西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【３】

日本で不動産を持つ云々はここで論じる話題じゃないでしょ。
スレ違い甚だしい。
と思っていたら本人さんわかってらっしゃるんじゃないの。
そんなこと書くから「すっぱいぶどう」って言われちゃうんだ。

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ちょっとお聞きしたいんですが、このマンションの耐震等級はいったい何等級になるんですか？マンションギャラリーで聞いてもはっきりいって全く不明確なんですが。一応イーストを考えてまして（ウェストはヨーカドーが大きいらしいので・パークはそりゃ良いけど高くてとてもムリ）、免震工法を使ってない棟なのでそこが心配なんですが。どなたかご存知の方、ご教授いただけませんでしょうか。

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>>121
そう、スレ違いは重々、承知の上であえて書き込みさせて頂きました。
私は仕事の関係上、いわゆる財務官僚と呼ばれる人と付き合いをしたりするのですが
今の（官僚から見て）日本の一般人程、簡単に扱える人々はいないそうで、今のマンション
ブームに関しても、ある意味、国（官僚）がしかけている想定範囲内の事象との事です。
後、２〜３年後には、間違いなく（国民からの）資産回収モードに入るようなので、
一般人の可処分所得は大幅に削減される事になります。又、マンションローンを組んで
いる人には大きな影響がある金利も少なくとも倍以上（２％以上）にはせざる得ないようです。
もし、今、不幸にもマンションローンを組まれている方は、少し無理をしてでも繰り上げ
返済をされる事を強くお勧めします。同じ、足立区に住む者として不幸になる人が一人でも
少なくなる事を願ってやみません。購入されている方もこのスレをご覧になっているようなので
これで最後にします。気分を悪くなされた方がいらっしゃれば、申し訳ありませんでした。

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>>122 普通に建築基準法通りなので１（通常通り）だったはずですよ。
免振だと耐震等級があがるように錯覚している人が多いけど...

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免震は間違いなく広義での耐震性能は高いです。
しかし、必ずしも評価としての耐震等級が高い訳ではありません。

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>>124/125　ご回答ありがとうございます。免震だからといってパークフロントタワーも耐震等級が高いわけではないんですね。ご指摘の通り、錯覚してました（泣）。ただ、すると免震ではないイースト（ウェストは個人的には考えていなかったので）は、耐震性能としてどうなんでしょうか？もし宜しければさらに詳しくご教授いただければと思います。ネット等や知人に聞いたりしているんですが本当に良く分からないんです。マンションギャラリーでも事前に電話で予約した時「全棟耐震2等級です！」と営業？の方が仰ってたのにいざギャラリーに行くと、正直はぐらかされた様な気がして。全スレ拝見したところ、地震云々よりもっと大事な事があると仰る方もいらっしゃるようですが、阪神大震災で実家（神戸市東灘区です）が全壊した私としては非常に気になるんです。モノを非常に気に入っているだけに何とか購入したいとは思うんですが、そこが納得できない限りは・・・。

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建物の耐震性を懸念されていらっしゃるようですが、地震に対する備えは何より地盤が第一です。
足立区のみならず、荒川沿いは沖積層になります。同じ地震であっても揺れは地盤のしっかりしたところに比べ、どうしても増える傾向にあります。
これは、最近の週刊誌でもよく特集が組まれているのでよくご検討ください。
また、一概に言えないのですがマンションの基礎が支持層まで届く長さを判断にされたらどうでしょうか。

確かこちらのマンションは地表面から58ｍぐらいの地下に支持層があったと記憶しています。
都内でもその深さは有数のものと思います。ちなみにこの深さはステージオの高さとほぼ同等です。
深いからしっかりしているのか、深く掘らなければならない理由があったのかは他の野村・三菱の物件を見れば明白です。
少なくとも、地震に対する耐性をマンション検討の判断基準上位とされるのであれば、是非みずから調べることをお勧めします。
ちなみにこの前の関東を襲った大きな地震でも、ここ西新井が23区中一番揺れてます。

阪神大震災を教訓にされるのなら、迷うと言うこと自体ちょっと信じられないのですが・・・

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以前、テレビで東京都の地盤の弱い地区を死のマップとして紹介していましたが
足立区周辺は見事に真っ赤でしたね。首都圏の直下型地震が起こると、足立区なんか
は阪神大震災時の神戸長田区のような状況になるんじゃないでしょーか。
東京でも西の方は大分、ましだったと記憶しています。

