＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅 徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）
公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
[スレ作成日時]2013-01-26 12:33:14
乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れてる。現行の耐震基準だと震度５強で損傷せずなんだけど対象は構造部分。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。ってことで、補修費用は住民負担になるけど、問題なのは長期修繕計画は自然災害は考慮されて無いから、計画外の支出となってどう費用をまかなうかが問題になる。
それから乾式壁の遮音対策って、隙間を減らして音漏れを防ぐなんだけど、98さんがコメントしてるとおり作業者のスキルに依存するってのと、振動や地震でずれて隙間が空いて遮音性能が低下する。
そう言えば、プラウドが乾式壁ばかり使って、ペラウドって揶揄されてたっけ。
乾式壁は、計画道路以上にマイナス点ですね。安普請仕様丸出しですね。
競合のルフォンは大部分は湿式壁たけど、一部、乾式壁が混在していますね。湿式だけの部屋もありますが。
やはり建築費が上がっているので、目に見えないところでコストを削っていますね。
財閥系マンションでもスラブ厚220~230mmという物件も多いですし。
洗面台の開き戸もコストダウン。A（とDもかな）タイプは、顔を洗ってるときに他の人が開けたらごっつんこになる。そういう配慮すらして無い設計。
>93
西日は当然きついですよ。
最近のマンションはハイサッシで窓の面積が広く外気の影響を受け易いので、西向き部屋は要注意です。
また、ハイサッシは西日に限らず外気の影響を受け易いです。
対策としては個人的には二重窓化をオススメします。
新築マンションの場合、オプションで二重窓にできる物件もありますがかなり高額になりがちです。
そのため、インプラスやプラマードなどのいわゆる後付二重窓がオススメです。
後付二重窓であれば、窓の面積によりますが、一箇所あたり5～10万円程度で足ります。
我が家はハイサッシかつ角部屋で窓が多く採光に優れているものの、
夏・冬は外気の影響を受け易く困っていましたが、後付二重窓を導入し、夏も冬も遮熱・断熱効果は絶大でした。
しかも遮音効果もあるので本当に静かになります。
冷暖房を使わなくとも、帰宅すると夏は部屋が涼しく、冬は暖かく中々感動します。
フィルムは熱割れリスクがあり、使用できるフィルムが限られる他、
5～10年程度で劣化して効果が小さくなってしまうと聞きますよ。
二重窓が西日対策？って思ったど、西日は二重窓の断熱効果を期待するのではなく、遮熱タイプのガラスの窓を追加してってことだね。
新築でいきなり後付二重窓を設置しなくてはならないってのはどうなんだろう。最初から
対策したガラスの窓にしてくれれば事足りるのに。
本来、最初からLow-Eペアガラスにしてくれればよいのだが、
建築費や土地の仕入値上昇によりコスト削減が求められているのか、
仕様を落としてコストを下げているよね。
新築よりも、2005～2007年築の中古の方が仕様が優れているってどういうことだよ。
全室を普通のペアガラスからLow-Eペアガラスに変更しても、
デベ側のコスト増は戸あたり20～30万円くらいの筈なんだけどね。
上で議論になっている戸境壁・スラブ厚だって、戸あたりの原価増は数十万円くらいではないかな。
まあ、こういったところ削らないと販売価格に反映させざるを得ないのだろうが・・
ルフォンとブランズ本当に迷いますね。価格も大差ないから困る。設備も大差ないし。どちらも駅前。
計画道路の不安要素が取り除かれればブランズなんだがね。
