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匿名さん
[更新日時] 2024-05-16 16:05:50
>>31424 匿名さん
>肝心の見通しがないけど。
この難解な局面で稚拙な自分の見立てを嬉々と披露するほど、幼稚ではないんだよね。だから書いていない。大人の振る舞いと理解してね。言ってること、分かるかな？返事は不要だよ。
↑論破されるのわかってるから聞けないだろ(笑)
相手は名前出して持論唱えてるんだから根拠無いわけ無い。
>>31429 匿名さん
逃げるのは稚拙、幼稚で何もないからでしょ。
だから子供みたいに、大人を気取って人を馬鹿にして強がるのが精一杯なんだね。
自分の意見すら言えないなら来ないでね。
だって「自分で、見通しをどう立てるかが大事だね。」じゃ使い物にならない。自己陶酔かな？
>>31434 匿名さん
何で賃貸派の人がマンコミュ見てるの？
利回りって投資目的の話し？
独り身なら賃貸でも別にいいと思うけど、実需で家族がいるなら買った方が資産になるし万が一の時には住宅ローン保障があるので家族が安心できる。
しかも今は歴史的な低金利の中、住宅ローン減税も受けれるのでお金を借りた方がお得。
ローン完済しちゃえば老後の心配も無くなるしね。
31434とは別人ですが、利回りで見るのは同じマンションに住めると仮定した場合、賃貸と購入を同じ物差しで測る唯一の方法だから。
1億の物件の場合、表面利回り5%なら年500万≒月42万。3％なら年300万＝月25万。今は4％切る物件が大半ななかで、毎月のキャッシュアウト見たら、賃貸の方が得だよねとなる。
購入のローン返済は資産形成になるとも言えるが、逆に買うことで頭金＋（管理費修繕費＋固定資産税）×居住年数分の資産を失うとも言えるわけで、トータルでプラスになるかどうかはローン支払い終了後のマンションの価値次第。
例えば、頭金1000万、管理費修繕費平均月4万、固定資産税15万とすると、購入によって生じる35年間の支払総額（＝賃貸なら手元に残るはずだった資産）は3200万ほどとなる。そのマンション、35年後に3200万以上の価値が残りますか、で購入が資産になるか負債になるかの目安になる。
>>31406 匿名さん
今はその範囲でしょうが、この期に及んで実体経済を無視、
お金ジャブジャブだから大丈夫という書き込みが多いので、
実体経済がていたいしたまま、まだジャブジャブにしていく為には、
中央銀行の金券発行を無限に続けるしかないのかなあと。
行きつく先はMMTでは？
少なくても米国は 社債債券バブルを支える為に、買い支え等やり過ぎてるし、
一時的な筈だった、失業者への給付金、補助金給付の長期化経常化、
住宅ローン、企業への貸付金の返済猶予等の特別措置等々、
金融破綻を防ぐ、延命措置に無限に金を使ってる。
既に中央銀行の金券流通量の制御レベルを逸脱し始めており、これからもっと酷くなる。
>>31436 匿名さん
比較するときは毎月の支払額を同じにしないと。
例えば毎月の支払額を15万円とするなら、上の例だと固定資産税の毎月積立額12500円、管理維持費4万円なので月々のローン返済は97500円に抑える必要がある。
これを35年で計算すると、税＋維持費＝52500×12×35＝約2200万、ローンは97500×12×35＝約4100万、頭金1000万、35年の総支払額は7300万となる。（固定資産税15万なら物件価格も妥当かと）
対して賃貸は、15万×12×35＝6300万、更新料が合計250万、合計6550万となる。
これに頭金分の1000万を足すと、35年間では賃貸のほうが1750万安い計算になる。
でも、購入した物件を売れば余程の劣悪物件でなければ1750万以上で売れるよね。
そうなると購入したほうが得となる。
30～35年もの長期で考えた場合、賃貸派が安くあげるには家賃9万円に抑えるなど、購入に比べて極端にグレードを落とす必要があるというのはよく知られた話ですよ。
但し、頭金の1000万を利回り5%で35年間運用出来たら話は別だね。まあこれは、単年～数年であれば可能かもしれないが全期間はなかなか難しいよ。
