プレミスト浦和常盤

北浦和駅5分で緑あふれる公園にもほど近く、毎日の買い物はすぐそばのイオン！
今世紀始まって以来の最高のさいたま物件になりそうな予感がしますが、価格が気になるところですね

住環境や学区、駅距離は申し分ないけど北浦和でしょ？プラウドよりは魅力的だが、今世紀最高のさいたま物件とはいささか。。。
価格も含め最高なのは浦和のコスタタワーかな？私的に。

来年小学校にあがる子供がいますが、竣工時期が来年6月というのが微妙にネックですね。

今世紀始まって以来の最高物件とは思いませんが、立地と環境は魅力的です。設備と間取と価格を隣のプラウドと比較しようと待ち構えている検討者は大勢いるでしょうね。同時平行で、りそな銀行本部近くにも大和マンション建築工場中ですが、立地は断然こちらですね。

でも長谷工・・・

>3
確か引越しが明らかならば、前倒しで該当鉱区の学校に通えるように出来たと思いますよ。
ただし現住所から通える距離だといいんですが。
小1だと学区外からの通学の場合、親御さんの送迎も必要だから共働きだとどうしても転校が必要になるかと思います。
その辺りのサポートが出来るなら引越しまでは我慢して学区外から通学すれば大丈夫では。

3です。
そうでしたか、貴重な情報をありがとうございました。

ただ、我が家は埼玉県外ですので、到底通える距離ではないですが･･･
それでも、興味のある物件には変わりありません。

プラウドと比較したいので、早めに資料欲しいですね。
でないとプラウドを買わざるを得ない状況に。。。

＞８さん
北浦和公園横のＪＲ社宅はリノベーション工事の看板が
出ています。エレベーター設置やらして社宅のリニューアル工事です。
残念ながら、あそこにマンションは建ちません。
よって、北浦和駅周辺の低層大規模マンションはここで最後でしょう。

北浦和公園、未就園児と散歩するくらいならちょうどいいんじゃないでしょうか。
さすがに小学生が思いっきり遊ぶ！という感じではないですね。
そういった場合は近所にどこか良い場所ありますか？
評判高い学区なので子育て世帯の方が多く入居しそうですね。
良いものを買いたい時は東口、イオンは普段のものや学用品なんかを買う時と
使い分けるられるのも便利だと思います。

>10
情報有難うございます。あの場所にマンション建つのを長年切望していましたが、ただの噂だったのですね。残念。エレベータ付けてリノベーションするといっても、あの古さ。素敵なマンションがよかったな～。そうなると、ここか隣のプラウドですが、今回のプラウドは仕様も設備も良くないし、間取はつまらないを通り越して貧相。ということで、ここに期待するしかないですね。

隣の野村の４LDKは酷いですよね。モデルルームのインテリアコーディネートがセンスないのかと思いましたが、インテリアでなく、造り自体の問題。野村のレスを見ると、この物件のネガなコメントが書き込まれていますが、本当のところはどうなのか？早く詳細を知りたいです。

北浦和公園、確かに子供が遊ぶ為の公園というよりもお散歩したりのご老人向けという印象がありますね
美術館も入っていますし、小学校も隣接していて落ち着いています。
ここらのママさん達は子どもさんをどこで遊ばせているのでしょうか
若い人が喜びそうな施設なんかはないですけど、その分静かに子育てができそうな環境ですね。

野村よりこちらのほうが全てにおいて良いと思いますよ。

こちらの4LDKは東側？西側？

なぜ西側なのでしょう？
西角より東角のほうが良いと思うのですが？

目の前マンションの圧迫感からも同じ1種住居地域ならプラウドよりこちらだね。
住居地域なら目の前に高いマンションなどで建て替えられることも無いだろうし。
駅からもわずかながら近いし。

4LDKは6500万スタートとみた。
この間取りの良さなら即決かも。

資料が今朝届きました。４LDKと３LDKの間取り図が入っていましたが、どちらのタイプも各部屋の配置と形が好印象。収納性もあって使いやすそうです。

隣のプラウドより、こちらの方がいいですね。価格は如何に？

こちらの間口はどれくらいかご存知ですか？
ワイドスパンには見えませんが…

こちらは見た限りはワイドスパンはありません。
4LDKも縦に長い間取りですね。

価格はかなり強気で来るでしょうね。
北浦和の相場を大きく超えてくること必至です。
なので北浦和を希望なら早めにローレルコート？や東口のライオンズで手を打つのもありかも。

北浦和は価格の安さが魅力の一つになっていると思います。
それが高いとなると、それなりに負担になってしまいそうな気がします。
出来れば、あまり経済的な重さをかけたくないのですが、どうでしょうか。
面倒なことにならなければいいと感じています。

多分だけど高砂のシティハウスと同じくらいの価格帯になると思う。
長年不動産に関わってきた感覚だと4LDKで6000万円台中盤～7000万円台中盤ってところでしょう。
今から建つマンションはどこもかなり高値で出てきますよ。

環境は良さそうですが、機械式駐車場ばかりで後々のメンテナンス費用がかかりそうで心配です。

公示価格が公開されましたが、常盤は前年より２％程度の上昇ですね。
収益物権では少なく自己使用の土地取得が中心とのことですが、埼玉県内にあっては常盤恐るべしですね。
円安による資材、建築費人件費の上昇、消費税の上昇などいいことなーし。

シティハウス浦和高砂と同価格？！それは高過ぎ。

資料届きました。同封の間取りいいですね。価格は低層で五千万という感じでしょうか。

高すぎかもしれませんが、それが昨今の相場です。
相場は新しく作られていくものですから、ここ数年は今までよりかなり高い相場で推移します。
ここに限らずどのマンションにしろ、買うならお早めに。

＞26
北浦和でも常盤、常盤学区が良いってことなら、ライオンズは常盤学区じゃないし。
学区も常盤で新築で、となるとローレルコートやワザックになるのかな。
ただ、環境は断然こちらですよ。
価格は仕方ないんじゃないですかね。
幹線道路や線路沿いと比較になりませんもの。

＞＞２９さん
駐車場60台の内、59台が機械式駐車場ですからね。駐車場料金が気になる所ですが
あまりにも安い金額だったら膨大な修繕費などが徴収される事は覚悟でしょうね。
修繕の他、機械式駐車場は電気代などもかかってきますからね。
あとは機械式ですと、ある程度止める事ができる車の大きさも決まってきてしまいますから
大きな車を所有される方などは止められないというデメリットもありますね。

機械式だとワンボックスとかは無理でしょうね。
最上部でも高さ制限や重量制限で不可ですしね。
ある程度の台数を確保するためにはやむを得ないんでしょうけど。。。

こちらはプラウドと違って１種住居地域とは言っても、道路を隔てたところは商業地域なので将来的に目の前に高いマンションが建てられることもあるそうです。
（プラウドの人が言ってました。）

浦和区常盤７丁目？（りそなの裏辺り）でも大和が工事をしていますよね。あれはなんなんでしょう。

大和のマンションですよ。
ちょっと駅遠ですよね。

>37
そうなんてすかぁ？
でもいまは公務員住宅みたいですし、無くならないから平気じゃないですかね？

売主に伊藤忠が入ったことで、事前案内会に伊藤忠社員が優先案内されるのでしょうね。
他の物件でもそういう事例があるようですし。
さすがに抽選になった時の優先にはならないでしょうけど。
伊藤忠の社宅に住んでいた方々がかなり購入しそうな予感がします。

そうかなぁ。
俺だったら家に帰っても上司や部下と一緒じゃやだね。
社宅に住んでいた流れで、マンションなんてやりにくいよ。これを期に、世田谷とか引っ越す社員もいると思うよ。
そんなにいないんじゃない？

良い物件だとは思うんだけど、向かいにある銭湯の薪置き場や釜が気になるね。
毎晩、薪で火を起こしてるから煙突からモクモクと煙が立ち上ってる。。。
立地や環境はプラウドのほうが上かな。
間取りと規模感はこちらが良いような気がするけど、毎日住むとなると気になるな。

常盤付近の人って銭湯に入るんですか。
なんか不思議な気が・・

約75ｍ2の3ＬＤＫの間取り図を見ましたが収納が多くて便利そう。

悩ましいのが共用廊下側の部屋の出っ張りかな。

ややナローなのでちょっと使いにくいかも・・・。

他の間取りはどうなのかな～。

長谷工だからね。出っ張りは仕方ない。
お隣との比較も4LDKで比較するからこちらが使い易いように見えるけど、実際3LDKで比較するとそんなに変わらない。
むしろプラウドのほうがワイドスパンだし、75m2のプランだと各部屋に窓はあるし出っ張りは無いしプラウドのほうが優れてるかもね。

煙突から煙が出てるとか、後からやって来る方々が言いたい放題ですね。地元商店街や利用なさる方々への冒涜です。
こちらの銭湯は昔からあり、風呂なしの大学生の下宿人が利用なさっていました。今でも遅くまで商売なさってる方が仕事終わりご利用なさっていますよ。自宅にお風呂がない方もいらっしゃるんですよ。

