新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/【一般スレ】東京スター銀行の預金連動型住宅ローン
[スレ作成日時]2004-02-17 23:54:00
まだ先の借入ですので今は利用してませんが、窓口に行って、審査して
融資可能という返事はいただいています。
悩んでいるのであれば、HPから個別相談かセミナーの予約を入れれば
どうですか？その前に、資料の請求ですかね。
ありがとうございます。
HPを見て、資料も届きました。こちらもHPから仮承諾をもらっています。
でも、実際には教育費等の出費で、スタート時点の預金高をキープできる自信がないので、あまりメリットが無いのかも、と。
もうひとつ、こちらも契約は来年の話なのですが、販売側からは、契約会当日は公庫を含む提携ローンしか立ち合わせない、と言われています。
02さんは、登記の関係でつなぎ融資発生の問題はありませんでしたか？
スター銀行のその連動ローンは、諸費用とそもそも金利が少し高いというイメージがありますが、どうでしたか？
銀行ならふつうは金利に含まれている生命保険料が外枠だったような。
考えた末、「物件相当額ぐらいの現金を持っている人が、あえて現金で買わずにローンを組み、住宅ローン減税を受けたとき」にメリットがあると思いました。
アレは、やはり最初から、相当額の現金を持っていて、ローン開始当初から利子を
下げられる人用でしょうね。
ローンって、最初の内は支払いに対する利子の比率が多いんだから、後から預金
がたまっても、元本がある程度減った状態では、最初から利子を少なくできたより
はメリットが少ないでしょうし。
まあ、説明してもらって、ご自分に取って条件がよくなるのなら、検討してみても
いいんじゃないでしょうか。
私の場合はスター１本の借入予定です。夫婦共働きです。頭金に予定して
いた自己資金が借入額の半分弱ですので１本にしました。
ですので公庫のつなぎ融資関係は必要なかったのでわかりません。参考
にならないですいません。もっとも公庫ではなく財形融資かスターか斡旋
ローンのいずれかで考えてました。
諸費用が高いということでしたが、私の買ったマンションのデベの斡旋、提
携ローンを使うより手数料等は低いです。
生命保険は、金利３．５％でシミュレーションしてもメリットがあると判断しま
した。
借入予定者さん、匿名さん、ありがとうございました。
やっぱり相当預金残高を維持できないとメリットが少なそうですね。
検討中の物件は大規模の新築マンションなのですが、
建物引渡時には公庫と提携ローンの銀行しか立ち合わせないと販売担当から言われ、
東京スター銀行の場合には事前実行はしないということなので、別口でつなぎ融資を受ける必要があります。
預金残高維持もだけど、つなぎ融資が結構ネックになっています・・・
とりあえず公庫を申し込んで、もう少しじっくり検討します。
繰上げにまわせない貯金（いわゆる生活防衛資金）の分も貯金しておけば利子がかかならいので
その分、金利が高くてもお得かなとも思いましたが。
将来どこでお金がかかるかわからないので、貯金＝繰上げ になるのはメリット大きいと思ってますが
どうでしょう？
08さんのとおりだと思います。
収入すべてが何かの支払いに回るわけではないと思います。
賞与をローンとかの支払いにしなければその分貯金すれば、メリットがある
と思います。シミュレーションすれば効果がわかると思います。
ローン残高＜預金残高
になった時点で、
利息なしってことですよね？
あとは、元金のみ+団信
を払いつづける。
そうしたら、解約
（繰上完済してからですが）してもOKなんですよね？
団信 代金が うく。
１３さん、こんにちは。
久しぶりにここが上がっていて読み返したら、そうだ０７は私でした。
我が家が購入を決めた物件は、○井ともう一社の協業で大規模物件なので、現場の混乱を避けるために鍵引渡し（だったと思う）当日は、公庫と提携ローンしか扱わない、という説明を受けたのです。事前実行してもらえなければ、個別対応もしない、とも。その後東京スター銀行からも「再度売主側と交渉してみて下さい」と℡が来ました・・・それがネックなんです。
１４さんへ親の口座から子の口座に預金が移れば、当然贈与になりますよ。私も考えましたからその方法。
住宅購入する際は、その資金をどのように調達した調査されます（登記の関係から判明します）。贈与税の控除枠は今かなり大きいので、特別枠の3,500万円を含めて利用することを考えてみては？？
１８さん。おっしゃるとおりですね。恥ずかしい・・・。
金銭消費貸借契約証書を作成し、適正な金利を設定し、しっかりと金利を
払う必要がありますね（東三の期間10年固定の金利くらい？？）。
元利金の支払いは親名義の口座を作ってそれを自由に使わせてもらえば
金利なしになりますし・・・。振込みが面倒であれば、年1回の元利払にすれ
ば１０回で済みます。ってこれじゃ駄目でしょうか？？専門家助けてください。
２０さんへ。
親からの分です。
２１さんへ