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126さん
阪神大震災で御実家が全壊とのことで、不安なお気持ちはお察し致します。
そういう意味では、確かに足立区の地盤は弱いようで、あまり安心できる土地とは
言えないでしょう。
ただ、地盤が良いと言われているベイアリアの超高層タワーなどでも、倒壊は
ありえないでしょうがエレベータの問題などもあり、私は感覚的にはそちらのほうが怖いです。
イーストを検討されているのでしたら建物自体は低層ですから、倒壊について
そんなに心配しなくてよいように思いますが・・・（すみません、主観です）。

御存知かもしれませんが以下の資料を見る限り東京はどこも大差ないようです。
http://909.fc2web.com/jis/data_3.html

この資料によればこの物件の建つ「西新井栄町１丁目」は倒壊危険度３ですね。
これをどう捉えるかだと思います。

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東京危険度マップを、本屋さんで見ました。
見事に周りは余すところなく火の海で、ここの開発地だけぽっかり島のように真っ白。
(今はさら地だからでしょうね)
自分も阪神大震災経験者なので正直かなりひきました。
ただ、主観ですが、地盤の弱さを認めそれに対する対策がしっかりとられているならば、
やみくもに他地区の中古マンションに入るよりはましなのかなと思っています。
現在の古い町並みが再開発で一新されれば倒壊・火災・避難路ともにもう少しましな評価になるでしょうし。
既に周りの古いおうちの方は、国から土地を良いお値段で買い取らせてもらう交渉を受けているようです。
しかし整備終了にこぎつけるまでは時間かかりそうですけど・・・。

本当は自分や旦那の会社の都合がなく、東京に住まなくて良いならそれが一番良いんですけどね。
126さん、お互い、悪夢を繰り返さずに済む住まいを見つけられると良いですね。

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↑
あと、仮に震災時家にいて家族やステージオが事なきを得たとしても、目の前の公園には確実に被災者が集い
数年仮設住宅が建つはずなので、特にパークフロントに住まうなら(登録今日までですけど)
逆に辛い思いで暮らす事になるのは必至ですね。
これはパークフロントに住まう方皆に言えることですが、強い心臓が必要かもしれません。

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皆様、ご回答ありがとうございます。とても参考になりました。>>132　なるほど、確かにパークフロントの公園は震災時、そうなるかも知れませんよね。パークフロントの東向きで妥協するなら（ご購入されている方すみません！）イーストで、との考え自体に正直コンプレックスがありましたが逆にそういう事もあり得るんですね。確かに私の実家近く（阪神本線深江駅〜阪急神戸線御影駅までの南北間）でも公園という公園に臨時仮設住宅が立ち並びました。西新井駅西口再開発地区の南側、比較的一戸建がかなりの密度で建ってますから震災時は大変な事になるかも知れませんね・・・。

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震災時、避難場所が近いのは良いことなのでは？

被災者が集まったり、仮設住宅が出来ること、確かに天災はつらいことではありますが、
目の前に仮設住宅が出来る云々を、辛い思いや強い心臓がいると書かれる事に
ちょっと違和感と覚えます。
そのような意味あいで書いていらっしゃるのではないのかもしれませんが、
あまり良い意味には取れませんでした。悲しかったです。

ちなみに、イーストレジデンスの東側（バルコニー前）は、分譲マンションが建つ
予定の区画で、２０階建てまでOKだそうです。
ウエストのヨーカドーSCは３０M（マンションの１０階建て相当の高さ）ですね。

イーストは、駅に一番近いというのが利点でしょうか。
私自身、検討中ですが、それぞれ良い点悪い点があるように思います。
コンプレックスとか、あんまり考えない方が幸せなんじゃないでしょうか。

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＞134
え？私は担当の方から、横の分譲マンションは最大１４階建、と聞きましたよ？
確か、ステージオの東側にできる分譲マンションも賃貸マンションも最大１４階建てと聞きました。
どちらが本当ですかね？

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分譲マンションは最大２０階建て、賃貸マンションは最大１４階建てだそうです。
賃貸マンションの１番近いところは１０階建ての棟だそうです。
賃貸マンションのほうは簡単な見取り図見せてもらいました。

