ペンシルハウス（狭小三階建）は有り？無し？

>>1045

友人が渡辺篤史の建物探訪の取材を頼まれた事があった。結局断ったけど、家主本人じゃなくて、設計士に頼まれてた。設計士がテレビに出したいらしい。そういう番組表らしいよ。

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>>1051

ＨＭとか工務店で働くサラリーマン設計士と違って、独立系の設計士は集客も自分でやらないといけないからね。

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>>98
その通り!

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http://www.jice.or.jp/room/200508150.html

狭小敷地の一戸建て分譲には、次のような様々な問題がある。

防災
日照・通風
住環境の悪化
景観の悪化

いずれにしても、社会全体の見地に立つと、狭小敷地の一戸建て分譲住宅は、
良好な社会的資産とはとはいえないものが多いのである。

（中略）

いったんこうした負の遺産が形成されてしまうと、様々な政策努力にもかかわらず、
その改変が容易でないことは、事実が物語っている。
いったん敷地が細分化されると、その統合や共同化は困難を極める、いや絶望的である。
現下の狭小敷地の一戸建て分譲の進行を放置するならば、
将来これと同種の政策の貧困を繰り返すことになるのではないか、とおそれる。

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で？
1054はどうしたいの？

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>>1054

2005年から「おそれる」なのに今もペンシルは増え続けてますねｗｗｗ
たいへんｗｗｗ
アンチ派さんらもネットでディスるだけじゃなくて具体的に動かないとｗｗｗ

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＞アンチ派さんらもネットでディスるだけじゃなくて具体的に動かないとｗｗｗ

はい。
敷地は一低住40/80の分筆規制ありの住宅地を選びました。
周辺には狭小三階建ミニ戸はありません。

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>>1056
個人としてはこんなゴミ不動産を買わないってだけで十分。
後は行政の仕事。

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00197/

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あとは行政の仕事と逃げるくせに、ネット掲示板でペンシルペンシルと書き込むことはしてさ
情けないね
なんのために掲示板に書き込んでるの？
ただの愚痴や攻撃じゃん

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個人は心配せんでええ
じきに直下か南海トラフでドカン！

後始末は行政の仕事

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都会の土地は高すぎるよ
１坪200万くらいするし
ここに住もうってなったら狭小にもなるわ


地主が5年前に新築した家と同じ敷地に建てた2棟のアパートが
切り売り状態でバラで売りに出されてた
相続税が払えなかったんだろうかねぇ

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敷地に２棟もアパートを建てられる奴からは
ぶったくれば良いと思う。
税務署ＧＪ

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マンションの建て替えは難しいからと狭小を買った人もいるんだろうけど
再建築不可になりそうなペンシルもまずいんだね
どうすりゃいいねん

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そうですね

>じきに直下か南海トラフでドカン！
>後始末は行政の仕事

こうなったら、行政は規制の網かけてくるでしょうね。
再建築不可物件続出かもしれませんね。

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>>1063
無理に買う必要ないよ
あえて一生賃貸のひともたくさんいる

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阪神淡路の震災の時の密集地はどうやって区画整理したんだろう。
行政が買い上げたの？

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難航してるようです。

>震災後、神戸市は復興を目指して、災害に強い街作りを進める必要性のある区域を「震災復興促進地域」、その中でも特に緊急かつ重点的に市街地整備を促進すべき地域を「重点復興地域」に指定した。長田区では大半が震災復興促進地域に、また地下鉄長田・大開駅周辺、御菅、真野、JR新長田駅周辺など8地区が重点復興地域に指定された。そして、JR神戸線を境に、北側で住民が土地の一部を出し合い、宅地と公共用地を整備し直す区画整理事業、南側で、敷地を共同化し、高度利用して公共施設用地を生み出す市街地再開発事業が行われた。長田区の区画整理事業と市街地再開発事業は両方で118ヘクタールという日本で最大の規模であり、区画整理事業は2010年度で完了した。
　 しかし、街作りという観点で考えると、いずれも事業も課題が多い。借地・借家人や零細事業者が多かったり、元の宅地面積が狭い場所で、区画整理を行うのは困難だ。また市街地再開発事業は高度利用で生み出された床（保留床）を売却して、事業費に充てることが前提だが、長田区の市街地再開発では保留床が売れず、多額の負債を抱えている。さらに、それ以上に難しいのが、国や自治体が関与する区画整理・都市再開発事業地域以外の「白地地区」の復興だ。密集住宅市街地整備促進事業の補助などを利用しながら、共同建て替えが進められたが、権利調整の難しさや資金の問題があり、成功したケースは少ない。
http://www.zenrosai.coop/reconstruction/calamity/backnumber/04index.ph...

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地震がくりゃ倒壊。隣の失火で隣焼。

密集ペンシル住戸って、住んでて怖くないのかね。

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気分は一蓮托生じゃないですか？

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地震で将棋倒しになったペンシルや火事で一帯が消失したって話し聞いたことないですけど
やっぱり今後の地震ではありますかね

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周囲に空地のない戸建てに住むくらいならマンションでいい。
建蔽率や容積率のゆるい地域に戸建てで住むのは、防災上も最悪ですね。

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みっしり建て込んでいて一区画が30坪くらいなところで
小さい公園が所々にあるような感じだったらいいですか？

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ペンシルの隣家との幅50ｃｍってどうですかね。
狭いですかね。
だったらいっそくっつけちゃったらどうですかね？
長屋みたいな。
そのほうがマシなんですかね？
防犯、防災上は最悪ですけど。