金利を支払っていなければ贈与とみなされれます（もちろん詳細は専門家に確認してくださいね）。ただし、２１さんが上げられている例であれば特別枠で贈与税のかからない範囲ですので・・・。また年１１０万円の通常の贈与税控除枠を利用し、３年に分けて贈与を受ければ特別枠を利用することなく贈与が受けられますよ。
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親から子供へ預金の移動をしても、住宅の資金にしなければよいのでは。
あくまで、預金の移動で、住宅取得には使用してはいないので、以下のような
ことが言えます。
例えば、頭金５００万円を自分の口座からだして、残り４５００万円を東京スター銀行で
借用すれば、資金の調達は見た目上、銀行から調達したことになると思います。
よって、税務所は何も問題ないと思います。
ちなみに、契約書に、東京スター銀行は、預金が増えると金利が減る、システム
は、契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる、とうたっています。
これには注意しましょう。
２４さんへ。
住宅の資金にしなくても、住宅購入した場合、資金移動をチェックされると思いますけど。
なので、親口座から子口座の資金移動は贈与税のターゲットになるんでは？？
２３さんへ。
金消の雛形は営業に言えばくれますよ。あとは自分で手書きでもいいからそのとおり書いておけばＯ．Ｋ
24さんにお聞きしたいのですが、
「契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる」という部分につい
てですが、これはスター銀行と契約をする時点で分かることですか？
契約前（例えば審査中とか）に教えてくれないのですか？
年内に契約を考えていたのに引っかかってます。
契約してないから見ることできません。
契約する前に聞くしかないのでしょうか？
スター銀行の場合、連動だから多少の高い金利が納得できるの
です。連動できませんと契約後に言われたら納得できないです。
違う金融機関に借りますね。
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例えば、政府の指導や税金をかける等で銀行に不利益になり、やっていけなくなる場合です。
それから、所得税減税は思っているほど（１％かえってこない）ではないそうです。
気をつけましょう！
例え、所得税、もしくは源泉徴収額が１００万円/年でも
１％は帰ってきません。年間所得とは違います。もちろん年間所得税がすくない場合は１％はもちろん帰ってきませんが、所得税が少ない人でも所得税丸々かえってこないそうです。
税務署に行って、源泉徴収表を持って、きくとよいです。
シミュレーションしてみたのですが、
実質ローン控除が、（最大）0.8％としても、
団信 約0.3％ なので
東京スター銀行の場合 融資額が多いほど
各年末のローン残高が多いので
口座の金額を多く、融資額多くの方が
お得になったんですが、正解？？
例：実質融資 1700万とした場合、
融資 2000万 口座（手持ち）300万 （期間20年）より
融資 3000万 口座（手持ち）1300万 （期間30年） がお得。
預金に金利がつかないから、短期金利上昇局面では最強とは言えないのでは？？ってローン金利より預金金利が上昇する可能性は低いかもしれないけど、オーバーナイトの金利が数％の時代があったんだから、ありえない話ではないと思う。
私は共働きなのですが、私の給与をスター銀行のローンと連動させ、
妻の給与で生活をしてた場合、110万を越える出費は贈与となるのでしょうか。
また、その辺りは税務署に見つかるものなのでしょうか？？？？
としゆきへ
税務署は住宅購入時だけでしょう、注視するのは。ただ、スター銀行の商品は従来にない商品で、みなさん色々画策して金利を抑えようと考える人は多いので、税務署も注目している可能性は否定できませんね。
この制度
「契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる」
のは、本当か否かＴＥＬで確認したところ
若い担当者は、「ご安心下さい」と。
いいかげんなのか？教育がなってないのか？事実なのか？
教育で、担当者はそういっていると思います。
事態は常に最悪な事態を考えないと。
とにかく、ローンの契約書には書いてありますよ。
担当者はよっぽどのことがない限り、この制度をやめませんよ、安心してください、といっていると思います。
だって、お客さんを不安がらせることは絶対にいいませんよ。営業は。
「契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる」
どこのローンも似た注釈必ずついてますよね。
東京スターだけが特別怪しいわけじゃないと思います。
「すぐにつぶれそうだ。どこに手形売られるか判らん」とか思うなら使えませんが。
金融庁も一度ＯＫ出したらそう簡単にはダメ出せないだろうし。
総支払額で行けば新生の方が良いんでしょうが、
・死亡時貯金だけを嫁に残せる。
・ホントに返済に当てるわけじゃないので親にねだりやすい。
役に立たないプライドが新生より東京スターを選ばせます。（^^;
48さんへ