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スターツ（F2街区）は、わりとステージオを意識した（あまりかぶらないように）作り
だなと思い、安心しました。
F１街区も業者さん決まったようですね。
どんな形の建物が建つのか、非常に気になるところです。
当初の予定（建設ニュース）では、F2街区の後E街区の入札に入るということでした。
秋ということだったので、２期販売が始まる頃にはまだ未定ということなのかな。
これ、結構気になりますよね。

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>134
ごめんなさい、どうしたって戸惑うだろうなって事です。
書き方がまずかったです、他にも気を悪くされた方がおられたら謝ります。

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>138
お気持ちはわかります。周辺は密集した古くからの住宅地ですから災害があったら
たくさんの被災者が公園に集まることは間違いありません。

ステージオは大丈夫として、自分はベッドで眠れるけれども、目の前の公園にはテ
ントで寝なければいけない人がたくさんいるわけだし、だからといってその人たち
を自宅に入れてあげるわけにもいかないでしょうし・・・。

でも、災害時には多かれ少なかれそういう状況にはどこの家でもなるわけで、自分
たちに出来ることと出来ないことを冷静に判断してみんなで助け合っていかなくて
いけないでしょう。つらい光景が目の前にあるのは確かにつらいでしょうが、出来
ることから協力していきましょう。

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みんなステージオが倒壊するという想像力は皆無なのね。
被災者になったら目の前に避難場所があることのありがたみを感じるよ、きっと

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ステージオが倒壊する事態になれば、おそらく避難所がどうのこうのというレベルの話では
済まないんじゃないだろうか？という想像力はあるんですが。

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うーん、確かにステージオ自体が倒壊とは言わなくても、一部損壊する様な地震はありうるんでしょうが。ただ、パークフロントは免震なんだから当然大丈夫として、上で誰か書いてたけどイースト・ウェストの様に、免震ではない普通の耐震性能の場合、どうなっちゃうんだろう？自分で言うのも悲しいけど想像力のあまりない私として見ても結構怖いかも・・・。

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地震を気にするなら、先の地震でもなぜかここだけ震度5になった足立区は避けません..?
私は正直そんなに気にしません。 一戸建てとかよりは大分にましでしょう。免振だし。

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そこなんです、私が一番気になっているのは。ご経験なさった方なら良くお分かりだと思いますが、阪神大震災の様な地震が来た場合パークは大丈夫だとしてもイーストはどんな影響が出るんでしょうか？私の実家は一戸建てでしたが実際倒壊したマンションがご近所にありました。賃貸ではなく分譲です。以前行ったモデルルーム（ステージオとは別）で「分譲マンションで地震で倒壊なんてありえない」的なことを営業の方から言われましたが、実際に弟の同級生が亡くなっています。一戸建ては本当に怖いけれど、マンションだってちゃんと準備していなければ脆いのではないでしょうか？イーストの”その時”に対する準備が知りたいのです。

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それは、専門の方に購入相談（有料）か何かお願いしたほうがいいんじゃないですか？
もちろん皆さん誠意をもって書き込みしておられる方ばかりだと思っておりますが、
こういった掲示板でのいわゆる一般人の意見では、信憑性にかける話になってしまわないかと。

営業が耐震制度等の質問に不明確な返答しか出来ないというのもちょっと問題があると
思いますが・・・

マンションが地震で倒壊しないという確証なんてないと思っています。
構図や築年数も関係してくるのかもしれませんが。
大きな買い物ですから、そういった面で心配を抱えながら購入に踏み切るよりも、
有料でも信頼のおける機関に相談してみるのも手かと思いますよ。

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確かに地震は怖いですし、倒壊しない保障なんてないでしょう。十分ある話しです。
ただ、間違いなく阪神大震災後の基準で建てられる最新のマンションですから、ステ
ージオが倒壊するような事態であるということは、われわれが今まで経験していない
ようなものすごい事態であるわけです。

たとえは悪いですが、日本がどこかの国と戦争になって、東京大空襲があって、周り
一面が焼け野原になっている事態、を心配することと同じくらいではないかな。あり
得るあり得ないではなくて、それくらい周辺もひどい状態になっている、という意味
です。こう考えると、「ま、考えてもしょうがないか」って気持ちにはなります。

