プレイズ流山おおたかの森

記載漏れでは無く、2重天井だけです。
2重床ではありません。

No.60さん
マンション全面のプワールおおたかの森は物件名で、ダイワハウスの賃貸です。
流山市は、教育子育てや支援なども充実している地域なので良い環境だと思います。
後は駐車場などほぼ100%なので車があれば行動範囲も拡がるので
車所有していれば不自由はないと思います。

いろいろ調べたら長谷工は二重床じゃないケースが多いみたいね。
そんで二重床のほうがかえって生活音が聞こえる場合もあるらしい。
目の前の通りが気になるけどうるさかったら二重サッシにすれば結構改善しそう。

建物が建つ所を実際見てきました。
前は道路ですね。二車線なのを一車線にしていました。
騒音は気になるものの、その分前には何も建たないし
プライバシーと日当たりは良さそうですね。
駅までは自転車か歩くか迷う感じです。
二重床とか二重サッシとか言える人が羨ましい。
結局は価格だからね。（汗
他の物件は高くて買えない。

現地周辺は空き地が多いですが将来的に何が建つのか心配です。
幹線道路の交差点というのはエンジン音が走行時より大きいのでしょうか。
建物は周辺と比べると設備仕様は見劣りしますが価格は魅力的!
客観的にメリットデメリットをどなたか教えて下さい。

プレイズと同等価格帯で比較するなら、レーベン１です。

・立地は、プレイズ＞レーベン
プレイズは、幹線道路沿い。駅徒歩11分。
レーベンは、幹線道路沿い＆線路沿い＆至近距離に高圧線。駅徒歩15分。
幹線道路沿いとは言っても今は建設途中なので、しばらくは静かなハズです。
江戸川に新流山橋が架かったら、それなりの交通量になるかもしれませんが、今のところ橋を着工する気配は全然ありません。

・仕様は、レーベン＞プレイズ
レーベンの優位点は二重床と太陽光発電。
両方ともディスポーザーが付いていますが、100戸に満たない規模ではスケールメリットがなく管理費が高く付くきそう。
機械式駐車場は管理費と修繕費の積み立てで、1台あたり月7000円は必要なハズなので、駐車場料金が安すぎることも問題。

・日照は、プレイズ＞レーベン
南東向きのレーベンに対し、プレイズは南向き。

＞66さん

それはちとプレイズ贔屓しすぎでしょ。
幹線道路って表現がそもそもどうかと思うし、向きに関してはどっちも東南でしょ。
その上プレイズは今後前建てができる可能性極大なので将来性を考えれば日照は「レーベン＞プレイズ」では？

仕様の比較が二重床と太陽光発電のみとはいかがなものですかね。
ペアガラス、床暖房、高強度コンクリート、寝室側のアウトフレーム工法など、圧倒的な差があると思うのですが。

駅距離と周辺環境ではプレイズが上かと思いますが、毎日エントランスまで坂の上り下りをするのはちと面倒かもしれませんね。

＞機械式駐車場は管理費と修繕費の積み立てで、1台あたり月7000円は必要なハズなので、駐車場料金が安すぎることも問題。

これの根拠が全く不明。プレイズの高すぎる修繕積立基金の方が不安でしょ。そんなに安普請なんですか的な。

とはいえどちらも駅距離がネックになる距離なので、今はワザックが最有力ですが。
でも戸数が少なくて条件良い部屋はどんどん売れちゃってるらしいから迷ってるうちに選択肢からなくなるかも。。。

いかにもレーベンの営業の匂いがする書き込みだこと。
さすが南東を南と、小さなeast表記するだけある。
南と南東の違いを同じというだけで読むに値しない。他にも突っ込みどころ満載だけどね。

長谷工マンションというと直張り床の外廊下マンションが定番だけど
直張り床だと床暖房を採用すると将来的に不具合が生じるのかな？
長谷工の色が強いプロジェクトほど床暖房は採用していないみたいだ。

ワザックは、駅近ならなんでもいい人向けですかね。ワザックと、プレイズ＆レーベンを比較するのは、志向が違い過ぎませんか？

永住希望だから、レーベンに傾いてますが、
駅距離の面では、当然こちらかなぁ。

>>70
その不自然さがレーベンの営業の可能性を匂わせてるわけで。
レーベンは駅近の似た条件、似た戸数の第２弾を用意している。
よって、似たワザックを持ち上げることは、その観点で合点が行く。