乾式壁は軽量化できるから地震対策で何ら問題ないと思うが。
だから、乾式壁は地震で壊れるリスクがあるんだって。
確かに乾式壁により建物自体が軽量化し、結果、建物の躯体自体の耐震性は多少は向上する。
ただ、それでもこの物件は耐震等級1のままと思われるが。
乾式壁自体の強度は弱いしズレ易く、>111指摘の通り、強い地震時には乾式壁自体が損傷しかねない。
乾式壁は表面のクロス貼りを除いて通常は共用部なので管理組合の負担になるが、
この乾式壁の損傷に備えた修繕積立金は普通は積んでいないので、
管理組合が負担すると想定外支出となる。また、殆どの管理組合では共用部の地震保険には未加入の為、保険も期待できない。
仮に個人で専有部の地震保険に入っていても、乾式壁は共用部なので、個人で加入している地震保険では保険金が下りない。
自分で地震保険入っていても、壁の修理には保険が出ないんだ。言われてみるとそうだね。
風俗店ままだありますか？
管理組合で共用部分の地震保険に入っていても、壁だけの損傷だと一部損にも満たないんで保険は下りないってことも。
地震のことを考えるなら、玄関の扉が大梁の下ってのも避けたほうがいい。耐震基準は震度６強から７で倒壊せずってなっている。逆に言うとこのレベルでは損傷することがありうるってこと。大梁に損傷を受けると、玄関扉が開かなくなって閉じ込められることもあり得る。
ここって、耐震等級って、「１」しかないのですか？
それって、確かですか？
耐震等級が１しかないと、直下型地震などで震度６強とかだったら、倒壊するんじゃなかったでしたっけ？
【鉄筋コンクリート造】
★基準法通りの鉄筋コンクリート造が実験で倒壊
2006年1月に(独)防災科学技術研究所が、実大６層鉄筋コンクリート建物の震動台実験を実施した。 試験体は、縦１２ｍ、横１７ｍ、高さ１６ｍの６層構造で、７０年代のやや古い設計であるが、ただし、建築基準法の現行規定を概ね満足するレベルのものである。震度６強（JMA Kobe波）の地震動で倒壊した（実験説明 倒壊ビデオ、倒壊保護措置付）。
（中略）
長年、300～400galを、震度６強～７程度※Aとしてきた建築基準法の「安全限界」は、1996年以降では、震度６弱程度に引き下げられていたのである。なお「安全限界」とは、建築物が倒壊・崩壊等しない限界のことで、これを超えると倒壊・崩壊が始まる。
（中略）
2003年7月26日宮城県北部の地震以降に、1982年以降の木造(「新耐震」)の全壊被害があった地域の観測点での地震動を下表に掲載する。震度６弱から全壊が始まっている。
*********
まじ、怖いっす。
都内のマンションはほとんど耐震等級1でしょ。タワマン以外で2以上の所は滅多にないよ。乾式壁もよく使われる。ここに限った話ではないということ。
耐震等級1が良くないという人達、2以上のマンションにお住まいですか？それとも購入予定？
確かマンションの9割超が耐震等級1の筈。耐震等級1の中でもバラ付きはあるだろうね。
ただ、それよりも揺れにくい地盤の物件を選ぶ方が良いのでは。
123記載のHPを見る限り、制震や免震のマンションでないと、今の建築基準ぎりぎりでは、震度６弱で倒壊し始めるということだわな。つまり、制震や免震のマンションでないとだめだということ。
このHPで、言わんとしていることを、まとめると、阪神・淡路大震災で震度の定義が見直され、震度６強や、震度７は、より強い揺れ（ガル）という定義になったにも関わらず、耐震基準は、昔のまま。つまり、今の耐震基準は、６弱が、安全基準になってしまっている。したがって、改定後の震度とあわせると、震度６弱から、建物の本格的な倒壊が始まり、震度６強では、ほとんど残らないのではないかということが書かれている。
一方、首都圏直下型地震の場合、大塚のあたりの想定震度は、６強。。。（汗）
で、制震や免震、特に免震については、その免震の程度にもよるのだとは、思いますが、震度７でも倒壊しないということがグラフの中では、書かれている。
