ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

今回は野村が入ったから
完売確定するまで
売り出さない可能性もあり？

501さん
どういうことですか？

ここの物件のスーモへの掲載の回数は隣のパークハウス津田沼奏の杜より多い気がします。

主体は三菱で三井と野村が乗っかってるＪＶだから
野村の「即日完売」を意識した販売方法はとらないでしょう。

>502

野村は即日完売至上主義の会社。例えば、新船橋の物件なんて各期連続即日完売を謳ってたけど、１期は説明会の頃からすると販売開始まで半年以上もかけて見込み客が集まるのを待っていた。初期からの参加者は待ちぼうけ。

>504

販売を野村が担当したら野村のやり方になるかもよ。JV物件の場合どこをどの会社が担当してるかを確認するのもポイント。デベによっては売った後、内覧会とか引渡の対応を平日のみとか、引渡とかのとき本社に呼び出すとかって会社もある。

>505
>内覧会とか引渡の対応を平日のみとか、引渡とかのとき本社に呼び出すとかって会社もある。

メジャーの大規模ならそれ普通。そんな事も知らずに鬼の首を取るなって。

>497
谷津小のどこが問題って、詳しく状況をご存じないのでしょうか。
公園で体育をすることになっても、育ち盛りの子供が休み時間に外で遊ぶことすらできません。
学力はともかく、谷津小の体力は全国平均を大幅に下回ることになるでしょう。
500さんの通り、イジメや事故の多発にもつながります。
小学校問題の説明会には現役の小学校の先生も複数参加されていましたが、
2000人が朝登校するとなると、門の周辺だけでも満員電車並み（？）の混み具合になるそうです。
正門前は車がびゅんびゅん通る道だし、こうなると「安全な登校」すら確保できるとは言えません。
しかも2000人の小学校運営なんて、教師間の連携もできず、
現実ありえない、考えられないとのことでした。
だって現実、校庭もなく狭い敷地に2000人詰め込まれた小学校なんて、日本中探したって存在しないですよ。

要は、市が本腰を入れてこの問題を解決する気がなく、結局犠牲になるのは子供たちだということ。
小さなお子様のいるご家庭や、将来お子様を考えておられる方は、
谷津小がこの状況だということを踏まえたうえで検討されては、と思います。

507 正門前車びゅんびゅん？こいつ嘘ばっか。綺麗に歩道も整理され安全です。なにより、家から横断歩道一つわたるだけ。いじめ全く関係無いし。体力？休み時間だけで体力つくわけないだろ？体力つけたきゃ、休みの日運動すれば良いし、スポーツクラブに入ればよい。

校庭でちょと遊べないのは嫌ですね、体育館は一杯で使えないかな。

校門前の赤信号、見落として突っ走る車、時々いるよね。
ひやっとしたこと、何度かある。
信号のこと知っている住人でも、ふと存在をわすれる事もあるそうだよ。
歩道広いけど、登校時、こどもがあふれることあるかもしれないし、
＜絶対＞安全、とは考えない方がいいよ。

価格設定は隣と同じ感じ？

同じだとするとＤ棟＜Ｃ棟＜Ｂ棟
Ａ棟は正直わからん。

2年くらい前に、校門前の信号見落として、
登校中の列に突っ込んだ事故あったよね。
新聞にも乗った気がするなぁ。

507さんが言っていることが本当なら価格は低くなりそうですね。よかった。

小さい子がいない人には、ホントにお買い得。

そうそう、要するにここで子育てをしなきゃいいって事だよね。子供がいたとしても谷津小に入れる義理もないし。

近隣公園の一部が谷津小のグランドになるのだから、
テニスコートやフットサルに加えて音の影響はあるよね。
夜間照明って、何時頃までついてるのかな。
そのあたり、隣の大規模よりは影響大だよね。

子供がいないってことが前提になると、中古で売り出すときに対象が限定されるから、売るのは厳しいかもね。終の棲家のつもりでも人生なにがあるか分からないから、そういうことも考えておかないと。