あとは、方角は、カスミの所から都市軸道路が曲がっていて、その曲がり具合がかなりのものであることから、
同じ都市軸道路沿いの２件が同じというのは、明らかに暴論。

そして、レーベンは既に高架の線路とその先に高層マンション（オーベル）が控えているのに関わらず、
日照が、ここより上と表するのも暴論。まだ結論付けないならまだしもね・・・。

方角、駅距離、線路からの距離、これらはどうリフォームしようが変えられないもの。太陽光、二重床くらいの
インパクトなら、まだ比較の余地があっても、その他の仕様の差など、立地の差と比べればまるで対したことの
ないものだと考えるのが自然。

同意

業者さんの書き込みが多いんですね。。。
本当にこのマンションが欲しい人が書いてくれればいいのに。。。
ただ、やっぱり日当たりっていう意味ではここがよさそうですね。
子供を育てていく事を考えると大切ですからね。

日当たりは良いと思うが騒音と排気ガスは我慢。

直床もガマン

ペアガラス、ウォシュレットもガマン？

ウォシュレットは付いてた(笑)

給湯器リースも我慢？

今日みたいないい天気のときも窓を全開に出来ないのが幹線道路沿いマンションの欠点やね
ダンプやトレーラーが通れないような規制さえあればいいんだけど無理だろうなあ

分譲なのに賃貸並みの設備なんだよな～

でも、マンションのことなら長谷工って
コマーシャルしてるよね。

コマーシャルするお金があるなら仕様上げればいいのにね。
と思うのは私だけ？

たしかに…
過去に3500億円規模の債務免除になっているのに施工実績を伸ばすのは平気なんですかね。
知名度は良くも悪くもあるとは思うのですが正直不安です。
いろいろ低設備・低仕様の話があり価格は魅力なだけに…

低設備・低仕様だからそれなりの価格なのでしょう。

低設備をおれなりに考察してみる

直床：2重床よりも生活騒音は感じないと思う（経験談）
ペアサッシ：結露が心配やね。車の騒音はそもそもペアサッシだけじゃ大して防げない。
結露防止と騒音対策で2重サッシを入れればおｋ（ネットで結構安いところあるしね）
日当たり：日当たりは結構いいんじゃないの？目の前大通りだし向かいにデカい建物立ったとしても影響なさそう。
建物自体、道路より一段高くしてるようだし。
排気ガス：これはどうしようもない。吸気口を市販品フル活用する。
床暖房：みんなエコって言うけど結構ガス代かかるよw　どうしても足が冷えるならカーペットかコルク敷き詰めればOK

結論：そんなに悪くないんじゃね？幹線道路沿いだからおれは買わないと思うけど・・・

直床は、子供がドタバタしたり何か落としたら聞こえますよ！二重床の方が聞こえるなんて聞いたことがありません。柏の葉の三井マンションも二重床が当たり前のようですし、今時直床なんて？！

二重床は空間があるから音が共振しやすい。
太鼓のイメージですね。
歩行音やドアの開閉音が響くとか聞くのは大体二重床のようです。
直床のマンションはクッションフロアにするか消音材をサンドすることで生活音を軽減してる。
音の感じ方は人それぞれなので何とも言えませんが、私も85さん同様に直床のほうが静かだと思います。

今時、直床なんて長谷工だけじゃないですか？
そんなに直床の方が静かであればワザワザ建築工費をかけて
三井や住友など大手をはじめ他の業者が二重床で建設を行うわけ
ないじゃないですか。

直床の方がいいなんてすごく苦しいですよ。
TX沿線は長谷工マンションが多いので直床だらけですけどね。

幹線道路沿いが気になる人は、中古のクリアという選択肢もある。今はほとんど市場に出ていないけど。
ここを検討できる人なら、予算的には問題ない。

大手の売り文句に釣られてるやつ多いなw
二重床のメリットは施工が楽だからだよ
直床だと水回りのスラブ厚を考えて施工しなきゃいけないけど、二重床は空間があるからわざわざその手間をかけずに施工できる。
それを業者が勝手に『二重床は静かですよ』と謳ってるだけ
空間音響って言葉知ってますか？
消音なんて出来ませんからw

あ、それと二重床は部材にゴム使うんだけど、ゴムは耐用年数超えてくると劣化して硬化するんよね
それの意味するところわかりますか？
上の住民さんがフルリフォームしてくれればいいんだけど、そうじゃなかった場合、相当の騒音になるでしょうね

