プレイズ流山おおたかの森

施工会社まで皆さん見てらっしゃるのですね。
私、勉強不足でした…。

長谷工って悪く言われがちですけれど、
長谷工のマンションを買った友達は「言われるほど悪くないよ」とのことでした。
長谷工主体のマンションでは、ですが
アフターサービスもしっかりしているとのこと。

首都圏物件は長谷工多いよ。
悪く言われがちだけど、だったらどこがいいの？って感じだと思う。
大手不動産会社でも普通に長谷工使ってるしね。

敷地内の駐車場は１００％なんですね。
都内では敷地内駐車場に止める人いなくて問題になっているなんて聞きますが
こちらだとまだまだ1家庭に2台のお宅もあるでしょうから
問題ないかなと感じています。

このマンションから西に向かって、野田線の手前辺りに保育所ができますよね。
歩いても5、6分くらいではないでしょうか。
完成は来年2月のようです。

２３さん
近隣に住んでいます。確かに一家に車が２台あるお宅はまだまだ多いですね。
機械式なのでそれなりに安いとは思いますが、空きがあまりにも多すぎると
維持費などもかかるし心配です。管理費に影響でてきますからね。雨の日は
やはり出すのが大変かな。機械式の駐車場ははじめてなのでいまいち創造がつきません。

機械式の駐車場は平日の昼間など空いているときならいいのですが
日曜日でみんなが車を使うときは
すぐに出せないですし、
待っている人がいるのでかなり気を使って出し入れする感じになります。
少ないスペースでたくさん車が停められるので
その点は便利だなぁって思いますけれどね。

このマンション裏手近所に住んでます。
3LDKで2600万〜と垂れ幕がありますね。
カスミに近いですし、ある意味駅近くより便利ですよ。
この価格なら損はないと思います。

機械式駐車場の長所は、限られたスペースで多くの車を納めることができることと
車の盗難とか傷つけられたりするいたずらなど車の被害など軽減
出来る事で注目されていますが、運転が上手くないとパレットに引っかかり
故障した場合修理に時間がかかり他の人に迷惑かけると大変な事になる可能性があります。

みなさんやっぱりこのマンション狙ってるんですね！
スーモに明日から予約制で内覧会が開催されるって書いてありました。
オリジナルブックっていうのも気になります。

スーモ見ました！
なんかたまごクラブみたいなオシャレな感じですね。（笑）
オリジナルブックは確かに気になります。

現地前面の空き地も将来的には大規模マンションが出来そうなのは気になりますね。
それと都市軸道路の交差点立地というのはどうでしょうか…
価格は手頃なのはいいと思いますが周辺に現在建物がないのは気になります。
騒音と建築計画等ご存じある方、教えて下さい。

都市軸道路の交差点の騒音は覚悟しなくてはなりませんね。ペア硝子ですか？
近くに公園が出来る予定です。

私も気になります。
このご時世にサッシがペアガラスでなかったら…
それに床暖房がないマンションなのでしょうか？

ペアガラスなしですか！？この立地でそれはないんじゃないですか。

床暖房はなさそうですね。そしてウォシュレットもないみたい。

低価格を追求した仕様なんでしょうけど、、、

床暖房とウォシュレットなしでペアガラスはありとか考えられないんだけど？

新しいマンションでそんなことあるんですか？！本当にびっくりしました！
ディスポーザーも壊れやすい物となると……。

ウォシュレットはさすがにあるのでは？賃貸ですらあるのに！

ここだけではなく、以前モデルルーム見に行ったマンションも床暖房、ウオッシュレットなしと
いう所ありましたよ。やはり値段が周囲に比べて安かったので見に行ったのですがね。
床暖房、ウオッシュレットなどオプションでつけると結局は周辺の相場と変わりませんでした。
でもウオッシュレットも床暖房もいらないという人もいるかと思うので、そういった方には
いいですよね。

分譲なら設備が良く快適に生活したいです。
ウォシュレットくらいなら安く買えるかもしれませんがペア硝子にしたりするとなると…。
金額的に低層階の駅前マンションの方が良いように思えてきました。

