学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？
http://www.mejiro-gh.com/
[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/
[スレ作成日時]2004-09-15 23:03:00
もりあがらないですね・・
南には神田川があり工場が見える…
神田川があるのはだめなのですか？
土地のことが分からないので教えてください
新宿タワーをセールスしてきた住友マンに聞いたがお客さんと同じような
レベルでしか情報は分かりませんて言われた。まあ一番の強気デベだから
１億以上はザラのマンション作るんじゃないの？ あのインチキ広告プラウド
駒込もとんでもない値段だったから 当然野村はそれを参考にするよね。
話変わるけど メジロって駅降りてずっと左に行けばスーパーあったけど
他にあるのかな？学習院と本女のイメージが強くて生活状況がわからない。
保守
まあ、あの立地では本当の目白（下落合）ではないね。
坂なので神田川があふれても大丈夫ではあろうが、
神田川は集中豪雨に弱いし、地盤もどうかな。
住友は、売れ残りの高級マンションをまず在庫整理すべきです。
勿論小石川も。どんな値付けするか見てみたい。
検索していたらヒットしたのですが本件について詳しい内容ご存知の方いますか。
http://www.cpna.co.jp/Untitled%20(3).html
『都市再生と環境インフラ』
情報ヘッドライン
■8月10日号
【主な記事】
【東京】
▽日本造船技術センター跡地で土壌汚染＝住友不動産がマンション開発
気になっている物件ではあるのですが、9月18日の投稿の方がおっしゃるようにいろいろな意味でプラウド駒込に共通する潜在的要素が
あるのでそうならないように期待している次第です。
8の人もしかして馬鹿？
目白（屋敷）と下落合（目白に出入りする業者の町）ってまったく違うんだけど。
計画は進んでいるのでしょうか？
小石川の事もありますし、どうなのでしょう？
この掲示板は貧乏人が多いので高級物件の情報が少ない。
ほとんどが５０００万で買える物件で くだらない事言い合っている。
この物件について情報を望むのは無理だろ。
１３の方へ
先日、現場に行った限りでは、作業は進んでいるようでした。
ただ、気になるのは、モデルルームのオープン時期がちょっと遅くなっていますね。
理由はわかりませんが。
どれくらいの格・値段を想定しているのかな。
場所は、少なくとも崖下神田川方向のビューを考えると
プレミアム高級路線はどうかんがえても無理と思う。
それとも野村の駒込みたいに強引に良い（目白）イメージで売り出し、
金払いの良い富裕老人層にアピールするのか。
駒込より高いらしいですよ。
HP、全然更新されませんね。
プラウド駒込も結局、予定価格から結構下げたようです。
そういうことのないように価格設定は周囲の相場から逸脱したものとならないように慎重に考えてほしいですね。
ラブホテルを通って帰る駒込より１００倍いいだろ。あっちは線路またいで
六義園だが こっちは横が緑だからね。他のデベより高値で買いあさっているから
必然的に高いだろ。小石川の分もここで稼ぐんだろうね。所で、買い物はどこで
するのだろう？
山の手線のすぐそばに賃貸マンションがあります。 そこに住むよりは、騒音の
の心配はないですよね。
電車の音を住む方がどうとらえるかによるあと思います。
買い物は・・？
宅配も利用するのかな？
高級物件なんだから、近くのスーパーで買い物してビニール袋下げて歩いて帰ってくる、
なんて俗っぽいことは想定外なんでしょ。たぶん。
23です。高級物件というのは、デベがそう勝手に考えている、ということで、
立地（南側）はとても高級物件としては売り出しにくい。
ランドスケープで木とか植えて誤魔化すんでしょ。神田川ビューはまずい。
噂レベルだけで目白ガーデンヒルズにするらしい。まあ最低８０００万位に
するだろうね。高く仕入れている住友だし。
HPタイトルに”目白ガーデンヒルズ”と入っていますよ。
アドレスもghだし。なぜまだ仮称なんでしょう？
消費者から見た実力と強気が伴わない会社。
売れ残りの在庫は一杯。
とはいえ、決算は過去最高益。
売れ残りがたくさんなのに
会社として儲かっているということは
売れている分はいかに割高かと言うことでは。
29さん、同感です。
ガーデンヒルズは魔法の言葉とでも思ってそう。
８０００万円といってもどのくらいの広さかによりますが、近くの地面の値段（単純に考えれば
これを１１世帯で共有するわけですから）でもこんな感じなのですから、
あまり非常識な坪単価にしないでほしいですね。
結局、中古市場に出すときには、周辺の相場に相応に収束していくわけですから。
（皆さんご存知とは思いますが）
公示地価（平成16年）（その時点の市場実勢に近い）
新宿区下落合３−１７−１８ 約2,261,000円/坪（ 685,000円/）
豊島区目白２−３６−１６ 約1,692,900円/坪（513,000円/）
路線価（平成16年）（遅行データ）
目白1丁目と高田３丁目の間 4,000,000円/坪
因みに、住まいサーフィンのデータでは、目白駅徒歩4分85㎡7000万円
という計算をしております。
>32
こういう計算がデベに通じるとは思えない。
目白徒歩でも立地環境はよくないのだが、
野村と並び強気で知られるデベなので、
高級物件として超強気で来る事は容易に想像出来る。
あまり期待しないほうがよいのでは。
仙川（調布市） ９５平米を８５００−８６００を出している業者だからね。
（３部屋中２戸残っているが）少し広めの部屋は平気で１億とかで売るでしょ。
プラウド駒込より高くするんじゃないの。３３さんが言うように住友にあまり
期待しないほうがいい。
>28
1のリンクをクリックするとHPに行きますよね。
その画面の一番上の青い部分に書かれています。
ちなみにこの画面だと
【住友】目白の杜PJプレミアム @マンションコミュニティ-
と書かれている部分のことです。
