調布では新たに高さ制限(25m)が設けられ、8階以上の建築物は建てられないと
聞いた事があります。そうなると既存の建物で9階以上のマンションは建て替え時
どうなるでしょうか?既存不適格建築物になるのでしょうか?
建て替えで出来た物件なのに、今後建て替え出来ないような作りにしてどうするの?
アホとしか言いようがないね。
設計段階から幾つかの選択肢があったはずですよね
将来の都市計画に適合させた設計と、現時点での条件で適合させ世帯数を増やした場合。
前者たった場合、地権者の負担が大きくこの現場は実現しなかったでしょう。
結局は金の出どころをどこにするかだったのではないでしょうか。
後者であれば無問題→解決→GO!だったのでしょう。
次の建て替えなんて、こんなめんどくさい事もう結構。こんな感じでは。
今後他の建て替え物件もこんな感じになるのでしょうかね?
住む前から問題を抱えた物件には手を出したくないですね。
既存不適格なんてそこら辺に普通にあるでしょ。
何とか寺レジ伝スも高さで×でしょ。
〜50年後〜
取り壊し→建て替え→専有部分が狭くなる→賃貸にする→家賃収入+年金+貯蓄で都心で暮らす
都市計画道路が計画決定されてから事業決定されるまでは、非常に長期の年月が
かかります。
この場合の調布3・4・7号線も、計画決定されたのは昭和37(1962)年12月です。
計画から既に40年以上経過しています。
他の計画道路を見ると、計画のまま、結局完成しない道路も多々あります。
旧国領住宅の地権者の方々は、ここに住みながら、40年以上、さっぱり出来ない
敷地内の計画道路の話と付き合ってきたわけです。
だから、建て替え計画の際も、地権者の方の間では「しばらく道路は出来ないだ
ろう」という読みが強かったのではないでしょうか。
実際、この道路も、現時点では事業決定されているわけではありません。
まして、容積率をフルに使った方が、金銭的に建て替えが現実的だとしたら、出
来るかどうかわからない計画道路に振り回されるよりは、とりあえず今回の建て
替えは現在の案で行い、その後の状況の変化には逐次対応するという方針になっ
たのではないでしょうか。
東京都が、この計画道路を優先整備路線に指定したのは、建て替え着手後の昨年
の話です。それまでは、この道路が事業決定されるのが、数十年先の次回マンシ
ョン建て替え以降になるかもしれなかったわけです。
だから、デベや地権者が結託して確信犯マンションを造ったと見るよりは、色々
な取捨選択の中で、そうなる可能性も出てきた、と見る方が妥当なのではと思い
ます。
次の建て替えの事など知りましぇーん!転売する気もないし。
多少でも土地の持分もあるし資産がゼロになる事はない。それをどのように処理するかはその時に、
又は相続人にお任せします。
建て替え時に売却もよし、住んでもよし、賃貸にしてもよし。
とにかく駅近だから何とでもなるでしょ。マンションの価値は各駅であろう何であろう、
駅からの距離と環境であると断言しておきます。
震災の場合でも大筋で同様のスタンスです。
既存不適格になる可能性は無いに越したことはないですが、これを理由にこの物
件の検討を中止する前に、ここを購入した場合と、他の物件に鞍替えした場合の
リスクを比較してから、どうするかを決めても遅くないような気がします。
ここに住んだ場合
・将来、既存不適格になったとしても、日常生活上は問題ない。
・都心からもそんなに遠くなく、駅・商業施設・小中学校近く、坂道も無い。
・地盤は強く、都内で治安も大気汚染も良い方。
・住戸の間取りも雁行で日当りと通風良く、装備は水準以上、維持費は標準的。
・既存不適格になっても、転売の際の評価額は3割も4割も落ちないのが一般的。
・東京都は既存不適格のマンション建て替えの際の救済(規制緩和)を実施中。
・建て替えとなる40年後、今と同じ広さの住戸は必要?家族構成に変化は?
他の物件を比較検討する場合
・数年このエリアで他の良い物件が出るのを待てば、その分価格は上昇。
・他のエリアの物件を選ぶ場合、ここと同等の環境は確保可能?
・都心から離れないか、駅・商業施設・小中学校は離れないか、坂道は無いか。
・軟弱地盤のエリアでないか、治安や大気汚染が悪いエリアではないか。
・住戸の日照や通風が悪くならないか、装備は悪くないか、維持費は高くないか。
既存不適格になる可能性だけ問題視して、日常生活に大切なことを犠牲にするの
ではなく、これらのトータルのバランスで決められた方が良いと思います。
・・・と、既存不適格になることが前提の議論が白熱してきましたが、そんなことはなさそうですよ、担当者に確認しましたが。ちゃんと道路は省いて200%だそうです。嘘ついているとは思えませんけどね〜個人的な心象では。嘘ついたら大問題でしょ。賃料は日影規制の関係で道路のほんの一部だけURから賃借しているみたいです。それも道路になってしまえば日影規制はかんけいありませんから。既存不適格の可能性を説いた方は、実際に計算なさったんでしょうかね?
追加ですが、私自身は賃借料について確認しただけで、
容積率とか不適格とかは聞いてません。
もしかすると、152の方が言うように容積率に加算はされてないのかもしれませんね。
すると、なんでわざわざ地代を払わされるのかシックリこないとこもありますが。
URから借りる道路予定地は、幅18m、長さ145mくらいの広大な土地です。ここは外して容積率が計算されてます。
本物件敷地のうち、道路予定地にカブる部分は、最大幅1.8m、長さ110mくらいの細長い三角状の土地です。
実際には、植え込みになる部分です。ここは容積率の計算に含められています。
この112.92m2の土地が将来的に東京都に収容された場合は、容積率オーバーになりますよ、というお話です。
収容されるかどうかは、まだ決まっておりません。
もし収容された場合でも、建て替えの際は、この112.92m2を320戸の持分比率で割ることになりますので、
各住戸が小さくなる面積は、実質は誤差レベルの範囲となります。
だから、そんなに取り立てて騒ぐほどの大問題ではないみたいですよ。
いや〜スレ立って一番の盛り上がりですねー
容積率の計算に関係ない道路予定地をURから借りるのはなぜ?
道路になるまで全く通れないのでは東側の住戸の人の利便性を損ねるということではないでしょうか。野川を散策するにもぐるっと廻らなくちゃいけませんし。
そろそろ第1期第1次の契約が終わる時期ですね。今のところ、第1次分は完売となる見込みだそうですよ。
やはり駅から徒歩6〜7分と近いのが、人気の一番の理由のようです。
当選者のみなさん、契約されましたか? 契約時オプションは何を選びましたか?