ウォシュレットや床暖房が無いマンションが、流山おおたかの森のマンションには無い気がします。

さすがに分譲で床暖房やペアガラスがないというのは、あり得ないと思います。
デマ流さないでください。

あの立地でペア硝子じゃないはずが無いですよね。
都市軸道路の騒音で、テレビの音も聞こえなくなるはずです。
消費税8％になるでしょうし、ある程度は標準装備されたマンションが良いです。

建物のグレードは流山ではワーストかも…
ただ、小山小学校には近いですよね。
将来売ったり貸したりするとき、設備仕様は広告に表示するんでしょうか。
表示するならオーベルのようにマイナスイメージになりそう。
価格が手ごろなのは魅力なので迷います。

オーベルも長谷工マンションだから建物のグレードは同じでしょうね。やはり低価格なのには訳有りということです。

ペアガラスってそんなに違うんですか？
今住んでいる所はペアガラスではないので分かりません。
あと、ペアガラスと騒音というより、
等級？というのが大事と友達から聞きました。
仕様が良いのがいいですが、買えないと意味がないですからね。

三交不動産の三交とは三重交通？
床暖房なしの直張り床あたり施工ノウハウは長谷工だけど・・・

ペアガラスは二重ガラスの事で断熱性に優れているけど防音性については大した事は無いような気がするけど。
防音性なら二重サッシですよね？
そんなにうるさいのかなー？？

どうなんでしょうね？
道路もまだ半分しか開通してないので分からないですよね。
逆に言えば線路が目の前の方が分かりやすいですけど。（笑）
まぁ、だからと言って線路が目の前なのは嫌ですけどね。（苦笑）

なんかこっちも業者の潰し合いって感じだなぁ。
オーベルも長谷工なら住友も長谷工でしょ？
どこが悪いの？
ゼネコンで仕様が悪いって安易な発言だよね。（笑）

全戸南向きってのは単純にありがたいと思いますけどね。
マンション内で向きが違うと価格との折り合いで迷って後悔しても…とか考えますがそれが無いだけでもちょっと安心です。
ルーバルのある間取りが良いなと思ったんですが、ミセスルームとやらの場所がちょっと残念です。
間取りを確認する前にネーミングだけ見てミシンやアイロン台など置きたいなとぱっと考えたのですが、
冷蔵庫の真横だとあまり衣類を置きたくありません。。
パソコンとか置くのも？だし、場所的にフード関係の趣味が多彩な人向けのスペースかなと思いました。

確かにね。
ペアガラスなんかは後から追加等でどうにかなるけど、
場所や向きはどうにもならないもんね。
ミセスコーナーはいいと思ってたけど、
確かに言われるとそうだよね。
普通に食材とか置いてそう。（笑）

いよいよ明日からオープンですね！
皆さんはいつ行きますか?

ミセスコーナーの基本用途としては料理の待ち時間に座ったりレシピ本をまとめて置く場所であったり、タブレットで料理に関する検索をするような使い方が一般的ですよね。デスクトップを置くのはちょっと場所をとり過ぎると思いますし一応火の近くですから避けたいなと思います。私はノートを置いてちょこちょこ合間に検索。さも自分が作ったレシピかのように家族に振舞います（笑）。主婦のオフィスですよ。

他の方が書いてますが、騒音に有効なのはペアガラスじゃなくて二重サッシですよ。
それでもトラックの重低音やバイクの高音は消すのは難しいです。
目の前の通りの交通量がどうなるかわからないだけにそこらへんがネックになりそうですね。

二重サッシは付いているのですか？
二重床も無いのなら、住民の生活音が響くだろう。

住民の生活音が二重サッシじゃないと入ってくる？
たぶん周りの業者が潰しで書いているんでしょうね。
確かに相当の音、例えば目の前が線路、高速道路など
そういう場合は二重サッシなど必要です。
ただ、周りの住民の生活音などは基本躯体の厚さ等の問題で
目の前が住民専用の公園とかならいざ知らず、
二重サッシは関係ないでしょ？
業者さんならもっと勉強された方がいいと思いますよ。