このHPが免震マンションを売らんがためのものであることを祈りたいが。。。
免震、制震、耐震にかかわらず３・１１のときに結構あちこちで乾式壁が壊れた。直後は住民板でやりとりされてたよ。
>126
耐震等級１でも、許容応力度は１～1.24と幅がある。どれくらいマージンを持って設計しているかは構造計算を確認すれば分かるよ。モデルルームで請求すれば見れるはず。まあ、準備してないような物件は避けた方がいい。
実際はクロスが破れただけ、なのも多いみたいだが。
速攻パトロール。階段の壁とか石膏ボード直のところが壊れたといったのも結構見かけたが。
耐震等級2のマンション探したが、全然見つからないことに驚く。何故もっと作らないのか。コストがかかるのは分かるけどさ。
というか、このスレ既にブランズとは全く関係ない話題になりつつある。
競合の関係者の方々も道路計画問題に飽きたか？
耐震等級は建物の形状も重要だったよね。
ここの近所だと板橋にナイスアーバン板橋という物件があるよ。ステキなネーミング(笑)
ナイスって耐震等級２と謳わないで、強耐震って彼らの造語で宣伝するから知らないと分からないのかも。
ネーミングは持ち株会社が『すてきナイスグループ』だからね。
ナイスの耐震等級2惹かれるけど、物件が横浜とかになるよね。あとは間取りと収納が、、、
Low-Eガラスを入れて、西側の部屋(C type)にします。
やはり、東側の間取りの変さには耐えられません。
ガラスを入れ替えるだけでしょ？
できないですかね？
できませんよ。
マンションって、ガラス割れたら、修理もできないの？
>144
まさかそんなことはない。熱割れとかで自然に割れた場合は管理組合の費用（フィルムを貼って、それが熱割れの原因だと対象外になるはず）で補修、住民が割ってしまった場合は管理組合に弁償。そういったときのためにマンション総合保険とかだと賠償責任特約もある。
蛇足だけど、モデルルームタイプの部屋みたいに大きなサッシだと割ってしまうとエレベーターに乗らないので同じものに交換できない。小さいのに分割してとなる。いま住んでるマンションで重要事項説明に記載があったんだけど、説明の時はポイントだけの説明で、それは口頭では説明されずに入居してから気がついた。
ガラスは共用部なので区分所有者が勝手に取り替えることはできず管理組合の承認が必要。
後付け二重窓なら承認が不要なので勝手にできます。
ただ、入居前にデベと合意して(追加でお金を払って)ガラスの仕様を変えてもらうことは、交渉次第では可能では？
このマンションはどうだか分からないけど、私のマンションではオプションで二重窓を選択できた記憶あり。
もっとも、地域によっては使用できるガラスの種類が限られる場合もあったと思う。
あと既に発注済で今更変更できない場合もあると思うので、デベには早めに打診するのが良いのでは。
>146
あらかじめオプションで選択肢が無い限り、個別対応はまずやらないよ。特に大手デベは。分譲マンションって同じ仕様で、部材を大量発注してコストダウンするものだし、個別に変更すると管理がわずらわしくなる。交渉してみてもかまわないけど。
選択肢としては後付２重窓のみのはず。あと、２重窓の承認は要らないけど、工事の承認は必要ってことをお忘れなく。
余談だけど、フロアコーティングするから、引渡時にフローリングのワックス掛けは不要ってのも断られるくらい個別対応は嫌われる。
サッシュは変えられないけど、ガラスの厚さは合うのがあるのかな？
外観が変わるような変更は認められないはず。LOW-Eって色がついてるから他と変わっちゃう。
断熱カーテンで我慢するしかなさそうですね。
あとは後付け二重窓かな。
入居していきなりリフォーム前提ってのはどうなんだろう。好みの備え付け家具を付けるってのならまだしも。
大塚の寿司屋と言えば、寿司常（つね）でしょう。
ネタは、きちんとしたお寿司屋さんのそれで、価格は、回転寿司並み。
