プリズムタワー（池尻大橋）

＞池尻の独特の文化って何ですか？
→「周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多い」
まったく、国語から教えなきゃならんのか。

三茶、三宿、東山、中目黒、代官山・・・まだ言う？

渋谷の街もね

神泉、青葉台、裏目黒

周りは周り。
ここは池尻大橋です。

周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多いということは
日々の生活の中で身近にその文化に触れられるということでしょ。
それって重要なことだよ。
全てをショッピングモールで済ませてしまう生活に満足できるなら別だけど。

この地域は準都心だと思います。この地域の線引きを主観で考えると山手通りの内外、環七より外はいなか、環八より外はすごい田舎じゃないですか。田舎が悪いわけじゃないですよ。住環境はとてもいいんですから。
ただ、霞ヶ関、丸の内等超都心で仕事をしている人にとってはつらいですね。池尻はこれから良くなるところでしょう。ただ、松涛、代官山などが隣ですから住まうにはそれなりの経済力が必要ですね。

あら、池尻っていいところなのに。
なんでわかってもらえないのかしらね。

最近の豊洲や有明のマンションに住むのなんかよりずっといいと思いますよ。
昔からのしっかりした土地ですしね。
だから国の機関の官舎が多いんですよ。＝いい場所ということです。

営業が一生懸命説明しても、分かってくれるお客さんばかりではないよ。

そんなに豊洲がいいかねぇ・・・
そっちの方がよほどわからない。

なんで比較の対象が豊洲なんだよｗ
豊洲に比べれば、どこだってよく見えるよ。そりゃそうでしょ。

ここはCMTに引き続き三角タワーなんだね。

>>70

坪単価300万円以下の豊洲や有明と坪単価500万円のココを比べても…。

目黒区東山在住の者です。
この場所は、雰囲気暗いよ。
坪500も出して住みたいとは思わないな。

このあたりで住むなら、目黒区青葉台みたいな静かな住宅地。

ここは排気ガスもすごいし、夜うるさそうで落ち着かないよ。

私も池尻は準都心だと思いますが、豊洲を都心と言うならばここも間違いなく都心でしょうｗ

確かに便利
確かに魅力的な街が身近
個人的には大好きだ

でもこの場所自体は76さんのおっしゃるように暗い
再開発とはいえ246が無くなる訳でも綺麗になるわけでもない

無条件に価値を見出せるプレミアムが存在するわけではないので、メリット/デメリットと価格のバランスによって購入に意味を見出すしかない

500万/坪の資産を5%で資本化すると25万/坪になる
これを月次の賃料に換算すると約2万/坪という計算だ
そして、2万/坪は広尾ガーデンヒルズの賃料水準である

この場所に広尾ガーデンヒルズと同等の価値を見出すことができるのか？
個人の価値観といえばそれまでだが、一般的な回答は否であろう
では、この価格を正当化する余地をどこに見出すか？
それは将来の期待成長分を現在価値に割引いて価格に反映したと考えるべきだ
現在の池尻を代表する物件であるフェーズコートの賃料は1万4千/坪だ
(2-1.4)/1.4*100=43%
これだけの成長が果たして実現可能なのだろうか？
（資本コストを割引かなくてはならないので、実際にはこの数字を大きく上回る成長が必要となる）
この成長率は池尻という街の価値に構造転換が起こらないと実現できないだろう
今のところ構造転換が起こるようなドライバは見当たらない
近い将来誰かが実現してくれるだろうという見込みはあまりに楽観に過ぎると考える

デベは言うだろう
「投資用の物件ではありません」
判断は自己責任
冷静に価値があるかを消費者は考えなくてはならない

×　資本化
○　費用化

長文な上に誤字申し訳ない

豊洲を都心だと思ってるのは、豊洲購入者だけだから。
ここも都心ではないよ。副都心でもないし。

池尻大橋の賃貸マンションに7年住んでますが、住み慣れてしまったせいか、やっぱりこの近所の新築マンションを買いたいと思ってました。
プリズムタワーの存在を知ったときはもうここしかないってくらいだったのですが・・・。価格が高すぎてどうにもならず、泣く泣くあきらめたところです。
それだけ住んでみると魅力のあるところなんですよー。
ライフスタイルや価値観は人それぞれですけど。

知らない人はここは世田谷区だと思っている人もいるよ！
周辺がどうこう言う事より建つ場所＝住む場所。空気が悪くて環境が悪い。誰かが文化のある町だなんて言っている人がいるけど、知ってる人は知ってるけど、知らない人は沢山いるよ！池尻って何処？

