理事会と管理会社の不正と癒着

管理会社の仕事に法律アドバイスまでは含まれないてスタンスだよなｗ
フロント兄ちゃん偉そうだから仕事でやってるのかと思ってたわｗ

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　管理費や修繕積立金の値上げはないほうがいいのに、現理事長が余計なことにお金をつかってしまって（計画修繕にないことを発注）4年前の長期修繕計画では今年に大規模修繕を実施しているはずなのに予算カツカツ。

　管理会社は公正取引委員会の立ち入り調査もあったリフォーム（他所で見積もってもらった値段の約２倍）に受注させたい魂胆があるのだろうけれど、現理事長と結託して対抗の悪口や印象操作に躍起になっています。

　管理会社と現理事長が結託して通そうとしている値上げや高額工事について、外部の専門家に確認していただきましたが彼らが提議した事は技術的にもおかしな内容ですので署名捺印を集めてストップさせています。

　理事会が、管理会社のフロントが作成した「原案」について修正を認めず、総会に上程する議案書を原案通りとしてしまいます。
　小さな高額工事をたくさん発注することで修繕積立金を枯渇させ値上げ（彼らに都合が良い方向）にもっていこうとしていると思います。

　他の組合員さんから署名捺印を集めて、こんなに多数の人が修正案に賛成なのに議案書に反映しないのかを質問したのですが「却下」「審議に至らない」「取り下げを要求」など議事録に記載されます。
　５分の１請求の要件も満たしているのに却下していることについて行政の相談員の方にアドバイスはいただけたのですが、法律で「理事会が決める事」とされていることが障壁となっています。

　理事長と管理会社の謀略を現実に起きている問題として認識してください。
　ほとんどの方は白紙委任状に署名捺印するだけで満足されているのではないでしょうか。

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>>702 匿名さん
> ５分の１請求の要件も満たしているのに却下していることについて行政の相談員の方にアドバイスはいただけたのですが、法律で「理事会が決める事」とされていることが障壁となっています。

ならば、法律（区分所有法３４条２項および３項）に基づいて、区分所有者が総会を招集すればよいのでは？

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>>703
はい。キング牧師「悪事を行う人々の行動以上に、それを黙認する人々の沈黙と無関心が、より深刻な問題である」

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>>704
ご返信いただきありがとうございます。

区分所有法の改正が2025年5月に提出され2026年に施行予定であることを相談員の方に教えていただきました。（議長への白紙委任の問題については解決済み）

大規模修繕の予算を組むこと、総会に施工の方を呼んで出席していただき組合員の皆さんの意見を聞く場を開くこと、説明会の開催を、区分所有法３４条２項および３項で行うことについて、管理規約に事業計画と予算についての規定があると仰っています。

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理事会内の野党なので与党になること、賛同者に理事立候補していただくことを助言いただいたのですが、現状では難しい状況です。

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>>706 匿名さん

管理規約において、理事会ができるのは、あくまでも総会に上程する「収支予算案及び事業計画案」の決議です。
これらは、総会において議決されて、はじめて効力を有することになります。

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>>708
はい。予算および事業計画について、3月総会で否決にしました。

　否決にすると同時に「暫定的な予算執行」のための理事会開催を求めました。
　電気代などの予算執行に法的根拠がないのでは困ったことになるのではないかと思いましたし、対外的に総会で議決されていないからと電気代の支払いを止めたりできないと考えたからです。

　2月理事会で、管理組合の名前で見積もりを取る事の了承を得たうえで他所にお見積書を作成していただいています。管理会社がこのぐらいのお金が要ると言っていた（そのお値段では修繕積立金の値上げは必須）お値段に比べると他所のお見積書は半額以下です。
　5月理事会で、そのお見積書に賛成している方が多数であるので議案書に反映してほしいと発言したのですが却下されました。修正を求めたのですが理事長が管理会社フロントが作成した議案書を「そのままで」と通しましたので、6月臨時総会でも否決という結果になっています。