2重床、直床の議論はこちらへどうぞ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326969/
二重床vs直床

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/331796/
直床の方が遮音性高い気がします

先日見学に行ってきたのですが営業さんに質問するのを忘れてました。
直床だから天井は2重床より高くて当然ですが何センチかわかりますか？
2.5Mはないとわりにあわないのかなと…

直床の場合家具を模様替えで移動させると
歪みっぱなしになるよね。

見たことあるけどクッション材ってスポンジみたいなものでしょ。
直床の方が施工楽そうですよ。

88さんと同意見です。

住めば都

このレベルのマンションでは直張りも二重床の施工でもあまり変らないでしょう。

天高確保するためというより階高さげるために直床にしたんじゃないかな。

ここは高級志向ではないから。

私も直床も二重床もあまり変わらないんじゃないかな…と思います。
でもそれぞれ考え方もありますものね。

広い間取りで価格もリーズナブルですし、
出来は徒歩で10分超ですが悪く言うほどでもないかと思います。

部屋の間取りも基本標準的かと思います。

普通レベルのマンションで良ければここで十分ＯＫ
音環境に敏感な方には床スラブの厚いタワーマンションがお薦め。

結局、費用対効果ですからね。
仕様が悪くても安ければ我慢できます(^_^)b

何個くらい売れてるんでしょうか。

販売時期が5月下旬から6月下旬にズレ込みましたね。
どういうことでしょう…

第一章（30戸くらい？）が完売したのでは。
今週あたまに申し込みだったと思う。

流山おおたかの森駅までに行くバス停とか一番近くて何所にあるのでしょうか
徒歩とか自転車利用でも行けない距離ではないですが物件周りは狭い道なのと
雨の日など危ないので会社行くのに流山おおたかの森駅までバス利用を考えてます。
物件の駐車場は総戸数確保しているのでいいと思いますし環境も
駅前の大型ショッピングセンターおおたかの森S・Cがありほとんどのものが揃うので
いいと思います。

バス停はオーベルの前にありますが、駅と逆方向ですし、バス停まで歩くのであれば駅まで歩くのとあまり変わらないと思います。

物件の裏側の道路は知りませんが、本物件から駅までであれば、片側2車線の広い道路（の歩道）だけを通って駅まで行けますけど。

現地周辺は建物が何も建っていませんが何ができるかご存知の方いらっしゃいますか？
プレイズの南側の敷地は将来的にかなり広いので大きな建物ができそうですし。。
日当たり眺望が心配。

今のところは何ができるかわからない状況ですよね。
地元の人ならもしかしたら知っているかもしれませんが…というところでしょうか。
南側は大きな建物心配ですよね。
こちらの営業さんもご存じないのでしょうか？
尋ねてみてもいいかもしれないですね。

この値段でそこまで求めるのは酷というものです。
心配だったら買うのをやめればいいだけです。

南側道路幅32m＋ほぼ一階分かさ上げ施工で前面建物気にするってどんだけだよw

> 南側道路幅32m＋ほぼ一階分かさ上げ

現地は、都市軸道路の両側の土地が少し高くなっています。
マンション敷地をかさ上げしたのではなく、道路に起伏を作らないようにするため、道路部分を削ったように見えます。

営業さんご説明ありがとう。

販売戸数5戸しかないんですかね？
営業さん。

111さん
先日、スーモに6月下旬販売戸数5戸ってなってましたが自宅に届いたハガキの価格表
では既に27戸ほど売れてましたがいいのでしょうか。

＞112さん
私は111さんではありませんが。公取には抵触しているでしょうね。公表されれば何らかの制裁はあると思います。
しかしそれは売る人間や、販売会社の倫理感が欠如している（あるいは著しく低い）だけのことですので、物件そのものには関係ないのではないでしょうか。
マンションそのものを気に入られているのであれば購入されれば良いと思いますし、気に入っていないのであれば売り方に問題がなかったとしても購入されないと思います。