バスで三茶に行くとき、ここをよく通るけど
最初は渋谷区だと思ってた。

空気と環境なら、ここも三茶も駒沢も
駅前は似たようなもの。

＞８２
まあ、知らない人には別に関係ない話だからいいんでないの？
近くに住む者（池尻でも大橋ではない）にとってはこの辺りの再開発は
大歓迎だよ。
「Ｏ-path目黒大橋」の概要は知らないけど、新たなショップなんかも
できるんだろうな。
そうするとこの辺りの雰囲気も変わってくるでしょう。

マスタービューは世田谷区だから。

呼吸が怖けりゃ、車やバスには乗れないよ。

周辺に住む者です。
確かに246号、首都高沿いの立地はマイナスですが、幸いそれらは北側に
位置しているため、住居の開口部は東山、青葉台方面になります。
実際住む分には日当たりも良く案外快適ではないでしょうか。
しかも目黒川沿いは先述のマイナスを帳消しにして余りあるほど、
心地良い場所です。
春には桜が咲き誇り、週末にはテーブルやイスを置いて食事を楽しむ
グループもよく見かけます。（ドンチャン騒ぎの花見客とは違います）
犬と散歩する人、ベンチに腰掛けて読書する人、ジョギングをする外国人
も街に彩りと安らぎを与えてくれます。
以前、カルガモの親子（？）が目黒川沿いの道路を横断する光景に出くわ
しました。ちょうどオープンテラスのレストランの目の前だったため、
テラスのお客さんや散歩途中の人たちが微笑みながら見守っていて、
とても心温まる光景でした。
「都心」＊＊者には理解し難い価値観だと思いますが、こういう日々の
何気ない悦びが感じられる地域であることも確かです。

この物件は立地うんぬんよりも住戸構成が悪いかな！？
下層階から中層階にかけてワンルームと地権者住戸で全体の半分近く占めてる。高層階は一億前後のファミリーってどうなの？
これで４５０万/坪は刹那すぎます。

30㎡台がかなりあるから投資用に買う人いるかな？高いから利回り悪いか。

今時、坪４５０ぐらいの金出せないのが、都心の物件検討してんのがおかしいんだよ。

立川でも行けって。

坪４５０なんて、安いと思う人が沢山いるって分かんないのかね？。

都心じゃないけどね。

450/坪が高いってよりワンルームの沢山まっじったタワマンってどーなのかなーって。

まぁ、住環境が”とても良い”とはいえない環境からいくと、ファミリーよりシングルやセカンド系または投資に買う人も多いと思うのでワンルームを多く設けているのは納得かな。
仕事が忙しいシングル男性もお金は余ってるし、ターゲットでしょ。

池尻で、駅近いとはいえ、この価格！！
近場で来春販売予定の中目黒の再開発タワーは、もっとするんでしょうか？？
もしかして坪500超えとか？？？？
いつまで、価格が上昇するのでしょうか？？？？？
池尻と中目黒どっちか迷ってるんですが、中目黒が高すぎればこっちかなとも、、、
どうなんでしょうか？

大橋に住んでみるとわかると思うけど、交通の便とかショッピングの面とか想像以上に便利だもん。。。シングルライフを楽しむにはgood。だから欲しかったんだよー（涙）

投資、投資とおっしゃっていますが、リートはサブプライムで値下がりし値ごろ感も出てきましたが、都心でもない池尻でこんな高値で購入しても投資にもならない！千葉や足立の物件を買った方がいいんじゃない？
青山に出来るタワーの方が確実！

池尻と中目黒って比較では、ちょっと前までは、同等でしたけど、ここ5年ぐらい見ると、中目黒のほうが、上でしょうね・・・
ただ、確かに中目黒のタワーはここより高くでてくるんでしょう。

お金余ってるシングルの男性は30㎡のワンルーム買って住まないと思いますが、どうでしょう？

大橋はいつも車で通過しており、排気ガスムンムンのイメージでとても住む気になれるようなところとは思えませんが、皆さんはいかがですか？

特に246を走行しているときは、上を首都高で蓋されて、
周りには雑居ビルが立ち並んでいるので
昼なお暗い陰気なイメージですよね。
いっつも渋滞しているから視覚的にも
空気悪いんじゃないかって気になる。

高層階で南側に視界が抜けていたら違うんでしょうか

ここ完売は無理だろうね。今の価格設定が無茶すぎる。
まー住友みたいに2年以上かけて売るつもりなら完売の可能性がなくもないが、ひどく環境の悪い立地であることは間違いないので金持ちは買わんよ。

いやいや、販売戸数は130戸位だから
目黒区の駅近タワーというだけで完売ですよ。

売主や販売に何社もデべが名を連ねてるんだから。

３０㎡のワンルーム売れるかな？

ライバルはここですか？

中目黒再開発。

プリズムより高値なのでしょうか？？

http://www.atlas-club.com/bukken/nakameguro.php

中目黒のほうが販売時期がプリズムより遅いから、
時期を考えると、価格は同じくらいかも。
どうでしょう？？

住所的な格は、やはり中目の方が上ですか？