もし買うのだったら、割高ということをよく理解して、途中で売ることを考えないか、中古で売るときは、その割高の分かぶる
覚悟が必要ということでしょうかね。
学習院馬術部の馬小屋のニホイが。。。
ハイソなかほりですね（笑）
今日予定地前を通りました。
学習院の緑の匂いがするし、静かで、別世界ですね。
目白駅からのアプローチも品がいいです。
でも電車の音が予想外に大きかったのと、南側の町並みがネックですね。
買うとしたら線路から遠い方の低層階でしょうか。
価格がとっても気になります。
39>
そう、ここは南側の汚い景色と線路の音をどう消すかがポイントでしょう。
でないと、神田川方向ビューはどう考えても......もしかして北向きにしたりして。
ここは、目白の一番端、すぐ目の前は高田、
多分、遠く離れた六義園を入れたプラウド駒込と逆の方法、できる限り接近したイメージ図
で攻めるのでしょうね。
ガーデンヒルズも久我山で失敗したブランドだからなあ。あそこディスポーザー
もないし 作りも安っぽい。地所と三井が建てた志木物件の方がまともだった。
ここは立地もいいし小石川で失敗した分 相当な値段になるでしょう。
イメージ戦略に成功した会社が勝つ、というところでしょうかね。
いつまでもその夢を見続けていられるのなら幸せだけれど
実際とイメージの違いを思い知らされちゃったら辛いですね。
>イメージ戦略に成功した会社が勝つ
顧客本位ではなく
あくまで売らんがための売り手の論理。
トンデモ価格で来るに決まってるので、物件としては全く期待していないのだが、
どういう建物配置をし、どういうイメージ戦術でマーケティングを行ってくるのか
どういう小手先の騙しテクニックを使うか、非常に興味あり。
HPでは学習院の森のイメージを出しているが、南側にバルコニーあったらイメージ
ぶち壊しになるよね。どうするのかな。
１６０平米 ３億とかかな
結局のところ、良心的でないところほど売り手と買い手の情報の非対称性
の差を駆使して割高に売るということ、買う方としては逆にマイナス要因をしっかり
認識して買うしかないということ
ここで言えば、
いい話は業者が十分アピールすると思うので、
神田川、高田馬場に通ずる南側の町並み、山手線に隣接、そしてフラットな位置関係にあること
通勤・通学路の坂道、さあ、これでいくらだったら買ってもいいと思えるか・・・
>>>48
今朝も目の前を通ってきた。
北側リビングにしたら、緑は見えるが学習院の崖に直面し、採光まったくないから、
それもありえないかと。上階だと南は汚い街並み、下階だと道をはさんだマンションの
ゴミ置き場、と絶景だな。この崖下の立地は普通なら高級路線はありえないでしょ
良識あるデベだったら、高級路線でなく利便性で売るんだろうが、
そうでないようなので、全く期待していない。
>>51
同意。
へたに「目白」の高級ブランドにこだわらないで、
馬場徒歩圏の利便性とちょっとだけオシャレな雰囲気で
シングル・DINKS向けにすれば良かったのに。
小田急コアロード目白がお手本。
まあ土地の仕入れ値が馬鹿高かったんだろうけどね。
ここを買うなら野村のプラウド近衛町のほうがいいかと。
同じ目白最寄りでも立地がいいし。
DM来てたけど、やはり超高級路線を目指しているようだ。
センターインにして「学習院の森」側にも（狭い）バルコニー作ったりして。
現地付近の風景なんて写真何枚も出ていたが、全部「崖上」であって、
馬場・神田川方面の風景は全くなかったよ。
住所はギリギリ目白でも地形的には高田と一体化してるのに。
プラウド近衛町はここよりずっといいけど、強気の野村だし値段も恐ろしい
ものになるので、これもそれほど期待していない。やや窪地にあるしね。
最上階だけメゾネットか
>やや窪地にあるしね
昔、沼だったとか川だったとかいう話がある。
あ、近衛町のハナシ。
解体工事ほぼ完了。
なくなってみるとホント崖下だね。
あそこの１１階って、目白駅から見たらたぶん４階くらいの高さ。
候補落ち決定！
学習院下は目白という住所名だけで、馬場だと思えば、駅から見る必要はない気がします。
道はんさんで3メートル先は高田なので、
私は利便性でいいなあと考えてますが、まったくここを目白だとは考えてないので結構そのへん住友の
目白を前面にだしているのが無理やりに思えてます・・・。
目白のイメージで考えている人は、近衛町とは違うので、
期待するとがっかりかもしれませんね。現地と下落合を両方みるのもお勧めです。
住友は少し目白を強調しすぎでなんかいやな感じもするんですけど。
電話して聞いてみました。
グレードはパークスクエア文京音羽より数段上。
日当たりのよい南向きと学習院の森が望める北向きはプレミアム住戸。
明確な数字は出せないが、プラウド駒込と同程度の坪単価の部屋も
用意する見込み。
もちろんプラウドより高い部屋が中心とのこと。
私も聞きましたよ。
「プラウド駒込と同じくらいになってしまうのですか？ 6000万円台で
3LDKで買えるような部屋はありますか？ だいたいでいいので教えて
頂けませんか？」
と伺ったら
「プラウドさんよりは高くなると思いますが、南側や北側の学習院の杜
への眺望を気にしなければ希望通りで買える部屋があるかもしれま
せん。まだ予定価格ですので、12月になりましたら是非モデルルーム
をご覧ください」
という返答でした。
バカにしてるよな、住友
できるだけ高く売ろうとするのが売り手の立場、特に、住友ですから。
買いたい方は、目くらましにだまされないように、水ぶくれの価格に飛びつかないように
落ち着いた対応が必要でしょう。多分1000万近くは水ぶくれ価格でしょう。
先日資料を請求したせいか電話がかかってきました。簡単なアンケートで、希望の間取り、広さ、向きなど。話をしているとかなりの高級物件らしく、広尾ガーデンヒルズのような感じで、社運かけてます。などと言ってました。プラウド駒込と同じ感じですか?と聞いたら、全くコンセプトが違います!格段上だよ!いっしょにしないでくれぐらいの感じでした。どんな高級物件か楽しみでもあり、、、。でも買えないのかなぁ〜と思っているこの頃です。