>517

児童増加は一時的なもので１０年後には新校舎が完成し
１５年後には児童数も落ち着くので、将来の子育て世代には逆に売れるのでは？

言い換えると、15年経つまでは売れない、ということ。
15年後の資産価値はどうなるのだろうね。
ﾌﾟﾗｳﾄﾞでもまだ10年経ってないから予想のしようもないけど。

築浅のときに売れないようだと、そういう評価されて資産価値維持できなくなるかもね。

521削除されちゃった。削除せずに、晒しておいたほうが良かったと思うんだけど。

さぁいかれた方の感想を・・・

朝から駐車場満杯ですね！

客層はどんな感じですか

人気は上々ですね。

予定価格はどうでした？

隣の物件の価格はよくわからないのですが、津田沼としては少し高いような印象を受けました。

７０㎡のモデルルームは、最近の三菱地所さんの物件にみられるような、柱が４本ともアウトフレーム化されており、
広く使いやすく感じ、好印象を受けました。

ただ野村さん特有の要望書を急かされる感じが、ゆっくり検討できないプラウドを思い出させられました。

予定価格は？

眺望のシミュレーションはありましたか？

本日行ってきました。
最初に売り出すのは真ん中のでかい2つ、南向きのセンターレジデンス(C棟)と西向きのブロードレジデンス(B棟)
C棟は南東向き、B棟は南西向きとなっていますが実際はそれぞれ南南南南東、南西西西西って感じです。
70m2、3LDKで言うと、C棟は低層4200~4300、中層4400~4500、高層4600~4700。
B棟はC棟より数m2広い分プラス100万。

日当りを求めるならほぼ真南向きのC棟、眺望を求めるなら前が公園のB棟ですね。
日当りを求める自分はC棟を考えてますが、西向きと同じ価格帯なのはラッキーと感じてます。
西向きもそれなりの値段で売るために「南西」表示にしているのかなと疑っちゃいます。
地主様用の部屋が明らかにC棟に多かったことも考えると本来はC棟の方が高くなるべき棟だと思います。
まぁ眺望を第一に求める方はB棟が眺望のないC棟とおなじでラッキーと考えるのかもしれませんが…個人の好みですね。
客観的な資産価値で言うとどちらが良いんでしょうね？

ちなみにB棟の低層は前の公園のどこに何が(低層の管理棟とか)建つかわからず値段がつけられないため最初は売りださないそうです。

C棟の注意点としては前がパークハウスなのでよっぽど高層を買わない限り眺望はありません。
(自分は目の前が立体駐車場じゃなければそれでいい)
どのくらいの高さ、横位置だとパークハウスがどう見えるかは気になるところです。

>533

詳しい報告ありがとうございます。
隣のパークハウスとほぼ同等な価格帯ですね。

533様、詳細なご報告ありがとうございます！
小学校問題やら問題山積な割りに強気な価格設定な気がします。皆様は妥当とお考えでしょうか？

隣と同じなんですか？

小学校に関しては何か説明受けましたか？

小学校に関しては何か説明受けましたか？

ここの物件は人気はありますか？

予定価格表確認しました。
予定価格は100万円単位の価格なので少しアバウトですが、
12～13階の中層で坪単価は205～210万前後です。
21階あたりだと坪単価+10万ですので、階が1つ上がるごとに+1万といった感じでしょうか。
高層階を検討の方はお得な上がり幅ではないでしょうか。

我が家は低層～中層階希望ですが、C棟の3～4階あたりで坪単価は約200万。
70㎡超で4200万台です。
正直、思った以上の高値で戸惑っております。

533ですが小学校については何も説明を受けていません。
うちはにはもう小学生はいませんので聞いてもいません。
物件の価値に直接には関係ない、一部の方しか関係のない条件については個々が直接聞くしかないと思います。
(書き込みを見る限り一部の方とはいえ小学生は大きなトピックのようですが…)