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水と安全はただと思っている日本人なので、リスクに対しての備えは相当に甘い人が多いのかな
という気はします。来るべき首都直下型地震に対しても、「考えてもしょうがないか・・」という
気持ちには到底なれません。戦争と地震の確率を比べれば、後者の可能性は比べようがないほど
高いと思うのですが。

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>147
起きる可能性を言っているのではありません。起きた場合のことを言っているのです。
起きた場合には、どちらの場合も、「どこに住んでいても同じ」くらいの破滅的な状況
になっているはずである。という意味です。

ステージオを買ってなお地震に心配があるのであれば、こんな地域は止めるべきです。
それしか答えはありません。この地域であれば、現段階でまずステージオ以上の安全
性を求めるのは無理だと思われます。いかがでしょうか。

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>148
丁度、今、フジTVで首都直下地震の特集番組をやってますね。
東京（足立区）と同じ地盤を再現して震度６を再現すると、あっという間に液状化で
家も人も沈んでしまうみたいです。（かなり大掛かりな実験をやったみたいでちょっとびっくりしました。）
この規模の地震が来ると、ステージオが安全だとかそういうレベルではないみたいです。
地震を考えた場合は、東京しかも足立区は世界最悪にリスクが高い場所であるという事
は間違いないんじゃないでしょうか。

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ちょっと自分の発言を読み返してみて、まったく意外なほどきつい表現になっていました。気分を悪く
された方もいると思います。申し訳ありませんでした。少しでも安全性に気をつけたいという方たちの
考えを否定しているつもりはありません。当然のことだと思います。ただ、どこで手を打つかの違いだ
と思いますので、こうした考え方もある、程度にとってもらえれば。

>149
テレビは大げさにやらないと儲かりませんから、必要以上に反応する必要はないと思いますが、危険と
いえば日本中どこにいても危険ともいえます。確かにリスクをどの程度考慮するかではあるのですが、
別の地域で探そう、と思っても、そこが安全とは誰も保障も出来ないですし。阪神地域だってそんなに
危険地域と注目されていたわけではなかったですよね。

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>150
私の方も少し自分の意見を押し付けるような書き方をしていたみたいですね。
ただ同じ日本といえども、地震保険に関しては例えば北海道や九州は、東京、神奈川、静岡と比べて
同じ保障を得るのに、３倍近い保険料を払わないといけないという事は３倍危険な場所だって
事を宣告されているのかなーという気はします。

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>151
東京、神奈川、静岡は北海道、九州に比べての間違いでした。

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ボーリング調査によると、西新井駅周辺は液状化の可能性は低いようです。
区の資料より。

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話題かえて第②期の値段相場の事について教えてください。
まったく日が当たらなそうなイーストとかは

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>155
112のレス参照

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DMがまた来るようになったのは、明日から２期販売スタートだからではないでしょうか。

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なんだかんだで、第二期もあっさり完売しそうな希ガス。

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値段はどのくらいでした？
知ってる方がいたら教えていただけませんでしょうか。
よろしくお願いします。

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現地見学に行ってきました。
２階の床が出来、３階の柱が鉄筋で組まれ、ザ・ステージオがいよいよ全貌を露わにした
というイメージでした。西口公園側から見るとその、スケールに圧倒されます。
現地の囲いが透明になっていて外側からでもガーデンフロントタワーとパークフロントタワーの
隣棟間隔が認識できました。余りにも距離が離れていてびっくりしました。
模型で見てイメージしていましたのより全然離れていました。
友達にガーデン勧めてみようと思います。

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三菱地所の営業担当さんから手紙をもらいました。
もう二期も相当、希望のお部屋の要望書が入ってるとの事です。
急いだ方が良いみたいなので、週末モデルルームに行って要望書を出してきます。
ガーデンフロントタワーならどこでも『南方面向き』ですから、いっその事
眺望が良い１０階以上の高層階にします。タワーマンションなんだから
やっぱり高い階が良いですよね。希少性高いですし。

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パークタワーとガーデンタワーの間ですが、角部屋の方になるとわりと開いていますよね。
特に高層階になると、日照に関してはさほど問題はないように思います。
さすがにパークのように、リビングからの視界に何も入ってこない、というわけにはいかないでしょうが。
ガーデン棟の値段がどの階あたりから差が出てくるのかが気になるところです。
高層階となると、パークとさほど変わりない価格になります、とだけは聞いているのですが。

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え、でも３Lで４０００切ってたYO!