学校にもいるんですよね、よそから常盤ブランドに惹かれてやって来て、我が物顔で学校に関わりながらも、商店街の悪口言う勘違いなホワイトカラーぶった方々。高給取りかもしれないけれど、人間として可笑しいし大嫌い。

掲示板で失礼だわ。

煙突の煙が気になるから買うのはやめようかなってのはちっとも失礼ではないと思いますけど
俺様がマンション買うんだから銭湯は廃業しろと言ってる訳じゃあないでしょう

商店街の悪口なんてどこにも書いてないですよ。
煙突の煙が気になるのは近隣のマンションを検討している方からすると当たり前だと思いますし、それで買わないという決断もありますよね。
高給取りかもしれないけど人間として可笑しいし大嫌い、とか書いちゃう人の方がおかしいような気がします。

商店街の友人が言ってた。
この掲示板で商店街がしょぼいとか、銭湯の煙のことを書かれていて嫌だと。
みんなご近所さんはこの掲示板見ているね！

私は良い商店街だと思いますけど、中にはしょぼいと感じる方もいるのでしょうね。
それは個人の感想ですから、書いて良いんじゃないでしょうか。
マンション検討するにあたり、良いところも悪いところも言い合うのがこういった掲示板の主旨だと思います。

商店街のことじゃなくて、住環境のことです。
銭湯の煙のことを懸念しているだけ。
問題ないなら「多少煙たいけど大丈夫だよ。」とか書けば、ああそうですかってなるわけちょ。

針谷在住ですが、わざわざ黒潮までお買い物に来ます。
お肉もお魚もイオンより安いし、マルヤより品質が良いし。
黒潮、ありがたい存在なんですけど。黒潮が近くにあって羨ましいんだけど。

55
私は購入検討中の者ですが商店街の方たちとは仲良くやっていきたいです。55はむかしからの近隣住民とのことですが商店街とトラブルでもあったんですか？あったのなら具体的に知りたいです

商店街、ほのぼのした佇まいで何かと便利です。
この街の雰囲気が気に入って住み続けています。子育てしていても良い環境だと思います。
人気のエリアになっているみたいですから、色々やっかみを言う人はいますよ。
気になるなら、実際界隈を歩いたりしてみてください。
商店街も見てみたら？賑わいある、とは言いかねますが、悪くないですよ。
夏には子どもも大人も楽しめる縁日風のイベントがあったりします!

物件情報求む。。

プレミスト浦和常盤の物件サイト見ましたがまだ物件自体の仕様などは分からない状態ですね。ただ分かっているのは物件のほとんどが南向き。マンションの入り口は、緑豊かなエントランスアプローチ。駐車場の入り口はシャッターゲートなので防犯面でも安心です。そしてエントランスには車寄せがあるのでちょっとした荷物の積み卸しなどに利用できとても便利だと思います。

当たり前ですが間取りとか仕様はもうきまってますよ。資料請求してみたら？

サイトではまだ見れないってことですね。
資料請求をして欲しいという感じの順番に思えますけどここまで伏せられていると請求したくもなりますねえ。
北浦和って浦和の隣ですか？
思い切って浦和駅のほうが便利なのではと思いますけどね、でも高いのかなやっぱり。
隣で安いならこちらの人気も中々のものになるのかも。

＞４０
公務員住宅？
商業地域というのは銭湯側ですが。

＞４３
プラウドで見せてもらった地図では南側の商店街のところは商業地域でした。（ちょうどそのあたりのみ商業地域）

販売開始が7月だと全く情報が出て来ないんですね。
間取りや設備が既に決定されているなら資料請求をしたいところですが、
公式サイトから資料請求するのと、Yahoo!不動産などで資料請求するのではどちらが
良いでしょう？Yahoo!不動産で登録した個人データが売主によって管理される形になるので
どちらも条件は同じなのでしょうか？

プレミストだったら、プラウドの方がブランド力ありますかね？リセール時には、やはりプラウドの方が高く売れるのでしょうかね？

仕様は、どちらも長谷工だからそう変わらないのかな？

ブランドもリセールの際には指標のひとつではあるけどね。
それよりも立地や間取り、設備のほうが優先事項ではあるね。

Bタイプは洗面ボウルが2つ並んでいるのでしょうか？人数が多いと役に立ちそうですね。
リビングのウォールドアは引き戸のタイプではないようですが、使い勝手はどうなのでしょうか？

二つあってもねぇー。髭剃りやクリーム、歯ブラシなどを置く場所がなくなるだけだし。
洗面器も別々で使ってるからどっちかってーと一つでいい

HP見ると、ここは第１種住居地域
でも南側は商業地域。
自分は制限厳しいとこに家たてて
でも、南は制限が緩いってこと？

よくわからないけど、それって、どうなんですか？
もしかして、南側にデカイの建つ？

南側も区画の全部が商業地域ではなく一部は住居地域なので、そこまでデカいのは建たないと思われます。
詳しくは都市計画図を見ればわかると思いますよ。
ただ、商業地域なので何が建つかは予想不可ですね。

都市計画図見ましたが近隣商業地域となってましたが、商業地域と何か違うのでしょうか？

近隣商業地域のまちがいでしたね。
すみません。
建てられる施設の規制が違うと思いますよ。
Wikipediaとかに詳しく載ってるはずです。

いずれにしても自分とこは1種住居地域だから規制が厳しいけど、南側は近隣商業地域に3分の2くらい入ってるから規制が緩いので何が建つかはわからないってこと。

駅に近い街なかなのに1種住居地域と近隣商業地域とに分かれるんですか
ちょうど境目あたりになるのですね
将来的に大きな環境の変化がないといいのですが

南向きだから南側に大きな建物ができたら影響大ですね
せめて間隔が空いていればいいのですがランドプランを見ると狭い道路に面しているだけのようで
向かい側に何か建てられたら日照が悪くなりそう
現段階では何か計画されていたりしないのか営業さんに確かめてみた方がいいですね

日当りが悪くなるのだけは避けたいですね。
駅が近いですし、便利な立地にあるので、
そういう部分でデメリットは発生したくありませんね。
あまり背の高い建物ができなければいいのですが。

いずれは高い建物建つかもね。
公務員住宅が南側みたいだけど、段々減らされていくだろうし、そうなるとあの立地だと商業施設が建つ可能性は大きい。
しばらくは大丈夫だろうけど、永住するならある程度の覚悟は必要だよね。
そういう意味でもプラウドの立地の方が良いんだけど、建物はなんかイマイチなんだよね。

軽く年収１０００万円の人たちが住んでいた社宅が無くなり
そこに年収６００万円の人たちでも住めるマンションが建つ
その繰り返しで勘違いしたモンスターペアレントがあふれ学校のレベルが低下。
常磐小学校はもはや優等生の学校ではない。
文教地区とはよく言ったモンだよ。
埼玉でも馬鹿にされるような田舎から引っ越したうちの子が
落ちこぼれるどころか周りのレベルの低さに驚くって。

引っ越してくるときは、かなりレベルの高い小学校だと聞いてうちの子ついていけるかな？って心配してたけど
うちの子塾に通わさなければ先々苦労するのかなって心配しなけりゃいけなくなるとは思ってなかったよ。

引っ越してくる人は気を付けて。
不動産屋さんの言う「文教地区です」には「昔はですけどね」ってのが含まれてるよ。
保護者には勘違いしてる庶民がたっぷり。
保護者会なんて過半数が劣等感の固まりみたいな昔のヤンキー奥さん

まじめに受け答えするのがばかばかしい。
でも。そんな素振りは見せたら最後。
クラス替えまできっと村八分。
面倒くさいったらないよ

昔からの住民は高齢化していますからね。昔は小学校のレベルも高かったんだろうけど、その方たちに期待は出来ない。
引っ越してくる人が小学校をつくってくんですから。
近隣は敷地が広い戸建が沢山あるし商店も公園も近いし住環境はいい方か。

>82さん

図星すぎて笑えます。何年生ですか。

ほんと勘違いな人が多すぎだよね。

どいつもこいつも、何かあるとすぐに先生に相談と称して作り話って思うくらい話をしてる。
誰とは同じクラスにするな、席を離してくれとか。何様ですか。
聞いてる先生も可笑しいだろうにね。

勘違いした保護者が多いので、賢い方はおつき合いを一切していませんね。
近所ママとのタグ付けFacebookとか、笑えるわ。ラインも覗ける状態なってるし。電話番号メール交換なんて恐ろしい。
お金があれば、中学で出るのが賢明な地域ですわぁ。

＞８２、８４さん
　浦和近隣で探している小学生持ちですが、
　高砂小学校と埼玉大学付属小と常盤小なら
　どこが一番いいのでしょうか？
　岸町が埼玉県では一番地価が高いと聞きましたが・・・。
　

旧浦和市の小学校ならどこも平均以上だと思いますよ。
その3つなら附属が一番でそれ以外2つは同じくらいだと考えます。
ただ高砂のほうが浦和駅に近く地価も高い所にお住まいの方が多いので比較的裕福な子供が多そうな印象です。
常盤はそれに比べたらかなり庶民派な印象かと思います。
庶民といっても上下スウェットでドン・キホーテに行くような人達はいないかと。

