【契約者専用】パークタワー新川崎　Part1

>498

地所の南青山のときは、当初地所は否定していた建て替えを契約者が主張して実現したよね。そういう意味で交渉することによって条件の改善を勝ちうることはありうるでしょ。

ただ、倍返しの手付け解約は規定のとおりなので、強行されたらあうと。そういうのをけん制する意味で、ここを使うってのはありじゃない。三井の対応が契約者以外の目にも触れるわけだから。

契約の履行に着手後で引渡不可だと契約不履行だから、ルールに従って処理するとどうなるかって話し。手付け解約ができるのは契約の履行に着手する前ってのがルール。

498です。

旧居の売却が契約の履行の着手に該当する、などとわかりやすいことが書かれていないので、
このような事態の場合によく揉めることになるポイントなのです。

当初引き渡し日までだとしてもまだまだ時間がありますし、
多くの方は、着手前と判断され、手付倍返しでいったんサヨナラというのが
あちら側の狙いであります。そしてそれはそうなのだろうと思っています。

私が気になっているのは、着手とみなされて、いわゆる違約金相当を受け取る方もいるのではと。
全員に同じ対応ではないのではないかということです。
個々の状況が違えば対応も違ってくることはあるでしょうが、
多勢を集めた場での説明とは裏腹に、実は個々の面談では違う対応が取られているということが
あり得ると思いました。
個人面談で担当者にお聞きしても、みなさま平等です、と言われるだけと思いますので、
みなさんの前で確認していればよかったのですがチャンスを逃しました。

ま、これは私自身の失敗ですので、どなたか代表で聞いてくださらなくても
もちろん大丈夫です。
ただみなさん、あちら側が、手付倍返しでいったんサヨナラをとにかく急いで推し進めようと
しているのは確かですから、うちは着手してるかも！！という方はすぐにサインせず、ちょっと弁護士に相談してみたり
勉強してみてくださいね。

>５０４さん
契約者専用サイト(暗証番号レス)に書き込んだほうがいいと思います。
エサはばらまかない！
ここのレス愛読者です！

全体では聞けなかったので個別説明で聞きましたが、合意解除を拒否したらどうなるか聞いたところ、来年３月に引き渡しはできないので、第17条に基づき、手付金返却と違約金になるといってました。

＞506
どゆこと？　返却って？

>506

それが事実なら、契約不履行だと違約金２割だから、ごね得できちゃう。

＞506さん

合意解除を拒否した場合に適用される第17条の規定では「違約金の金額は手付金相当額」となっています。
合意解除に応じた場合と拒否した場合の違いは、おまけ（「申し込み順位優先権」）がつくかつかないか、ということなのでしょうか。

＞506さん

第17条は、三井が一方的に契約解除できる規定ではなく、例えば「三井が契約違反した場合には契約者が一方的に契約解除できる」という規定ではないでしょうか。

>509
手付には「損害賠償の予定」の意味を含ませることもできる。
契約書１７条はこれに該当すると思います。
ということは、たとえ手付倍返し解約を阻止できたとして
三井を債務不履行へ陥れたとしても
損害額は手付金額に限られる可能性が大きいと思います

これはなかなか覆すのが難しいのではないでしょうか？

おまけの再契約の権利は、合意解約の効力により新たな契約がなされる
結果として与えられるのであれば、合意解約でない場合は、
再契約の権利がもらえない可能性もあります。

ともかく買い手は契約上は、
その程度の権利しか持っていないのです。

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC420%E6%9D%A1

違約金は、賠償額の予定と推定する。

17条の「違約金」という記述が・・・。
手付以上を賠償請求するための大きな問題。

＞511さん

510です。
企業法務ががちがちに固めた契約書ですから、511さんのお話を聞いて、やっぱりという感じがします。

でも、この第17条は契約者が契約違反していないと三井は使えないと思ったので、三井を債務不履行に持ち込めば、損害賠償額は手付金額に限定されない（＝三井は嫌がる）と考えたのですが、誤りがあったらご指摘いただけないしょうか？

また、今回の再契約の権利って、そんなに魅力的でしょうか？
検討期間は3カ月、オーナーズスタイリングやオプション間取りは白紙撤回等、あまりに三井に都合のよい設定ではありませんか？
これでは、1年待っても当初予定していた家に住める保証がないので、非常に失望しています。このような条件を提示してくる三井の態度にも落胆しています。