・死亡時に貯金だけ残せるって、どういう意味でしょうか？？どこで借入れをしても、ローンと保険は相殺で、貯金だけ残るのは当たり前のような気がしてしまって・・・。
・親からって贈与になるのでは？？すみません。素人で。
・金融庁もそうですが、税制面でローン控除の対象外になる可能性はありますよね？？
４９さんのおっしゃる通りですよ？
貯金が上回ればゆっくり返済して保険代さえ払っとけば。。。です。
うちの親から贈与税がかかるほどの金額はそもそも無理ですが(笑)
たとえ１円でももちろん贈与です。が、たとえば１００万借りて返済に当ててしまうと
先に死んじゃえば貸し倒れですが、スターなら貸借契約ちゃんとして、
「元本保証(ここ重要)で利回り＊％(ここは自分で親に返済)でどう？」なら交渉可能かな？と。
金融庁も国税庁もこの先どう出てくるかなんて私には判りませんし、掲示板で回答が出るわけもないですよね。
すぐに完済すれば総額は抑えられるでしょうし、ノートラブルなら新生でしょう。
どのリスクにいくらポイントを置くかは人それぞれですね。
マンションの抽選もまだの段階ですが、個別相談会行ってきました。
「契約後銀行側からいつでもやめることができる」件は
こちらから質問する前に説明してくれました。問い合わせが多かったのかな？
あんまり覚えてないけど 銀行が危なくなったらそういうこともあり得る ような
ことが書いてあったような・・。
今は「Ａ−」だし、まあしばらく大丈夫かなぁと思っていますが、甘いかな？
火災保険は別途加入だそうですが、他の銀行の場合も同じなんでしょうか？
家の建て替えのローンを東京スターさんで１本にしようと思っていました。
自己資金と親から借りたお金があれば金利０も夢ではない！と思ったのですが…
東京スターの営業さんは『両親からお金を借りて普通預金に積むのには
税務署からの調べはたぶん入らないでしょうし、心配でしたら
利子なしの借用書を書けば良いのでは？』と言ってました。
ここでの話とだいぶ食い違うのですが、営業だからいい様に言っているだけ
なのでしょうか？
それとも借りる金額が少ない（１０００万）から、調査は心配いらないと言うこと
なんでしょうか？
借用書を書いても、親の口座から私の口座に１１０万を超える入金が
あったら、贈与とみなされてしまうのでしょうか？借用書と金銭消費貸借契約証書の違いは？
初歩的なことで申し訳ありませんが、どなたか教えて下さい。
５２さんへ。
しょせんは営業は営業です。「たぶん入らないでしょう」って、何かあっても責任を取らないということですし、「利子なしの借用書」では全く意味がありません。市場金利程度を定め、きちんと記載しておく必要があります。その上で、毎月利払いをきちんとしている証拠（通帳とか）も用意しなくては。
ちなみに、金銭消費貸借契約証書と借用書は全く同じものと考えて差し支えないと思いますよ。
税務署もおそらくスター銀行の商品特性を把握し、５２さんのように考える人がいることを理解しているでしょうから、調べられる可能性はあると思いますよ。
営業ではなく、きちんと税理士に相談してから、検討を進めてください。
ついでにアドバイスを。
ご両親から借入れができるのであれば、スター銀行から借り入れる必要はないのでは？
ご両親が利子はいらないということであれば、会われる時に、都度現金で返してもらえれば税務署も把握できないでしょうし。
東京スターと新生で悩んでいますが
頭金でほとんど余剰金がなくなってしまうのでやっぱり
新生なんでしょうね。
東京スターの方が金利も高いですし
近所にATMとかもないので入出金が面倒なような気もします。
先週東京スターのローン相談会に行って来ました。内容の説明を一通り
受けて、仕組みは理解したつもりです。但し、銀行の担当者の対応はかなり
悪かったです。個人的にはあまりお付き合いしたくない銀行だと感じました。
個人それぞれかもしれませんがね。
何回も行ってますが、みんないい人ですね。
アポイント取るときも電話の対応もいいし。と言っても
当たり前ですが・・・・・。
仮に対応が悪いと思ったら、支店を変えてでもここの
銀行で借りるのが有利と考えてます。
64=66
担当者との相性というものでしょうか。もう少しじくり考えてみます。
マンションの販売会社の提携ローンの仮審査は昨日OKが出ました。
東京スターの結果を見てからさらにじっくり考えてみます。
今回、東京スターさんにローンをお願いしました。
いきなり貯金をドカンっ！ってのは、無理でしたので、3年後、預金連動型に切り替わる商品にしました。
1.5パーセント待遇で3年間は、年率1.55パーセントですね。
3年後に切り替わるために、貯金を出来る限りしようと思っています。
年300万ぐらいで、3年後に1000万ぐらい貯める予定です。
こうすると12年後ぐらいに利子0パーセントになる予定です。はたして上手くいくかどうか・・。
スターを検討してる人は連動のメリットがあると思うからだと思います。
72さんも、おそらくある程度の手持ちの現金や今後貯蓄も可能という
方だと思うんですね。
私は、頭金が物件の半分ぐらいあったからですね。東京三菱の金利
の低さも魅力的でしたが、子供が去年生まれて、現在の現金もある
程度残したいということを踏まえるとスターになりました。