　前回の大規模修繕から13年目です。

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>>709 匿名さん

それこそ、法律（区分所有法３４条２項および３項）に基づいて、区分所有者が総会を招集すればよいのでは？

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>>710
詳しく教えてくださいませ

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＜マンション標準管理規約(単棟型)の例＞

（組合員の総会招集権）
第44条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第46条第１項に定める議決数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集（※）することができる。
３　前２項により招集された臨時総会においては、第42条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

※　招集手続については、 第43条を参照のこと。

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予算は理事会が判断して総会に上程することであり、5分の1請求での上程は認めないと言われた場合、どのように対応すればよろしいでしょうか

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予算と事業計画について、二度も総会で否決されているのであれば、大規模修繕工事に関する部分を除いて総会に上程し、大規模修繕については、後日、臨時総会を開催するという案を理事会に投げかけるというのはどうでしょうか？

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>>714
　もし予算が総会で承認されないことで支障が出ているのであれば可決として大規模修繕については後日補正予算を組むことを議事録に明記することを考えましたが、その場合、可決された事（現理事長と管理会社によって都合が良い）が強調される恐れがあると思います。大規模修繕の実施の「検討」ではなく、長期修繕計画に沿って今年度の「実施」、数か月内に補正予算を組むことを確約できるのであれば可決でよかったのですが、現理事長が約束できないと仰いました。
　一般の会議や報告での「検討」と政治家等の使う「検討」は意味が違います。政治家の使う検討する・前向きに対処する、は「しない」の意味です。本気でするつもりがあるなら、もっと具体的に言いますから。

　管理会社のフロントが、今回も予算が否決されたら「こちらとしてもイレギュラーな対応にならざるをえない」と仰いましたので、どういう意味ですか、具体的に何か問題が発生しますかと問いましたが、無言、笑顔をみせられただけでした。

　他所にお見積書を作成してもらってから数か月が経過しています。現理事長はお見積書を読んでもいない様子です。2月理事会でお見積もりを取ることの了承を得たうえで現地確認をしていただいてお見積書を作成していただいています。社会的なマナーとして、お見積書を作成していただいたら具体的な検討をしお返事しなければならないと思いますが、この理事会の対応はいかがでしょうか。

　管理会社が自分の所の見積書を去年理事会資料として作成していますが、他所のお見積書の倍額以上なのでお値段が違い過ぎます。
　ズルズルと時間を引き延ばすことによって（他所で）受けてくれるところがなくなり管理会社任せになる狙いも含まれているのではないでしょうか

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>>715 匿名さん
>大規模修繕の実施の「検討」ではなく、長期修繕計画に沿って今年度の「実施」、数か月内に補正予算を組むことを確約できるのであれば可決でよかったのですが、現理事長が約束できないと仰いました。

多分、わたしも現理事長と同じことを言うと思います。

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>>716
それはどうしてですか？

2021年度の長期修繕計画では今年には大規模修繕が行われるはずでした。

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>>717 匿名さん

長期修繕計画は、目安であり、計画した年度に必ず実施しなければならないという決まりはありません。

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>>718
　管理会社が議案書の原案をつくって理事長がそのまま通そうとしています。
　コスト面で不明瞭な部分があります。（たとえば、大規模修繕でやることを部分的に取り出し「小さな高額工事」をたくさん実施すると総額が高くなります）
　ですので計画的にやらない理由を教えてください。

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>>719 匿名さん

わたしは第三者であるので、貴女のマンションの個別の状況を言われても、返事のしようがありません。

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一例として、一億円という限られた予算で資産価値の維持向上を図りたい場合、管理会社（A社）が二億円かかると言ったが相見積（B社）一億円で必要な機能や品質に大きな差がない工事ができることが判明したとします。
管理会社（A社）が二億円で合意形成できないから三千万円で部分的な工事を提議したとします。
A社三千万円、B社一億円ではA社が安いですが長期的な視野ではB社が合理的な選択です。何故なら三千万円をA社につかうと残金7千万円になり修繕積立金が枯渇することで大規模修繕ができなくなるからです。