価格の妥当性についてははっきり言ってちょっと割高だと思いますが自分は元々奏の杜を買おうと思っていたので人気があろうとなかろうと予算内である限り前向きに検討します。
割高と感じるのがネックで土地に拘りがなく余裕がある方であれば2、300万足して本八幡にでも買った方が良いのでは
津田沼だけを考えてて想定より高くなってしまった方にはちょっと辛いですね…

ここは前のパークハウスより約1割高い価格設定だと聞きましたよ。

そのパークハウスに眺望を遮られてると考えるとちょっと悔しいけど、
消費税が上がったり、景気が上向いたりしていることを考えるとしかたがないのかもしれません。
奏の杜の開発が進んで、年々価値が上がっているようなので高くなるということですが、どうなんでしょうね。

区間整備がされて駅近ということを考えると価値は上がりそうですが、今後も更に2000戸供給されるという話もあります。
本当かどうかわかりませんが他の複数の物件の営業が言ってました。
そうなると完全に供給過多になるという値下がり要因もあると思います。

パークハウスとの比較についてはモリコアの方がちょっと高いとここの営業から説明を受けました。
もしかしたらモリコアが高止まりになるかもしれません。
津田沼で更にこれ以上上がりますかね…？

パークハウスの坪単価が190万円ちょっと、ここが約210万円だそうです。約10％の値上げですね。
小学校問題云々とありましたが、残念ながら価格下げ要因にはならなかったようです。

営業は、消費税も3％上がったんで・・・と言ってましたが、
そもそも消費税は建物のみにかかって土地にはかからないので、
それで価格全体が3％あがるはずないです。

ましてや管理組合の1/4を地主が握ってるマンションだし、
建築費の高騰もあるのかもしれませんが、
既にパークハウスを買った人はラッキーだったかもしれませんね。

皆様の意見を聞いていると、小学校、地権者、増税の余波、供給過多予測などの様々な問題を鑑みると、やはり割高感は否めません。

中でも2000戸供給の話は私も耳にしたことがあります。543様がおっしゃるように供給過多となれば、叩き売りまではいかなくとも当物件が高止まりとなる可能性を孕んでおり、それは購入時からの資産価値低下を意味するのではないでしょうか。もちろんその他の問題も気になります。

以上の理由から、この金額を津田沼で出すならもう少し頑張って都内まで検討範囲を広げようかと思っていますが、皆様はこの選択についてどう考えますか？

実際このマンションを購入する際の消費税は10％になっている可能性が高いと思います。消費税の動向次第でさらに値上げなんて事もあるかも。

>546

いつこのマンションを購入する予定なのですか？

２０１５年１０月以降？

564です。勘違いしてました。
消費税が8％で、減税のメリットも大きいこのタイミングは良いかもしれませんね。

都内でこの環境はあまりないよ。あったら5000万は最低する。

でも、70平米・低層・4200万～ってのは、狭くて低くて、やっぱり高いなという印象ではないかなあ。
津田沼に絶対という人なら、仕方ないんだろうけれど。
別に東京が近いとは言えないから、休日なんかに気軽にって便利さはないし。千葉では交通の便はいいとは思いますが。

550さんの様なご意見はパークハウスの時もされてたんでしょうね
でも、抽選で竣工前に完売
割高と思う人は買えない。そう思わない人が沢山いるということでしょう。

早くモデルルーム見に行きたいです。

>>551
いや、売れる売れないではなくて。津田沼でなければだめだという人はここなんだろうなと思う。
地域広く見ると高いという印象はあるだけ。
ただ津田沼じゃなきゃという人は千葉県民内だけでも相当数はいると思います。結構住まいって地縁で選でしまうものだし。

553
いや、割高と思わない人が買うんですよ。
津田沼でなくてはダメな人で割高だと思ったひとは、奏は買わず他の新築や中古を買うんですよ。
津田沼にだってもっと安いマンションはありますからね。