埼玉でもこのあたりは都会のイメージがします。
やはり、首都圏ということもあり、洗練されている感じがします。
学区も人気がある地域なので、転居を考えている人も多いと思います。
後は、家族で過ごしやすいかどうか、ということが重要になってきそうです。

高砂小学校より常盤小学校のほうがおすすめですか？

今週プロジェクト説明会に参加された方いらっしゃいますか？
価格設定とか発表あったのでしょうか？

来週参加予定ですが、かなり強気な設定と噂に聞いたので、
検討候補から外すべきか悩んでます。

価格はまだのようでした。
ただ口ぶりからかなり高額な設定であることは伺えました。
建築費や資材の高騰を考えるとお隣を上回ってくるんじゃないでしょうかね。

まさか、トレサージュを超えてくるとは・・・
その価格設定なら、高砂のプラウドの方がいいのではと
思えちゃいますね。

私も価格の大まかな感触を知りたいです。あと日本住宅流通の営業さんがどう対応してるかも。
以前別のプレミストのプロジェクト発表会に参加して、価格は全く教えてもらえず、競合の物件よりも遥かに高いので、覚悟してください、本気で買う気があるなら予算はもっと頑張っていただかないと、、、みたいな対応をされたことがあります。その後もしつこく予算を値踏みされて、何度か通ってやっと提示された予定価格が結構なお値段で、営業さんに本当に買えます？みたいな態度をとられたので、主人が切れて結局買いませんでした。予算を余力を残して低めに伝えてたので、そのせいもあるかもしれませんが。

営業さんの資質にもよると思うので、今度は良い営業さんにあたるといいなとは思ってます。

そんなに高額になるんですか。。
北浦和にそこまでの価値があるのか、よく見極めなくてはならないですね。。

私もさすがにブランド力的にプラウドを超えてくることは無いだろうと思ってましたが、超えてきますか。
まぁ市場の流れとしては妥当かもしれないですね～。
やはり最近の値上がりを考えると、同じ立地なら早く出た方を買うのが吉だったか。。。
でもまだ超えるとは決まってないし、超えたとしてもこの立地が欲しいから買っちゃうでしょうけど。
うーん、プラウド買っておけば良かったよ。

後に出来る方が高いのは物の道理ですが、いろんな情勢で急に上がった感があります。
北浦和の価値というよりも土地、建築費、消費税が上昇してきての結果ですから、これをNOと判定されたら新規物件はあきらめなければなりません。
都心の上昇に比べれば小さいし、落ち着いた住宅街ということで都内からここを検討されるかたがライバルとなりそうですね。
土地、建築費、消費税はまだ上がるかもしれませんから、うーんと長く待つか、もうこの辺が限界か。

うーんと長く待つのも手かもしれないですね。
10年もすれば価格は今より下がる可能性があります。
ただ好景気が継続して今の価格がスタンダードになってしまってたら更に長く待つことになるでしょう。
この物件に限らず数年後に買うのなら今買った方が低価格で買える可能性が高いです。
極端なことを言うと、現状ですと全く同じ条件なら明日よりも今日、今日よりも昨日出た物件のほうがほぼ確実に価格は低くなります。

ダイワは数年前に野村の元副社長の高井さんを招聘してから、地域で一番の良い場所を高値でどんどん入札し高値でプレミスト売ってブランド構築する戦略になったように見受けられます。
なので、ブランドで見劣りするから適正な値段で、、、というのは期待しないほうがいいです。立地は良いので、高くても買う人は買いますから。土地代プラス、建築費の高騰で、予定価格はびっくりするお値段になると思いますよ。

マジですか～。
そんな情報あるのならもっと早く教えてよ～。
こんなことならトレサージュ買っておけば良かったよ・・・
でももはやこの付近の物件はここしかないから多少高値になっても買うしかないけどね。
大和さんもその辺を見越しての値付けしてくるんだろうなぁ。

浦和は都内へのアクセスが良くなりましたし、子育て世代には住環境と教育環境が良いので、勤務地の都内に加えて出身地である浦和～北浦和も含めて探しています。プラ○ド浦和高砂とシティハ○ス浦和高砂は都心並みの価格設定であるのは想定内でしたが、北浦和も意外にしますね。それでも都心物件と比べて安いでしょうし、駅近物件としても立地と環境が良く魅力を感じています。説明会に参加しても未だ具体的な価格提示は無いそうでが、印刷物になっていなくても、口頭での提示も全く無いのでしょうか？何しろ、休日時間を作って都内から出掛けて行くことになるので、肝心な価格情報がつかめないと…。

休日にわざわざ時間を作ってマンションギャラリーへ行くのは都内の人でも近隣の人でも同じです。
自分の足を使って情報を得ましょう。

野村が入札で負けた土地ですからね。まあ高いでしょう

私の予想としては、条件良い部屋はプラウドの１割増し、その他の部屋はプラウドの条件良い部屋並み位で最初の予定価格出すのではと考えてます。
条件良い部屋はそれでも買い手がつくと思うので、そのままの価格か見込み客の食い付き次第で若干上げる方向で、その他の部屋は感触に応じて微調整かな。

あと、競合のプラウドに販売期間をぶつけると、割高さが際立って見込み客が逃げるので、プラウドがはけるのをじっくり待っていたんでしょう。

おそらく当初の予定価格では客付けに相当苦労すると思うので、価格の調整で販売時期が延び延びになる可能性もあります。

まずは正式な予定価格待ちですね。

あの野村不動産が入札で負けた土地なの？そりゃ高そう。
建設費の高騰もあるから販売価格もそんなに下げられないですね、きっと。
トレサージュを見送った人の中にはプレミストが出るからそちらに期待、という人も多そうですから大和としては作戦通りな流れだなぁ。
でももう常盤10丁目では物件がここしかないからトレサージュより高くても買うしか選択肢がない。。。

さすがにプラウドの1割増しだと最上位の部屋が7000万を超えてくるからそこまではいかないんじゃないの？
とかいう淡い期待をしてみたりして。
でも今後は更に高くなってくるだろうし、ここらで手を打たないと当分買えなそうだし・・・難しいな。

野村の営業さんが、野村の入札額の遥か上なので恐らくプラウドより高くなると言ってましたが、その通りになりそうですね。

こうやって相場破壊は進むのね。

プレミストがプラウド並みと期待して、プラウド見送り待ってた方は御愁傷様です。でもここが欲しいなら買うしかないですね。

御愁傷様も何も、まだ価格出てないからわからないでしょ。
もしかしたら設備をぐっと落として、かなり低い金額で出てくることだってあるかもしれないですよ。
でもいくらで出てきても後がないので私は買います。せっかく待ったのですから。

プラウド並みの価格で設備仕様を思いっきり落とされると、それはそれで御愁傷様だと思うんですが。

まあ予定価格と設備仕様の発表待ちですね。

価格が多少高くても買います！
デベさん良いものを造ってください。
良い物件なら価格が多少高くても買う人は必ずいます。

管理費と修繕積立金はどうなんだろう？
低く抑えられていたら、プラウドより物件価格が高くてもランニングが安くなるからありかも。
月に1万円違うだけで30年経ったら420万違うから価格差なんて飲み込んじゃうような気がするけど。

間違えた、360万ですね。
どんな計算したんだ、俺は。。。

皆さん、凄い分析(予測？）ですね。北浦和西口常盤エリアの駅近かつ第一種住宅地物件は、今後暫く出てこないでしょうから、今買いたいヒトにとっては、大袈裟でなく最後のチャンスかもしれませんね。倍率高くなりそうですね。

思いっきり高くてもいいから設備仕様を充実させるか、思いっきり仕様を落として少しでも安くするか、価格高めで仕様もそこそこに落ち着くかは、見込み客の多数意見に左右されるのでしょうかね？
それとも大まかにはもう決まってて、これからの反応見て微調整の段階なのかな？

長谷工施工の他のプレミストの仕様から見て、二重床だが最低限の天井高、アンボンドスラブ工法で基本はフラットだが大梁にかかる下がり天井がとても低くなる、壁は直貼りではなく二重壁、スロップシンクなし、手洗いタンクありの節水型トイレットなどはほぼ確定だとは思いますが、その他の設備は充実路線で頑張って欲しい所です。

せめて床暖房、食洗機、カラリ床、保温浴槽、ソフトクローズのシステムキッチン位は標準装備だと思いたい。ディスポーザは厳しいかな。天然石のキッチン天板、ミストサウナなどは恐らくオプションでしょうね。

管理費と修繕積み立て費用は機械式駐車場59台があるので平均か若干高めかも。ディスポーザがついたり植栽が豊かなら、高めになるかなあ。86戸の中規模なので、共用設備を簡素化するなら適正なレベルに落ち着きそうな気もします。