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>>1070
城東辺りの古い密集地は、リスクも高いと思う。道幅も狭いし、建て替え不可の地域もあるよ。スカイツリーの関係で再開発進んでるけどね。立退きも結構あったみたい。
最近は、家の素材も防火防災に作られてる。
特に防火地域準防火地域は規制も厳しくなってるから、随分マシではあると思うよ。

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>>1070
むしろ耐震基準が厳しくなってから建てられた3階建が、「倒壊」の危険が高いらしい。
それ以前の物件は安全といっても、フニャフニャだから揺れに揺れるが倒れはしない、
ってだけらしいので、家の中は相当悲惨なことになってるだろうけど。

長期優良木造3階建てが「想定通り」倒壊
http://www.youtube.com/watch?v=tWSUwPCqZFI

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>>1075
奥の3階建てはコロンといっちゃってるね
その下の一条工務店のほうがむしろびっくりしたよ
阪神淡路でも焼け野原に残ったへーベルハウスが広告に使われてたけど
津波は一条、火災はへーベルか

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>>1075
>>1076
城東地域は、昔から住んでる割と裕福な家は、ここ数年どんどんヘーベルハウスに建て替えてる。特に賃貸併用タイプが多いけど、下町の雰囲気もなく、ヘーベルハウスかマンションか。なるほど、これだけ地震や津波の時に強いからなんですね。

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そういえばうちのところの建て替えアパートはほとんどへーベルハウスだ
大東建託もあるけど

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津波対策で金物入れて地震で倒壊するくらいなら、
津波の方はあきらめて流される方がマシなような。

一条の家も、津波の水流は家の中を通って抜けてる。つまり、家は残っても中の人は・・・
他の家が流されるほどの津波を家の左右に押し分けるほど頑丈な戸建＆頑丈な窓ってのは、
まあ非現実的な話でしょう。

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ヘーベルハウスは、本当に深ーく掘ってる。地盤が緩いからか、こんなに掘るのかって位掘ってた。
でも確かに災害に建物は耐えられても修復は難しいでしょうね。

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へーベルハウスは外からの貰い火に強かったんじゃないかな
自分の家が火元だったら中から焼けるからへーベル板は意味がない

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地震の時に倒れてしまうのになんで金物でとめちゃう基準にしたんだろう

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>>1081
自分の家が火元だったらどんなに頑丈な家でもお釈迦ですね。火の用心です。

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津波に強い家を建てるのは困難だろうから
地震だけには持ちこたえられる家に住みたいものだ

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　無しに決まっている。　
マンション人口圧倒的に多く、マイノリティのペンシルにどうこういってもしかたがない。

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>1080

ほんとに無知なんだな。
深く掘るのは地盤改良だろう。

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>>1086
地盤改良は、地震に持ちこたえる為なんじゃないんですか？ 地盤が緩いから深く掘るんであって、地盤の固い場所では、そんなに深く掘らないんじゃないですか？

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造成盛り土の土地にポンポンっと2棟のペンシルが建てられたのを見たら
地盤改良をするハウスメーカーはやはり信頼できるんだな

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地盤調査は、あくまで調査であり、それに基づく基礎設計を建設業者なり、設計者なりが行って建築してます。改良イコール安心でもあるのですが、改良しないといけないからしているのであって、一概に地盤改良がいいとは言えないですよ。改良することによって、再建築の時弊害（新建築物の際、費用が多めにかかる可能性がある）もありますし。
また、上で品確法で義務化とか記載がありましたが、確かに保険利用会社は、99%以上地盤調査していると思われますが、設計者判断で要件を満たせば必須ではない場合があるはずですよ。また、保険の利用基準がありますがそもそも、保険利用していない会社（供託）の会社もあるので、瑕疵担保履行法施行以降の物件の地盤調査義務化は正確でないですよ。
また、3階だては欠陥率が高いという話ですが、確かに2階建てより建築難易度が上がる点はあると思います。また狭小住宅を得意としている会社が超大手企業に少ないため、なにかあった際、補修を認めるまで時間がかかっているケースが2階建てに比べて多い気がします。※根拠はありません。
大手はブランドに傷がつくのが嫌なのか、即補修し大きなトラブルとしないようにする傾向があると思います。
本題ですが、狭小住宅については、ライフスタイルが合致すればいいとは思います。
個人的には、終の住処として購入するのは、微妙だと思います。足腰弱って昇り降りがきつくなったら、1Fが狭いケースが多いので引っ越し必須ですし、建物価値も期間が経てば、ほとんどなくなってるケースが多いので、リセールバリューのある立地で、建物に拘りすぎないことが必須な気がします。

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ペンシルなんて人間が住むとこじゃねーよ

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階段慣れれば
苦にらず、かえって筋力ついて、足腰が丈夫になり、駅の階段など全然平気。遊びにきた登山好きの高齢の両親も全然平気とのこと。
ゴミ出しは個別回収で問題なし
宅配ボックスは自宅用設置
セキュリティはセコム、防犯シャッター
外周りの掃除はハウスキーパーさんに
車庫、ポストからすぐ玄関で快適
エレベーターまちなし
最寄り駅5分
高台眺望ok６
全部屋ひあたりよし
足腰動けなくなったばあいは1Fで完結
自治会は月回避数百円だけ　煩わしさなし
通勤電車はちょうど満員が解消された後の駅になるので、快適　帰りは座って帰れる
固定資産税少い
敷地押さえて予算より安く済んだのでローン既に完済
ターミナル駅にもちかく、国内、海外あそんで帰っても楽々

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メリットは都心だと、マンションに比べ
管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税の少なさだろうね。
同じ床面積マンションに比べて、年間１２０万は安くすむ。
建替えも自由だし、土地代が高いから、建物の価値なんて気にしなくてもいい。

景観はマンションの方が全然いいのはみとめる。

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