私の場合は、25年ローン銀行繰上げ返済10年で完済を予定しておりましたが、手持ちの現金をほぼスターに入れることによりシミュレーションでは、6年で貯蓄額が上回り相殺。ローン控除を受けるため10年まで維持。数十万逆にプラスとなりました。
東京スターで住宅ローン組みました。
ローン控除を受けられるだけ受けて10年後に繰り上げ返済する予定です。
自分の計算では、借り入れの1/3以上預金できて7年以内に貯蓄額が上回ればローン控除で他より有利になると思うのですけど。
他の銀行ローンでそこまで繰り上げすると総支払額は減るけど、途中からローン控除が受けられなくなりますからね。
やっぱりそれなりに自己資金があるか、数年で支払いできる人は有利だと思います。
ちなみに銀行側から契約をやめる件ですが、金融庁から金利相殺分について税金をかけられたりすることを想定しているみたいです。
それには法律の改正が必要？だからすぐにはならないと思いますが、そのような場合はこのままでのローンを続けられないとのことでした。
>万一通帳やカードが盗まれたりする時のリスクを考えてしまいます。
ん？通帳は無いと思ったけど。
少なくとも俺は持ってないよ。
カードは、暗証番号の問題だからどこの銀行でも同じでしょ。
定期預金持っていても、同じ口座から引き落とせるからリスクは同じでしょう。
通帳とかカード＆暗証番号盗まれること心配するなら、他の銀行もそうだけど、netで振込みとかできるからそのリスクのほうがあるんじゃないの。
利子にして７０００円ほど節約できました。と、なっていました。
これから貯蓄をする喜びができそうです。
確かにある程度を一括で支払うこともいいかと思いますが、
手元に少しでも自由に引き出せる現金を置いておきたいなと
考えましたよ。
ソニーとか新生とかと比較すると金利がすごーく高く感じるのですが・・。
新生とかで繰り上げ返済をどんどんしていったときと、比較してどっちが得になるかすぐにわかればいいなぁと
思います。シュミレーションではそこまでできなかったので。
トースターを使う人は確かにそこそこ資金がないと意味がない。
その人たちは実質金利０％を目指し、給与振込み・公共料金引落し等全ての流動資金をトースター経由として利用します。
日々の流動資金が繰上げ返済と同じ効果を持つのです。
トースターはこれにより顧客の囲い込みをするのが狙いではないかと思います。
私、ローンで悩んでいるんです。
メーカー選定は終わって、ローンをどうしたら、最もいい選択かを。
状況は 建物2700万 諸費用＋その他700万 トータル3400万円
頭金2000万 ローン1400万 年収は600弱 子供と嫁さんが居ます。
目いっぱい（2400万くらい）東京スターで借りて、とりあえず建物を建てて、
ローン始まったら親に1400万借りて・・・。要するにスタート時点から
借り入れを預金が上回る状態にする。親とは金消契約書をとり、親には
毎月金利付で返済する。
ローン減税狙いで、一番いいと思うんですが、なんか
詐欺っぽくていいのかなぁという不安と、
嫁さんは、抵当がつくのが気になるのか、親から借りれるので
あれば全額払って銀行ローンなし・抵当なしがいいようです。
（親から借りれるかは、まだ未定ですが返す意思があれば、借りれそうです）
皆さんのアドバイスをお願いしたいと思います。
住宅ローンを組んで２年ですが、金利が高く借換を考えています。
目に付いたのが、新生銀行とスター銀行です。
全くの素人で何も分からず今のローンを組んでしまいました。
教えて頂きたいのですが、公庫と銀行のローンと有るのですが、借換する場合は銀行のローンだけ変えるということは出来るのでしょうか？
皆さん教えて下さい。
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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8398万円～8998万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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6190万円～1億6390万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～72.53m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
|
9600万円台～1億100万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
46.93m2～63.65m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
|
6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
|
2LDK～3LDK |
|
56.39m²～71.04m² |
|
総戸数 6戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
|
総戸数 43戸 |
