学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？
http://www.mejiro-gh.com/
[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/
[スレ作成日時]2004-09-15 23:03:00
もりあがらないですね・・
南には神田川があり工場が見える…
神田川があるのはだめなのですか？
土地のことが分からないので教えてください
新宿タワーをセールスしてきた住友マンに聞いたがお客さんと同じような
レベルでしか情報は分かりませんて言われた。まあ一番の強気デベだから
１億以上はザラのマンション作るんじゃないの？ あのインチキ広告プラウド
駒込もとんでもない値段だったから 当然野村はそれを参考にするよね。
話変わるけど メジロって駅降りてずっと左に行けばスーパーあったけど
他にあるのかな？学習院と本女のイメージが強くて生活状況がわからない。
保守
まあ、あの立地では本当の目白（下落合）ではないね。
坂なので神田川があふれても大丈夫ではあろうが、
神田川は集中豪雨に弱いし、地盤もどうかな。
住友は、売れ残りの高級マンションをまず在庫整理すべきです。
勿論小石川も。どんな値付けするか見てみたい。
検索していたらヒットしたのですが本件について詳しい内容ご存知の方いますか。
http://www.cpna.co.jp/Untitled%20(3).html
『都市再生と環境インフラ』
情報ヘッドライン
■8月10日号
【主な記事】
【東京】
▽日本造船技術センター跡地で土壌汚染＝住友不動産がマンション開発
気になっている物件ではあるのですが、9月18日の投稿の方がおっしゃるようにいろいろな意味でプラウド駒込に共通する潜在的要素が
あるのでそうならないように期待している次第です。
8の人もしかして馬鹿？
目白（屋敷）と下落合（目白に出入りする業者の町）ってまったく違うんだけど。
計画は進んでいるのでしょうか？
小石川の事もありますし、どうなのでしょう？
この掲示板は貧乏人が多いので高級物件の情報が少ない。
ほとんどが５０００万で買える物件で くだらない事言い合っている。
この物件について情報を望むのは無理だろ。
１３の方へ
先日、現場に行った限りでは、作業は進んでいるようでした。
ただ、気になるのは、モデルルームのオープン時期がちょっと遅くなっていますね。
理由はわかりませんが。
どれくらいの格・値段を想定しているのかな。
場所は、少なくとも崖下神田川方向のビューを考えると
プレミアム高級路線はどうかんがえても無理と思う。
それとも野村の駒込みたいに強引に良い（目白）イメージで売り出し、
金払いの良い富裕老人層にアピールするのか。
駒込より高いらしいですよ。
HP、全然更新されませんね。
プラウド駒込も結局、予定価格から結構下げたようです。
そういうことのないように価格設定は周囲の相場から逸脱したものとならないように慎重に考えてほしいですね。
ラブホテルを通って帰る駒込より１００倍いいだろ。あっちは線路またいで
六義園だが こっちは横が緑だからね。他のデベより高値で買いあさっているから
必然的に高いだろ。小石川の分もここで稼ぐんだろうね。所で、買い物はどこで
するのだろう？
山の手線のすぐそばに賃貸マンションがあります。 そこに住むよりは、騒音の
の心配はないですよね。
電車の音を住む方がどうとらえるかによるあと思います。
買い物は・・？
宅配も利用するのかな？
高級物件なんだから、近くのスーパーで買い物してビニール袋下げて歩いて帰ってくる、
なんて俗っぽいことは想定外なんでしょ。たぶん。
23です。高級物件というのは、デベがそう勝手に考えている、ということで、
立地（南側）はとても高級物件としては売り出しにくい。