南大塚２号店が閉店になってしまったので、１号店まで歩かないとなりませんが、大塚の住民であれば、時として使いたいところです。（２号店なら、徒歩２分でしたね。）
http://www.sushitsune.co.jp/auto/tenpo51.php
もちろん、大塚駅北口の本店に行くのもありです。
お勧めです。
寿司常は開店寿司の店が安くて良いよね。ネタはカウンターの店と同じものを使っているし。
>153
仕様が満足いかないなら手を加えるのは仕方ないですよ。
角部屋や最上階なら外気の影響を受け易いので、窓に何かしらの対策を加えた方がよいですね。
公式HPに仕様・構造が開示されたけど、普通というかイマイチでは？
仕様・構造はルフォンの方が総合的に上だと思うな。
あと、自転車は地下でわざわざエレベーターを使わなければいけないのはどうなんだろう。かなり面倒だな。
戸境壁だけではなくて廊下と居室との間の壁も乾式壁なんだよね。
内廊下だから当然そうなのかもしれないけど。
エントランスからのアプローチがあってプライバシー性が高いのは良い（計画道路が実行されれば無くなってしまうけど）。
キッチンABCも美味しいですよ！オススメです！
個人的にここの計画道路は実行の可能性がかなり薄いと思っていますが。交通量が少ないため優先順位は低いですね。
冬の寒いには、たない粥も良いですよ〜。
http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13024117/
私は、普段は、海鮮粥ですが、担々麺なんかも意外といけます。お勧めです〜。
与し亭は、新大塚きっての名店イタリアンです。
http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13142910/
コースで７０００円ぐらい。お金に余裕のある週末に訪れてみてください。
新大塚では、ありませんが、徒歩圏内の護国寺は、知る人ぞ知るフレンチ激戦区です。
No.1は、なんと言ってもル・マルカッサン（たしか、うり坊のこと）です。激ウマです。夫婦で行って、ワインも頼んで、１万円から１万２千円。要予約です。メニューはどれを頼んでもおいしいです。短パンのマスターが一人できりもみしています。（噂で実は双子がやっているという話がでるぐらい手際が良いです。）
http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13025773/
隣にある、ヴァンス06140、ちょっと駅よりのMachonでも、もちろん十分おいしいです。
なぜか、護国寺は、ビストロ系の店が豊富です。新大塚からなら、タクシーで２メーターぐらいでしょうか。一回行くと、はまります。
大塚は都内有数の居酒屋の名店揃い。
江戸一・串駒・きたやま・こなからの大塚四天王に、ぐいのみ大、みや穂、はなおか、麦酒庵の銘酒系居酒屋。
この他、焼き鳥の蒼天、ハムと燗酒の29Rotie等々の個性的な名店揃い。酒好きにはたまらない地域ですよ。
このマンションの魅力や問題点を整理しました。
(良い点)
・新大塚駅徒歩3分、JR大塚駅徒歩6分の利便性。特に新大塚からはフラットアプローチ。
・高台の為、地盤は良さそう。
・大塚病院近くでイザという時の安心感。
・近くに大きめの公園有り
・エントランスアプローチの高級感、プライバシーへの配慮
・西側が開けており開放感有り
・トランクルームなどの収納が充実
・内廊下の高級感
・財閥系に次ぐ東急不動産のブランド力
(悪い点)
・新大塚駅からの買い物動線がイマイチ。マルエツやジャンボに行くには大通りの信号を渡り、マンションから逆方向に行く必要があり、やや不便で折角の駅近メリットが活かせない。
・新大塚駅周辺の店が貧弱。結局、JR大塚駅付近まで下りなければならず、坂の上り下りが不便。
・大通り沿いで騒音・排気ガスの影響が否定できない
・戸境壁や内廊下との壁が全て乾式壁で、遮音性の弱さ、地震時の耐久性に疑問
・ディスポーザー無し、スラブ厚が薄い等、仕様面が貧弱。