あの場所でねえ・・・ ＞広尾ガーデンヒルズのような
社運賭けた法外な値段で売るんでしょうね。
Nの駒込も40周年（いや執念？）記念事業という名前つけてたけど、
気合を入れて売らないと普通に売っては元がとれないでしょうから。
あと、土壌汚染の件どうなったのかな。
１階とかは実質地下みたいなもので、多少は安くなるでしょうけど。
広尾ガーデンヒルズ？本当に「ぶっ」ですね。だったら、中古の広尾ガーデンヒルズを
買いますね。
Ｎの駒込の40周年記念事業と同じで社運をかけて
たっぷり儲けさせてもらいましょうか。ということなのでしょうか。
割高にも遠慮が必要かと思います。とにかく、豊島区、目白のはじなのですから。
いかに、幻をみせていくか楽しみです。
目白１丁目の住友、
下落合２丁目の野村、
強気同士の一騎打ちがもうすぐ見られますね。ワクワク…。
野村の予定地、
元からある桜の木を残して解体作業完了。
敷地の真ん中にあるんですけど、あれを取り入れたプランニングだったらいいかも。
容赦なく切り倒したら周辺住民から苦情殺到の悪寒。
住友が御留山ガーデンヒルズを建てる時におとめやま公園の桜の枝を切って大ひんしゅく買った先例あり。
目白にかつて住んでいた野次馬としては
広尾や恵比寿ではなく
伝統的な高級住宅地「目白」というブランドに
現実に今どの程度、高級物件の需要があるのか興味があります
隣は池袋と馬場ですし
>隣は池袋と馬場ですし
その影響を食い止める防火壁としては役に立つかも。「目白の杜」
まあ、高田馬場にも住友大規模開発があるし、目白も隣に鹿島のタワーがあるし、
更に池袋も第二東京タワー等の再開発構想もあるし、都知事の強力なリーダー
シップで都内治安や風紀の粛正が進められているから、山手線沿線西側のエリア
は、今後飛躍的に環境が良くなるよ。不良外人や不法行為は、どんどん地方都市
に逃げてるらしいし。そういう意味で、池袋も馬場も、今後１０年ほどで飛躍的に
素敵な街に大変身するし、目白はあいかわらず、今のままの素敵な目白のままだ
と思いますよ。
>>74
目白は、比較的高年齢層の方に響きが良いブランドですね。学習院のブランドは
未だ健在ですし、紀宮様ご成婚や愛子様ご進学などのロイヤルな話題がここ数
年続くでしょうから、むしろ注目度は今まで以上に高まることと思われます。
今若い人達も、若いうちは広尾や恵比寿、表参道、神宮前、麻布、青山、中目黒、
自由が丘、二子玉川等に住みたがるものですが、一定以上の年齢になると、その
良さがじわじわっと分かって来る、そんな街が目白だと思います。
今の日本で一番のお金持ちは、50代後半から60代以降の高齢世代ですから、
大手デベが取り組む目白ブランドのマンションなら、かなりの高級高額路線でも、
結構売れてしまう気もしますね。野村が取り組む目白近衛町の物件も、その立地
条件や周辺環境からして、相当高額物件（多分億ション）となるのでしょうね。
それでも底固い需要が一定程度見込めるところが、目白の底力かも知れません。
反対に、若年世代が好む世田谷等の城南郊外エリアでは、駅遠など利便性に劣
る物件は、相当苦戦している様子ですから、やはり目白は都心回帰のトレンドの
中で、比較的いいポジションに位置付けられるのだと思います。
まあ 常識的に 目白＞駒込 でしょうね
あと 高田馬場は うまく再開発すれば 中目黒以上のポテンシャルありますゾ
それと 目白通りは フォーシーズンズの高級イメージや美しい銀杏並木等を活用して
白金のプラチナストリートや代官山旧山手通りよろしく オシャレなレストランやブティック
の集積した街並に変えて行けると面白いですね。フェイクであろうと 高級高額路線の
集合住宅が増えるため 近隣に高額所得層の住人が増加するでしょうから それなりの
購買層が期待出来るかと思います。
ただ 目白には皇室御用達の学習院があるため 不特定多数の一般外来客が集まるよ
うな商業集積は 治安上の理由等で 当局から認めて貰えないのかも 知れませんが…
あのあたりの再開発はきわめて難しいと思います。
昔ながらの小さな商店や住宅が密集しているので。
価格帯や地域性からして競合は白金、高輪、
さらに世田谷でも成城などの駅近なんでしょうが
そうしたエリアとの競争力が目白にどの程度あるか興味があります。
交通の利便性や周辺環境は港区の方がいいわけですから。
しかも私の知る限り
目白の高級物件はこれまで小規模ばかりだったので
どの程度売れるのか。
私自身は２割くらいが売れ残り
販売側も竣工後もじっくり売っていくのではないかと感じていますが。
どうやらココにもチューが住み着いてしまったようで…。
>>79
たしかにそうですね。高級物件といっても２０〜３０戸規模でしたからね。
住友が３６０以上、野村もおそらく５０戸以上でしょう。
目白４丁目のライオンズの苦戦を見ているとかなり厳しいのでは？
（ライオンズと比較してはいけないかも知れませんが）
粘って待っていれば価格見直しなんてこともあったりして…と妄想。
雰囲気は別として、白金、高輪、広尾、恵比寿などの地価、利便性、周辺環境
と冷静に比べる必要があります。また、地域的・面的な広がりも違います。しかも、目白
の端っこ。広尾ガーデンヒルズに価格まではりあおうということであるならば狂気の沙汰
といわざるを得ません。
それから、確かに、同じ豊島区でも全体的には「目白」＞「駒込」ですが、よく中身を見る
必要があることは言うまでもありません。とにかく、買うにしても一方的に儲けられない
ようによーくみることと思います。後で大幅に値下がりすることがないように・・・
最近登場される２ちゃんの目白の方にお聞きしたいのですが、
この物件は立地が「崖下」でも正当な「目白」としてご認識されるのですか。
住所だけが目白だし、馬場に10分ぐらいで着くから、馬場の物件だと考えれば、馬場よりごちゃごちゃしてなくて
目白ほど高級（駅遠）でなく駅近なんで、住友が恐ろしい値段つけなきゃ結構住みやすくいいと思って楽しみ。
な反面、どのくらいふっかけてくるのかが怖い。
この物件のウリは 何と言っても学習院下というやんごとなき立地と