ランドスケープで木とか植えて誤魔化すんでしょ。神田川ビューはまずい。
噂レベルだけで目白ガーデンヒルズにするらしい。まあ最低８０００万位に
するだろうね。高く仕入れている住友だし。
HPタイトルに”目白ガーデンヒルズ”と入っていますよ。
アドレスもghだし。なぜまだ仮称なんでしょう？
消費者から見た実力と強気が伴わない会社。
売れ残りの在庫は一杯。
とはいえ、決算は過去最高益。
売れ残りがたくさんなのに
会社として儲かっているということは
売れている分はいかに割高かと言うことでは。
29さん、同感です。
ガーデンヒルズは魔法の言葉とでも思ってそう。
８０００万円といってもどのくらいの広さかによりますが、近くの地面の値段（単純に考えれば
これを１１世帯で共有するわけですから）でもこんな感じなのですから、
あまり非常識な坪単価にしないでほしいですね。
結局、中古市場に出すときには、周辺の相場に相応に収束していくわけですから。
（皆さんご存知とは思いますが）
公示地価（平成16年）（その時点の市場実勢に近い）
新宿区下落合３−１７−１８ 約2,261,000円/坪（ 685,000円/）
豊島区目白２−３６−１６ 約1,692,900円/坪（513,000円/）
路線価（平成16年）（遅行データ）
目白1丁目と高田３丁目の間 4,000,000円/坪
因みに、住まいサーフィンのデータでは、目白駅徒歩4分85㎡7000万円
という計算をしております。
>32
こういう計算がデベに通じるとは思えない。
目白徒歩でも立地環境はよくないのだが、
野村と並び強気で知られるデベなので、
高級物件として超強気で来る事は容易に想像出来る。
あまり期待しないほうがよいのでは。
仙川（調布市） ９５平米を８５００−８６００を出している業者だからね。
（３部屋中２戸残っているが）少し広めの部屋は平気で１億とかで売るでしょ。
プラウド駒込より高くするんじゃないの。３３さんが言うように住友にあまり
期待しないほうがいい。
>28
1のリンクをクリックするとHPに行きますよね。
その画面の一番上の青い部分に書かれています。
ちなみにこの画面だと
【住友】目白の杜PJプレミアム @マンションコミュニティ-
と書かれている部分のことです。
もし買うのだったら、割高ということをよく理解して、途中で売ることを考えないか、中古で売るときは、その割高の分かぶる
覚悟が必要ということでしょうかね。
学習院馬術部の馬小屋のニホイが。。。
ハイソなかほりですね（笑）
今日予定地前を通りました。
学習院の緑の匂いがするし、静かで、別世界ですね。
目白駅からのアプローチも品がいいです。
でも電車の音が予想外に大きかったのと、南側の町並みがネックですね。
買うとしたら線路から遠い方の低層階でしょうか。
価格がとっても気になります。
39>
そう、ここは南側の汚い景色と線路の音をどう消すかがポイントでしょう。
でないと、神田川方向ビューはどう考えても......もしかして北向きにしたりして。
ここは、目白の一番端、すぐ目の前は高田、
多分、遠く離れた六義園を入れたプラウド駒込と逆の方法、できる限り接近したイメージ図
で攻めるのでしょうね。
ガーデンヒルズも久我山で失敗したブランドだからなあ。あそこディスポーザー
もないし 作りも安っぽい。地所と三井が建てた志木物件の方がまともだった。
ここは立地もいいし小石川で失敗した分 相当な値段になるでしょう。
イメージ戦略に成功した会社が勝つ、というところでしょうかね。
いつまでもその夢を見続けていられるのなら幸せだけれど
実際とイメージの違いを思い知らされちゃったら辛いですね。
>イメージ戦略に成功した会社が勝つ
顧客本位ではなく
あくまで売らんがための売り手の論理。
トンデモ価格で来るに決まってるので、物件としては全く期待していないのだが、
