ザ・レジデンス三田　Part2

今年はここどんなかんじですか？？

ここは地権者天国ですから。
間取り、天井高（梁）、設備仕様、、どれを取ってももう一つで残念な物件です。
地権者の力が強過ぎてプロジェクトが中途半端になってしまいましたね。

即完の野村にケチがついたな

前にも書かれているようにあと20戸だからもうすぐ完売。
天井は残念だが、仕様、価格はまずまずいいよ。
だから売れたんだろうね。
3Aではないし、1億くらいで住めるファミリータイプかな。値付けなど
うまい

まだ20？

販売4ヶ月ならそんなものでは？

天井高なんて、晴海の新築が2500だそうだから
ここはマシでしょう。

ここは港区で出ている物件の中でバランス最高なんじゃない？
学区もいいし、眺望もいいし、地盤もいい。構造もいいし、ランニングコストも割安。そんでもって野村・三井・清水。
電動自転車で六本木ヒルズ、麻布十番、広尾、泉岳寺再開発、浜松町再開発、虎ノ門ヒルズ再開発、10分圏内。立地バランス最高。でもって、港区Sクラスマンションの中で最安。

“港区Sクラスマンション”ってなんですか？

学区は良くないですよ。

昔はいざ知らず、今時赤羽小なんて、人気ありませんよ。

ここに住むのに私立に行かせない人は少ない

ここはＳクラスには入らないでしょ。
せいぜいＡクラスの上。

ここのポジは直ぐに撃沈されるな。

嫌い嫌いも好きのうちという言葉もあるので、ネガの人もこの物件に何かしらの執着があるのかもね。抽選外れたとか、予算足りないとか、近隣住民とか。全く検討に値せず気にもならない物件なら、ネガを書き込む手間すら面倒くさいはず。

でも今後、再開発で虎ノ門、泉岳寺にパワーバランスが移って行くことを考えると、3A、虎ノ門、泉岳寺の真ん中に立ってる立地は評価出来る。

真ん中って、どことも関係ないってことね。

ほんとどんな論理だ。
真ん中ってことはどこにも関係ない場所ってことでしょ？
いろんな駅の真ん中にあって行きやすいとかいうなら別だけど。

まあまあ、必死にネガってる皆さん。
そんなに嫉妬しなくてもいいんじゃない？

私は周辺物件研究し尽くして、ここの第三期で行くことに決めました。
かなり自信あります。買う決断できない方、ドンマイです。

ネガの気持ちもわかるが，客観的ではない．
いい点：立地は悪くない．港区三田で，3Aほどの場所ではないし，高台ではないが，上り坂の途中にあり，まあまあ．
　　　　大通りから1本入っている．目の前は三田国際があるけど，東京タワービューである程度保証されている．
　　　　イタリア大使館や三井クラブなど緑ビューあり．文教地区．
悪い点：地権者により間取りいまいちなのが多い．天井高はかなりケチっている．ある程度インテリアオーダーが必須．
　　　　ペントハウスがメゾネットであまり人気がない．

仕様，特に天井高がダメな人には見向きもされない物件．
でも，それが許せるなら価格は相応，管理費やランニングコストを見ても優良物件．
要するに，価格相応であり，まずまずの物件と思われる．
だから，売れていると思う．

ポジのほうが必死じゃん。
ほんとに欲しい人はこんなとこには書かないよ。
しかも三期なんて売れ残りの時期に。

割安だと思うよ。天井は低層マンション検討してる層なら気にならないでしょ。南向きが抜けるタワーって意外と稀少。

ここのポジもネガも本当に極端。867が極めて妥当。悪い点も多いが、いい点も多い。それを踏まえた妥当な値段。
ネガにクソ味噌に言われるほど全く悪くないし、ポジのSクラス？発言ほど良くない

3期は売れ残り。いい間取りなく条件悪い所しかないが。

確かに売れ残り．
でも，80E3や90Kというホームページ上にあるものは悪くはないかと思う．リビングインではないし．90Kは廊下でとられてしまう部分が気になるが．
決していい部屋が残っているとは言えないけど，一見の価値はあるかな？

階数と方角がダメでしょう。

なるほどねえ。
間取りが良くても階数と方角ですか。

ここは、1 期でいい部屋はなくなりましたな。選択肢がないんだ

867、870に同感。間取り、天井、3Aじゃない等、ネガを挙げればキリがないけど、価格は相応に安い。引渡しまで1年残してあと20戸なので、売れ行きも決して悪くない。立地、仕様は価格とのバランスで考えないとネガの方向にばかり行ってしまいますね。

確かに。

価格を無視して、議論しても、意味がない。

３Ａって？？

と先ほどから不思議に思っていたものですから調べました。
「青山」・「麻布」・「赤坂」、これで合っていますか？？

この３エリアに該当しないことを好まない風潮もあるんだなーって初めて知った次第です。
私としてはここも住みやすそうに見えますが。
おいくらなんでしょうねー、本当これ次第だと思います。