学習院の杜の借景でしょう。周辺は、確かに高級住宅街ではないが、
そこそこ小奇麗なマンションや社宅、オフィスビル等があるエリアで、
目白駅徒歩至近かつ高田馬場も使えるとなれば、そこそこの条件を
備えた物件なのでしょう。ただ、難を言えば、やはり日常の買い物が
不便そうなこと。この点、ピーコックや丸正が楽勝で使える下落合２の
野村物件の方が有利。それから、ここが所謂古くからの由緒正しき真
の山の手高級邸宅街かどうかと言えば、それは言えないでしょ、当然。
だってここは某研究機関跡地であり、決して住宅地としての歴史は存
在しない土地柄だからね。真の山の手たる目白の邸宅街は、南傾斜
高台の第一種低層住居専用地域、すなわち下落合２−３丁目や目白
３−５丁目界隈とかでしょうね。いわゆる目白近衛町・御留山や徳川
ヴィレッジ・エリアです。従って、野村の古河社宅跡の物件は、当然、
真の目白山の手高級低層住宅街立地の本格派として期待したい。
今日メール着てたが、コピーは「都心の奇跡、東京目白一丁目」
笑えます。いくらなんでもそこまで言うか。
HP更新されましたね。
外観は素敵なんだけどな。
場所がちょっと,,,。
山手線からも見えますよね。かなり線路が近い。
あの坂で学習院の学生がグラススキーやってたりするし。
梁や柱のない免震構造って初めて。
どんな感じなのかしらん。
東京カンテイのデータによると
目白は都内で収益性から見た資産価値が最も低いんだとか。
いわく新築価格は目白ブランドでかなり高い割に
家賃は高田馬場、池袋水準に収斂されるからだとか。
>>90
知ったかブッて書かないように。それは随分前のデータですね。
最新の東京カンテイのマンションPER2004データを調べてみて下さい。
あと、目白の家賃が高田馬場や池袋水準に収斂されるというのも
事実無根です。目白は学生街の側面もあるため、学生向けの比較
的手頃な物件があるのは事実ですが、平均的な賃料が高田馬場や
池袋の水準に収斂されている事実はありません。当然、目白の方が
高田馬場や池袋よりも家賃水準は高いのです。もう少しきちんと勉強
しないと、不正確な情報に基づいた間違った判断で、不動産を選択す
ることになりますよ、まあ、そうなっても、自業自得なわけですが・・・。
>>89
梁や柱が「ない」のではなく、部屋の外側（バルコニー側）にあるということです。
この工法は室内がすっきりするだけでなく、
部屋が奥深くになるため、ＨＰにもあるように「掘りが深い」グレード感ある印象になります。
その反面、室内が暗くなるという欠点も生じるのですが。
それにしてもよくできたＨＰですね。
目白在住ですが、私もあんな目白に住んでみたくなりました。
プラウド駒込のHPを最初見たとき、六義園に接しているのかと錯覚しましたが
今度のは正真正銘学習院には接しているのでその点ましなのかも知れませんね。
でも、当たり前かもしれませんが、その反対側の風景は影も形もありません。
モデルルームでは是非、南側の眺望や山手線の音のデータを包み隠さず見せて
いただきたいものです。夢を見させるのが仕事か？夢を現実にするのが仕事か？
モラルを期待しても無駄かもしれませんが。
「奇跡の都心」なんで、たぶん南側風景は高層から視線を高めやや上向きにとって新宿方向の空に
焦点をあわせた写真を出すのではと予想。南で視界を下向きにした写真出さないでしょう。
イメージを保つために。北側学習院の景色だって、中低層なら崖が迫って苦しいね。
かろうじて高級住宅の名に値するのは最上階かその下くらいなんだろう。
南側も、中高層階であればべつに道路前、ごみ置き場とか気にならないかも。
別に南の眺めはまったく売りでない物件。
気になるのが森のほう。
あのへんに住んでますが、すんげー蚊が夏発生するんですけど・・・。
そうなんですね・・・夏はそれだけ我慢しないといけません。
森があるぶん涼しくなりそうなんですが。
近所に住んでいますが、９７さんがおっしゃるように、
あのあたりを歩くと緑の匂いというか、ほっとする空気が確かにありますよ。
夏の夜などは学習院側の窓を網戸にして（必須！）おけば絶対気持ちいいはず。
虫の声もよく聞こえると思います。
目白駅から現地までずっと緑が多いですから、あの環境は山手線の内側（一応）では貴重ではないでしょうか。
今日、営業マンの方からお電話がありました。
価格面ですが、広尾ガーデンヒルズと比べものにならないくらい
安くなるそうです。
「仕様面が広尾ガーデンヒルズ級になると申したことはありますが
価格面まで合わせるつもりはありません」とのこと。
期待できる数字なのでしょうか？
そりゃ、広尾と同じお値段なら１戸も売れないですよ。
（目白オタクの人が何人か買うかな？）
でも、HPでのあの表現の仕方からすると間違いなくびっくりするくらい高価です。
低層は安めでしょうけど。
広尾ガーデンヒルズの価格って いつの価格のこと言ってるの？
新規分譲時？ それとも今の中古価格？
確かに、新規分譲時は当時としては破格の高価なマンションだった
だろうし、バブル期にも信じられないくらい高騰したのだろうが、
今や築２０、実際は相当年季入ってて住みにくくなってるんだよ
そうは言っても、事情知らない地方出身のミーハーな田舎者さん
などが、業者に騙されて高値掴みさせられちゃうんだけどね。。。
広尾ガーデンヒルズが20年たって住みにくくなっているという話ですが、
本物件は100年コンクリートを一つの売りにしているようですが、どのくらい
意味があるのでしょうか。ご存知の方教えて下さい。
100年コンクリといっても、配管とか水周り設備は遥かそれ以前に駄目になる
から、結局30-35年ほどで大規模修繕か建替えは避けられないと思います。
むしろ、100年コンクリは一般コンクリより強度が高いので、地震等への
耐久力が高い、と思えばよいのでは。
>>103
いえいえ、１００年コンクリートを使う物件は
建物本体と配管をは別構造になっています。
躯体を壊すことなく、配管・配線の交換ができます。
というか、配管が躯体に埋まってるマンションって、昔の公団くらいなもので、
分譲マンションではとっくに絶滅してませんか？