どういう建物配置をし、どういうイメージ戦術でマーケティングを行ってくるのか
どういう小手先の騙しテクニックを使うか、非常に興味あり。
HPでは学習院の森のイメージを出しているが、南側にバルコニーあったらイメージ
ぶち壊しになるよね。どうするのかな。
１６０平米 ３億とかかな
結局のところ、良心的でないところほど売り手と買い手の情報の非対称性
の差を駆使して割高に売るということ、買う方としては逆にマイナス要因をしっかり
認識して買うしかないということ
ここで言えば、
いい話は業者が十分アピールすると思うので、
神田川、高田馬場に通ずる南側の町並み、山手線に隣接、そしてフラットな位置関係にあること
通勤・通学路の坂道、さあ、これでいくらだったら買ってもいいと思えるか・・・
>>>48
今朝も目の前を通ってきた。
北側リビングにしたら、緑は見えるが学習院の崖に直面し、採光まったくないから、
それもありえないかと。上階だと南は汚い街並み、下階だと道をはさんだマンションの
ゴミ置き場、と絶景だな。この崖下の立地は普通なら高級路線はありえないでしょ
良識あるデベだったら、高級路線でなく利便性で売るんだろうが、
そうでないようなので、全く期待していない。
>>51
同意。
へたに「目白」の高級ブランドにこだわらないで、
馬場徒歩圏の利便性とちょっとだけオシャレな雰囲気で
シングル・DINKS向けにすれば良かったのに。
小田急コアロード目白がお手本。
まあ土地の仕入れ値が馬鹿高かったんだろうけどね。
ここを買うなら野村のプラウド近衛町のほうがいいかと。
同じ目白最寄りでも立地がいいし。
DM来てたけど、やはり超高級路線を目指しているようだ。
センターインにして「学習院の森」側にも（狭い）バルコニー作ったりして。
現地付近の風景なんて写真何枚も出ていたが、全部「崖上」であって、
馬場・神田川方面の風景は全くなかったよ。
住所はギリギリ目白でも地形的には高田と一体化してるのに。
プラウド近衛町はここよりずっといいけど、強気の野村だし値段も恐ろしい
ものになるので、これもそれほど期待していない。やや窪地にあるしね。
最上階だけメゾネットか
>やや窪地にあるしね
昔、沼だったとか川だったとかいう話がある。
あ、近衛町のハナシ。
解体工事ほぼ完了。
なくなってみるとホント崖下だね。
あそこの１１階って、目白駅から見たらたぶん４階くらいの高さ。
候補落ち決定！
学習院下は目白という住所名だけで、馬場だと思えば、駅から見る必要はない気がします。
道はんさんで3メートル先は高田なので、
私は利便性でいいなあと考えてますが、まったくここを目白だとは考えてないので結構そのへん住友の
目白を前面にだしているのが無理やりに思えてます・・・。
目白のイメージで考えている人は、近衛町とは違うので、
期待するとがっかりかもしれませんね。現地と下落合を両方みるのもお勧めです。
住友は少し目白を強調しすぎでなんかいやな感じもするんですけど。
電話して聞いてみました。
グレードはパークスクエア文京音羽より数段上。
日当たりのよい南向きと学習院の森が望める北向きはプレミアム住戸。
明確な数字は出せないが、プラウド駒込と同程度の坪単価の部屋も
用意する見込み。
もちろんプラウドより高い部屋が中心とのこと。
私も聞きましたよ。
「プラウド駒込と同じくらいになってしまうのですか？ 6000万円台で
3LDKで買えるような部屋はありますか？ だいたいでいいので教えて
頂けませんか？」
と伺ったら
「プラウドさんよりは高くなると思いますが、南側や北側の学習院の杜
への眺望を気にしなければ希望通りで買える部屋があるかもしれま
せん。まだ予定価格ですので、12月になりましたら是非モデルルーム
をご覧ください」
という返答でした。
バカにしてるよな、住友
できるだけ高く売ろうとするのが売り手の立場、特に、住友ですから。