いや、高いでしょ。

むしろ隣より高い理由がわからん。

多少高くともここを欲しい人が買う物件です。
他と比較して買う物件ではありません。

増税分を見越して上乗せしてないですよね？

東京への利便性や田舎だけど生活しやすいという面で津田沼評価する人は結構いるでしょう。
そういう人たちにとってはパークハウス程ではないけどここにも割高感を持たないんじゃない？

みんな、金持ちだなぁー（笑）

仕様・設備のグレードはパークハウス並みですか？
それとも新船橋並み？

MR見学までまだ日があるので・・・

仕様は入り乱れてます。
トイレは地所が担当らしくパークハウスと同じでした。
クローゼットは三井が担当らしくパークホームズと同じでした。
エントランスは野村らしくプラウドみたく見栄えが良くなりそうです。
こんな感じで各所担当した会社に依りそうです。
全体的にはやはり主幹である地所らしくパークハウスっぽいかな？
個人的な感じ方ですが

ベランダにスロップシンクがないのは残念でした。
良かったのは床のスラブ厚が260mm2と通常よりかなり厚いところ。(ウェリスも260ですが)
あと敷地内の庭園が他の大規模物件に比べると自分好みでした。

割高だと思っても買う人が買う、じゃだめなのかな。
津田沼の奏でじゃなくちゃ嫌、絶対欲しいという人が買う。
都内でもアクセスよければ千葉でも、場合によっては埼玉でもという地縁に左右されない人にとっては
割高と思ったら買わない。
でも、嫌って人は地縁だけでかなりいそうだからまあまあな速さで売れるだろうけど。

私が津田沼に魅力を感じているのは総武線沿いは駅近がごちゃごちゃしているところばかりですが奏の杜は区間整理により綺麗になった点です。
これは他の総武線沿いにはなかなかありません。
また、千葉街道の内側であり、京葉線沿いや西船橋以西の総武線より地盤が良いところです。
津田沼も地名の通り地盤は決して強くありませんし稲毛までいけばもっと強いですが、少なくとも埋立地とは雲泥の差です。

それと地縁と勤務地もあり奏の杜を考えていたのですが、想定より高く悩んでます。
我が家は頑張って少し予算オーバーさせて低層ですね…。
パークハウスの中古も張り付いていますがなかなか出てこず…。
ちなみに買いそびれましたがパークハウスの中古は4100万のが中古では4200万でした。
ほんとパークハウス買っておきたかったです。

561さん
ボイドスラブではなく通常スラブですか？ボイドスラブだと8掛けで、208ミリ相当ですよね。

564さん
通常のコンクリートスラブです。
模型に空洞はありませんでした。
でも本当にそうなのかちょっと不安になってきたので営業に聞いておけば良かったです。

予算内である事が絶対条件で、その上で自分が感じる価値に見合う価格なのか判断することになる訳で、当たり前だけど割高と感じれば検討から外す。
パークハウスとの比較では割高と感じる人が増えるだろうけど、それなりのタイミングで売れるんでしょうね。

東京から30分圏内で住宅地らしい（商業地区や工業地区の色彩が強くない）場所は貴重だからね。

景気↑、需要↑、コスト↑に加え、テラスもパークホームズも瞬間蒸発となれば、値段が下がる要素はないね。

561さん
ありがとうございます。
スラブ厚の件、好印象ですね。パークハウスで騒音問題でてるようなので・・・
C棟希望なのですが、眺望が期待できないのと南東向きで午後の日当たりが難点で、
それを払拭できるいい点があればいいと思っていました。
HPには広い部屋の間取りがでてないのでMR見学が楽しみです。