余計なお世話ですが、いい加減な事を書くのは素人さんが可哀想です。

ペアガラスも二重サッシも無さそうです。

窓は（鍵以外）共有部分にあたるので、後からペアガラスに変更するためには、マンション全体での合意形成が必要なので現実的には難しいです。
内側にもう一個窓を追加する二重サッシは、専有部分の変更なので簡単にできます。

目の前にある都市軸道路が完成した後、交通量や排ガスがどうなるかは、今の段階ではわからないとしか言えません。

55
目の前が大きな通りらしいのでそう書いただけですが・・・

現地周辺は建物が建ってないので将来的に景観は相当変わりそうですね。
周辺の整備された土地は全部盛土になってて地盤が気になります。
以前、不動産屋さんに切土は心配ないけど盛土は地盤懸念がありますよって言われたことがあります。
杭の長さが40M弱ってことは周辺よりは明らかに地盤が弱いですが大丈夫なんでしょうか？
価格の安さが魅力だけど買った後に後悔したくないし。

＞55さん
2重サッシのことではなくて、2重床じゃないから生活音がひびくのでは？
と書いてあると思いますよ。

HPには二重天井の記載はあるけど二重床の記述はありませんね。
（ただの記載漏れだと思いますが・・・）
床スラブは200㎜なので問題ありませんね。
二重サッシは上の方の記述のとおり後付可能ですが、窓枠は確か共用部分に含まれるので管理組合の承認が必要になります。
現住マンションに取り付けてますが、やはり大型トラックの排気音等は完全には消せないですね。
（3階だからと言うこともあると思う。もっと上層階の部屋だったらさらに効果的でしょう）

ところでマンション全面は公園なんですか？
HPみると30メートル超の道路となってますが。

記載漏れでは無く、2重天井だけです。
2重床ではありません。

No.60さん
マンション全面のプワールおおたかの森は物件名で、ダイワハウスの賃貸です。
流山市は、教育子育てや支援なども充実している地域なので良い環境だと思います。
後は駐車場などほぼ100%なので車があれば行動範囲も拡がるので
車所有していれば不自由はないと思います。

いろいろ調べたら長谷工は二重床じゃないケースが多いみたいね。
そんで二重床のほうがかえって生活音が聞こえる場合もあるらしい。
目の前の通りが気になるけどうるさかったら二重サッシにすれば結構改善しそう。

建物が建つ所を実際見てきました。
前は道路ですね。二車線なのを一車線にしていました。
騒音は気になるものの、その分前には何も建たないし
プライバシーと日当たりは良さそうですね。
駅までは自転車か歩くか迷う感じです。
二重床とか二重サッシとか言える人が羨ましい。
結局は価格だからね。（汗
他の物件は高くて買えない。

現地周辺は空き地が多いですが将来的に何が建つのか心配です。
幹線道路の交差点というのはエンジン音が走行時より大きいのでしょうか。
建物は周辺と比べると設備仕様は見劣りしますが価格は魅力的!
客観的にメリットデメリットをどなたか教えて下さい。

プレイズと同等価格帯で比較するなら、レーベン１です。

・立地は、プレイズ＞レーベン
プレイズは、幹線道路沿い。駅徒歩11分。
レーベンは、幹線道路沿い＆線路沿い＆至近距離に高圧線。駅徒歩15分。
幹線道路沿いとは言っても今は建設途中なので、しばらくは静かなハズです。
江戸川に新流山橋が架かったら、それなりの交通量になるかもしれませんが、今のところ橋を着工する気配は全然ありません。

・仕様は、レーベン＞プレイズ
レーベンの優位点は二重床と太陽光発電。
両方ともディスポーザーが付いていますが、100戸に満たない規模ではスケールメリットがなく管理費が高く付くきそう。
機械式駐車場は管理費と修繕費の積み立てで、1台あたり月7000円は必要なハズなので、駐車場料金が安すぎることも問題。

