23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>31427 匿名さん
その5％の根拠ぜひとも聞いてみたい。説明できないよ、バリュエーション理解してないから。

>>31424 匿名さん
>肝心の見通しがないけど。

この難解な局面で稚拙な自分の見立てを嬉々と披露するほど、幼稚ではないんだよね。だから書いていない。大人の振る舞いと理解してね。言ってること、分かるかな？返事は不要だよ。

>>31428 匿名さん
>その5％の根拠ぜひとも聞いてみたい。
「三井健太のマンション相談室」というのがあるからご自分で聞いてみてください。

>>31430 匿名さん
確かに笑
知りたいなら聞けばいいのに。
知的好奇心がないのかな？

↑論破されるのわかってるから聞けないだろ(笑)
相手は名前出して持論唱えてるんだから根拠無いわけ無い。

>>31429 匿名さん
逃げるのは稚拙、幼稚で何もないからでしょ。
だから子供みたいに、大人を気取って人を馬鹿にして強がるのが精一杯なんだね。
自分の意見すら言えないなら来ないでね。
だって「自分で、見通しをどう立てるかが大事だね。」じゃ使い物にならない。自己陶酔かな？

>>31427 匿名さん
名前だけで根拠が一つもないね
それと買わずに借りればいいじゃん。目的はより良い生活のはず。購入か賃貸かはそれを実現する手段。今の利回りなら答えは明らか

>>31431 匿名さん
逃げずに教えてあげたら？頑張れよ

>>31434 匿名さん
何で賃貸派の人がマンコミュ見てるの？
利回りって投資目的の話し？
独り身なら賃貸でも別にいいと思うけど、実需で家族がいるなら買った方が資産になるし万が一の時には住宅ローン保障があるので家族が安心できる。
しかも今は歴史的な低金利の中、住宅ローン減税も受けれるのでお金を借りた方がお得。
ローン完済しちゃえば老後の心配も無くなるしね。

31434とは別人ですが、利回りで見るのは同じマンションに住めると仮定した場合、賃貸と購入を同じ物差しで測る唯一の方法だから。
1億の物件の場合、表面利回り5%なら年500万≒月42万。3％なら年300万＝月25万。今は4％切る物件が大半ななかで、毎月のキャッシュアウト見たら、賃貸の方が得だよねとなる。
購入のローン返済は資産形成になるとも言えるが、逆に買うことで頭金＋（管理費修繕費＋固定資産税）×居住年数分の資産を失うとも言えるわけで、トータルでプラスになるかどうかはローン支払い終了後のマンションの価値次第。
例えば、頭金1000万、管理費修繕費平均月4万、固定資産税15万とすると、購入によって生じる35年間の支払総額（＝賃貸なら手元に残るはずだった資産）は3200万ほどとなる。そのマンション、35年後に3200万以上の価値が残りますか、で購入が資産になるか負債になるかの目安になる。

>>31406 匿名さん

今はその範囲でしょうが、この期に及んで実体経済を無視、
お金ジャブジャブだから大丈夫という書き込みが多いので、
実体経済がていたいしたまま、まだジャブジャブにしていく為には、
中央銀行の金券発行を無限に続けるしかないのかなあと。
行きつく先はMMTでは？

少なくても米国は　社債債券バブルを支える為に、買い支え等やり過ぎてるし、
一時的な筈だった、失業者への給付金、補助金給付の長期化経常化、
住宅ローン、企業への貸付金の返済猶予等の特別措置等々、
金融破綻を防ぐ、延命措置に無限に金を使ってる。
既に中央銀行の金券流通量の制御レベルを逸脱し始めており、これからもっと酷くなる。