・梁や下がり天井が多く、開放感がイマイチ
・自転車置き場が地下でエレベーター使用で出し入れが不便
・貧弱な共用設備
・計画道路リスク
スラブ厚は、リビングなどは、２５０mmあるって説明受けていますが、薄いですか？
200mmの部分があることが問題かと
ボイドスラブでないなら、200mmでもどうにか普通ですよ。
そりゃ厚いほうが良いですが。
今や中小デベの安めのマンションでもスラブ厚200mmからですからね。
スラブ厚が売りになるのは250mmくらいからでは。
10年前くらいは財閥系でもスラブ厚200mm未満はザラにありましたが。
バスルームあたりは、２００mmになるのは、普通です。浴槽を下に下げますからね。200mmが問題だと、リビングは、３００mmぐらいになっちゃいます。そんな仕様聞いた事がない。
>>160
確かに新大塚駅からの生活動線は今ひとつですね。
駅からマンションまでの途中にスーパーがあれば理想ですが、それは望み過ぎかも。
まあ、毎日の買い物は食料品が中心で駅前で足りるのでしょうし、
その他の買い物は大塚駅というよりも池袋に出ることが多そうですが。
お風呂って音が響くから水周りのスラブを薄くするってことは普通しないで、段差スラブにする。音は一番弱いところから漏れるんで、一番薄いところを表記するもんだけどね。厚いところを説明するなんて・・・。
風呂場のスラブは薄いんですね。
ただ、経験上、風呂場ってあまり上からの騒音が気になったことは無いかも。
床がちょっと違うしね。
＞１６７
段差スラブって、普通なの？
これまで、10件ぐらいは、MR見てきたけど、段差スラブだったことがない。
（唯一、グランドヒルズ三軒茶屋だけは、どうだったか記憶にないが。。。）
これまでは、すべて、浴室部分は、スラブ厚が薄かった。
最近のはやり？それとも手抜きのおおこう？
水周りは段差スラブになっている物件が多いですよ。
（高級物件は段差がないのが普通です）
ただ段差スラブになっていると水周りの位置が動かせずリフォームに制限がでるため二重床構造のメリットがあまりでませんね。
>166
うちは、家内が専業主婦ということもありますが、買い物のほとんどは、ライフになると思います。徒歩で、５〜６分程度でしょう。
マルエツプチやスーパージャンボは、緊急用で、通常の買い物は、ライフになります。
なんといっても、近隣のスーパーで最大、食材も肉、魚、野菜、どれもとても豊富で新鮮です。わざわざ、マルエツプチにする必要がありません。（東池袋の西友あたりと比べると、その差は、歴然としています。）
西友や、スーパージャンボに比べれば、若干高いかも知れませんが、食材の豊富さ、新鮮さは、近隣の他のスーパーとの差は大きいです。
>171
確かにライフの方がスーパーとしては優れていますよね。それはよくわかります。
ただ我が家は共働きで、平日は駅を基点に行動するので、ライフはJR大塚と新大塚の何れからも離れていて、少なくとも平日は使いづらいと感じています。
仕事帰りの疲れた体で新大塚からの坂を登り下りするのはちょっと創造し難いです。
なので新大塚からであれば平日はマルエツかジャンボを使用することになると思います。
それでも駅から春日通りの交差点を渡る必要がある等、ストレスを感じてしまいそうですが。
一方、ルフォンは大塚駅からの通り道にスーパーがありますし、ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができますので、買い物利便性では優れていると感じています。
夫婦共に山手線と丸の内線のどちらでも通勤は構わないので。
もっともルフォンにもマイナス点はあるので悩ましいですが。
>ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができます
どこどこ？
何ができるの？
ルフォンのモデルルームが入っているビルに、まいばすけっとが入るみたいです。
従業員募集の貼り紙がされていました。
まいばすけっとですか。
ありがとうございます。