買いたい方は、目くらましにだまされないように、水ぶくれの価格に飛びつかないように
落ち着いた対応が必要でしょう。多分1000万近くは水ぶくれ価格でしょう。
先日資料を請求したせいか電話がかかってきました。簡単なアンケートで、希望の間取り、広さ、向きなど。話をしているとかなりの高級物件らしく、広尾ガーデンヒルズのような感じで、社運かけてます。などと言ってました。プラウド駒込と同じ感じですか?と聞いたら、全くコンセプトが違います!格段上だよ!いっしょにしないでくれぐらいの感じでした。どんな高級物件か楽しみでもあり、、、。でも買えないのかなぁ〜と思っているこの頃です。
あの場所でねえ・・・ ＞広尾ガーデンヒルズのような
社運賭けた法外な値段で売るんでしょうね。
Nの駒込も40周年（いや執念？）記念事業という名前つけてたけど、
気合を入れて売らないと普通に売っては元がとれないでしょうから。
あと、土壌汚染の件どうなったのかな。
１階とかは実質地下みたいなもので、多少は安くなるでしょうけど。
広尾ガーデンヒルズ？本当に「ぶっ」ですね。だったら、中古の広尾ガーデンヒルズを
買いますね。
Ｎの駒込の40周年記念事業と同じで社運をかけて
たっぷり儲けさせてもらいましょうか。ということなのでしょうか。
割高にも遠慮が必要かと思います。とにかく、豊島区、目白のはじなのですから。
いかに、幻をみせていくか楽しみです。
目白１丁目の住友、
下落合２丁目の野村、
強気同士の一騎打ちがもうすぐ見られますね。ワクワク…。
野村の予定地、
元からある桜の木を残して解体作業完了。
敷地の真ん中にあるんですけど、あれを取り入れたプランニングだったらいいかも。
容赦なく切り倒したら周辺住民から苦情殺到の悪寒。
住友が御留山ガーデンヒルズを建てる時におとめやま公園の桜の枝を切って大ひんしゅく買った先例あり。
目白にかつて住んでいた野次馬としては
広尾や恵比寿ではなく
伝統的な高級住宅地「目白」というブランドに
現実に今どの程度、高級物件の需要があるのか興味があります
隣は池袋と馬場ですし
>隣は池袋と馬場ですし
その影響を食い止める防火壁としては役に立つかも。「目白の杜」
まあ、高田馬場にも住友大規模開発があるし、目白も隣に鹿島のタワーがあるし、
更に池袋も第二東京タワー等の再開発構想もあるし、都知事の強力なリーダー
シップで都内治安や風紀の粛正が進められているから、山手線沿線西側のエリア
は、今後飛躍的に環境が良くなるよ。不良外人や不法行為は、どんどん地方都市
に逃げてるらしいし。そういう意味で、池袋も馬場も、今後１０年ほどで飛躍的に
素敵な街に大変身するし、目白はあいかわらず、今のままの素敵な目白のままだ
と思いますよ。
>>74
目白は、比較的高年齢層の方に響きが良いブランドですね。学習院のブランドは
未だ健在ですし、紀宮様ご成婚や愛子様ご進学などのロイヤルな話題がここ数
年続くでしょうから、むしろ注目度は今まで以上に高まることと思われます。
今若い人達も、若いうちは広尾や恵比寿、表参道、神宮前、麻布、青山、中目黒、
自由が丘、二子玉川等に住みたがるものですが、一定以上の年齢になると、その
良さがじわじわっと分かって来る、そんな街が目白だと思います。
今の日本で一番のお金持ちは、50代後半から60代以降の高齢世代ですから、
大手デベが取り組む目白ブランドのマンションなら、かなりの高級高額路線でも、
結構売れてしまう気もしますね。野村が取り組む目白近衛町の物件も、その立地
条件や周辺環境からして、相当高額物件（多分億ション）となるのでしょうね。
それでも底固い需要が一定程度見込めるところが、目白の底力かも知れません。
反対に、若年世代が好む世田谷等の城南郊外エリアでは、駅遠など利便性に劣
る物件は、相当苦戦している様子ですから、やはり目白は都心回帰のトレンドの