・日照は、プレイズ＞レーベン
南東向きのレーベンに対し、プレイズは南向き。

＞66さん

それはちとプレイズ贔屓しすぎでしょ。
幹線道路って表現がそもそもどうかと思うし、向きに関してはどっちも東南でしょ。
その上プレイズは今後前建てができる可能性極大なので将来性を考えれば日照は「レーベン＞プレイズ」では？

仕様の比較が二重床と太陽光発電のみとはいかがなものですかね。
ペアガラス、床暖房、高強度コンクリート、寝室側のアウトフレーム工法など、圧倒的な差があると思うのですが。

駅距離と周辺環境ではプレイズが上かと思いますが、毎日エントランスまで坂の上り下りをするのはちと面倒かもしれませんね。

＞機械式駐車場は管理費と修繕費の積み立てで、1台あたり月7000円は必要なハズなので、駐車場料金が安すぎることも問題。

これの根拠が全く不明。プレイズの高すぎる修繕積立基金の方が不安でしょ。そんなに安普請なんですか的な。

とはいえどちらも駅距離がネックになる距離なので、今はワザックが最有力ですが。
でも戸数が少なくて条件良い部屋はどんどん売れちゃってるらしいから迷ってるうちに選択肢からなくなるかも。。。

いかにもレーベンの営業の匂いがする書き込みだこと。
さすが南東を南と、小さなeast表記するだけある。
南と南東の違いを同じというだけで読むに値しない。他にも突っ込みどころ満載だけどね。

長谷工マンションというと直張り床の外廊下マンションが定番だけど
直張り床だと床暖房を採用すると将来的に不具合が生じるのかな？
長谷工の色が強いプロジェクトほど床暖房は採用していないみたいだ。

ワザックは、駅近ならなんでもいい人向けですかね。ワザックと、プレイズ＆レーベンを比較するのは、志向が違い過ぎませんか？

永住希望だから、レーベンに傾いてますが、
駅距離の面では、当然こちらかなぁ。

>>70
その不自然さがレーベンの営業の可能性を匂わせてるわけで。
レーベンは駅近の似た条件、似た戸数の第２弾を用意している。
よって、似たワザックを持ち上げることは、その観点で合点が行く。

あとは、方角は、カスミの所から都市軸道路が曲がっていて、その曲がり具合がかなりのものであることから、
同じ都市軸道路沿いの２件が同じというのは、明らかに暴論。

そして、レーベンは既に高架の線路とその先に高層マンション（オーベル）が控えているのに関わらず、
日照が、ここより上と表するのも暴論。まだ結論付けないならまだしもね・・・。

方角、駅距離、線路からの距離、これらはどうリフォームしようが変えられないもの。太陽光、二重床くらいの
インパクトなら、まだ比較の余地があっても、その他の仕様の差など、立地の差と比べればまるで対したことの
ないものだと考えるのが自然。

同意

業者さんの書き込みが多いんですね。。。
本当にこのマンションが欲しい人が書いてくれればいいのに。。。
ただ、やっぱり日当たりっていう意味ではここがよさそうですね。
子供を育てていく事を考えると大切ですからね。

日当たりは良いと思うが騒音と排気ガスは我慢。

直床もガマン

ペアガラス、ウォシュレットもガマン？

ウォシュレットは付いてた(笑)

給湯器リースも我慢？

今日みたいないい天気のときも窓を全開に出来ないのが幹線道路沿いマンションの欠点やね
ダンプやトレーラーが通れないような規制さえあればいいんだけど無理だろうなあ

分譲なのに賃貸並みの設備なんだよな～

でも、マンションのことなら長谷工って
コマーシャルしてるよね。

コマーシャルするお金があるなら仕様上げればいいのにね。
と思うのは私だけ？

たしかに…
過去に3500億円規模の債務免除になっているのに施工実績を伸ばすのは平気なんですかね。
知名度は良くも悪くもあるとは思うのですが正直不安です。
いろいろ低設備・低仕様の話があり価格は魅力なだけに…