最近、増えてきましたね、まいばすけっと。新大塚と大塚3丁目の交差点との間にもありますし。
通りをはさんだ反対側に「ほっともっと」があるのが、助かる。妻の、食事の手抜きにもってこい。
（妻がつくるより、よっぽどうまかったりする。。。とほほ。）
近くに唐揚げ屋やカレー屋もあるから夕飯には困らないかなと。
妻の手料理が‥‥なのはうちも同じく。
250mmってもボイドスラブなら、
普通の200mmの方がいいんじゃないの？
ボイドスラブって通常スラブより２割くらい遮音性能が落ちると言われてるから、250mmと200mmはため位じゃない。
ボイドスラブでは無い250mm以上のマンションは沢山あるよね。
そうそう、ここも大半は、２５０ｍｍ。
ルフォンは、スラブ厚 ２００～２４０ｍｍとHPには、書いてありますね。
ブランズと同等ないしは、やや劣るという感じでしょうか。
一番最寄りのスーパーはスーパージャンボですか？
距離として4分ほどかと思いますが、マイバスケットができれば買い物がさらに楽になりますね。
マイバスケットは比較的小規模の庶民派スーパーなんでしたっけ？
ウチは共稼ぎなので、お惣菜やお弁当が豊富だと嬉しいです。
基本はマルエツプチ。特定の品を、スーパージャンボ。週末の買い出しは、ライフ。
って感じになると思います。
ここ道路通ったら既存不適格なんでしょ？
そうですよ。
既存不適格については散々やり取りがあったから過去レス読んでね。新しい情報があるのなら別だけど。
既存不適格は致命的な問題ですよね。
その一点をもって厳しいと思われます。
昔は計画道路が敷地に含まれるマンションはあまり見なかったと思う。
あっても、計画道路分の容積は活用せず、既存不適格にならない配慮がされていたと思うけどな。
今はこのマンションのように敷地に計画道路が含まれていて、
容積をフル活用している物件が散見されるようになってきたね。
既存不適格になることによる価値下落分が販売価格に反映されていればよいけど、
このマンションの価格設定は瑕疵の無い物件と遜色が無いからな・・
用地の買収代金では価値下落分をカバーてできないだろうし。
価格、まだ決まらないの？
先日、物件近くにある西洋小料理屋「与し亭」に家族で行ってきました。
魚料理がとてもおいしくて、最高でした。ちょっと忘れられないぐらいソース（白ワインのソース）がおいしかったです。
（一流レストランと言われるところで出しても、全然おかしくない味です。）
もともと、日本食レストランで修行をされたシェフとのことで、全ての料理に良く「おだし」が効いているように思いました。
なんとなく、和食風のイタリアンでした。
今回は、コース料理でしたが、量がかなりあるので、女性は、アラカルトで頼まれて十分かも知れません。
近くに、こんな良いレストランがあって大満足です。もし、この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したいと思わせるお店でした。
食べログでどうぞ。
予定価格はモデルルーム行けば教えてくれるよ。
>194
都合の悪い既存不適格が、また、話題の中心になりそうだから、周辺のお店情報でそらそうって魂胆かも。ピックルの手法。
物件を買えたらちょくちょくなんて書いてるから、近隣に住んで無い人でしょ。それなら、わざわざこの近くに食事にくることは考えにくい。お隣の池袋にそれこそお店はいっぱいあるわけだし。営業が仕事帰りに行ったっんだろうね。
物件検討中で近くに来たと言うのならモデルルームを訪れるのが普通だろうし、話題と
いうか関心の中心はそっちのはず。お店の話しだけなんて不自然。
残念でした。
物件から徒歩圏に住んでいるんだよ。
訂正。
いくらなんでも徒歩圏は、言い過ぎでした。
でも、まぁ、近くだよ。
>この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したい
近くに住んでる人が発言することではないって気がついてないみたい。