ところで、100コンクリとセット販売になっている免震工法も同じだけもつのでしょうか。
どこかの本で免震工法のシステムを更新するのに相当なお値段がかかるとかいて
ありました。
37: 名前：匿名さん投稿日：2004/10/30(土) 13:28
学習院馬術部の馬小屋のニホイが。。。
地元又は学習院の方ですね。
西の線路側は関係ないですが、東側は要注意。かなりすごいにおいです。
現地、一回ではなく何回か行くことをお勧めします。
92の目白在住ですが、私もあんな目白に住んでみたくなりました。
絶対、地元民ではありません。
臭いの問題はちょっと要注意ですね。
今の季節はまだましなのかもしれませんね。
S不動産には、十分にその点の説明もしっかりとしていただきたいですね。
東側は大正テニスクラブの音と照明にもご注意を。
パコーンパコーンと意外にうるさいですよ。
夜の１０時くらいまでものすごく明るいですし。でも防犯上はいいかも、です。
パコーンというテニスの音はしますが、そんなに気になりません。
騒ぐ学習院の学生のサークルは昼間からで6月ぐらいまでだし、
あとは主婦が中心（平日）なので。騒がしいことはないですよね、あそこ。
確かに防犯上はいいです、すごい明るい。
明治とおりへ出るときに夜あのとおりは、あの明るさが救い。人がいるし。
あのへんは治安がいいと思います。数年前、ジョナサンのところでパトカーがとまってるのいがい
あまり見ません事件など。
あと、ほんとにちょうど低層の階で馬術部に接してなければ、匂いがきになったことないです。
学習院へあの裏口から通学してたころ、中にはいるとさすがににおいますが、
外に出れば別に平気でした。風で匂いが乗ると少しするかもしれませんが。
大正テニスクラブはいいですね。
高級住宅街によくあるハイソ系アイテムの一つですから。
田園コロシアムはもうなくなりましたが、ここは、いつまで
も日本を代表するハイソサエティが集う社交の場として、
末永く存続して欲しいですし、目白ガーデンヒルズができ
れば、多くの方がこちらのクラブに入会されることでしょう。
ちなみに 大正製薬のトップの方も 目白界隈某所の第一種低層住専エリア
にある高級邸宅街の大きなお屋敷にお住まいですよね。
あのエリアは 都内屈指の山の手高級邸宅街、高額納税者集積エリアです。
あのエリアというのはどのエリアを指しているのでしょうか。
かなり広いエリアを同じランクの場所と考えるのは危険です。
この辺で一番高級なエリアはどこですか？
線路の向こう側の某高級（とされる）地域の話をしても意味ないので、
そちらへの誘導はやめ、この物件に話をもどしましょう。
ここ自体は、崖下だし、馬場あたりよりはよいが別にハイソな地域
ではないし、高級度を競ってもしょうがない。
でも 物件ＨＰに おもいっきり 某高級地域の
蛍とかるがもで有名な 江戸時代には将軍の
お狩場だった 鬱蒼とした公園が出て来ますよ
住まいサーフィンに評価がでてました。９０点というのはビックリしましたが
よくよく中身を読んでみると点数とあわないような気がしました。
その中で、周辺の地価にそぐわないような値段をつけると書いてありました。
理由が、取得価格が高かったからというのも中々の驚きです。坪単価４０万円
くらいは割高にするのでしょうかね。
位
この物件のいい点としては車の利用がしやすいってことかな。
目白界隈、とくにお屋敷街は目白通りからの出入りがしにくいけど、
ここは前面道路の交通量が少ないし、十三間通り、明治通りからアクセス容易。
これだけは評価できると思う。
先週末にたまたま現地を近く通る機会があって、覗いてみると複数人の
お客らしい人とネクタイを締めた人が案内のようなのを受けていた。
もしやと思い、近くに車を止め、再度戻ると工事関係者らしい人たちしか
残っていなかった。
鎌をかけようと工事関係者に
「住友の方は？」
と聞くと、
「もう帰られましたよ」
という答え。
そこでモデルルームが入るビルに向かってみると、工事はかなり進んで
おり、あとちょっといったところ。
モデルの作っていた職人さんに
「住友の方は？」
と聞くと
「今はいないですよ」
という答え。
住まいサーフィンに評価が載っていたことを考えると、何らかの説明会が
一部の方に行われているということかな？
モデルルームの案内が今日来た。
うちにはまだ来ておりませんが、モデルルームの案内が来た方が
いらっしゃるのですね。
それにしても当初の情報よりかなり遅れていますよね。
何か理由があるのでしょうか。ひょっとして馬小屋のにおい対策とか
していたりして…。
プレミアム住戸が100戸あって、年内の案内はそちらから。
貧乏人は年明けから案内開始だそうな。
遅れているんじゃなくて、金持ち優先で買えるか買えないかわからない客は
後回しということね。
フン、気分悪〜
「自己資金２億」くらい書いときゃよかったな！
本当に気分が悪いですね。
残るのは、臭いか、うるさいか、眺めが悪いか、蚊にやられるところということになる
のでしょうか。
基礎票を何とか確保して、貧乏人を責めようと考えているのですかね。
分断工作（金持ちと貧乏人）は、あとあと糸を引くのでよくないと思いますね。
全く、売ることしか考えていないのでしょうね。当たり前ですか？？？
ほんと感じ悪いですよね〜!! 一気にテンションさがりました。
住友ってこういう区別をよくするでしょ。
「プレミアム」と「スーペリアル」とかいって。
タワーマンションや例の小石川ガーデンヒルズでもやってました。
こういうマンションは買わないに限るでしょ。
プラウド駒込がスレで叩かれてるけど、ここもそういう風になるんじゃないのかな。
>132
別にやってもいいんですよ、そりゃ会社の方針ですから。
ただね、事前に登録やら話をしたいって人たちがいるわけですからきちんと説明するべきだと思うんですよね。
だって最初に送ってきた案内では、１２月にコンセプト説明会があると書いてあるんですから。
プレミアムグレードから先に案内をさせていただき、スーペリアルは後になります。
遅くなってすみません。
これぐらい連絡してきてもいいだろう、と思ってしまうのだが。