あと、都心の一等地の場合は固定資産税が高額になるのでまた違った結果になる。
>>31439 匿名さん
詳細な計算ありがとうございます。毎月の支払額を揃えるというのは分かりますが、そうすると最初の前提である、「同じマンションに住める」という仮定が崩れると思いますね。なぜなら、新築時に15万で貸せる部屋の家賃が、築35年時に同じ15万のままであるはずがないからです。
つまり、同じマンションで揃えれば、賃貸者の毎月の支払額は35年間低減し、毎月の支払額で揃えれば、賃貸者は新築時15万の部屋に延々35年間住めることになる。
（またそもそも、家賃15万取れるかという点がありますが、ローン4100万＋頭金1000万だと総額5100万のマンションなので、家賃15万だと表面利回り3.5％でこのご時世なりですね。金利0％という極端な想定なので、実際はもっと高い利回り＝割安物件でないといけないはずです。）
ざっくり言って、新築価格が築35年時に半額以上なら購入が得、半額以下なら賃貸が得、といったイメージになるでしょうか。まあ、買うなら価値の落ちにくいものを適正価格で、というよくある話に尽きるわけですが。
31409 匿名さん
耐久消費財の需要、価格動向とって、経済指標にならないってこと言いたいの？
穀物先物商品相場だって、結局は需給予測で動くよね。
嗜好品、季節品、贅沢品、全ての価格が同じ指標で動くなんて言ってないけど、
マンションだよマンション。
主張も無く、ただ反対意見だけ言いたいんなら、別にいいけど。
31440 匿名さん
確かに、利回り計算には、経年による家賃の低下も加味しますね普通。
家賃が毎年２～５％程度上昇する米国と違い、日本は上がってないからなあ。
>>31418
いや勝ち組ですよ。今から一次取得で高い金を一から用意するのと、売却益を充てられるのでは大分違います。売らないでこのまま住み続けても、安い時に買えて出費を抑えられたという意味で、やっぱり羨ましい。
今の新築は高い割にコストカットで質がイマイチなので、そのまま住み続けるのが正解なんじゃないかと思いますね。
>>31443 匿名さん
自分では勝ち組の実感はないですが、そう言って頂けると嬉しいものですね。
確かに、今思えば結果的には良い時期に買えてたなとは思います。
ただ、あの頃は『こんな不安定な時期に家買うなんてアホか』など周りからアホ扱いされてましたよ(笑)
以前に不動産の専門家が、買ったマンションが10年後に▲30％弱までなら購入有利、それより大きな下落なら賃貸有利と書いてたよ。経済的な面しか考えなければの話しだったけど、賃貸には持たないメリットも多くそれを金銭に換算できないから比較が難しいと思う。
賃貸のほうがお得と主張してる人に単純な質問です。
だったら何故、世の中には貸し手(大家さん)がいっぱいいるんですか？
ボランティア?
この論争は不毛だよ。買ったほうがいい物件と借りたほうがいい物件があるだけのこと。
物件だけでなく各個人の置かれた環境も関係する。安い社宅がある人は借りたほうがいいし、商売してて住居費を経費計上できる人も借りたらいい。
それ以外の人は買ったほうがいいけどあとはそれが資産になる物件かそうじゃないか。資産になる物件なら買ったほうがいいに決まってる。
それは当然、資産をもつ資産家がいて、土地であれ部屋であれ、実需ではなく資産として不動産を所有しているからでしょう。例えば5000万が手元にあって、現金のまま貯金するか、株式で配当金得るか、不動産で家賃収入得るか。無論本人にとって、ボランティアではなく資産運用の一環です。
>>31449 匿名さん
極論過ぎて笑える。企業会計はまた別の話。
自社ビルの会社も沢山あるし、賃貸ビルの会社もある。
家族構成はそうそう大きく変わらないけど、従業員数は常に変動する。
税制上どちらが有利か？、資産流動性を重視する経営スタイルかどうか？
>>31455 匿名さん
その得られる利益って借り手が負担してるんですよね。
短期的ならわかりますが、原価償却できるほどの長期なら賃貸って所有するより割高だと思うんですけど。だからマンションも所有のほうが有利と思うんですが。
