SKYZ　TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part5

200前後と予想

アクセスそこそこ悪い

豊洲だが豊洲ではない点が物件Value低下を招いている

Pool（水を使った施設）かなりマイナス要因

200万だったら3部屋買うわ（笑）

湾岸に住んでる人の予想なんてちょっとバイアスかかりすぎでは？
あとS氏が坪150万と言っているのは予想でなく適正価格。

150万だったら10部屋買うよ（笑）

千葉でもタワーマンションだと200万超えてくるんじゃない？

たえこ、それ坪単価100万間違ってるでーー。
素人すぎだーー

@270を下回ることはないでしょ。

さてさて、化けの皮が剥がれるのは誰でしょうね〜〜〜。
価格発表が楽しみです。

実際の坪単価は210万が濃厚な模様。
沖式新築時坪単価が227万だし、まあそんなもんでしょ。
適正価格は坪150万としてもさすがにその価格で売り出されるというのは非現実的。

こんな地震大国でありながら、且つ、首都直下型が必ずくると言われるなか、なぜ超高層マンションが立ち続けるかその理由を考えたことありますか？

えっ？土地がないから上へ上へ建てるしかないって？　それは間違った答えです。
需要があるから、そして経年劣化が進む建物の建て替え時期に入っているため建て続けるという答えも一理ありますが、それも違います。

デベ、不動産業者がいまどれだけあるか考えたことありますか？　白物家電などの国内電気メーカーの衰退が本格化していますが、それはメーカー数が多すぎた為でもあり、そのために作るだけ作ったものの、売れなくなってしまったため店終い（統廃合）せざるを得ないということです。
国内デベ、不動産も同様、数が多すぎるのです。どんどん建設するのはいいが、電気製品のように売れ残りを海外へ輸出できないのが不動産、困ったものです。
つまり、今後は都内を中心に供給過多が進み不動産価格が下がっていくことは見えています、というよりそうならざるを得ません。目先のアベノミクス効果など全く不動産価格の上昇を後押しするようなことは期待できないのが実態です。

以上より、この物件のように1,000戸クラスの超大型で超高層マンションは今後苦戦を強いられること必至でしょう。

情報を収集したところでは、豊洲内で高値を付けている物件（比較的人気の集まる物件）で＠300といったところです。しかし、この単価もそう長く維持できなくなるでしょう。既に下落傾向が見受けられます。

当物件のプレミア物件でも＠300ではもう売れない、ということです。少し不動産のことが分かり、豊洲の事情をご存じの方ならこのようなことは即時理解できるはずです。
適正価格とは言いませんが、豊洲界隈及び周辺地域の市況を踏まえると、楽観的に見て平均がMax値＠240～250。厳しく見ると＠200～210と見ています。これ以上だと確実に売残り多数、となるとみています。

湾岸も坪200を維持するのが厳しくなってきたな（笑）

元々坪90からの家なので当然だよな。

まあバブルは弾けるものです。
湾岸バブル残念でした。

銀座へ5分だよ
5分 ‼‼（汗）

都心至近で@300弱は安い
安い ‼‼ （涙）

消費税あがるの確定
確定 ‼‼（汗）

ローン控除で最大500万
500万 ‼‼（驚）

いつ買うの？
買うの ‼‼（？）







今でしょ
今でしょ ‼‼（煽）

もう銀座に行く人はいないのでは？　戦後、社交ダンスのフロアで一時期オシャレになりましたが、もう飲み屋以外、特に何もない印象。旧市街って枠組み。

のらさん予想。

skyz@255
↑なるほど。
でも、周辺タワマンの昨今の売れ行きからすると、
@255だと完売まで相当大変っぽい。。

BAC@245
↑港区台場に近いのを売りにしてます。
しかし、BAS@250の下げっぷりがあるので、
BACは、CTA同等の
@240と予想します。


さて、本題。

交通から考える。
ゆりかもめの駅からの距離。
skyz徒歩5分とBAC徒歩8分。
僅差ですね。
両者とで、5万程度の差でしょう（BAC@240＋5＝@245）。

一方、
立地から考える。
同じような立地条件で、中央区と江東区との差は一般的に10%です。
中央区晴海クロノ@274。
クロノを引き合いに出すならば、274×0.9＝247


以上の内容から、
skyzは@245と予想します。

埋め立て地には豊洲があるよ。

有明と比較したら立地は最高に良い。
さすがに@270より安く出るとは考えにくいというのが俺の考え。

可哀想なのは周辺住民。
供給過剰で中古物件の値下がりが加速すれば、売るに売れなくなってしまう。
売却額がローンに満たないと売り逃げもできんしな。
ただ値下がりを見続け住み続けるしかない。
数年前に売っておくべきだった。