私の記憶が確かならば、最初の案内に「11月下旬事前説明会」とあったような気がしていたので、
11/26の金曜日に「明日事前説明会があるのですか？」と問い合わせたところ、
「今準備しておりまして12月の中旬になる予定です。」との応えで、
名前も聞かれ、また御案内しますとのことでした。
でも、MRの案内が来た人もいるところをみると、わたしは来年回しなんだーって思っちゃいます。
こちらから問い合わせするくらいだから、普通なら大いに脈ありと思われそうなのに、
反響がすごくて手応えを感じているのでしょうかね？
第２のプラウドニコタマタワーをねらってるとか‥。
P駒込もそうだけど、プレミアム住戸とかある貧富の差マンションはいやだな。感じ悪。
p駒だってメゾネット売りに苦戦してるみたいじゃないですか。
あんまりタカピーな売り方だと400戸近くも売り抜けないよーー。
はっきり言って、プレミアム住戸というカテゴリーをつくって、虚栄心のようなものを
くすぐること、金銭的にゆとりのある人間に余計な情報が入らないようにするための、
青田刈り、囲い込み類で、反響がよいということではないと思います。
本音はできる限りはやくキャッシュを獲得したい訳ですから。買いたい人は
戦術にのらないように注意が必要です。何れにしても良心的な対応ではないことは
確かですね。
この物件のモデルルームとは書いてませんが、なにか？
高いお部屋のモデルルームが完成したと伺いました。
近いうちに プラウド近衛町が販売になるから そっち待った方が良くない？
でも そっちの方が 高いかも・・・
プラウド近衛町というのはまったくのデマらしいですよ。野村の営業のひとから聞きましたけど。
住友不動産、東京・目白で100戸超す「億ション」
住友不動産は9日、東京・目白の学習院大の隣接地に建設中のマンション「目白ガーデンヒルズ」の概要を発表した。分譲価格が1戸1億円以上の億ションが100戸を超えるという。販売は来年2月から。
目白ガーデンヒルズは地上11階で総戸数396戸。1戸当たりの広さは約55—約170平方メートル、分譲価格は最低5000万円台から最高2億円以上になる見込み。
地下の免震装置上にコンクリート製の巨大な人工地盤を築き、その上に全戸を配置する日本初の「フラットプレート免震工法」を採用する。敷地外周を赤外線センサーで囲み、計73台の防犯カメラを設置するなどセキュリティー対策も万全という。〔共同〕 (23:51)
価格帯が明らかになりましたね。
とても手が出なさそうです。
億単位の住戸が１００以上あるマンションだと、安い部屋に住んだら肩身が狭そう。
この物件からは脱落します。
目白近辺で探したいので、明治通り寄りの２１階建てのほうに期待します。
あの場所で本当にそんなのが売れるのか興味津々
住友不のただでさえ過剰な在庫が将来も増えるのに貢献しそうですね。
今日某新聞で完成在庫が多いと指摘されたのに対し、「青田売りがおかしい。
当社は竣工してから現物で確認できる売りかたをしている...」と専務が述べて
おられたが、本当にそうなら本件青田売りはしないですよね。え？違うって？
脅威の拡大策といい
そういう物言いといい昔の●京みたい。
もう商談がすすんでいる方もいらっしゃるんでしょうか。
早くモデルルームにいってマンション自体の雰囲気をつかみたいです。
あれだけ大きいので、こじゃれた街角になると嬉しいです。
ま、一応目白という売りなんだし。
じゃあ、どこが買ったんですか？
もう すっかりきれいに 更地にされてますよ
もし野村だったら その営業は詐欺罪で告訴すべきですね
プラウド駒込が苦戦してるからって 嘘つけば犯罪です
故意又は過失による虚偽又は不正表示による不当営業行為として
告発すべきでしょうし 損害賠償請求の対象となるでしょう
まあまあ＞149さん、もちついてください。
そのうち明らかになるでしょうから。
話を戻して…
住友の物件は売れ残って値下げになるでしょう。
ひと声２千万、ってな感じで。
すぐに飛びつく必要はありませんよ、購入を考えてる方々。
私は全然手が届きませんが。
不動産会社がよく使う手だけど、近隣住民がうるさい場合なんかには最初は表に名前を出さずに建設会社の名前で建築確認やお知らせ看板を出して、
工事の途中になって建築会社が建てているものを買って分譲するという形をとることが多いよ。もちろん裏でシッカリ契約結んであるけど。
現にこの物件の先でもう工事が始まってる２１階建てもいまだに鹿島建設の名前しか出てないけど、鹿島が直接分譲するとは思えない。
下落合３丁目のオリジンの隣にできた「台無しシティ目白」もつい最近まで建築主は工事業者の荒川建設工業って書いてあった。
鹿島は自分でデベロッパー事業もやってます。もう少し勉強してね。
いずれにせよ、古河社宅跡地の情報もお願いします。。。
住友は値下げ渋いですよ。うーんとマージン乗せてても売り急がない。
基本的に大手だから体力あるでしょうし、多少売れ残っても、たっぷりマージン
乗せた住戸が売れた分でしっかり儲けてるから、残戸の売れ行きが少々遅く
なっても構わないのでしょう。住友の場合、竣工して平気で１年くらい残戸ある
のが普通っぽいよ。
ところで、ライオンズの目白、残り１戸ってＨＰに出てるけど、そんなに売れたの？
＞150
まあ 不動産屋は 嘘つき集団だから 少々の嘘で騒いでもしょうがないって
ことですかね。ただ、そうした営業方法は明らかに違法であり不法行為に基づく
法的責任追及の対象となり得ます。人生で一度という大きな買い物の決断に
当たり、重要な情報を隠蔽・隠匿し、若しくは改竄した虚偽の事実を示すことにより、
その意思決定に何らかの影響を及ぼし、正確な事実を知っていたならば異なる
意思決定をしていたであろうことが合理的に推定出来る場合であれば、
契約解除請求や損害賠償請求の対象となるのは当然です。そういう場合は、
決して泣き寝入りせず、不当営業行為を告発し、法的制裁を加えるようにしま
しょう。
Sさんから貧乏人には案内を出さないことについて言訳メールが来ました。
100㎡以上御希望の方に案内をしているとのことです。何でも