日本は長い間デフレだから実感無いけどこの先インフレに触れ出したら賃貸派は厳しいよ
借りられるうちに低金利で借りて自宅を購入しておくのは庶民が出来るインフレ対策です
定年後の親が持ち家に暮らしてくれてることはいろんな面で非常に有難いです。
親が若いときには分からない事でした。
購入老後安心説は、賃貸では資産形成できないことが前提になっているが、購入派が出費する頭金や維持管理費、固定資産税を、賃貸派は代わりに資産形成に充てることができる。
購入派がローン完済した35年後、賃貸派の手持ち資金が3000万あれば、その時点で同じ築35年マンションの現金買いも可能だし、老後も安泰。要は不動産を通じて資産形成するか、金融その他で資産形成するか。
机上の空論
不動産を購入するというリスク分くらいは、やはり購入する方が得なんでしょうね。
まあ、月々のローン支払いは会計別の積み立て貯金みたいなもので、不動産以外での資産形成に自信のない人には無難なんじゃないですかね。その代わり、
・一生移動の自由が制約される
・毎年築年齢を重ねる不動産と心中する
・地震・水害・人口減のリスクを背負う
ことを引き受けたうえで。
物事を利で考える人ばかりじゃないからね。
>>31469 匿名さん
その発想だと上京組で東京中どこでもOKみたいなんだけど、実際は実家だったり土地勘の有無や好みだったり、あるいは予算的なものも含めて自由自在に動ける方が珍しいし、そんな大袈裟なものでもないんだよね。
誰でも出来るレベルの話なんで。
逆に、金融商品を通じた資産形成に関しては超ビビりで、家計金融資産における現金・預金比率で世界ぶっちぎりの日本人が、不動産購入を通じた資産形成のリスクに頓着ないのは不思議なくらいですね。
>・一生移動の自由が制約される
>・毎年築年齢を重ねる不動産と心中する
>・地震・水害・人口減のリスクを背負う
>ことを引き受けたうえで。
別に社会人一年目にどこに買うか決めろという訳でもないし
世田谷の人間に江東区に買えって強制するわけでもないし
オーバーに考えすぎ。
>家計金融資産における現金・預金比率で世界ぶっちぎりの日本人が
それ以前にアメリカ人もカナダ人もフランス人もイタリア人も大半が日本人から見れば貧乏で預金持ってないので比較にならないんだよ。
外人は現金持ってないだけで他の金融資産持ってるってことじゃなくて
何も全く持ってないってのが多いから比較にならない。
預金は無いけど、
いやいや、その国が裕福・貧乏ではなく、家計資産を現預金・金融商品・不動産のどのバランスに置くかという話。絶対値ではなく比率の問題だから。
500万なり1000万なり、日本人にとって虎の子である現預金を、購入と同時に価値が1割剥がれ落ちる新築購入の頭金に平気で突っ込むのは実に興味深い。
>>31476 匿名さん
確かにアメリカ人、現金預金は無いけど、個人投資家の株式保有率は、すこぶる高いし、４０１Kもあるし、米国の不動産は結局歴史的にあがってるからねえ。預金の０．００２％の金利とか、米国の物価上昇率と比べたら、完全にマイナス金利だからね。
不動産の含み益を利用して担保ローンを上乗せして、借りられるだけ借りて、優雅に暮らしてるよ。
バブル弾けたら、担保物件差し出せば、住宅ローンチャラだし。
個人消費を伸ばせない日本人、デフレから抜けられないね。
>確かにアメリカ人、現金預金は無い
カナダ人はもっと貧乏
イタリアは勿論フランス人も貧乏ですよ。
ざっくり日本人の７割位と思っていいかな。
フォークロージャーがあるから、日米では不動産購入への考え方が全く違うね。
誰もがオーバーローン望んでるし、クレジットスコアが悪くない限り、
みんな、頭金は１０％以下。 最近は２０％ないと審査きついけど。
そして購入物件の価値が上がったら、含み益分を担保に更に追加借り入れ、
住宅ローンはの借入金利は、物価上昇率に比べれば安いもんだから、
とにかく借りたもん勝ち。
そのツケを払わさられたのが、リーマンショックの金融破断だよね。
担保割れ物件を引き取らされた金融機関は全員瀕死。