低設備・低仕様だからそれなりの価格なのでしょう。

低設備をおれなりに考察してみる

直床：2重床よりも生活騒音は感じないと思う（経験談）
ペアサッシ：結露が心配やね。車の騒音はそもそもペアサッシだけじゃ大して防げない。
結露防止と騒音対策で2重サッシを入れればおｋ（ネットで結構安いところあるしね）
日当たり：日当たりは結構いいんじゃないの？目の前大通りだし向かいにデカい建物立ったとしても影響なさそう。
建物自体、道路より一段高くしてるようだし。
排気ガス：これはどうしようもない。吸気口を市販品フル活用する。
床暖房：みんなエコって言うけど結構ガス代かかるよw　どうしても足が冷えるならカーペットかコルク敷き詰めればOK

結論：そんなに悪くないんじゃね？幹線道路沿いだからおれは買わないと思うけど・・・

直床は、子供がドタバタしたり何か落としたら聞こえますよ！二重床の方が聞こえるなんて聞いたことがありません。柏の葉の三井マンションも二重床が当たり前のようですし、今時直床なんて？！

二重床は空間があるから音が共振しやすい。
太鼓のイメージですね。
歩行音やドアの開閉音が響くとか聞くのは大体二重床のようです。
直床のマンションはクッションフロアにするか消音材をサンドすることで生活音を軽減してる。
音の感じ方は人それぞれなので何とも言えませんが、私も85さん同様に直床のほうが静かだと思います。

今時、直床なんて長谷工だけじゃないですか？
そんなに直床の方が静かであればワザワザ建築工費をかけて
三井や住友など大手をはじめ他の業者が二重床で建設を行うわけ
ないじゃないですか。

直床の方がいいなんてすごく苦しいですよ。
TX沿線は長谷工マンションが多いので直床だらけですけどね。

幹線道路沿いが気になる人は、中古のクリアという選択肢もある。今はほとんど市場に出ていないけど。
ここを検討できる人なら、予算的には問題ない。

大手の売り文句に釣られてるやつ多いなw
二重床のメリットは施工が楽だからだよ
直床だと水回りのスラブ厚を考えて施工しなきゃいけないけど、二重床は空間があるからわざわざその手間をかけずに施工できる。
それを業者が勝手に『二重床は静かですよ』と謳ってるだけ
空間音響って言葉知ってますか？
消音なんて出来ませんからw

あ、それと二重床は部材にゴム使うんだけど、ゴムは耐用年数超えてくると劣化して硬化するんよね
それの意味するところわかりますか？
上の住民さんがフルリフォームしてくれればいいんだけど、そうじゃなかった場合、相当の騒音になるでしょうね

2重床、直床の議論はこちらへどうぞ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326969/
二重床vs直床

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/331796/
直床の方が遮音性高い気がします

先日見学に行ってきたのですが営業さんに質問するのを忘れてました。
直床だから天井は2重床より高くて当然ですが何センチかわかりますか？
2.5Mはないとわりにあわないのかなと…

直床の場合家具を模様替えで移動させると
歪みっぱなしになるよね。

見たことあるけどクッション材ってスポンジみたいなものでしょ。
直床の方が施工楽そうですよ。

88さんと同意見です。

住めば都

このレベルのマンションでは直張りも二重床の施工でもあまり変らないでしょう。

天高確保するためというより階高さげるために直床にしたんじゃないかな。

ここは高級志向ではないから。

私も直床も二重床もあまり変わらないんじゃないかな…と思います。
でもそれぞれ考え方もありますものね。

広い間取りで価格もリーズナブルですし、
出来は徒歩で10分超ですが悪く言うほどでもないかと思います。

部屋の間取りも基本標準的かと思います。

普通レベルのマンションで良ければここで十分ＯＫ
音環境に敏感な方には床スラブの厚いタワーマンションがお薦め。

結局、費用対効果ですからね。
仕様が悪くても安ければ我慢できます(^_^)b

何個くらい売れてるんでしょうか。

販売時期が5月下旬から6月下旬にズレ込みましたね。
どういうことでしょう…

第一章（30戸くらい？）が完売したのでは。
今週あたまに申し込みだったと思う。

流山おおたかの森駅までに行くバス停とか一番近くて何所にあるのでしょうか
徒歩とか自転車利用でも行けない距離ではないですが物件周りは狭い道なのと
雨の日など危ないので会社行くのに流山おおたかの森駅までバス利用を考えてます。
物件の駐車場は総戸数確保しているのでいいと思いますし環境も
駅前の大型ショッピングセンターおおたかの森S・Cがありほとんどのものが揃うので
いいと思います。

