パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

やはり大崎で１LDK需要は厳しいですか？
同タイプなら、富久ですかね

投資用に1LDK買うならビジネス街の中央区でしょ。

広い間取りはグロス価格が上がるので、賃料の比較的低い1LDKの需要はそれなりありますよ。
投資ならターゲットをイメージした方がよいです。
ファミリーならまあ子供は一人、幼稚園前限定だとどういう間取りが好まれるかなど。

大崎にも品川にもオフィス多いし、東京駅にも通いやすいから、独身ビシネスマン向けに重要ありそうです。

投資なら、利回りを意識した方がいいかと思います。

お買い得だと思っていた、月島のCGPの１LDKが抽選で落選してしまったので、ここを含めた別物件を物色中です。
皆様、暖かいアドバイスをありがとうございます。5,000万前後が予算目処です。

そういうこと。独身ビジネスマンだと家賃補助があっても家賃15万が限界です。利回り7%で割戻すと2570万。
2570万だと部屋の広さは20平米。ワンルームになっちゃうぜ。

だから独身の高給取りなら丸の内あたりにたくさんいるのだから、
独身用の1LDKなら中央区でしょ。

グランスカイ、南向　71.30㎡　6,490万が、昔、新築販売チラシに載ってたよ。階数不明。
２ＬＤＫ 77.08㎡　6,370万～

グランスカイは賃貸も好調のようですね。賃料172000円～

ちなみに西向き＠335万円～ぐらいでしたね

投資としては一番貸し易く売り易く住んでも良しなのは60～70平米辺りで広めリビングの２LDKだと思います
その位の大きさであれば後にどうにでもしやすいです
私はその位の大きさの物件を買い住んで　また他を買いそこを賃貸に出しましたがかなり良い利益が出てます！
ちょっと賃料高くても眺望が良いので退去されても直ぐに次が決まります。それなりに金額もしましたが持ってて安心な投資物件です
都心で70前後で眺望良い２～３LDKならば何をするのも動き易いしあらゆるリスクが少なく出来ると思ってます
１LDKでも良いですが良い眺望の部屋がある物件はなかなかタワーマンションでは無い　そして
80を超えると買うのも売るのも1億越える可能性が有るのでちょっと動きが鈍くなる　（逆を言うと1億以内なら結構動く）
投資としてベストバイなら駅近・タワー・眺望・２LDKかと勝手に思ってます

新築の区分所有投資のエグジットは基本転売ですよね。
転売益出すには相当部屋を選びますよねえ。条件悪い部屋をデベががびびってミスプライシンしたとかないとダメだしあっても抽選必須です。

5000万円予算なら25万円ぐらいで貸したい。大崎は貸せる？

東南角部屋の3LDK(93平米)の部屋って価格帯はどのような感じなのでしょうか？
もしもご存知な方がいらっしゃったらご教示下さい。
くれくればかりで申し訳ないです。

>>713

1LDKで？それは無理。
25万なら60平米必要。

>>712
俺の場合、都心物件はエグジットせずに永久賃貸にするけど。

>>714

一億〜

>>716

だとするとなおさら高利回りじゃないとね。

5%以下の利回りを正当化するにはキャピタルゲインがないとね。収益還元法が一般的になっているのに不動産がバブるのは結局そこ。キャピタルゲインは一度味をしめたらやめられない。懲りないよね。

5％以下でも50年賃貸すれば十分正当化できる。都心物件なら可能。
プロならエグジットを視野にしないとならないのであくまで個人の話だが。

717さん
有難うございます！
ということは坪単価355万円からですね。
角プレミアムがあるかと思っていましたが、平均坪単価が360とするとなんかお得ですね。
抽選になってしまうのかなー。

90Cは階の差はあれど平均坪400超えてますよ。1億1000～2000くらい。
最高階のプレミア物件を除けば、断トツで坪単価高いです。誤解のないように。
書き込みを見ている限りでは、ここが全室抽選になるとは思えない。