高い時期に売るのが投資の基本。
不動産バブルと言われる今に売らなくて何時売る。

不動産バブルとか意味不明。

もうはまだなり、まだはもうなり。
もうというのがいくらなんでも早すぎ。

いま一般的に市場が不動産バブルかどうかは分からないが、はっきり言えることは豊洲の不動産は既にピークを越え、今後下る一方。

>>424
下がるというか手探り状態だった豊洲相場がすっかり安定して、
あとは周辺や市況に連動するだけでしょ

不動産バブルっていうけど、投資要因で1100戸も捌くの大変だと思うけどねぇ
坪250とか2丁目3丁目の中古相場じゃん・・・
有明の新築坪245？なんか掲示板がすでに失速してるけど大丈夫なんかね？

もちろん東雲と有明の中間レンジで順調に？売り捌くか、
市況の好転を見越して有明の上でゆっくり完売を目指す戦略かはまだ何とも言えないけどさ

売主が何社もいる物件なのに、ダラダラゆっくり完売を目指せるのか、は疑問だけど。

東雲三井があの価格で失速してるのにそれ以上の価格で出すわけが…
下手に大量在庫を抱えると次発の500戸にも悪影響を及ぼし新豊洲のエリア自体が他の湾岸エリアを巻き込みスパイラル的に堕ちてゆくことになる。

前年同月比で9.6%増なんだけど。
首都圏マンションの価格が。
もう下がらない。

増と言ったって
首都圏の街も色々、マンションの仕様や立地も色々。

やっぱり値上がり始まってるよな。
震災後は半額くらいで売ってたのにね。

どんどん値上がりしてきちゃった。

ヤフー不動産見てるけど、お得物件出なくなったね。
去年までは安い物件もチラホラあったのに。

みんなマンション購入に走り始めたんだろうな。

住友が絡んでると値段は高くなるよ。
この景気だと290になってもおかしくない。

下手したら景気良くなるまで販売を遅らせる可能性だってある。

一番高く売れるように、様々な手を売ってくるのが住友のやり方。

名前貸しなんかしない。
住友が絡んでると値段は高くなる。

そのうち、販売延期の連絡が来るよ。

いつもの住友のやり方。延期して値段を高くする。

で、他の安いマンションも買い逃す。

我々客にとっては最悪のやり方なんだよな。

年度末近くは毎年、中古が売れるシーズンなのに、
そんなことは無視して、マンションブームであるかの様に言いたい人がいるね。

去年より売れてるからブームな訳なんだが（笑）

株価が上がり続けているのも知らない人なんだろうな（笑）

アベノミクスって言葉も知らなさそう（笑）

スミフの販売延期攻撃また出るのかな

名義貸しじゃなくてJV物件って、各社で業務を分担する。ここは販売を三井が仕切ってるみたいだから、すみふみたいな売り方はしないでしょ。

モデルルーム行ったときには分担を確認したほうがいいかも。デベによっては、内覧とか引渡を平日にやるところもある。入居後の定期点検とかもあるから、平日だけ対応ってデベが引渡とアフターサービス担当だと会社を休まなければならないとか、結構振り回される。引渡が野村だと、本社に呼び出されるし。引渡って残金清算を確認して鍵を渡されるだけなんだけど。

スミフは出しゃばってくるよ。金を出しているのはスミフを含むほかのデベ。
やっと５年ぶりに大もうけできるチャンスが来たんだから当然といえば当然。

すみふみたいな売り方して大量に完成在庫出したら、他のデベに次から相手にされなくなるのは確実だから余計な口は挟まないでしょ。即日完売至上主義の野村も入ってることだし。

前回のミニバブルのとき、すみふは高値で売り出そうと売り渋りして半年も販売を先延ばしした物件がある。ところが、リーマンショックが起きちゃって、そのあをりを受けて売れ残りどころか、いまだに販売中なんてことしちゃってる。アベノミクスでバブルも囁かれてる今、また、同じことするか、学習したか、どっちだろうね。

バブル終わり頃にやるからそうなる。
バブルが始まったか、始まらないかっていう今なら、確実に延期してくるだろうね。

さぁ、スミフのお手並み拝見といこうか。

アベノミクスバブルの序章のいま、高値設定したら、給料が上がってないから買えない。給料が上がるの待ったら、バブルは終焉ってところでしょ。

それにミニバブルで価格を吊り上げた反動で、その後、不動産不況でデベがばたばた倒れた。同じことしたら馬鹿としか思えない。

株価の上昇で、内陸の比較的高めの物件の引き合いが増えている一方、
今まで過度に割高だった湾岸物件の価格は下落傾向にあるって
不動産業の知り合いに聞いた。

湾岸は今後も供給過剰で価格水準は相当下がっていく可能性が高いって。

湾岸売りの内陸買い、バブルで価値がなくなるのは新興銘柄、投資の基本。埋立地は圧倒的に不利。

株の話とごっちゃになってない？

そんな感じだと大損しちゃうよ。

株価の上昇で、湾岸の比較的安めの物件の引き合いが増えている一方、
今まで過度に割高だった内陸の価格は下落傾向にあるって
不動産業の知り合いに聞いた。

内陸は今後も供給過剰で価格水準は相当下がっていく可能性が高いって。