修繕積み立て費用の計画については、ダイワネクストライフの見積りは40年計画で出してきますが、35年目ごろまではなだらかに上がるよう設定し、それ以降は思いっきり引き上げる傾向があります。まあ大抵は35年も住まないと思うので、そこまで気にする必要はないかと。

逆に言うとこのくらいの規模の機械式駐車場で修繕積立金が低かったらヤバいかもね。
後々積立金が足りなくなって大変、って話よく聞くよね。

115ですが、修繕積み立て費用の値上がり率が上がるのは31年目以降でした。失礼。

ダイワネクストライフは、野村リビング等と同じく費用積み立てを多目にするので、不足ということはないと思います。というか、サービスレベルが高めのデベ系列管理会社は、修繕積み立て費用を多目に積み立てさせて、計画的に全ての費用を消化していくというビジネスモデルなので、取りっぱぐれのないよう費用が足りなくなる計画はたてないと思いますよ。

機械式駐車場の台数が、プラウドは戸数の半分、プレミストは戸数の約3/4なので、プラウドが小規模でスケールメリットがないというのを差し引いても、維持費は同等になる可能性はありますね。早く情報公開して欲しいですね。

今の時代、管理費等の金額でとやかく言っている人は
後々、支払いがきつくなるからやめたほうが良いかも。
資金力があれば、まず住まい心地。
あんまりミクロ目線ではないのでは。

こちらの書き込みは面白いですね。
今回はじめてマンション購入を検討しているものです。

説明会は、間取りくらいしか情報はなかったように思います。
魔法瓶のお風呂とカラットでした。洗面台は三色から選べました。
長谷工基準ではなく大和基準で作っていてアンバンドではないとのことでした。

修繕費は安かったように思います。
ある程度の値段設定もお伺いしました。
やはり、この地でそれくらいなのかーと思いました。

プラウドよりプレミストの方がいいのでしょうか。

↑値段設定いくらぐらいですか？

無理して頑張った予算で買う人多そうだから、維持費は割安なほうが良いってことじゃないのかな。

修繕積み立て費は最初５年間は七千円～八千円くらいで設定されます。その後どんどん値上がりするので、購入時の額より5年毎にどの程度の値上がりを計画しているかが重要なのですが、それは教えてもらったんでしょうか？
あと、管理費は㎡単価で200円越えるぐらいですか？

修繕積立金より本体価格教えて。

値段は、まだ決定してないけれど
4LDKで6000-7000
3LDKで4000-6000
くらいかなーとのことでした。
あとは、オプション設定するかなどは
まだ検討段階らしい。
モデルルーム公開頃には値段も、オプション
なども決定しているだろうと言ってました。

あの規模でエレベーター一台というのは、
結構あるもんですか？

機械式は、パズル式でした。
トイレは、手洗いタンクなし。

あんまり、情報を書かない方がいいんですか？

プレミストの方がいいですか？
プラウドの残りを買った方がいいですか？

124さん
ありがとうございます。
思った程の高額ではないみたいですね。
後は各人の判断になりますね。

個人的にはここよりもプラウドの先着順のほうに惹かれるかな。
南側が近隣商業地域という点、銭湯が近すぎるという点、1階が実質は半地下という点、建物が長すぎてエントランスまでの移動が長いという点が気に入らない。

124さん、私の聞いた金額とは少し違うような。。。

128さん
124です。
本当ですか？営業マンによって違うなんてことありますか？
何て聞きました？

128さん、少し違うというのは、もっと高い、もっと低いのどちらだったですか？

128さん、隠さず教えてよ。情報共有しましょ。

営業の方の話では、４千万円台後半から６千万円台でプラウド並みとのことでした。
Cタイプの１階（半地下）が最安値でしょうね。
管理費は１万円程度でしたよ。

立地や佇まいは非常に魅力的ですが、この近辺でまだマンションは建ちそうだとも
思いますので、今回は諦めることにしました。

え！？半地下！？
なんで半地下なの？
周り見ても半地下のマンションなんてこの辺に無いですよね。
1低でもないのに・・・。
半地下のマンションは浸水リスクがあるからイヤだなぁ。

プラウドは全戸6000万円台だったから7000万までの範囲だと少し高めになるのかな？
まぁ想像通りですね。
半地下は想定外。
プラウドの1階は地下じゃなくてかつ専用駐車場ありだから個人的にはそっちの方が良かった。
子供が小さいから1階希望なんだよなぁ。

現地周辺は浸水歴あるんですか？

半地下…。
一階なら、絶対プラウドの方が良いね。芝生あるし、駐車場あるし。プラウド買っとけば良かった…。

う～ん、半地下が本当なら、戸数を稼いで土地代、建築費を補填するためでしょうね。長谷工といえど、二重床分の階高を稼ぐにはこれしかないんでしょう。プラウドだって半地下にすることはありますからね。

もし本当だとしたら、一階を希望していた方は残念ですが、直床やもっと高価格にならずにすんで良かったとも言えます。半地下部屋以外を買えばいいだけですから。逆に、半地下でいい方は割安で買えると思えば多少のメリットはあるかもしれませんよ。

浸水歴はこのあたりはなかったと思うけど、もし何らかの理由付けで手放さないといけなくなった場合、半地下ってだけでリセールしにくくなる。
日当たりも悪くは無いのかもしれないけど、印象として悪そうだから初めから検討対象外にされてしまう。

半地下が本当なら、ここが第一種住居地域であることも。高度地区になってるんじゃないかな。
天井高を下げれば半地下にならないところを、半地下作って天井高をキープしたって所だと思うよ。
ここは隣のプラウドよりも階高が高いのかな？
こっちの方が駅に近いんだし、階高もあるなら高くても納得！

階高についてはそうだと嬉しいですね。

パンフレットの詳細図面には階高も明記されますので、早期に入手される方は情報共有をお願いしたいです。

第1種低層住居専用地域なら階数稼ぐために半地下なのもわかるんだけどここは1種住居地域でしょ。
確かに高度地域なんだろうけど、だとしても他も条件は同じだしここだけ半地下とはね。
正直1階希望の者としては価格が高かろうが安かろうががっかりですよ。

ここの販売価格がわかりましたよ。
坪単価＠２４５万円です。
プレ価格は少し高め（＠２５０万円くらい？）に設定してくるかも。

プラウド浦和常盤トレサージュが坪単価＠２４１万円でしたから、妥当でしょうかね。

階高でないとすると、半地下は斜線制限でしょうか。それだと天井高は期待できないかなぁ。

価格は坪単価がプラウドより少し高いぐらいなら許容範囲ですかねえ。あとはどの程度の仕様をおとしどころにしてくるかだなぁ。

プラウドでも高いと思っていたのに、もっと高いんですね。

でも、この後のマンションはもっと高くなるよね。

プラウドを高い高いと批判していた人たちも、みんな撃沈。

プレ価格はもっといくでしょ。
プラウドでも260万オーバーだったんだから。
最上階南西角部屋は坪270万ってとこでしょうね。

さきにプラウドで決めた人が今回の北浦和の出物の中では勝ち組ってことか・・・
ち、買っておけば良かったぜぃ。
よくよく考えたらブランド力もプラウド＞プレミストだもんな。

最上階角部屋は最初は思い切りプレミア乗せて坪300近くでもおかしくないと思うよ。最終的にはもっと落とすだろうけど。それでも買う人はいると思う。

角部屋や上層階に厚めにプレミア乗せて、他の部屋を妥当な額におさえて貰えると嬉しいです。

プレミスト、プラウド・・・造ってる人、同じなんですね。
駅からの距離と見た目のスケール感でプレミストですかね。
プラウドも８０邸くらいの規模感があればカッコイイのにな・・・

でも、実際はプラウドの方が管理費、修繕費が高くてランニングコストも合わせて考えたら、
変わらないとか？
どっちが好みの規模かってとこかなぁと。

仮にトータルが変わらないんだとしたらプラウドかな。
ブランド力が違うし、修繕積立金が低いと後々追加コストが発生しかねないし。
個人的にはブランドにこだわりはないけど売ること考えるとね。
何だかんだ言って大概の日本人はブランド好きだから。

どっちにしても普通に買える人はすごいよ。
羨ましいです。
俺なんて頑張って買えても一番条件の悪い部屋だもの。
それでもローン地獄っすよ。
今から節約して頑張ります。

こちらのマンションは、ベランダに水道がないみたいです。それってかなり不便ですよね…。残念です。今からでも仕様変えてくれないかな〜。

図面と模型を見たところ、１階は前面道路から階段で４段位下がりますね。
価格的には１階がいいけど、半地下はな～

全面が庭園風な所なら、半地下も悪くは無いですよ。４段位のたかさであれば１Fの開放感はないものの、上階のベランダの手すりの高さみたいなもので。
都内で半地下のお部屋もありましたが、明るさは変わらないし前面の樹木が癒しとフェンス代わりで、騒音の聞こえ方も上階とちがうので静かです。囲まれ感もあって落ち着ける感じ。よき面もあります。

バルコニーのスロップシンクはあれば嬉しいですが、建築コストアップ要因ですのでカットでしょうね。給水管と独立排水管を追加する必要があるので、今からの設計変更は期待できないでしょう。