億以上も残あるでしょ

３Aもピンキリだし、住環境で言えば３Aの平均以上だよ。

ペントハウスが一戸残っているからね、25000万くらいでしたっけ？
でも、他にも悪くはなさそうなのがありそう。でも、誰かが言ってたけど、売れ残りであり、いいところは一期で売れてるよね。
あとは最近の港区物件はそれぞれ悪いところもあるけど、全て高くなってきているから仕様を我慢してここにできるか、がポイントでは？天井とか仕様に不服なら買わないだろうね。

>878
やはりリセールを考えると3A。でも、確かにおっしゃる通り、住むには適しているのか、少し考えて自分のニーズを確認した方がいいと私も思う。絶対3A！という方ももちろんいると思うがね

残りもんで、やすくしてくれないかしらね。

最上階まだあるんだ。普通は上からさくっと無くなるんだがね

これから新発売の港区山手物件は、平均坪500万は下らなくなるようですし、悩ましい所です。多分新価格のマンションがこれから坪500で出てくると価格優位性から自然蒸発していくんでしょうね。私の勉強不足かもしれませんが、そもそも今年のGWに合わせた200戸オーバーの大規模物件の噂を聞かないので(某超高層最高級物件を除く)、既存新築物件との比較で難なく完売するのでしょう。
値引き予想ですが、販売経費の予算やマンションサロンの敷地の契約がいつまでついているかにもよるとは思いますが、以上の理由から当面値引きする理由はないと思います。

天井、調べたんですが、最近の野村・三井コンビは結構どれもこの高さですね。月島、富久町、桜上水。野村単体の赤坂もそう。なぜなんでしょう？制震構造の問題とかですか？3.11前の物件はもっと余裕あるような。3.11で制震の社内基準が変わったりしたんでしょうか？三菱の西麻布も確か同じ高さですよね？気になります。

基準天井高（２．５５m）を問題にしているのではなく、ここは下がり天井の高さ（２．２m）とその占める割合の大きさ、が問題だ、といっていると思いますが。で、この問題は前スレにいっぱいでているので、スルーしたく

885さん細かく違うのでは
月島は２.５５mですが、富久と桜上水は２.５９で約２.６としているはず。

三菱の南青山高樹町、凄いことになってるね。野村・三井さん、施工チェックしっかりね。

三菱、西麻布でもやっちゃいましたね。

なになに？三菱何やっちゃったの？？

えー？同時期、それも隣で2件も。終わりましたな

三菱地所が氷山の一角で、食品偽装問題みたいにマンション業界でも次々と偽装が明るみになってくるってことはないでしょうね！？
野村・三井・清水、大丈夫でしょうか？心配です。

外観デザインは秀逸ですね。港区は見た目大事です。

第三期の売り出しはどのくらいでしょうか？
残り20戸？

894
あれは、清水が売主の一員でもあった。

野村三井清水と言えば市川の鉄筋不足タワーじゃない。

業界では有名な話や。

あの時、購入者が希望すればどう考えてもデベは手付け放棄の契約解除に
応じるべきところ、野村三井清水は最初、契約解除に応じない姿勢を見せたんだよ。

それで業界の信用を落とすとして他のデベやゼネコンから総スカン食らった。

結局、業界の空気や何より世論の圧力に屈する形で、最後は契約解除に応じることに。

どんなデベも問題起こすし、そのときの対応はどのデベも正直お粗末。

今売り出し中の10年落ちの青パの２８階の2億と、ペントハウス2億6千万では10年後にリセールするとしたらどちらがいいかご意見ください。

三田に一票

一般論として、築10年から20年にかけてが一番値落ちが激しい。
共用部分が古臭くなるし、修繕費も上がる。築20年を検討対象にいれる層も少なくなるからね。
土地のバリューがそれ以上上がれば別だけど。10年だったら三田と青山で土地のバリューの差に決定的な違いは出ないでしょう。だったら三田の値落ちの方が少ないでしょう。

リセールは10年以内を目処にですね。ありがとうございました。

マンションのデザイン監修、パークマンション赤坂氷川坂と同じ方なんですね。
三田日向坂も同じ方のようです。どれも石使いが素晴らしいですよね。パーマン並みの高級感、期待してます。

パーマンとは建築素材が全然違いますよ。勘違いしないでね。値段も全然違います。

コストカットの激しい最近のパークコートよりはまともだと思うのだが。

デザイン、三番町パークテラスとそっくり。
ここも同じ方のようです。

>904
いやこここそが、コストカットの塊みたいな物件じゃないか

階高はけちってるけど、外観はあまり分からないかもね。車寄せもあるし、坂を登って行く方向の風景も悪くないから、それなりの高級感は出るかも。

外観と共用設備は豪華な一方、室内の仕様はケチケチってのが
野村の常套手段。この三田もその代表例みたいなもの。
天井は低いし、一番の問題は間取りの悪さ。
もちろん価格もそれなりに抑えてるから売れてるけど、
三井のパークコートましてはパーマンと比べるなんて
失礼にもほどがある。