それでも、安全性が確認できれば再契約したいと思っていますが、資料を持ち帰って検討させてもらえないので頭を抱えています。
コピーできないのは、ネットに流出して契約者の利益を損なうからのようです。

そこで、譲歩を引き出す手段として合意解除の拒否を考えました。

なにか良いお知恵があれば、ぜひご教授いただけるとありがたいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

三井が嫌がるとか、譲歩を引き出すとか、あなたがやろうとしてるのは、交渉ではなく「ゆすり」ですね。
頭大丈夫ですか？

>513さん
511です。

私は法律については大学で勉強した程度ですので、間違えているかもしれないですが
私の見解を書きます。

契約の17条「違約金」という表現は民法で「損害賠償の予定」と推定されてしまいます。
この意味は、裁判にまで持ち込まれたときにとても重い意味を持ちます。

これの意味するところは「損害賠償の予定」≠「違約金」とい関係を主張するものが
立証する責任を負うということです。
この立証がなされなければ、裁判官は手付以上の損害賠償を認めることが法律上できません。

これには見るに見かねる損害が買主に発生しているような状況が証拠として示される
必要があると思います。これはハードルが高いです。

ただし、「三井は債務不履行を起こした」よって損害賠償により賠償という事実は
作りたくないはず、そして「損害賠償の予定」≠「違約金」を立証されれば、
手付以上の損害賠償をしなければならない可能性は残りますので債務不履行に
持ち込まれたくないとは思います。ただその債務不履行に持ち込むのも
「履行に着手」という難しい問題が残ります。

法律で争うことを予防するための契約内容となっているわけです。

再契約オプション権は、中身詳細があやふやで現時点では、
買主に有利とは思えません。
ここに関しては何としても権利の内容を交渉で強化する必要があります。
内容次第では無意味な権利です。
一つはオプションの行使時期です3か月の起算点が最も重要かと思います。
オプション行使の認められる期間の最後から引き渡しまでが、
あまりに長期に及ぶようだと結局購入者が多くのリスクを引き受けることになり、
三井の思う壺だと思います。まずは、オプション権の中身強化を交渉したいです。

＞511さん
513です。

詳細に説明いただき、ありがとうございます。

＞再契約オプション権は、中身詳細があやふやで現時点では、 買主に有利とは思えません。
ここに関しては何としても権利の内容を交渉で強化する必要があります。
内容次第では無意味な権利です。
一つはオプションの行使時期です3か月の起算点が最も重要かと思います。
オプション行使の認められる期間の最後から引き渡しまでが、あまりに長期に及ぶようだと結局購入者が多くのリスクを引き受けることになり、 三井の思う壺だと思います。
まずは、オプション権の中身強化を交渉したいです。

以上、まったく同感で、今回は、「是正工事および竣工までの工期（引渡時期）が確定した段階で、引渡予定日および再契約時期の連絡を書面で発送した日から3ヶ月間」ですから、期間の最後から引き渡しまで相当長期になると思われます。
これは、南青山で「完成した住戸を実際に内覧したあとにオプション権を行使できる」（ケンプラッツ2014/04/02）としているのとは比較になりません。

また、安心感を考えると、瑕疵担保責任10年も延長してもらいたいところです。

問題は、営業担当に伝えても「要望を伝える」となってしまって埒が明かないことで、どうすれば三井が交渉の席についてくれるのか、要望を聞き入れてくれるのか、という点なのです。

この点、よい方法があれば、ぜひとも教えてください。

三井を交渉のテーブルにつかせるには、契約者説明会や個別相談であがった要望の内容と要望者数と三井の対応の開示請求をしたうえで、団体交渉や不動産ADRにより要望を実現するの一つの手段かもしれません。

頑張ってくださいね〜
こっちは金持ち喧嘩せずかな、
担当者をおだてて懐柔する方向で。。

＞517
貴重なご意見ありがとうございます。

今回の場合、資料の閲覧はできてもコピーをもらえないことも多いので、膨大な対応表を閲覧ですませられると困りますね。

>511さん
513です。

検討板（その8）のNo58契約済みさんの書き込み、鋭いと思いませんか。