営業さんに要望しても、コスト削減ではなく、過去の事例でバルコニー水漏れや隣のバルコニーへの水流入などでトラブルが多いので、ダイワの方針で最近はあえて付けないと、マニュアル通りの説明してくると思います。あった方が汚れ物など洗うのや水やりには断然便利なんですけどね。

販売に伊藤忠都市開発と伊藤忠ハウジングが入ってますよね。
これって親会社が土地を「絶対売れるから儲けてね」とか「ここで黒字出せよ」とか子会社に手柄を出させるということですよね。
逆にかけば親会社からたぶん有利な条件で譲ってもらった土地ということで絶対赤字は出せないプロジェクトですね。

もう価格出ちゃってるみたいですけど、その辺腑に落ちない。

>160さん
前面が庭園風なら確かに悪くは無いのかもしれませんが、こちらの前面は公務員住宅と銭湯の薪置き場です。
内側のことなら庭園というよりテラスの延長のような感じでした。
それにやはり半地下は通りの人から見下ろされている感がしてちょっと敬遠してしまいます。
実際は見えないのでしょうけど。

まあまあそう言わずに。
ここがどうしても欲しくて、夫婦でギリギリローンを頑張ってなんとか半地下部屋を買う方もいるかもしれないじゃない。
みんな好きに書けば良いんだよ。
利用規約で検討者以外の書き込みも許されてんだしさ。

向かいの煙突からの煙は、どのように影響してきますか？
東側何階以上はやめたほうがよいなどの予想はありますか？

説明会に参加された方で、ほかにおよその値段を伺った方はいらっしゃいますか？

煙突の方が高いので高さは関係ありません。
お見合いを避ける住戸は当然高い値付けになるでしょうが。
5000万円台半ば出してまで、という気はしますね。

どちらも不安要素がたいしたことなくて良かったです。
目の前に宗教施設があるとか、近所に買物をするところが全くないとかのほうがキツいです。

目の前の銭湯の煙がたいしたことないって？
いやー、キツいです

都内から京浜東北線に乗れば、大半は南浦和止まり、
北浦和はその先の最果ての地、
南浦和と比較にならない、全く使えない駅です。住んでいましたので、良く分かります。逃げ出しました。

嘘でしょ…

いまでも北浦和〉南浦和だとおもうが・・・

トータルでは平均して北浦和でしょう。南浦和は競馬場もあるし品が今ひとつ。しかし西口の岸町、神明などは住環境、学区もよく浦和も徒歩圏。埼京線の武蔵浦和もほどほどの距離。
北浦和に交通利便性も含め、敵うところはないでしょう。
物件の供給量は少ないが戸建ては高い。パークハウスも高かったなー。

さいたま市浦和区の常盤、さいたま市南区の岸町、神明それぞれ戸建中心の住宅地。ここプレミストは常盤ですね。
それぞれ最寄り駅は北浦和駅と南浦和駅、岸町に住んでる方は浦和駅かもしれませんね。
この付近のマンションも住環境はよいでしょう。好きな住宅地に決めたらよろしいのでは？
利用駅はたまたまですから。

交通や電車の利便性だけで言ったら間違い無く始発駅でもあり2線利用可な南浦和なんだろうけど、その他では北浦和の方が良いでしょうね。
南浦和は駅から離れると低地が多いし起伏も多いから少し不便ですし。
住環境は北浦和の方が良さそうですね。

まぁどちらも良いところだと思うし、自分が住みたいと思ったところに住むのが一番だと思うよね。

埼玉にいいマンションできないですね…デベに馬鹿にされてるのかなー。

ここんとこ、さいたまは長谷工多すぎですな
以前検討した中でも、以下は全部そう

プラウド浦和高砂
浦和常盤ザ・レジデンス
オハナ北戸田
シティテラス戸田公園

ここもそうだったとは知らなかった
長谷工に頼むと安上がりなのでしょうか・・・？

さいたまに限らず長谷工は最近多いね。
コストが安く済むから建材費の高騰、建築費の高騰を抑えるために選ぶデベが多いんだろうね。

たぶん期日どおりに仕上げる施工力があるから？長谷工じゃないとこは伸び伸びだったり。
高騰しがちな色々な資材、人を管理するのが上手なんでしょうね。
デベも販売に合わせて人・資金・モデルを準備するのですが、施工力がないと急な借り入れとか、借り入れ期間が延びたり、さまざまなお金が余分にかかるだろうから。借り入れの金利だって住宅ローンと違って1パーセントなんて低いはずもないし、１０億単位とかの動きがあるだろうからリスクになるよ。
結局、長谷工に発注すると安上がりだから沢山作ってるんでしょうね。

あちこちで施工上の問題が出て遅れたり、ひどい場合は取り壊しとかでてますよ。
年末とか1日でも遅れると、入金が半年延びたりして資金も大変になることもありました。
工期を守るのも大変ですよ。それゆえの残業もあるでしょう。
工程表の遂行も一般の仕事となんら変わらないです。

ここは人気ありますね。
随分と事前説明会を重ねて集客してるみたい。
実際の販売が始まらんとわかりませんが。
最近、近隣で検討出来そうなレベルの物件供給減ってるのか？

東口の駅近２ヶ所に、プラウドが建つみたいですね。

＞205
ほ、ほんとですか？場所は？

パワフル北側と、クイーンズ伊勢丹西側です。

外観デザインがオシャレ。ランドプランを見ても無駄なスペースがなくていいなと思います。
徒歩圏内5分で第1種住居地域なら資産価値も高いでしょうね。
ちゃんと無事に完成すればの話ですが（笑）
公園、病院、商業施設などひと通り揃っているので生活便利ですね。

ならば、購入をおすすめ。
次によい物件が出る、と期待していても、先送りにを続けるだけですもんね。周りにそういう男、いますよ。5年位探している、フリ｡

でも、トレサージュは売れ残っても、利益は出ているんだろうね。多分、即日完売うんぬんよりも、利益追求で高値売り出しでしょう。デベにとっては、完売スピードは実はあまり関係ないんですよね。ゆっくりでも、高値で売れた方が良いんです。
新たな高資力層が購入するんでしょう。

@245で間違いないみたいですね。記事になってます。72平米の部屋でも5400万円ですか・・・

214サン
理屈はおっしゃるとおり。ただし、利益が出ることは間違いない。
高資力層については、今よりも高い資力層が湧いて出てくるのではなく、今の価格帯を受け入れる層が出てくるということ。結局は売れてしまうんです。どのような手段を執っても。ただし、見過ぎで頭デッカチの人や、購入を自分で決められない人は、この事実を受け入れられない。いつかは買わなきゃいけないのに。

マンション業界も、この売れ行きで、史上最高益の企業ばかりですもんね。
買い時は、価格ではなく、自分で決めるべきですね。家族や子供の学校のタイミングがポイント。そう思う。

ということは、かなり利益がでる価格設定なんだ。マンション購入時って、金銭感覚麻痺して、300万〜500万の違いなんて、全然気にしなくなっちゃうんだよね…。

それくらいの感覚のほうが、決断早いし、買える人に
なれると思いますよ。

現金一括で支払う時には、100万単位のお金は非常に気にするものですが、ローンで支払うとなると金利が加算されて月々払いなので、確かに金銭感覚麻痺します。
立地的には北浦和公園の緑があるし、商業施設も駅も近いのでいいと思います。

この価格でペラボーは気になりませんか？

気になりません。

気になりますん。

書き込んでいる人で、購入している人は、ほぼ皆無とは聞いたことありますね。
人種的に、わかる気がする。

これから開発が進む上に、高崎線東京直通と、駅力アップの浦和駅徒歩6分のプラウド浦和高砂でも、第二期は3LDK4638万円～4LDK6788万なのに（という書き込みがありました）、北浦和でこれは、高すぎじゃないですか？
となりのプラウドもまだ売れ残っているのに、こちらは80戸越え。
武蔵浦和のスカイガーデンのように値下げしないと買い手がつかなそうですね。
とはいっても、正式な価格発表はまだですが。

タノジ、ペラボー、外廊下、ハセコー、ちょっとくらい工夫してほしいよ。
埼玉県ではそれなりの立地なんだから。

それらの仕様を世に問うたのはハセコーですよね。
首都圏では支持を得て世間一般で広まりましたからそれなりの仕様です。

５階建ての社宅を６階建ての分譲マンションに？
天井とか低くならないですか？

No.230さん、一応対策
>139

天井高、気になりますね。
天井高240とかだったらガッカリだな…

長谷工がコストミニマムで設計する以上、天井高は最低限と考えておいたほうが良いのでは。まあいまどきのコストカットマンションに空間のゆとりを求めるのは厳しいですよね。

あくまでも完成予想CGですが外観のデザインを見る限りコストダウンしているようには見えませんが長谷工ってそうなんですか？
個人的には内装や設備が良ければ・・・と考えておりますがまだその辺りも確認できる段階ではないようですね。
天井高、構造上のデータはどの段階で確認できます？
資料請求で手に入るデータなのでしょうか？