個人的には入居後も付き合いの続いていく会社になりますので、黒い（あるいはグレーゾーンか？）やり方をしているところとのお付き合いは避けたい心理にはなりますが。

あのはがきはウケましたねｗｗ
「昨日申込いただきました。」に爆笑！！

優先販売した後の次の販売予定住戸ではないでしょうか？
販売期をわけるのは他でもありますが。
検討しているのなら、行って確認したほうがいいですよ。

目の前の道路からの高さは2メートル以上、人の身長以上ですね、このおかげで1階の住戸でも視界が広くてプライベート感ある環境になっているのではないでしょうか。

Bタイプは少なめでCが多数。希少面ではBが気になるところですが、これは1階だけは庭が付いているのかな??
無いと1階の醍醐味が半減するかなあと私的には思います。

エレベーター付いてるだけでもヨシとしないと。
部屋の中なんかはあれもこれもみんなオプションじゃないですか。
オプションつけなければ賃貸と変わらないんだから。

70戸で１基は妥当なところじゃないでしょうか。
何かの雑誌で評論家の人が「１００戸で１基」というのを見ましたが
さすがにこれでは足りないような…。
でも７０戸ならちょうどいいと思います。
それにやたら数を増やしてランニングコストや将来の修繕コストを増やしても
しょうがないですしね。

住友不動産のステーションコートが328邸でエレベーター４機ですしね。
それを考えたら70邸で１機は全然少なくはないですよね。
70邸で２機あったら、管理費の負担が大きくなっちゃうし。

今、95戸で２基エレベータだけど、
朝夕は結構イラツク。

70戸で１基は想像つかん。

駅前のマンションは30戸でエレベーター1基ですが、ここは大きいエレベーターなんでしょう。

大きいエレベーターってなに？？
貨物用？？

13人乗りとか？そういう意味でしょ。

70で一つは普通ですよ

スーモの千葉県版に価格表あったね。三分の一売れてるみたい。

あとからもっとキャンセル住戸とか言って出てくるよ。
いつもの手段じゃん。

いつもの手段ってどこのいつもの手段ですか？

廊下側の梁がすごく気になりました。
モデルルームも実際には行わないような間取りになってて
いろいろ聞くとほとんどがオプションです。

イメージも全くつかないし、オプションをいろいろつけたら
いったいいくらになるのか。

モデルルームのイメージで購入したらきっと入居の時にこんなはずじゃ。。。。
なんてことになりそうだと思いました。
もう少し、イメージがつきやすいか
基本仕様に近いモデルルームを見たかったです。

まあ、ほかと比べてもオプションが多かったのが一番の驚きでしたけど。

そこまでの仕様だから安く感じてバランスが良いなんて思っちゃうんですよね。
複層ガラスでも無いマンションなんて住んでから光熱費も多くかかったり
ゆくゆく高くつくと思いますよ。
安物買いの・・・・って言うじゃないですか

ぶっちゃけペアガラスは防音性についてはさほど機能しないから2重サッシにすればいいんじゃね？
目の前の大通り、いずれ交通量も増えそうだし
2重サッシのほうが防音断熱性能いいしね

バルコニー側の窓を開けれないって環境になるってことですか？
洗濯物を干して排ガスでなんてことになると
うちは子供が小さいので心配です。

>>133
２車線道路に比べると確かに交通量は多いかも…ですが、
都市計画図を見ると交通が分散されるような作りになっているので
少なくともこの辺の交差点に交通は集中しないと思います。

ただ、新しい流山橋ができるとどうなるかはわかりませんが、
それは早くても10年後とか、そういうレベルでの話。

夏になると暴走族なども通るのでしょうか？
昼間はおおたかの森の開発関係の大きなトラックが通って・・・
夜は暴走族だけでなく結構なスピードで車が往来するのですよね。
やはり大きな道に面していない事にこしたことはないってことですね。
不安要素が大きいので私は近くのマンションに決めました。

夏でなくても暴走族はいます。
やっぱりこの辺は多いのでしょうか？

群れて走る珍走団は見ないなぁ。
ピンで爆音たてる車かバイクはたまにいる。

ピンで音をたててるのは、目立ちたいのか壊れてるのかよくわからないです(笑)
この前、原付がすごい音だしてたけどマフラー壊れてたのかな？

つい最近の暴走族とか走り屋かわかりませんが昔と違って原付とか125ccとか乗っている
のを見ますね
お金がないわけでなく取り扱いがよく小回りがきくかららしいです。
どちらにしろうるさいのは変わらないので迷惑ですよね
ただ昔と違って2ストバイクとか乗っている人が少なくなったので昔と比べると
うるさくは感じないです。

エレベーターの事が話題になっていますが、マンションのエレベーターの適正数は
５０～８０世帯に１基の所が多い様ですね。今まで何軒かマンションを見に行きましたが、
エレベーターの数は特に気にしなかったのですが、色々調べてみると、エレベーターも維持するのに
お金がかかったり修繕費に影響してきたりと重要なのですね。

先週モデルルーム観て来ましたが、ほとんどの装備がオプションのようでした
まっさらな状態の価格だったら安いんですが、必要なもの取り付けると価格的にも微妙だなと思いました
急ピッチで再開発が進んでいくようですし、今後の交通量、騒音、排ガスなど考えると...