パークハウスにあった玄関の段差は無くなってましたか、天井高はどうですか？質問ばかりですいません。

日当たりのよさと眺望のどちらかが欠けるポイント、それで安くはないから、
そこに目をつぶれるかどうかを自分に問うているところかな。

Ｂ棟の日当たりはそんなに悪くないですよ。
隣のパークハウスのＡ棟と同じ向きなので、いい参考になると思います。

午前中はだめでしょ？
バルコニーに日がさすの、お昼頃から？
冬場の洗濯物、乾くか心配。

言葉足らずでしたね。日当たりは西向きの日当たりが好ましくないという意味。
朝が暗く、夏が暑い。この辺りは好みもあるでしょうが、マイナスと感じる人も多いと思う。

ボイドスラブですよ
模型にも空洞ちゃんとありました
黒いのでわかりずらいのですが
担当に確認しましたよ

565さん、574さん
ありがとうございます。260と聞いて10中8.9ボイドスラブだと思いましたが、やはりという感じですね。
タワーでないマンションでコスト削減も叫ばれる中、他の設備を落としてるのに、コストのかかるスラブ厚を優先して厚くする訳ないですよね。

隣のパークハウスは確か220だったかな。
それで騒音問題でてるから、実質208のここも防音性は期待できないかな。

ウェリス稲毛が確かコンクリートスラブで260でしたよね？

565です。
情報間違っててすみません。。
574さん、正しい情報ありがとうございます。

どなたか、小学校の話を営業に振った方いませんか？

このクラスのマンションで騒音問題が
全くないマンションなんてなかなか聞かないけどね

騒音は運です。上がうるさいと終わり。

>577

ウェリスのスラブ厚は200~260mmと幅が広い。音は遮音の低いところから漏れるから、厚いほうじゃなくて薄いほうで判断すべき。

ボイドの場合も薄いところがどれくらいかを表記すべきだよね。厚いところだけ表記なんてほとんど詐欺。

音はスラブ厚やスラブ構造だけでなく、スラブ面積も関係するから難しい。住宅性能評価の遮音等級の評価を受ければ分かりやすいんだけど。任意だからか、評価をしている物件ってほとんどない。

結局はパークハウスより騒音問題になりそうってことですか？

そんな事今わかる奴は誰もいないよ。

一般論だけど同じ厚さならボイドはベタスラブより２割くらい遮音性能が劣るとされている。スラブ厚がそれくらい違うから、スラブ厚で判断すると遮音性は同じくらいってところ。あとは、スラブ面積次第だから、梁がどうなってるかで判断かな。

ボイドスラブって空間部分の形状によってはそこで音が反射して増幅ってパターンもある。サイレントボイドかどうかも要チェック。

盛り上がりに欠ける。どうしてかなぁ？

立地・仕様・間取りについては概ね隣のパークハウスと同等なので、
目新しい話題がそこまでないのか原因ですかね。

学校問題があるから幼児がいるファミリー層が敬遠してるのでは？

販売時期が拮抗している他物件があまりないし
ネガティブキャンペーン的な書込みが少ないのも理由では？

パークハウスの時はひどかった。

1割高いのが響いているんじゃないかな。5000万が5500万。
もちろんほかの理由もあるけど、一番。

ここと競合しそうなマンションがないからでしょ。

価格は間違いなくネックになってるよ。
消費税アップ分は仕方ないにしても、建築コストの高騰分も価格に反映されてるから、31街区に比べて坪単価が190万から210万に上がってる。
つまり標準的な70㎡で300万から400万あがってる計算になる。
我々庶民の所得が上がってる訳でもなく、元々このあたりに住んでいた人達は31街区や新船橋を既に買ってる人も多い。駅前の住宅供給公社のマンションの空室数の増加をみればそれは明らか。
前回に比べて価格も上がり、購入意欲の高い検討者自体が少なくなっているんだから31街区程の盛り上がりは当然ない。

売り主にノムさんがいるから、ネガキャンもないしね。

こっちのほうが向きとかマイナス面もあるけど高いから。

楽しみにしてたのに、高くて残念(･･;)

お隣さんのときは、野村（新船橋）vs地所の争いって構図だったのが、今回は呉越同舟。だから静か。
とっても分かりやすい。

なんやかんや言うても値段がネック。

だけど買う人は買うでしょ。

物好きが。