外観デザインやカラーは良くも悪くもザ・ハセコーって感じですよ！
まあ、可もなく不可もなく万人受けするのではないでしょうか。

天井高は、リビング、洋室で2400ですよ。他はそれ以下。

天井高は物件パンフレットの部屋の詳細図に書いてると思います。MR行かれた方は、パンフレットなり詳細図のコピーなりを貰っているのではないでしょうか。236さんは行かれた方ですかね。

天井の高さの高低より、外廊下側をきちんとアウトフレーム化してほしかったです。
それにより外廊下側もアウトフレームの柱分のアルコープができますし。

あと、プラウドよりこちらのほうが少し縦長の住戸になっているのかな？
戸数を多く確保するために仕方ないのだとは思いますが、もう少しワイドスパンにしてほしかった。

また、南面をもっとセットバックして、1階の専用駐車場作ったり、テラスを広めにとってくれていれば、1階が半地下でも選択肢としては十分だと思いますが。

とはいえ、ないものねだりをしてもしょうがないので、予算と相談で気に入る部屋を見つけるんだな。

そうですね。無い物ねだりをしても仕方ないので、でたもので、価格と自分の手待ち、状況と合わせて、バランスみて買うか決めるしかないですね。
プラウドよりは縦長ですよね。でも、リビングはその方が無駄がないかも。
でも、現時点での参考値ですが、やっぱり、700万くらいずつ高い気がします。

このあたりも、以前に比べたらずいぶんと開発が進んだように思います。
どうするべきか、ということをよく考えないといけないでしょうね。
放置しておいて、いいことは何もないのではないでしょうか。

ん？、行政が規制してマンション建設数をコントロールするほうがいいってこと？
買う方はたくさん選択肢があったほうがいいと思うんですが。

確かに北浦和は急に新築マンション増えたよね〜。特に駅近に。

私も、購入予定としていましたが、今の値段では、手が届かないので、撤退です。余りにも高すぎるよ。浦和駅周辺の物件より高い。ほんとに売り切れると思ってるのかね。デベは。

>>244
確かに、妥当な価格で仕様もそこそこのマンションが沢山建設されるならまだしも、低仕様、高価格のマンションが乱立すると、売れ残り多数で色々と問題でてくるかもしれないですね。
まあデベは売れそうな場所に作り続けないと生き残れないので、供給過剰でも止めないだろうけど。
プレミストは場所は良いけど高いから、条件悪い割には高めの部屋は結構売れ残って長引くかもね。

私も購入予定でしたが高いのでやめます。
場所や仕様など総合的に判断しても明らかに高いと思います。
完売までは長くかかりますね。売れ残り多数で出てくる影響もこわい。

みなさん、次はどちらを検討されますか？

モデルルームは4LDKの住戸なんですね。あと天井高は2400とのことです。お知らせ看板の高さ表示からある程度予想できていましたが少し低いですね。

天井高はやはり2400でしたか。

>>231
のように、ゆとりある階高を確保するために半地下にしたのではというささやかな希望もあったようですが、流石に階高のために売れない半地下を大量に設定するわけはないですよね。

2400ですか。
一般的な高さと言えば一般的な高さですが、あと100高くても良かったかなぁとは感じます
専有面積は良い方なのでしょうか。
３LDKで70平米以上はあるようなので、収納なども確保はされているなという印象。
お値段的にはね…学区がイイからお値段は高くなっているとか？

ここ最近、営業電話、メールがひっきりなしに来ますね(ｰ ｰ;)
少し前に別の物件に決めたので、電話でお断りしたのですが、毎週土日は必ず連絡があります。

営業の方の中でも顧客情報を共有した方が、意味のある営業活動となるように思いますが、難しいものなんですかね。

感触が悪ければ、多少の調整は入るとは思いますが、角部屋、上層階は当初は下げないでしょうね。

これだけ高いと、恐らく価格高いほうと、価格安い方から希望が入ると予想します。安い方は半地下なので、結構下げて、何とか買える人が希望出すんじゃないかと。まあ希望だけだして、半地下はちょっとなあということで申込しないということは十分考えられますが。

まっ、高い方でも安い方でも、ある程度の資金の余裕がないと買えないですけどね。購入層はほんと限られますね。

マンション検討初心者で、すみません。この物件のバルコニー側の間口は、よく聞くワイドスパンとは対象的で狭めで、細長い間取りですよね。マンション前の道も狭いし、建物もあるとなると、部屋の明るさは、どんな感じなのでしょう？角部屋とかでも、あまり明るさは、期待できないのでしょうか？

逆梁ハイサッシュではないので明るさは一般的な縦長田の字間取りで少し暗いかもしれませんね。角部屋ならバルコニー隣接の洋室のウォールドア開ければある程度は明るくなると思います。

また、一階の半地下住戸は一段と暗いと思います。

間取りの公表されている4LDKの西側居室はどの程度プラウドとお見合いになるんでしょうかね。あの値段出してお見合いではね。。

配棟プランを見比べればわかりますが、プレミストもプラウドも敷地真ん中～南側の配棟で位置的にはほぼ被ってますので、バッチリお見合いすると思いますよ。半地下の分、窓の高さはずれる気がしますけど。

あっちも６階建てですよね。ってことはあっちは天井高は2400ないってこと？低っ！

プラウドは2400以上はあるはずですよ。こちらが半地下なのは、斜線制限のからみでそのままだと天井高2400とれないからだと想像してます。営業に聞けばわかると思いますが。

現地の工事看板に高さは表示されてるから
気になるなら両方見比べてみれば？

プラウドは140位高いですね。天井高は2480程度でした。間取りは拙いですが

この物件、部屋が横並びなので角部屋率が低いですよね。中部屋の場合、角部屋と比べて、日照のみならず換気(空気の通り抜けや循環）も悪くなりがちに思えるのですが(湿気や匂いがこもったり）、このマンションは自動換気システム(？今日日のマンションは自動的に室内換気する構造になっていると聞いた事があります）のような設備・構造になっているのでしょうか？

いまどきのマンションは24時間換気システム設置を義務付けられてます。こちらは壁の吸気口から外気を取り込む第３種換気システムですね。

ということは、前の銭湯の煙突の煙を常に換気しているということなんでしょうか。
うーん。かなり、気になってしまいますね。

やはり、現在のバブル気味の高騰した販売価格と様々な現状を考慮すると、今後２～３年後の資産価値としては、販売価格より20～25％ほど落ちてしまう可能性もありますかね。

浦和は、既に人気のエリア。
震災復興、エネルギー不安、オリンピック、
公共事業投資、 消費税の影響により、資材
、輸送、労務不足で、工事費は、 高騰して
ます。
既に着工しているとものと今年の末頃に着
工するものを比較すると面白いですよ。さ
らに高騰！ 適正価格とは、その時代の需給
バランスで決まります。
今後、相続税の基礎控除額も大きく減りま
す。 今後の経済対策と消費税10%になる頃
には、一般市民は買えないでしょう。

需給のバランスで価格が決まるらしいので、一般市民が住むエリアに一般市民に手が出ない価格が続かない事を祈ります

モデルルーム見てきましたが、天井が低すぎて圧迫感がすごいです。風呂なんかバンザイできませんでした。

天井が低いのは圧迫感ありますよね。。
こちらはそれなりの価格になるでしょうし。
個人では簡単に変えられないものはよく考えないと、ですね。。

長谷工に頼んでる時点で、天井が低いのは規定路線ですよ。コストカットのために頼んでるのに、わざわざコストかかることするわけないじゃない。高仕様にすれば価格はもっと高くてもいいという方もいますが、これ以上高くなると真面目に買い手がいなくなるから、あり得ないよね。

ここは駅近の立地を評価する物件で、建物仕様の良さを求める物件ではないよ。その上で買うかどうか、価格に見会うと判断するかどうかは個人の価値観だね。

天井の低さにも理由がちゃんとあるんですね。
駅から近いのは魅力ですが・・

それにしても、長谷工ばっかり。

>>270
今のマンションは天井高250cmが一般的と聞いていました。
250cmを確保すること自体は高仕様という訳ではないのかなと思います。
特別に立派でなくても、標準の範囲にはして欲しかったというのが実感です。

天井高とか構造的なものは変えようが無いのですが、長谷工の建てるものが標準的となってますし。

記事を見ると最高ではないが、工夫もされているようですから十分標準的の範囲でしょう。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1269-2014-05-26-09-1...