>>31430 匿名さん
それができたら、こんなとこに夜な夜な自論書き込まんだろう。

>>31436 匿名さん
比較するときは毎月の支払額を同じにしないと。
例えば毎月の支払額を15万円とするなら、上の例だと固定資産税の毎月積立額12500円、管理維持費4万円なので月々のローン返済は97500円に抑える必要がある。
これを35年で計算すると、税＋維持費＝52500×12×35＝約2200万、ローンは97500×12×35＝約4100万、頭金1000万、35年の総支払額は7300万となる。（固定資産税15万なら物件価格も妥当かと）
対して賃貸は、15万×12×35＝6300万、更新料が合計250万、合計6550万となる。
これに頭金分の1000万を足すと、35年間では賃貸のほうが1750万安い計算になる。
でも、購入した物件を売れば余程の劣悪物件でなければ1750万以上で売れるよね。
そうなると購入したほうが得となる。
30～35年もの長期で考えた場合、賃貸派が安くあげるには家賃9万円に抑えるなど、購入に比べて極端にグレードを落とす必要があるというのはよく知られた話ですよ。
但し、頭金の1000万を利回り5%で35年間運用出来たら話は別だね。まあこれは、単年～数年であれば可能かもしれないが全期間はなかなか難しいよ。
あと、都心の一等地の場合は固定資産税が高額になるのでまた違った結果になる。

>>31439 匿名さん
詳細な計算ありがとうございます。毎月の支払額を揃えるというのは分かりますが、そうすると最初の前提である、「同じマンションに住める」という仮定が崩れると思いますね。なぜなら、新築時に15万で貸せる部屋の家賃が、築35年時に同じ15万のままであるはずがないからです。
つまり、同じマンションで揃えれば、賃貸者の毎月の支払額は35年間低減し、毎月の支払額で揃えれば、賃貸者は新築時15万の部屋に延々35年間住めることになる。
（またそもそも、家賃15万取れるかという点がありますが、ローン4100万＋頭金1000万だと総額5100万のマンションなので、家賃15万だと表面利回り3.5％でこのご時世なりですね。金利0％という極端な想定なので、実際はもっと高い利回り＝割安物件でないといけないはずです。）
ざっくり言って、新築価格が築35年時に半額以上なら購入が得、半額以下なら賃貸が得、といったイメージになるでしょうか。まあ、買うなら価値の落ちにくいものを適正価格で、というよくある話に尽きるわけですが。

31409 匿名さん

耐久消費財の需要、価格動向とって、経済指標にならないってこと言いたいの？
穀物先物商品相場だって、結局は需給予測で動くよね。

嗜好品、季節品、贅沢品、全ての価格が同じ指標で動くなんて言ってないけど、

マンションだよマンション。

主張も無く、ただ反対意見だけ言いたいんなら、別にいいけど。

31440 匿名さん

確かに、利回り計算には、経年による家賃の低下も加味しますね普通。

家賃が毎年２～５％程度上昇する米国と違い、日本は上がってないからなあ。

>>31418

いや勝ち組ですよ。今から一次取得で高い金を一から用意するのと、売却益を充てられるのでは大分違います。売らないでこのまま住み続けても、安い時に買えて出費を抑えられたという意味で、やっぱり羨ましい。

今の新築は高い割にコストカットで質がイマイチなので、そのまま住み続けるのが正解なんじゃないかと思いますね。

>>31443 匿名さん
自分では勝ち組の実感はないですが、そう言って頂けると嬉しいものですね。
確かに、今思えば結果的には良い時期に買えてたなとは思います。
ただ、あの頃は『こんな不安定な時期に家買うなんてアホか』など周りからアホ扱いされてましたよ(笑)

以前に不動産の専門家が、買ったマンションが10年後に▲30％弱までなら購入有利、それより大きな下落なら賃貸有利と書いてたよ。経済的な面しか考えなければの話しだったけど、賃貸には持たないメリットも多くそれを金銭に換算できないから比較が難しいと思う。

賃貸のほうがお得と主張してる人に単純な質問です。
だったら何故、世の中には貸し手(大家さん)がいっぱいいるんですか？
ボランティア?

この論争は不毛だよ。買ったほうがいい物件と借りたほうがいい物件があるだけのこと。

物件だけでなく各個人の置かれた環境も関係する。安い社宅がある人は借りたほうがいいし、商売してて住居費を経費計上できる人も借りたらいい。

それ以外の人は買ったほうがいいけどあとはそれが資産になる物件かそうじゃないか。資産になる物件なら買ったほうがいいに決まってる。