130㎡のモデルルームが先にできたとのことです。ものは言いようですね。
鹿島のマンションは具体的にどこで建設しているのでしょうか？
でも、ガーデンヒルズとどんぐりの背比べという感じではないのですか。
（目白の住人ではないのでよくわかりませんが）
>>159
いえ、目白１丁目と高田とではやはり全然…。
周辺環境もかなり違います。
現地を見てきましたが、ここで言われているほど悪くなかったです。
南側がゴチャゴチャしてるのは線路に近いごく一部で、
あとは敷地の広いマンションとテニスコート。
背後と東側には学習院の緑。
やはりあの環境は希少だと思います。
７、８千万円台でどの程度の物件が買えるのか注目してます。
でも最低５千万円台で５０㎡台らしいですから、望み薄ですかね・・・。
高田も目白も良いところは目白通り沿いの高台。
坂下は下落合も目白も高田も同じ。
目白の坂下っていうのは、この物件と角の小さなマンションと、その隣の古い家だけしかありません。
目白近辺の電信柱や看板がいっせいに赤い目白ガーデンヒルズ案内になって来ました。
梁をなくし壁と床で建物を支える構造ですね。部屋の中はすっきりですが、
地震への強度はどうなのでしょうか。
某新聞によれば、この構造は元来低層用なので、１１階建てだと壁と床は
60-70cmの厚さが必要なのを、免震装置をつけることで通常厚の壁・床でも
構造計算をパスしたようです。長周期振動とか問題ないのでしょうか。
この週末、何も動きはないですかね？
ＭＲはいつになったら・・・。
部屋のバリエーションが多いので、大変らしいです。
住まいサーフィンの評価が変更されてた。
現在は高予算者と関連会社社員などに案内中。
低予算者には「準備中」と説明。
すでにMRはプレミアタイプが完成し、案内しているとさ。
ここのＭＲ どこにあるの？
現地すぐ近くの切手博物館の隣にある博物館ビル4階。
すぐわかるよ。
このサイト見ている方で、既にMRに行った方いらっしゃいますか。
今後の参考に
先月末行ったのですが、私は高級なほうの完成直前で、MRの中に入れてもらませんでした。
……参考になりませんね。すみません。
私も、先週末行きましたが、やはり、入れてもらえませんでした。
営業が「客にゆっくり見て貰うために、アポなしの人には見せていない。」
との給わりましたが、、
２０分くらいフロント近辺にいたにもかかわらず、誰一人客がこなかったので
「いったいどういうアポの入れ方なの？」と妻が聞いたところ、
先方はしどろもどろでした。
また、この営業に、私たちは「アポ入れますか？」と聞いてももらえず、
結局 追い返されてしまいました。
恐るべし。
あの場所に
大規模億ションという自体が強気すぎというか勘違いだと思うのだが。
やっぱり金持ちしか入れてもらえないのね。
2000万円くらいの給料をもらっている源泉徴収票あたりを手に入れて、見せて
もらうくらいしか、貧乏人には方法はないのかしら。
あの場所に高級物件が建つことで、逆にあの地域の評価が上がるんじゃないだろうか。
最近ペンシルみたいなワンルームもどきのマンションが林立し始めた目白通り沿いよりも住環境としてはマシに見える。
もちろん一番いいのは目白通りから奥に入った１低層エリアだけど、あそこまで大規模だと『坂の下』の雰囲気を変えてしまいそうな予感。
住友の宣伝に洗脳されちゃってますかね？
ともかく近い将来、あの坂道は高額所得者が行き交う道になります。
線路沿いの公団賃貸の家賃も、信じられないくらい高いし。
住居費に月額２５万円以上支払える方々が数百世帯も集中するのは凄いですね。
私はペンシルマンション＠目白在住２０年。。。
>175
そんなに単純じゃないと思います。
名前だけは目白だが
いわゆる高級住宅地「目白」ではない坂の下に高級物件を建て
「目白ブランド」というイメージと実像の倒錯で
大規模物件を売り切ろうとする作戦にしか見えないのですが。
モデルルームでの金持ち優遇も含めて。
この会社、こういう手法が多すぎると思う。
こういうのを商売上手というのかもしれませんが。
あそこまで大規模だと、私もあの通りの雰囲気自体は決して悪くなることはないと思います。
１７５さんと同じで。
学習院近辺に住んでましたが、賃貸でも結構します、ほんと。
目白のブランドじゃなくても、素敵な通りになるのでは？と期待ですけど。
住友の目白ブランドにはだまされませんが、高級住宅街じゃなくてもあそこ便利なんでいいと思いますけどねー。
交通が便利なのは間違いないが
マンションひとつでそんなに変わるとは思えないですが。
もちろん悪くはならないでしょうけど。
このマンション、
この地域をよく知る野次馬として思うのは
大規模億ションの場所かどうかということ。
地価や賃料相場まで含めて。
ワールド・シティ・タワーズにせよ
シティハウス成城やシティタワー高輪にせよ
高値で売るために
販売上だけで有効な付加価値で
（日本最大とか、名前だけは成城とか、
とりあえずガーデンヒルズとつけてみるとか
物件自体の価値とは関係ない、なんとなくのプレミア感）
売り抜ける手法が一般消費者を馬鹿にしているようで気に入らん。
高級億ションの場所ではないけど、あたりの賃料相場をみても、
それなりなはず。目白駅から10分以内は、下落合、目白住宅地を選ぶと無理だから
、場所が場所なぶん完全に利便性の価値で。
あくまでそれなり。
山手線内の賃料は大抵どこでも「それなり」でしょう。
例えばガーデンヒルズの本家「広尾」と比べた場合、
周辺の分譲及び賃料相場はどうなんですかってことです。
利便性なら他にもっといいところも安いところもいくらでもあるし
そもそも１億以上出せば大概どこでも買える。
要するに売り手の考え方に誠意を感じないと言いたかっただけ。
そうですね、期待してただけに確かに住友ってだけで
ちょっとがっかりでした。。。まあ売り手と住むわけじゃないと思って物件を見たいですけど。
がっぽり暴利を、感はありありですね。
>売り手の考え方に誠意を感じない
たしかに。
「都心の奇跡」なんて地元民が腰を抜かすような仰々しいイメージづくりしないで、