最近は大抵の建設会社はボイドスラブ工法、アンボンドスラブ工法などを標準で使うので、リビングの天井の真ん中の凸凹はないですね。
ただ、それでも部屋の端は大梁の影響でかなり低くなるとは思いますが、それはファミリー物件なら当たり前なので、しょうがないですね。

坪単価は平均です。子育てファミリーの所得水準も様々ですからね

不動産屋は行政機関や慈善団体ではないので・・・
売れる値段をつけているだけのことでしょう

建物の西側道路について。

google MAPでのストリートビューでは新しいものが更新されていますね。
また、同時に、昔のもの見えるようです。比較ができる状態になっています。

気になったのが、プラウド側の道路にある電柱が、少しこちら側移動になり、道路自体も狭くなったうえ
さらに電線自体も多数、移動し道路の半分程度までせり出すように張られているように見受けられます。

これは、おそらく、プラウドの建築の際に伴うプラウドの意向に沿った移設なのでしょうが、
これは永久的にこのような形になるのでしょうか。

道路も狭くなり、電線自体が道路を覆い、開放感が少なくなっていることや
むしろこちらの方を近く走行しているようにも見受けられます。
建築終了後元に戻るのでしょうか。

建築関係に詳しい方がおられましたら、ご教授ください。

確かにスーモとかでも、売れ残り新築マンションは与野や北浦和が多いですね。敢えて大宮浦和でない選択もありますが、一度売れ残りが始まると、中古価格も下がりそうです。

プレミストに期待寄せ過ぎた。
欲張らずにプラウドトレサージュ買っておくべきだった。

そう思われる方いませんか？

隣のトレサージュは、完売したんですかね。
掲載がなくなりましたね。

トレサージュは完売のようですね。公式に完売御礼出てました。

トレサージュ見送ってプレミスト待ってよかったーとなるか、まだトレサージュのほうが良かったとなるか、目が離せませんね♪

もうトレサージュは選べないので、高くても欲しいならプレミスト買うっきゃないね！

プレミスト買うくらいなら、浦和にこだわらず別の場所を探したいと思います。都内、神奈川…etc

プレミストとプラウドを比較された方はいますか？

結局、ずっと買わないんじゃないの!!

大宮、浦和のマンションを物色し始めたばかりです。どなたか教えて下さい。
なぜ北浦和駅近の常盤は大宮駅、浦和駅近の物件と同じ位するのですか？学区だけの理由ですか？
学校のこと以外で大宮、浦和駅近よりも優っている点はどこにあるのでしょうか？現地行きましたが、どこにでもありそうな寂れた商店街にしか見えなかったのですが。
因みに近くの公園にも行きましたが、浮浪者っぽい方がゴミを漁ってるのを目撃し、さらにダンナと首を傾げてます。

289サンへ
地縁が有るところで探した方が良いと思うよ。

>>288
ほどほどにいいところは買ってるので買い換える価値があれば買い換える。

>>289
実際に住んでみないと北浦和の良さは分かりにくいと思いますよ。個人的には、公園や緑が多く、落ち付いたスローな雰囲気が気に入ってます。昔から代々住んでいる方も多いので街や地域活動を大切にする意識が高く、治安も良いです(浮浪者にみえる有名人が数人いますが）。学区も良いので、小さな子供がいるご家庭が住む環境としては良好と思います。

首かしげてまでこの地域にこだわるとは。
他にいいところ沢山ありますから、もっと都心でどうぞ。

私も疑問で不動産屋に聞いてみましたが、
北浦和は地縁者の住み替えのための小規模マンションが多く、
需要・供給ともに少ないため浦和並の価格が維持されているとのことでした。

正直、昔から北浦和に住んでいて住み続けたいという方、常盤小の学区を重視する方
以外にメリットはないと思います。

295さん、分かりやすい解説ありがとうございます。
そういう背景があるんですね。
大宮も浦和も再開発が予定されてますし。
文句あるなら東京に行けというのは乱暴な気もします。

「学区が良い」なんてのは、特に何の特色もない土地に対して販売者側が勝手にでっち上げている価値観にすぎませんよ

今は、価格にこだわる方は、買わなくて良いのではないでしょうか。資金に余裕の有る高所得者が購入する時期だと思う。

たしかに、お高いので他にいいのでるの待ちます。
価格は立派ですが、物件としてはどうですかね？
見合うと考えられれば無理をしますが、今回静観します。

そもそも301様のように、無理をして、の発想の人は、今の時期買えないよ。
資金的に余裕ある人が選べる人。ギリギリの人は妥協するか、買えないか。どっちかなのでは？

プレミストはないな。
五千万以上出す価値が感じられん。

前の方でも言われてるが、このエリアに思い入れがある一部の人に受けるんだろう。万人受けはしないな。

だからプラウドも売れ残った…

タノジ、ペラボー、外廊下でハセコーだからコンセプトなんかあったもんじゃないよ。

ここ見てると、本来のターゲット層が買えない値段まで到達しつつ
あるのでしょうか？
余裕資金で買える人がどれだけいるか？無理とはいかないまでも、
なんらか工面しながら購入するものでは。

無論お金に余裕があるというなら、都心で値上がり期待ができ、
より住環境のいいところで検討しますでしょうね。

北浦和の環境はとても良いと思います。
問題はいまのマンション価格が適正かどうか判断が難しいことですね。東口にできるプラウドの物件価格が参考になるのではないでしょうか。

>305
確かにそうでしょうね…
土地を取得したからマンション建てただけですね。
しかし、背の低いペラボーを見ると萎える…

買う人はスパッと決めて、買わない人は何年も漂流。価格高騰はあまり関係無いんじゃないの。買わない人は、とにかく買わないよね。驚く位、長期間探してる

将来価格が多少下がっても、金利が上がったら駅近マンションなんて、普通の人には一生手が届かなくなります。プレミストに限らず、必要な時が買い時だと思います。

価格が下がり、金利が上がるなんてありますかね？

不動産価格が暴落して金利が高騰したら社会不安。

不動産価格（物価）が下がり、金利が下がるならありえる。

物価と金利が連動するのって、中学で学ぶ経済の基礎ですよ。

ここの掲示板見てたら、プレミストを買ったら後悔しそうな気がしてきました。ここは見送って東口のプラウドまで待とうと思います。

東口のプラウドはいつ頃MRできるんでしょう？

マクロの動きと、個々のマンションでは事情が違う。増してや今や最低金利。将来マイナス金利で物価下落なんてあり得ないでしょ。

西口に比べると東口のマンションは価格が安かったですよ。学区も変わりませんし。

東口も駅近は住みやすいですよ。
ショッピングにはクイーンズ伊勢丹、マルエツあるし。
ちなみに我が家は常盤へのこだわりないから、そっちの方が良いかも。あとは値付けですよね。
常盤にこだわっている方は学区だけでしょ？

東口のプラウドが気になるけど施工会社は決まったのですか？

あんまりリスクシナリオばかり述べても仕方ないですね。
想定外のことに随分一緒懸命だね。
確かに何が起こるかわからないと言われれば、それで説明つきますが。
東口プラウドまで待ちます。

あくまで掲示板内ですが、これだけ皆さんが買い控えするなら、値段を下げて売るより方法はありませんね。

実際の引き合い状況をご存知の方はいますか？
モデルルームでの雰囲気とか。

どんなに割高な物件でも、無理してでも買いたい人は一定数はいると思います。それがどれくらいかは、第１期の売り出し戸数や第１期分を即日完売できるかどうかで感触掴めますね。営業に促されて要望書は出すが、申込は先送りで様子見という方が多くなりそう。
次のプラウド出るより早く捌かないと、プラウドの価格待ちで買いびかえもあり得ます。プラウドがここより割安だと、ここを買える層がプラウドにどんどん流れる危険性もありますので、営業さんはうかうかしてられないですね。

東口のプラウドは二件とも、現地の公示を見ると施工会社は大末建設？って書いてありました。完成予定は27年12月とありました。もう2〜3ヶ月すると情報が出るかもしれませんね。

どちらも駅近の小規模物件のようですね。
便利そうですよ。

でもプラウドは2件とも、ここより価格高いヨ｡今の時期当然でしょ、ですって。
まだ社内調整中みたいですが｡
知人に社員いるから聞いちゃった｡

326さん

そうなんですか？
建築コストは上昇局面かもしれませんが、地価は常盤の方が高いからプレミストよりはお手頃になるかとイメージしてましたが。。。甘いですかね？

個人的にはプレミストより伊勢丹横の方が魅力的でした。

まあいつもの通り最初は様子見で思いっきりふっかけて来るんじゃないでしょうか。それから条件良い部屋以外は少し高め位に調整する辺りで落とし所とするんではないかと。
小規模なら、ちょと割高位の値付けならすぐに完売しそう。

プラウドの動向を踏まえてプレミストがどういう動きをするかは見ものですね。早期完売目指して調整が入れば検討者には嬉しいのですが。

東口にできるプラウドは、トレサージュより絶対安くならないと野村の販売員が言ってました。原材料費の上昇で価格上昇は避けられないと。

結局、今は、力のあるサラリーマンか生来の資金に余裕ある人がターゲット。金は有るところには有るんだよね。
不思議と湧いて出てくるようで、売れてしまうんだよね。
普通のサラリーマンでは、親の援助がない限り、ターゲットとして扱われないと思うな。
だから今は商品のことを批評するよりも、ご自身の懐具合を確認して、標準程度の人は、サヨナラ、の扱いですよ。
検討したり、批評する以前の問題。
時代だね。