管理会社を経由せず少なくとも1社は管理組合が見積を取ることで費用を抑えることが可能です。

大規模修繕工事は管理委託契約の範囲外なので管理会社の言い値で長期修繕計画をたてることは必ずしも管理組合にとって合理的な決定とは言えない。

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>>718 匿名さん

同感です。

長期修繕計画は『絵にかいた餅』と、揶揄されます。

■なるべく先延ばしにすることが、良策と考えます。

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>>705 匿名さん
この一言は重い。
この方の考えをご披露願いたい。
私は投資で生計を立てています。
知能の低さを痛感します。
キング牧師をはじめとする米国の暗殺事件はイエス・キリストの処刑に連なる。
ちまちま稼ぐ美は長けているが、大勝負には知識不足で自信がない。

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>>718
一例で言うと、一億円で修繕できるのに二億円かかるという管理会社に対して
修繕積立金は組合員の共有財産なんだから合理的につかってほしいですよね。
数年前の長期修繕計画では一億円で予定されていたのだから。
　一億円でできる工事に二億円かかると言い、2億円で合意形成できないから部分修繕を三千万円でと提議する議長に貴方は賛同しますか？

　その議長が一億円の見積書を作成した他所について罵倒し、推薦理事に対して「リベートを受け取ってるんじゃないのww」と総会で嘲笑したとします。出席者が「二億円ならそう思うけど」と発言したとします。

　予算確保できるのは一億円なので、一億円でできることをA社B社で競うという考えについてはどう思われますか。

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>>723
私たちは限りある失望を受け入れなければならない。しかし無限なる希望を失ってはならない。
We must accept finite disappointment, but never lose infinite hope.

希望と言う言葉によって示されるのは将来を見つめる視点です。

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>>725 匿名さん
心に響く言葉です。
世界の偉人の言葉と行動を教えて下さい。現在の中東問題やウクライナ問題等を聖書の中から見るようにしています。悲しいです。
コリアン先生のイエスは神の子ではなく人間であると言ったときにローマ法王から叱られたり、最近ではトランプの法王庁に核弾頭を打ち込む発言との整合性を考えたりします。アダムとイブからノアの箱舟そしてバベルの塔へと世界は滅亡の歴史を歩むのでしょうか。( ´艸｀)

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たしかに、世界は不正に満ちています。悲しいです。

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多数の善人は「理事会」や「管理会社」には感謝や労いの言葉をかけることが当たり前だと思っています。裁量権や権限を持つエリートは増量し、若芽や対抗勢力を潰すために自らの地位や権力を利用する「確信犯」です。

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キング牧師「不正義はどこであれ世界中の正義への脅威である」
Injustice anywhere is a threat to justice everywhere.

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正義は不正義に殺される。
歴史を紐解けば判る。

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組織内のメンバーは、現状を擁護し、現状に対する挑戦者を軽視する傾向がある。これは、不利な立場にあるグループが発言しないことと同様に、現状を変えるための集団行動を弱体化させる。

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>>728
日本は全体的に隠ぺい体質です。
山形中1女児自死のそれが物語っています。

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>>731 匿名さん
人間の性（サガ）だ。
理事の中に目つきの悪い女がいる。
自分の意見を述べた後に鋭い目つきで各理事を睨みつけ同意を促す。私以外は全員賛成。その後は戦いが始まる。金にもならないくだらんことだけどね( ´艸｀)　ブッサイクな女だけどね。

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>>733 匿名さん
同調圧力が凄いね。

ロシア軍占領下でロシア兵に歯向かう人はいない。
おとなしくいい子にしていないと身に危険が及ぶかもしれないからね。

管理会社の重要事項を読むと緊急時等の専有部分等への立入りによる損害に賠償する責任を負わないとか、管理会社が非常に有利な立場、住人にとっては一方的に不利なものだったりするよ。家主の不在時に立入って意図的に破壊されても文句も言えない契約。誰も何もいわずに通っちゃう。原状に復さなければならない義務が抜け落ちている。言わなきゃ損するのにみんな従っちゃう。これも人間の心理なのかな。

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>>734 匿名さん
>緊急時等の専有部分等への立入りによる損害に賠償する責任を負わない