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もう価格表とかも配布されているんですか？価格がわからないとなんとも検討のしようがないので、
配布でもされたら見に行こうかと思ってたんですが。

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価格表はまだじゃないでしょうか。
ポストチラシには3LDKが3100万円〜、4LDKが3800万円〜とありましたが、
イーストかガーデンの下層階じゃないかと思われ。。。

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価格はMRにいけば教えてくれます。私も教えてくれました。もちろん確定ではないですが、大きく外れることもないでしょう。

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>178
買う気が無いならハッキリ断ればいいんじゃありませんか？
迷っているなら、
「しばらく考えさせてください。その間に売れてしまったら、
それはそれで結構です。あまり何度もお電話いただくのは迷惑です」
とか言えませんか？
大人でしょう？子供電話相談室じゃないんですよ。

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営業がどうしてもしつこい場合は、本社（ここなら野村不動産）に
クレームを入れたらいいと思います。
私も以前、某社の営業退治のため本社（お客様対応窓口みたいな
ところ）に電話したら一発でしたよ。
営業だってサラリーマンだから、上からお叱りを受ければそれ以上
何もできないはずです。
いずれにせよ、180さんと担当営業あるいは野村不動産の間の問題であって、
この板で相談する話じゃない。
少なくともウチは「営業がしつこい」という印象は受けていないし、
まあ彼らは売るのが仕事なのだから多少の電話・手紙は仕方ないと思う。

180さんは、なぜ怒られるのかわからなくて、でも謝ってしまうんですね。
そういう優柔不断なところを見せるから、必要以上に付きまとわれるかも
しれませんね。

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という訳で、電話攻勢をかけれなく売れ残り必至のプロジェクトがまた一つ誕生です。
川口元郷のように気合と言う名の値引きをするか、下丸子リバープレイスのように「売れ残りではありません」
と悲哀と涙を誘う営業トークで情に訴えかける営業攻勢でいくのか、興味は尽きません。

こんな物件こそ必ず値引きは入るので軽挙妄動は慎みましょう。
マンション販売は人気が命です。不人気物件には必ず値引きがあります。
値引いてみんなで安く買いましょう。

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あーあ、また荒らしがきちゃったね。
だから179さんが怒ったのにね。

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現場みてみても実際２０階のが建つとパークタワーとガーデンタワーの間

本当に圧迫感があるでしょうね・・・低層階の人かわいそう

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URの昔の基準でも、自分の高さの1.5倍の棟間隔が基準でしたからね。
一番下の階まで、実質的な日照を（法律上一応ＯＫってのではなしに）
確保するには、ここだと南の棟の高さ(超高層認定のはずだから60m超ですか）
×1.5 〜 100m近く確保しないといけない。　低層は日照に関しては殆ど
あきらめるしかないでしょう。

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知り合い（地元の人）の話では、地元のお金持ちが買っている例が多いようです。
昔からの地主でマンション経営している家の子どもとか、地元で事業をしていて
すでに何件かマンションを持っているような人が追加や買換えで購入するなど、
キャッシュで買ってる人が多いようです。
お金持ちって年配者が多いので、こういうネット上の評判とは別のところで
動いているのかもしれません。

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私は購入者です。
新宿に契約に行った際、他の購入者を大勢見ましたが、
高齢者はすごく少なかったですよ。5％にも満たないと感じました。

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どのあたりから年配者というのかは微妙ですが・・・
「年配」と「高齢」は違いますし。
契約者は息子や娘にしてるのかもしれません。

ちなみに私も契約者ですが、親もここを欲しがってます。
高齢になった親が近くに住んでいるのは何かと安心かもしれませんが、
近すぎるのもどうかと・・・。

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私もここの購入者です。オプションにいろいろと悩んでいる今日この頃ですが、
第２期の募集も始まってお客さんの入りも気になるところです。
ガーデンフロントの申込み状況とかどんな感じなんですかねぇ？
どなたかMRの様子とかご存知な方いらっしゃったら教えてください。

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日照条件の悪い低層階とかは、さぞかし人気薄だろうと思っていたが、
そうでもないらしい。
それどころか、低層ほど価格も抑えられているせいか人気があるようです。