街はいいんだけどね～

それを考えると実に惜しいよね
駅からもさほど近くはないしね
今後、おおたかの森は値が上がっていくって言われたけど
でも、ここじゃあね～

１４１さん
不必要なものがついているのなら、さらの状態で自分で必要なものだけつける方がいい様な
気がします。家の実家なんて、食洗機がついているのに一回も使った事がないそうです。
交通量はそんなに気にしなくてもいいのではないかなと思います。確かに休日のおおたかの森の
ＳＣの駐車場などはすごい混雑して時間帯によっては駐車場待ちの車で渋滞していたりしますがね。

今の事を言っているのではなく今後の交通量を言っているのでしょう。
それに不必要なものをつけてくれといっってる訳じゃなく必要最低限今の常識的についているものはつけておいてほしいといってるだけでしょ｡
営業さんがフォローの書き込みしてるのですか？

現状の交通状況だとちょっと大変かなぁ…なんて思うことがありますが
改善されるんだったらアリかな！？とも思います

でもどの程度改善されるのかは
実際に新流山橋が出来てみないと判らない所はありますけれどね

いつくらいに出来上がるのでしょうか？

交通量これから増えて来るのに改善ってありえないでしょ。
窓も開けれない生活なんてパスです。
営業さんに質問しても売ってしまえばそれでいいわけですから、良いことしか言われませんでした。

目の前が都市軸道路になることを知らない方がいらっしゃるようですね。
まず基本情報を調べてから書き込みした方がいいですよ。

違うスレでも話題になってるけど、目の前の道は都市軸道路って言って近い将来大動脈になる道ですよね。ものすごく便利になる一方でものすごく交通量が増えるのも間違いないでしょう。純粋な交通量の増加はもちろん、物流トラックが激増するよね？って話題が他スレで出てました。便利になるのは間違いないのでメリットとして期待しつつ、交通量の激増は想定されるデメリットとして理解はしておいた方が良いかもしれませんね。

TX沿線開発スレによると平成30年完成を目指すそうです
まだまだ先の話ですし、状況により対策もしていけるでしょう
今買わなければ気に入った物件・場所がいつ見つかるかわからないですよ
こんな大規模再開発をする地域は関東ではもう無いと思います

数年後あのとき買っておけば…とならないように十分考えてください
私は買わないことにしました

>>154
こんな小さなこと指摘してるようじゃ家なんか買えないんじゃない?
一生賃貸暮らししてたほうがいいよ

>>152
詳しく知りたいので、是非とも平成３０年開通のソースを教えてください。
あと５年くらいで埼玉から茨城まで開通するのならとても便利だなあと思いまして。

あ、スレがソースとかそういう冗談はやめてくださいね。

152さんじゃないですが、スレがソースって書いてあるんだからそれでいいんじゃないの？
156さんが詳しく知りたいなら、そのスレで聞いてみたら？

156さん
くだらない冗談はやめてくださいね

開発スレ見たけど新流山橋が平成30年完成を目標にしているみたいで
幹線道路自体は随時開通していくんじゃない?想像でしかないけど

>>156
しかし本当にご近所さんだとしたら、先住民の民度が疑われるレベルの煽りですね

>>156さん
れ、レベルの低い煽りだなぁｗｗｗ「スレによると」って書いてあるのに。
そのスレでは、新流山橋は平成30年の完成を目指してまっせ、って書いてありました。(ソースはスレ)地上区間は千葉エリアも茨城エリアもそれなりに順調みたいに見えるから(ソースなし)江戸川と利根川を渡る橋の建設がキーになってきそうな感じですね(ソースなし)
問題は埼玉エリアがあまり協力的ではなくて(ソースなし)それも新流山橋の建設遅れに影響してるらしいですね(ソースなし、市議会議員さんから聞いただけ)
今後おおたかの森に住まう者からしたら、まず新流山橋の完成を成し遂げてもらいたいですしソースがなくても噂話だとしても楽しみに待ちたいなぁって思ってます