バス停はオーベルの前にありますが、駅と逆方向ですし、バス停まで歩くのであれば駅まで歩くのとあまり変わらないと思います。

物件の裏側の道路は知りませんが、本物件から駅までであれば、片側2車線の広い道路（の歩道）だけを通って駅まで行けますけど。

現地周辺は建物が何も建っていませんが何ができるかご存知の方いらっしゃいますか？
プレイズの南側の敷地は将来的にかなり広いので大きな建物ができそうですし。。
日当たり眺望が心配。

今のところは何ができるかわからない状況ですよね。
地元の人ならもしかしたら知っているかもしれませんが…というところでしょうか。
南側は大きな建物心配ですよね。
こちらの営業さんもご存じないのでしょうか？
尋ねてみてもいいかもしれないですね。

この値段でそこまで求めるのは酷というものです。
心配だったら買うのをやめればいいだけです。

南側道路幅32m＋ほぼ一階分かさ上げ施工で前面建物気にするってどんだけだよw

> 南側道路幅32m＋ほぼ一階分かさ上げ

現地は、都市軸道路の両側の土地が少し高くなっています。
マンション敷地をかさ上げしたのではなく、道路に起伏を作らないようにするため、道路部分を削ったように見えます。

営業さんご説明ありがとう。

販売戸数5戸しかないんですかね？
営業さん。

111さん
先日、スーモに6月下旬販売戸数5戸ってなってましたが自宅に届いたハガキの価格表
では既に27戸ほど売れてましたがいいのでしょうか。

＞112さん
私は111さんではありませんが。公取には抵触しているでしょうね。公表されれば何らかの制裁はあると思います。
しかしそれは売る人間や、販売会社の倫理感が欠如している（あるいは著しく低い）だけのことですので、物件そのものには関係ないのではないでしょうか。
マンションそのものを気に入られているのであれば購入されれば良いと思いますし、気に入っていないのであれば売り方に問題がなかったとしても購入されないと思います。

個人的には入居後も付き合いの続いていく会社になりますので、黒い（あるいはグレーゾーンか？）やり方をしているところとのお付き合いは避けたい心理にはなりますが。

あのはがきはウケましたねｗｗ
「昨日申込いただきました。」に爆笑！！

優先販売した後の次の販売予定住戸ではないでしょうか？
販売期をわけるのは他でもありますが。
検討しているのなら、行って確認したほうがいいですよ。

目の前の道路からの高さは2メートル以上、人の身長以上ですね、このおかげで1階の住戸でも視界が広くてプライベート感ある環境になっているのではないでしょうか。

Bタイプは少なめでCが多数。希少面ではBが気になるところですが、これは1階だけは庭が付いているのかな??
無いと1階の醍醐味が半減するかなあと私的には思います。

エレベーター付いてるだけでもヨシとしないと。
部屋の中なんかはあれもこれもみんなオプションじゃないですか。
オプションつけなければ賃貸と変わらないんだから。

70戸で１基は妥当なところじゃないでしょうか。
何かの雑誌で評論家の人が「１００戸で１基」というのを見ましたが
さすがにこれでは足りないような…。
でも７０戸ならちょうどいいと思います。
それにやたら数を増やしてランニングコストや将来の修繕コストを増やしても
しょうがないですしね。

住友不動産のステーションコートが328邸でエレベーター４機ですしね。
それを考えたら70邸で１機は全然少なくはないですよね。
70邸で２機あったら、管理費の負担が大きくなっちゃうし。