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198です。
199さんありがとうございます。好調みたいでよかったですね。
第２期の抽選日っていつなんでしょうね？
完売するといいですね！

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次（第２期？）の抽選日知ってる方いらっしゃいます？

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予想だけど、１１月に山上兄弟がＭＲに来るからそれ以降なんじゃないかな＞第二期販売

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２０６さんへ
３階　４３９０万
５階　４５５０万
です。

パークフロントのＰ−ＭＡの購入者の方いらっしゃいますか？
パークフロントではＰ−ＭＡ狙いだったので・・・・・
特にあの間取りが気に入っていました。（妻談）
ガーデンの価格は５階で
Ｇ−Ａ　４３１０
Ｇ−Ｂ　３５００
Ｇ−Ｃ　３６１０
Ｇ−Ｄ　４５５０
Ｇ−Ｅ　３８３０
Ｇ−Ｆ　３６２０
Ｇ−Ｇ　３５６０
Ｇ−Ｈ　３７４０
Ｇ−Ｉ　３７３０
Ｇ−Ｊ　４４００
です。

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２０６さんへ
教えてくれて、有難う御座います。

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安い低層でタワーくの字頂点角部屋にしようかと。右手に緑、左手に池が庭のような眺望でパークフロントを気にせず済むような気がする。というか高層でないとパークフロントが視界直撃のような

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>>205
申し込み登録は１１月下旬。抽選会は１２月上旬。

>>208
ありゃ？おれの聞いた値段とは違うね〜。
おれが今週聞いた段階では、３階で４３１０万、５階で４４８０万。
ちなみにＧ−Ａで４２６０。Ｇ−Ｊは４４００の通りだけど。
値段ってまだ正式決定してないんだよね。
引き合いが弱いから少し値下げしたのかな。もしかしたらもう少し下がるかも。
おれはＧ−ＡかＧ−Ｊで悩んでいます。８階以上だと同じ階なら
ＡよりＪの方がプラス２００万円高いみたいですね。でも日照だと冬至でも３時間は
Ｇの方がいいんだよな〜。
それとここって最下層でも最上層でも価格差って１０００万円もないんだよね。

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確かにパークタワーはそうだったけど＞最下層と最上層の価格差
ガーデンでもそうなんですか。
ガーデンこそ上と下で環境差（日照など）ありそうなのに。

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低層はあれだけ日照が悪いんだもの、正直もうちょっと値下げして価格にめりはりつけて欲しいですねぇ

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２１１さんへ
ガーデンの低層階でも値段下がりましたか。
私が聞いたのは上層階とエーストの低層階が下がった事です。
Ｇ−Ｂｇ、Ｇ−Ｂの３，１９０万は魅力ですが、日当たりは悪いんでしょうか？
目の前の駐車棟の圧迫感などは気にしないのですが、何時頃から何時頃まで
日が当たらないのでしょうか？誰か詳しい方教えて下さい。よろしくお願いします。

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>214
あまり詳しくなくて申し訳ないが、日当たりについてはＭＲで日影図を
見せてもらうべきかと。
ただし日影図に表されているのはパークフロントの影響のみ。南西側であれば
大型ＳＣの影響もあるので、いずれにせよ低層階の日当たりの悪さは
覚悟すべきでしょう。

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>>214
階層にもよるけど、９階までなら冬至だと８時間中５時間はかげる。１２階以上だと２時間未満。

>>215
南東側だとパークフロントの影響は少ないけど、隣にできるマンションがじゃまになり、
これも日当たりが悪いよね。

駅徒歩１０分、東京・大手町付近へのアクセス４０分、都内だけど埼玉県に近く、駐車場充実、
南向き、４ＬＤＫ、価格はここよりも１割安いって物件ないかな〜。
１割安かったら、ここに決めてもいいんだけどな〜

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安くするのは難しいみたい。パークフロントの販売のとき営業の人が、除洗作業にゴニョゴニョ・・・
と言ってました。畑作って耕すわけではないのだから、そこまでやらなくてもいいのに。

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２１５さんへ
ありがとうございます。日影図見せていただきましたが「あくまでもパークフロントの影響のみで、東側の
スターツと西側のイトーヨーカ堂の影響は別」だそうです。どのような建物が建つかわかっていませんので
・・・・・。低層階（１〜３階）狙いなので悩みます。
２１７さんへ
ありがとうございます。

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