中で、比較的いいポジションに位置付けられるのだと思います。
まあ 常識的に 目白＞駒込 でしょうね
あと 高田馬場は うまく再開発すれば 中目黒以上のポテンシャルありますゾ
それと 目白通りは フォーシーズンズの高級イメージや美しい銀杏並木等を活用して
白金のプラチナストリートや代官山旧山手通りよろしく オシャレなレストランやブティック
の集積した街並に変えて行けると面白いですね。フェイクであろうと 高級高額路線の
集合住宅が増えるため 近隣に高額所得層の住人が増加するでしょうから それなりの
購買層が期待出来るかと思います。
ただ 目白には皇室御用達の学習院があるため 不特定多数の一般外来客が集まるよ
うな商業集積は 治安上の理由等で 当局から認めて貰えないのかも 知れませんが…
あのあたりの再開発はきわめて難しいと思います。
昔ながらの小さな商店や住宅が密集しているので。
価格帯や地域性からして競合は白金、高輪、
さらに世田谷でも成城などの駅近なんでしょうが
そうしたエリアとの競争力が目白にどの程度あるか興味があります。
交通の利便性や周辺環境は港区の方がいいわけですから。
しかも私の知る限り
目白の高級物件はこれまで小規模ばかりだったので
どの程度売れるのか。
私自身は２割くらいが売れ残り
販売側も竣工後もじっくり売っていくのではないかと感じていますが。
どうやらココにもチューが住み着いてしまったようで…。
>>79
たしかにそうですね。高級物件といっても２０〜３０戸規模でしたからね。
住友が３６０以上、野村もおそらく５０戸以上でしょう。
目白４丁目のライオンズの苦戦を見ているとかなり厳しいのでは？
（ライオンズと比較してはいけないかも知れませんが）
粘って待っていれば価格見直しなんてこともあったりして…と妄想。
雰囲気は別として、白金、高輪、広尾、恵比寿などの地価、利便性、周辺環境
と冷静に比べる必要があります。また、地域的・面的な広がりも違います。しかも、目白
の端っこ。広尾ガーデンヒルズに価格まではりあおうということであるならば狂気の沙汰
といわざるを得ません。
それから、確かに、同じ豊島区でも全体的には「目白」＞「駒込」ですが、よく中身を見る
必要があることは言うまでもありません。とにかく、買うにしても一方的に儲けられない
ようによーくみることと思います。後で大幅に値下がりすることがないように・・・
最近登場される２ちゃんの目白の方にお聞きしたいのですが、
この物件は立地が「崖下」でも正当な「目白」としてご認識されるのですか。
住所だけが目白だし、馬場に10分ぐらいで着くから、馬場の物件だと考えれば、馬場よりごちゃごちゃしてなくて
目白ほど高級（駅遠）でなく駅近なんで、住友が恐ろしい値段つけなきゃ結構住みやすくいいと思って楽しみ。
な反面、どのくらいふっかけてくるのかが怖い。
この物件のウリは 何と言っても学習院下というやんごとなき立地と
学習院の杜の借景でしょう。周辺は、確かに高級住宅街ではないが、
そこそこ小奇麗なマンションや社宅、オフィスビル等があるエリアで、
目白駅徒歩至近かつ高田馬場も使えるとなれば、そこそこの条件を
備えた物件なのでしょう。ただ、難を言えば、やはり日常の買い物が
不便そうなこと。この点、ピーコックや丸正が楽勝で使える下落合２の
野村物件の方が有利。それから、ここが所謂古くからの由緒正しき真
の山の手高級邸宅街かどうかと言えば、それは言えないでしょ、当然。
だってここは某研究機関跡地であり、決して住宅地としての歴史は存
在しない土地柄だからね。真の山の手たる目白の邸宅街は、南傾斜
高台の第一種低層住居専用地域、すなわち下落合２−３丁目や目白
３−５丁目界隈とかでしょうね。いわゆる目白近衛町・御留山や徳川
ヴィレッジ・エリアです。従って、野村の古河社宅跡の物件は、当然、
真の目白山の手高級低層住宅街立地の本格派として期待したい。