パーマンと比べるなんて失礼。別格ですよ、パーマンは。
でも、ここは三井と野村のJVだけど、三井の担当者はここはパークコートの仕様です、とのこと。
天井とかは野村特有だが、パークコートレベルという感じかな

最近のパークコートでいい物件ある？パークホームズとあまり変わらなくなってる。昔は良かったけどね。

六本木ヒルトップ良かったよ。

ここ、パークコートの仕様レベル？　近隣丸紅広尾の方が断然仕様はいいよ。三井、野村もたいしたことないんだね。

GS広尾とは値段が違うから全く同格で比較していいのかという気がする。１平米当たり160万と130万だからね。パークコートとは使ってるものほとんど一緒だよ、蛇口がGroheだったり。

百歩譲って建具がパークコートレベルだとして
基本設計がどうしょうもないからハリボテ感ありあり

>914
百歩譲らなくても事実だから．ROPPONGI TOKYOや六本木ヒルトップのような内装仕様．
建具は同じもの，浴室もほぼ同じ．でも，Groheってすぐ壊れるから，いいかは別．
ここは天井だけだよ，ひどいのは．
でも，3Aじゃないんだし，価格設定をかんがみると，納得できる．

間取りも最低でしょ
良い間取りは地権者が押さえて
分譲はいびつなのしか残ってない

坪単価は丸紅広尾と条件の良い部屋だと、大差ないが仕様含め差はかなりあるな。

アドレスのブランドは置いといて、三田だけど、あそこの二の橋に抜ける通りは個人的に結構好きです。

丸紅広尾はほとんど全ての部屋が近隣住民とお見合いになるし、そこまで良いとは思えないけど。カーテン閉めて高級な生活ってのもね。

丸紅は丸紅でプラウドと違って緑ビューはないし、パーマンやホーマットから見下ろされる感じ、狭い路地の前など、広尾だけど高級感がないのを仕様で補ってるでしょ。
完璧な物件なんてありえない。
三田は天井はひどいが、悪くもない。間取りは一期で売れたけど、いい部屋もあったし、それはどこも同じこと。

三田一丁目と二の橋の交差点のオンボロマンション立て替えてくれないかな。
あれが綺麗になると随分通りの雰囲気良くなる。

>913
丸紅広尾は＠４５０ぐらいですよ（除くプレミアム）。周辺の感じだけ妥協すれば割安感ありますね。ここは天井問題、間取りもいいのがない。三田だから３Aと違い値崩れが激しいよ。

>922
値崩れの根拠不明。田舎者？

確かに。
綱町パークマンションは築42年で坪330万円オーバー。広尾に築40年オーバーで坪330以上する物件はないでしょ？
ちなみに、三田日向坂は坪800オーバーですが。

パーマンだから高いだけでしょ。ここはパーマンでもなんでもない単なる庶民向けマンションじゃないんですか。（笑）

ここの天井の低さは酷いですよね。地権者優遇でコストカットの極みですかね。

近隣の三井パークタワーは天井２８５なのにここは２２０ぐらいでしょ。同じタワーでなんでこんなに違うんだろうね。値段も三井の方が安いのに。

即完続いてるから、近隣業者からのネガ凄いですね〜

とある販売開始の遅れた物件の営業が、あちこちで暴れてスゴイんですよ。

コメントがジェラシー丸出しでウケる(笑)
人気物件の宿命だな。どこの営業か知らんが、がんばれ！

ｍ菱の営業じゃない笑？　２４：００からのニュースでやるよ！

え？やっぱりここにネガ書いてる人は、他のマンション業者のひとたちだったの？

m菱さんは、３連続不祥事で立ち直れないんじゃない。。m菱は車とかいろいろ、やっちゃてるよね。グループの体質なんかな、、

三菱の乱？

913
だから、言ってるよね？間取りはいいところもあるし、それはどこも同じこと。完璧なところなんてない。天井はひどい、それは皆さんに同意。
坪400〜500の物件が庶民と言ったら怒られますよ。ここは中級上〜上級下の方々のけんとう物件でしょう。

パーマン住民でしょ。

安ければ売れる。もう最終期ですよ。

即完、即完うるせーな。
野村信者は姑息な販促からくりに踊らされて隔離されてろ。うんざりなんだよ。

938
では野村じゃなければどこが良いと思いますか？

>939
車もそうでしょ。トヨタ、日産、外車等すきなのは人それぞれですよね。アンチ野村、三井も当然いるよ。マンション選びは価値観を基準にバランス、妥協点をどこに見いだすかでしょ。

>938
相変わらずジェラシーな近隣営業さん！がんばれ！

営業じやないからね笑。

売れ残り、いくつあるのかな。まさか、まだメゾあるの？