利便性のいいファミリーマンションってコンセプトで宣伝してたらここまで叩かれることなかったはず。
土地の仕入れ値が高くなった分、無理な高級イメージを造り上げて、錯覚した土地勘のない人に売ろうという姿勢が見え見え。
最近届いた住友の「PAL」って情報誌で売れ残ってる高級物件の数々を見て、
一種の催眠商法（言葉が悪かったらゴメンなさい）みたいだと思いました。
まあ ここに限らず 物事の本質を見極める目を持って 物件を選びましょう
億ション１００戸超は むしろ話題作りが狙いで 宣伝広告効果を狙ったものでしょうね
実際 多くのメディアでも取り上げられているので 狙い的中ということなのかも
この通りは 比較的小奇麗な雰囲気もあるし 既存樹木を活かしたと思われる街路樹
もあったり それなりのステータス性のあるテニス倶楽部があったり 更には 明治
通り寄りに 鹿島建設が二棟の高層マンション建設中で そちらもそれなりのステータス
のものとなりそうですから ２−３年後には随分住民が増えるでしょうね それも
比較的高所得層の人が多いでしょうから 確かにこの界隈の雰囲気は随分良くなる
可能性があると思います ただ ごく普通の住宅街の雰囲気が好きなら この辺では
やはり南斜面高台の 下落合や目白の一低住専がオススメなのは 間違いなしです
野村のプラウド近衛町はどうなりましたか？
この配棟計画はどういうふうになっているんですか。
HPにも出ていませんが、約400戸ということは横一列でなく二列ですか
敷地は奥行きはせまいですし、どうやって400戸も詰め込むのでしょうか。
まさか○ラウド駒込のような詰め込みではないでしょうね。
ロの字の配棟で、西がエントランス、住戸は南、東、北の3棟になる。
真ん中は中庭ですよね？
西の坂は十年ほど前まで操車場のようなものがあって歩道もありませんでした。
既存樹なんて・・・。
南は大正製薬の社宅の北に残した大木一本だけ。
どなたか書いていましたが、昨日来たＰＡＬを見ると完成物件ばかり。
高輪なんていつ完成したんだっけ状態。
ここは高田馬場より低いから低層階だと早稲田通りのビルの裏側を見ることになります。
少なくとも、多分七階以上でないと。
ちょうど高田馬場駅はすり鉢の底のような地形。
駅から西へは小滝橋通りにむかう上り坂。
南は戸山公園に向かう坂道。
東は早稲田にむかうだらだらした上り坂。
早稲田通りと明治通りの交差点は結構高台。
この物件は、「自分で住み続けるのだからいくら払おうが構わない」というような人か
「中古として売る場合に、2千万くらいの損をしても何ということはない」というような
お金持ち以外は買うなということをデベさんが暗にシグナルを出しているのでしょうかね。
>「中古として売る場合に、2千万くらいの損をしても何ということはない」
今どき８０００万円以上のマンションを買う場合には当たり前だと思うが・・・
近隣の相場を考えても2000万ではすまないでしょ
住まいサーフィンの掲示板が荒れている、、、、、
１９１です。
１９３の方がおっしゃっているように近隣の相場と比べてということです。
例えば、今回のが9000万で、近隣の同程度のものが7000万の場合、
両者とも時期やメインテナンスの状態が同等であれば、殆ど同額で売れる
のでしょうからという意味です。
これだけの規模とグレードだったら近隣の物件よりは高くなるでしょう。
もちろん値上がりするという意味ではありませんけど。
この物件の行く末は皇室典範の改正とビミョーに関連していたりもして・・・
住まいサーフィンでガーデンヒルズをお気に入りに登録してるやつが
９２人もいまっせ。
ユーザ評価の欄に
『売り方やグレード設定にももう少し配慮を。
入居後のことも考えて欲しい。』と書かれている。
https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=2208
>>196
愛子様が皇位継承順位１位になられたら、
当然学習院に通われて、周辺の警備も厳しくなる＝治安が保証されるということですよね？
横の公団賃貸に住んでる方からの又聞きなのですけど、
この物件の上層階の購入者については、
そういう意味からある程度制限されているとかいないとか。
高額な部屋（＝上層階）だけ先行して予約制で案内しているのはそんな意味があると。
つまり金だけ出せば買えるというものではないらしいというのです。
学習院を見下ろしてしまう高さですから、住まい方や素性などチェックしてるとか。
なんでもこのマンションの計画段階で学習院から住友にそういう条件が出されたそうです。
（最初、学習院は７階建てまでにするように強く申し入れしていたとか）
学習院や住友から直接聞いたわけではないのでまったく根拠はないのですが、
周辺ではそういう話になっているみたいです。
今後は真子様佳子様、愛子様と皇族方が続々と入学されますから、
あながちあり得ない話ではないかなと。
もし高額層イコール信頼のおける人間という評価をしているということが
本当ならば益々、問題ですね。
かなり、企業のスタンスを疑わざるを得ないですね。
更に居住者の分断を深刻なものとするのではないでしょうか。
もし、セキュリティを高めたいならば、もっとオープンなやり方をすべきと
思います。（本当ならば）
かつて 皇居傍に某財閥系保険会社が本社ビルを建てる際 さまざまな筋から
要請があり 高さを制限して建設した例がありますが 恐らく同じような理由から
でしょう。そういうことであれば、ある程度きちんとした身元の人に優先的に分譲
するのも無理からぬ事のように思われますが、上階の買主だけ身元チェックする
のでは不十分でしょうし、更に言えば、中古として第三者に分譲される際にもしっ
かりチェックしないと、実質的には意味がないでしょうね。果たして新築時の分譲
主の住友がそこまでフォロー出来るかは大いに疑問が残るところですが…。
ところで、紀宮様ご婚約内定で大変御目出度いですし、新居を御探しでいらっしゃ
るようですから、本当に大使館並セキュリティ完備であるならば、御馴染み御深く
ていらっしゃる目白でも御座居ますし、こちらのペントハウス等宜しいかも知れませ
んね。