今日メール着てたが、コピーは「都心の奇跡、東京目白一丁目」
笑えます。いくらなんでもそこまで言うか。
HP更新されましたね。
外観は素敵なんだけどな。
場所がちょっと,,,。
山手線からも見えますよね。かなり線路が近い。
あの坂で学習院の学生がグラススキーやってたりするし。
梁や柱のない免震構造って初めて。
どんな感じなのかしらん。
東京カンテイのデータによると
目白は都内で収益性から見た資産価値が最も低いんだとか。
いわく新築価格は目白ブランドでかなり高い割に
家賃は高田馬場、池袋水準に収斂されるからだとか。
>>90
知ったかブッて書かないように。それは随分前のデータですね。
最新の東京カンテイのマンションPER2004データを調べてみて下さい。
あと、目白の家賃が高田馬場や池袋水準に収斂されるというのも
事実無根です。目白は学生街の側面もあるため、学生向けの比較
的手頃な物件があるのは事実ですが、平均的な賃料が高田馬場や
池袋の水準に収斂されている事実はありません。当然、目白の方が
高田馬場や池袋よりも家賃水準は高いのです。もう少しきちんと勉強
しないと、不正確な情報に基づいた間違った判断で、不動産を選択す
ることになりますよ、まあ、そうなっても、自業自得なわけですが・・・。
>>89
梁や柱が「ない」のではなく、部屋の外側（バルコニー側）にあるということです。
この工法は室内がすっきりするだけでなく、
部屋が奥深くになるため、ＨＰにもあるように「掘りが深い」グレード感ある印象になります。
その反面、室内が暗くなるという欠点も生じるのですが。
それにしてもよくできたＨＰですね。
目白在住ですが、私もあんな目白に住んでみたくなりました。
プラウド駒込のHPを最初見たとき、六義園に接しているのかと錯覚しましたが
今度のは正真正銘学習院には接しているのでその点ましなのかも知れませんね。
でも、当たり前かもしれませんが、その反対側の風景は影も形もありません。
モデルルームでは是非、南側の眺望や山手線の音のデータを包み隠さず見せて
いただきたいものです。夢を見させるのが仕事か？夢を現実にするのが仕事か？
モラルを期待しても無駄かもしれませんが。
「奇跡の都心」なんで、たぶん南側風景は高層から視線を高めやや上向きにとって新宿方向の空に
焦点をあわせた写真を出すのではと予想。南で視界を下向きにした写真出さないでしょう。
イメージを保つために。北側学習院の景色だって、中低層なら崖が迫って苦しいね。
かろうじて高級住宅の名に値するのは最上階かその下くらいなんだろう。
南側も、中高層階であればべつに道路前、ごみ置き場とか気にならないかも。
別に南の眺めはまったく売りでない物件。
気になるのが森のほう。
あのへんに住んでますが、すんげー蚊が夏発生するんですけど・・・。
そうなんですね・・・夏はそれだけ我慢しないといけません。
森があるぶん涼しくなりそうなんですが。
近所に住んでいますが、９７さんがおっしゃるように、
あのあたりを歩くと緑の匂いというか、ほっとする空気が確かにありますよ。
夏の夜などは学習院側の窓を網戸にして（必須！）おけば絶対気持ちいいはず。
虫の声もよく聞こえると思います。
目白駅から現地までずっと緑が多いですから、あの環境は山手線の内側（一応）では貴重ではないでしょうか。
今日、営業マンの方からお電話がありました。
価格面ですが、広尾ガーデンヒルズと比べものにならないくらい
安くなるそうです。
「仕様面が広尾ガーデンヒルズ級になると申したことはありますが
価格面まで合わせるつもりはありません」とのこと。
期待できる数字なのでしょうか？
そりゃ、広尾と同じお値段なら１戸も売れないですよ。
（目白オタクの人が何人か買うかな？）
でも、HPでのあの表現の仕方からすると間違いなくびっくりするくらい高価です。
低層は安めでしょうけど。