この掲示板に書き込まれている方々は、その程度の経済力はお持ちでしょう？
だから買えないのではなく、買えるけどその価値を見極めて買うか、買わないのか判断しようとこの掲示板で情報を集めているのだと思いますよ。

買う人は、掲示板に情報求めないでしょ。
自分でビシッと決めるんじゃないの。

真剣に検討する人は掲示板を参考にはするけど鵜呑みにはしませんよね。ネガ要素は皆さん腐るほど書き込んでくれるので、あとはそれを鵜呑みにするのではなく実際に現地やMRで自分の目と耳と足で検証するのみです。

掲示板は営業が隠したいデメリットを暴露してくれるという点では非常に良いネガティブチェックのツールですよ。使い方さえ間違えなければね。あとはたまにメリットも参考になることもありますしね。

最近浦和にマンション購入しました。
購入前にマンコミュ見てたし書き込みもしました。
でも営業さんにはマンコミュは知らないふりしましたよ。
そんなもんですよ。

もちろん、ここを参考にしている人もいるでしょう。ただ、傾向としては、買う人は、自分が、家族が欲しい、必要だから買う。批評よりも、購入動機に合っているかを検証する。
100点のマンションは無いもんね

337サンは知らないふりではなくて、営業にマンコミュ見てるって言えなかったんでしよ？
言ったら、営業さんに、バカにされちゃうから。

営業のお出ましですか？何の営業？
浄水器とか付帯物？
ここはなんともすごいですね。

営業って、マンションの営業だよ。
浄水器って何やねん？

この物件、南向き以外の部屋もあるんですか。

ありませんよ。

⬆︎南向き以外の部屋もあるでしょ？
ホームページに78/86戸が南向きって書いてある。
残りは南以外のどっか向いてんでしょ。
この物件、なんか長屋みたいだよな

営業さん、この物件、駅まで歩いて正味何分？

営業さんが書き込んでるとばらしちゃったら、
この物件についてのポジ評価は営業の書き込みだと思われちゃうよ。

口コミ見てる客は買わないってロジックはおかしいと思うのだが。

なんか自称営業さんが入って来てから、雰囲気変わりました。
浄水器でなく、マンション営業とか言ってたけど。

口コミ見てると買わない、ってのは私もおかしいと
思います。でも、MR初回で口コミ見てる、こんな
ことが書いてあるが本当か、と堂々と聞く人って
変人と思われるのでは。
面倒な客の相手なんて誰もしたくないだろうから。

この意見も参考にしてよ。
業者の意見も、真剣に探している人には大事だと思うな。
営業と信頼関係あった方が、満足感高いと思うよ

全く物件の意見が聞けずじまいです。
営業が介在してるとは、恐ろしや。

>宣伝というよりは、口コミ依存の、買えない人種に陥らないように警告してあげているのに。
営業にとって都合のいい客になるようにってことね。

さすが大和ハウス。営業の質が…

全く同感です。こんなに高い買い物をするのですから、信頼できる営業マンから買いたいです。もっと顧客のことも考えてお仕事なさっていただきたいです。

自分らは、会社で、自慢できるほど顧客のこと考えてる？よーく胸に手を当てて考えてごらん。
自分の成果、出世！でも、そう考えて仕事しても、結果、お客さんは結構喜んでくれる事になってるでしょ？
そこに、高い買い物だから、の理由は違うぞ！わかるでしょ？

顧客のことを考えていなくても、通常の社会人であればそれを敢えて表に出すことはしないと思います。
顧客が閲覧する可能性があるこの匿名掲示板においても然りです。
この掲示板で営業を騙っている方の書き込みには、本物件の販売にとって有利になるようなものはみられないのですが、
プレミストの営業の評判を貶めたいがために他社の方が書き込んでいるのでしょうか。
もしこのマンションの営業の方が書き込んでいるのだとしたら、救いようのない方ですね。

買わない理由なんて人それぞれです。
今は買わないというのが最良の選択だとその人は思っているから買わないんでしょう。
そのような人にも買いたいと思わせるのが優秀な営業マンなんでしょうね。

営業だか、街場の業者だか知らんけど、今日、明日はお休みではないのですか？

MRに今度行くので、この板に営業が介在してるか話題にしてみるね。

要望書を受け付けているようですね。
どれくらいでてるんですかね。

営業現場における口コミとは？みたいな会話が続いてんだけどさ、もう終わりませんか？

ここは、北浦和でのプレミストの価値とは？について、意見交換する場です。

今日も営業メールが皆さんのところに届きましたよね？
プレミストは要望書受付中ですよ。後悔ないように！
営業マンの言う大好評とは反対にこの掲示板では、厳しい意見が多いですね。。。

Suumoを見てると、北浦和のマンションは先着順住戸を販売している物件が多いように感じます。
価格設定が割高等の理由があるんでしょうか。

（買いやすい価格の物件もあるのですが、いつまでも売れ残りのあるところには住みたくないので悩みます）

残っているのは、西口は駅から離れた物件か、東口の物件だけですよ。立地は大事です。

364さん、MRレポートをお願いします_

MRとてもよかったですよ。私に説明してくれた販売員の方は、説明もしっかりしていて
とても良い方でした。

まだ出掛けていないので、後ほどMRレポートしますね。

みんなでこの物件を買いたくなるようなことを考えませんか。ネガは結構出尽くしたでしょ？

立地は本当に素晴らしいと思います。
良いところ：駅近、常盤学区、スーパー、コンビニが近い。
気になるところ：86戸でエレベーターが１基、
　　　　　　　　現地を見るとそんなに広いスペースではないので、建物以外は狭い？
　　　　　　　　あとは銭湯でしょうか？

銭湯やエレベータの数は気になりませんか？

共働き夫婦でお互い出張が多いもので、２４時間ゴミだし可能は重要な検討ポイントの１つです。知り合いが最近入居した新築マンション(プラ○ド）の話しですが、販売時には２４時間ゴミだしOKと謳っていたのに、入居後はゴミ回収当日朝へ変更されたそうです。何時でもゴミだし可能だと、悪臭と害虫が発生しやすく、結果、近隣から苦情がでたり、マンションの評価が下がるから、というのが変更理由とのこと。そのような理由と危惧は分かりますが、２４時間ゴミだし可能というのは、予め悪臭・害虫対策がなされた上で、その物件の特長・メリットとして挙げられているのとは違うのでしょうか？

ディスポーザーで生ゴミ減らせる物件以外は、24時間365日のごみ出しはきついですよ。

どういうこと?

この物件も入居後にそうなるかな？

>>378
生ゴミ多いと、夏に悪臭や虫が発生しやすくなるということです。ディスポーザーで生ゴミほとんど無くなれば、何日放置しても悪臭はほぼ発生しません。

24時間とうたっていながら、生ゴミの関係で実際のゴミ出しは前日の夜からなんて所は多いです。

ここってディスポーザないんですか？

戸建はゴミを前の道路にだせばいいからすぐだけど、朝ださないといけない。
ここは前日の夜だせるけどゴミ捨て場まで遠く時間が掛かる。
どっちがいいのか。

ゴミ出し時間など管理組合（つまりみなさん）が決めること。生ゴミが臭うのは当たり前。

前述のプラ○ドですが、知り合いの話しでは、販売時も入居直前説明会でも、物件の構造仕様として２４時間ゴミだしOK と説明あったのに、入居時(管理組合の第１回会合前）には既にゴミだしルールが変わっていたそうです。同様のことはよくあることなのですね。本物件でも十分考えられると。

ゴミの一時保管場所があり24時間ゴミ出し可能な構造となっているのと、実際に24時間ゴミ出しの運用とするかは別物です。
また、一時保管場所があるだけではだめで、生ゴミがあっても大丈夫なように換気がしっかりしてる、消臭装置がついている、外に臭いが漏れない構造になっているなど、きちんと対策されてない場合は酷いことになります。対策されていても、流石に生ゴミを数日置くとこれまた酷いことになるので、ディスポーザーついてないマンションは前日夜または当日朝のゴミ出しが現実的な運用でしょう。

確かに、生ゴミを何日も放置しておいたら大変なことになりますね。２４時間ゴミだしOKというのは、ゴミ保管場所があるというだけで、悪臭・害虫が発生しないよう処理する機能があるという訳ではないのですね(すっかり勘違いしてました）。だったら、最初から誤解を招くような説明や表示は止めて欲しい！と思ってしまうのは私だけ？

プラ○ド北浦和のホームページができていますね。

そっちに流れる人もいるかもね。

2つも出来るんだね。検討に幅が出来ました。

7月下旬販売開始ですか。プレミストの場所にこだわりがなければ、価格次第でかなりプラウドに流れるんじゃないかなあ？
まあMRの情報待ちですかねえ。

プラウドのＭＲにとても期待してます。
この物件はこの掲示板見ててもわかる通り、評価されている意見がほとんどないですよね。
評判が悪いところで人生最大の買い物を決断する気になれない。

北浦和西口もいいけど、東口にデメリットもないし、プラウドの二件に切り替えます。個人的には、北浦和マークスかな？