担保物件を差し出して、ローンを逃れた消費者は、無傷。
使えるだけお金を使うアメリカ人。
貯められるだけお金を貯める日本人。
うーん 金地金でも買い増すか やっぱり。
海外でマンション（自宅）は購入より賃貸がお得って国ってあるんですかね？
当然あるでしょ。日本みたいにゼロ金利で、表面利回り２％とか、条件次第だよね。
サラリーマンか自営か、経費算入可否、減価償却年数、固定資産税率、都心か田舎か？
同じ国だって、エリアによって全然違うから、一概に言えないよね。
ハワイの不動産とか考えると、日本のマンションとか、パフォーマンス悪すぎだね。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO61815500S0A720C2PPE000?s=5
店舗賃料下がるとこの手の富裕層需要も消失。節税のためのタワマン高層階も危うい。アベクロ終了で金融政策も不透明。これは本格的にヤバくなってきた。
>>31485 マンション比較中さん
韓国のチョンセっていうシステムは、実質タダで住めるという内容なので借りる方が得なのでは。
以前までは貸す方もメリットがあったようだけど、近年は低金利で大変みたい。
色々問題もおきてるようだし。
>>31487 匿名さん
店舗はそうかもだが住居って実際値下げ依頼ある？
築浅高坪単の六本木マンション賃貸に出してるけど回っちゃってるなあ。
みもふたもないがやっぱり地域によるんでは？
都内あちこちの物件を管理してる賃貸屋ですが、家賃値下げの交渉は更新の時くらいしかまだ入ってきてないです。
テナントは広いところから縮小傾向にありますけど。。
>>31492 マンション検討中さん
契約書読めば、どんな時に賃料減額請求が可能か記載されているが、レジの賃料減額請求は現時点で根拠がない。給与が下がったことは請求できる理由にならない。それなら退去してくれで終わる話し。
香港資本流入からのハイパーインフレで都心不動産一段高ってのもない話ではない。
店は手仕舞いするけれど、個人資産はたんまりある人は多そう...
コロナが終わるまで休眠するという人はキャッシュフローが減るので経費で借りていた都心の高級賃貸を出て資産価値が高いとみられる広めの自宅を購入するという動きもあるんじゃないかと思うけどね。
多分、そういう買いは利回りとかではなくて、売りやすさを第一に選ばれると思う。
>>31497 マンション検討中さん
日本だけ緊縮やってる間に諸外国は消費税減税とか補助金とかじゃぶじゃぶに出してるからね。そのせいで円高ですもんね。
都心の不動産は割安なうえに、更に下がると思ってる人多いから狙われるかもねー。
>>31497 マンション検討中さん
いや個人的にはそう思ってたんだけど、意外と地元のリッチマンはそうでも無い。つまり共産党とうまくやっていくと言ってる人が多い。
そのフローは意外とないかも。
>>31500 匿名さん
円高は悪くない。今の円は安すぎる。90円ぐらいがちょうどいいね。REERが根拠。
都心の不動産は国際比較で利回りが高いから割安と言う人がいつもいるけど、それは家賃の成長率が日本は海外に比べめちゃくちゃ低いからで、それを考慮したら全然割安じゃないよ。
実際、利回り格差は全く修正されていない。むしろ拡がっている。それと円高になると外人からしたら高くなるから、買いよりも売りの材料
円高と言えば藤井元財務相の「円高は日本にとって基本的によいこと」発言を思い出すね
https://diamond.jp/articles/-/3381
日本の景気が悪くなったらマンション安くなるね
でもそれがどんな意味があるんだろうね、安くなるという予言があたりさえすればたくさんの人が首をつったり電車に飛び込んだりする国になってもいいというのだろうか。
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
>>31507
>実力値と大きく乖離したバブル
多分、ここ１?２年でマンションを投機目的に買う人は少なかったとおもうんだけどね。