ここで400超えはキツいですね。
うちは90平米も必要ないですが。

ということは東南角部屋はプラウドとグランスカイの間の値付けですね。
やはり間取りがいいのでそれ位してしまいますね。
プラウドは最後に一つキャンセル住戸がでましたが、グランスカイは第1期で完売でした。

成る程キャピタルゲイン期待できるのですね

難易度高いと思います

711さん
とても納得です。質問ですが駅近とは徒歩何分が限界ですか？
グロスと坪単価はどの位でしょうか？

>>720

それは人それぞれだな。俺なら4.9でもいける、いやいやこの立地なら4.5でも硬い。

年間賃料300万の物件利回り5%なら6000万だが利回り4.5%だと6666万でも買いとなる。こうしてバブルは起こる。

90Cは11700～って書いてますね。415/坪～か・・・90Cは間取り図をしっかりみると下がり天井がかなりひどいしキッチンの収納も他の部屋より少ないしシューズインクローゼットないし、モデルルーム行ったけど扉や床、壁紙等の質感とか結構チープだったし、ちょっと415～は酷いかなぁ～

これだとむしろ天井かなり高く（2.6⇒3.0m）なって全体の仕様もグレードアップするプレミアムの90B（東向き12900万）との価格差あまりないし、プレミアムがお買い得に見えてくる・・・

駅近は、駅から５分以内です。

そりゃ駅によるだろ。

失礼711さんの駅近の定義のことだね。それなら五分でおけ

>720

古くなると賃料下げないと借り手はつかないし、物件価値も下がる。そもそも賃貸でペイするならデベは分譲しないでしょ。

そういうこと。
だからエグジット戦略なくして不動産投資なし

ババ抜きと一緒。最後につかんだ人が損する。ただ、売り抜けるつもりができなかったら悲惨。高値掴みするとそうなるよ。

角部屋はプラウド並みの高さじゃん！

やったー

庶民派ファミリーマンションの振りして高級マンションだったあ。クヤシー！

だってパークタワーじゃなくてパークシティならもしかしたら手が届くかもとか思っちゃうよ。プロモーションに子育てとか言われたら自分がターゲットとか誤解しちゃうよな。

三井が憎い。

高級マンションではなくて、高額マンションね。
タンク付きトイレの部屋もあるから。

考えてみれば佃のリバシティとか今でこそ高級エリアと思われてるけど分譲当時は中央区といえども元は造船所の工場跡地の川っぺり。隅田川の東側だからね。最寄り駅は地下鉄の中でも使えない有楽町線の月島駅でしかも駅から徒歩8分。スペック的にはなんじゃこりゃ？って感じであった。大崎もいずれは今のイメージ変わるんだろうなあ。

じゃあ俺に買えない高額マンション作りやがって三井が憎い。

これでいい？

いい！

本当に憎いのは、グラスカに比べて価格の選択肢を狭めてる点だよ。
個別に見ると実はグラスカよりも高く設定している部屋が多いのに、平均坪単価はグラスカより下で出してグラスカよりも割安感を醸し出している三井の戦略でしょ。

坪280とは言わないか330以下くらいにはなると思うじゃないか。氏根みつい。

御殿山小の最近五年間の進学先だけど区立中に行くのは全体の四割くらいだね。半分以上が国立、私立、都立一貫校進学。

東向なら３４０で買えるのにな。

前にも書いたけど、ここは@375万円だよ。
当然、グランスカイよりも高いところはあるんでない？

>741
仮にいつかイメージが変わる日が来ると仮定しても、ここの問題はその『変わったあとの理想のイメージ』を基に後学の価格設定で出してきてることでしょ。

これくらいの額のマンションを買う人は多少損しても問題ないレベルだとは思いますが、仮に無理して購入した場合、高値掴みしてると転勤etcで転居しないといけなくなったら売ってもローンと相殺できなくなっちゃってホント悲惨。
たまーにいるよね。そういう無計画な人。

イメージが変わらないって悲惨パターンもあるでしょ。