わけもわからずチューリップとか猫の額みたいな利用価値の少ない土地を高値で買い漁った時代とは違う。そこに住みたくてしかも買える経済力のある人がそこそこいるから値上がりしていると思うんだけどね。
是非は別として、投稿を見ると新築に関してはさほど利回りを気にせず購入する層も
一定数存在するようです。
さすがに、単価の高い都心中古の購入層は、ある程度資産運用に関しての知識、常識があると予想されるので、賃料の低下と共に、価格調整が入るでしょう。
新築と中古の相場の相関性は必然なので、遅れて新築が下がっていく感じでしょうか？
都心に関しては、賃料は下がらない、従って中古価格も下がらない、新築に至っては希少価値でより高くなると思う。安くなるのは郊外・駅遠から。都心は最後の最後に下がりだす。
それがいつなのかは知らないけどｗ
投機目的で買った人がどれぐらいいるかなんてのは外見上あまりよくわからないけれど、中古価格が頭打ちになった去年ぐらいからは値上がり期待の買いはほとんどなくなったのでは？インフレリスクに強くボラタリティの少ない不動産に資産をヘッジするとか、節税などを目的とした買いがちらほらあるぐらいで、購入者の大半は実需のような気がするんだけどね。
>>35513 の追伸だけど
それが証拠に投資向けの狭い物件は売れ行きがあまりよくないでしょ
駅から近かったり地域ナンバーワンランドマークとか人気があるから売却するときのことは転売益目的でないにしても一応は気にしているみたいだけどね。
>>31510 匿名さん
相場を崩すような大量の投げ売りは期待薄ですな。
大量の投げ売りによって都心のマンションが経年分以上に安くなるというのは無いということですね。
ネットに出る時点で地域相場にしかならないということです。
どうしても掘り出し物探したければ狙ってるエリアの不動産屋とコネを作って情報回して貰わないと無理。
しかし、人生で１、２戸買う程度の素人に話が回ってくる可能性もゼロとまでは言いませんが相当無理筋ですね。
投げ売りが出ればわかり易い。相場も反転するでしょう。じりじりと売りが引かない方が底が見えず恐ろしい。何年下げ続けるか。
外国人、が投資目的で全体の何割かを買ってた物件、
ってどうなるんでしょうね？
某都心のタワマンなんかは、所有者だか賃貸人だか知らないが
住んでた外国人の多くが帰国してしまってますよ。
>>31520
外国人、投機目的、なんて思うから特別なことと勘違いしてるだけで
そんなのは不動産業界ではしょっちゅうあるんです。
当然、全体の何割かを買ってた人が～なんてのはそんな外国人問題の何倍、何十倍と日本人でも問題は起きてるんです。
本業がポシャってしまった人、株・FX等で溶かして売らざるを得ない、天涯孤独の持ち主死亡、着の身着のまま夜逃げ等、外国人が帰国なんていう些細なケースより遥かに多く起きてます。それでもそんな程度では都心の相場が崩れるなんてないです。
悪い人に買われようが、そのまま廃墟状態になろうが、国内外の業者が買おうがそんな事で相場は変わりません。その建物もしくは部屋に関係する当事者間で損・得があるだけです。
周辺相場には影響を及ぼしません。
（ただ、超ど田舎、寂れた全国各地リゾート地、ニセコの様なケース等については分かりません。）
コロナ後も700万ー900万くらいのパワカの需要で購入価格上がってるってよ。
モンサテで言ってた。
連結期決算、どこも悲惨な状況ですね。
夢物語の終わりは、やはりどの解析にも共通する、
2020年12月から１年間辺りになるでしょうか。
中古価格は下げに転じたと各社一斉に報じてましたし、12月ではなく今すでに終了しつつあるのでは？
マンション購入なんて多くの消費者にとって一生に何度あるかしかない狭い市場なんで、マスク価格みたいに需給動向、経済動向にビビットに反応するわけではないね。
コロナ不景気でなんぼ経済が落ち込んでも、都心マンションなんて消費者全体の数パーセント相手にしてれば成り立つんだから。
本格的に値が動くのは、金利上昇で全マンション購入者が直撃食らってからだろう。
その「既に買ってるか買いたい層は所得が落ちるか、買うつもりない賃貸派」を除いた購買意欲層が全体の数%ということなんですが。