民事上の緊急避難（民法７２０条２項）を確認的に記載しているのだと思います。

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それを補足するために管理委託契約で専有部分サービス業務を加えている。委託費は増額している。私どもは一度も依頼はしていない。高齢者の独り住まい等はいるので役に立つと思い賛成した。本来は各住民の意思で支払うべき費用では？

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>>735 匿名さんん
えっ！？それって正当防衛のことだよね、管理会社が別途有償で行う業務の中での破壊行為にも当てはまるの？

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>>736 匿名さん
ヒント:セールストーク

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ヒント：今日は水曜日

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目溢しは
温情ではなく
温床に

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理事長と管理会社は感情的で、彼らは勝ち負けにこだわっていて、自らの地位や権力を最大限に活用し、隙さえあらば傷つけてやろう、ダメージを与えてやろうと見張っている。外部の専門家が「おかしい」（区分所有法の強行規定）等を指摘しても無視しています。

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>>741 口コミ知りたいさん
>外部の専門家が「おかしい」（区分所有法の強行規定）等を指摘しても無視しています。

具体的には？

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>>742
　去年の総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。
　管理既約では1年なのだから1年毎に役員選任するべきだと言ったのですが、理事長と管理会社フロントは黙って（笑いながら）そのままで可決しました。（当時、私は反対の挙手はしていませんでした）

　今年の総会の議案書には新役員選任の議案がありません。私は去年から「管理規約では1年ごとなのだから1年ごと改選」と言っているのですが、管理会社フロントと理事長の2人で強引に進められてしまいます。
　今年、総会に出席の組合員さんが、現行の管理規約が1年だと仰いました。そのお方は総会当日に「修正可決」が可能というお考えでしたので「差し替えしたらいい」と仰いました。いったん出た議案書を修正するためには否決にしたうえで議案書作成からやり直す必要がある（総会の当日に修正可決はできない）と私が申し上げたのですが、そのお方は差し替えたらいいと仰います。

　このマンションの管理規約では「本規約ならびにこれに付帯する管理組合規則・使用細則」の改定は4分の3以上の多数による決議と定められていて、管理組合規則で「役員の任期は、毎年1月1日から12月末日までの1年」と記載されています。4分の３と書かれていることを2分の１にし2年任期で可決は区分所有法の強行規定に反しますが、理事長とフロントは質問には答えないという対応です。

　その出席組合員さんが「1年ごと」と仰っているときにフロントは「〇〇さん（が修正すべきと仰っているの）は大規模修繕のことだけですよね」と私に話を振りました。
　その時に私は「いえいえ、1年任期と書かれているのだから1年です」と申し上げまして、「修正可決は認められないから修正するためにはいったん否決し、議案書作成からやり直さないといけないですよね」とフロントに話を振ったのですが黙ったままです。区分所有法と管理規約の関係性を私がご説明してもフロントは黙ったままです。
　管理会社のそのフロントは、いつもは聞かれてもいないのに法律用語をつかって口出しなさるのに、聞かれているときには答えないという対応なのです。

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　盗難で被害届を提出し受理されましたが、その時にも心無い言葉を言われました。このマンションの管理規約では理事長が同席しないと防犯カメラを閲覧できない規則なのです。被害者にとっては犯人がわからないままになるのは気持ちが悪いことです。その理事長は、盗まれたことについて笑いながら幾つも質問されたのですが、結論としては「個人情報をみられたくない人もいる」「悪意をもってみる人もいる」等と仰い防犯カメラ閲覧を却下されました。
　警察に相談したところ内規と言われました。管理員の同席で閲覧できるなどの改定を求めたのですが却下されました。

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>>743 匿名さん
>去年の総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。

規約が変更（特別決議）されたのではありませんか？

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>>745
いいえ、違います。規約は変更されていません。

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ということであれば、今は、新役員が選任されていないので、 後任の役員が就任するまでの間、任期の満了よって退任した役員が、引き続きその職務を行っている状態ということですね。

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管理会社フロントと現理事長（理事長印を現に持っている人）の認識では、去年の総会において2年任期で決定したことだということなのです。

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法律に詳しい人から「決議は無効だ」とお聞きしたことがあります（総会決議の無効、決議があったけれども効力が認められないケース）

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　理事会の決議は、現状、理事会内の多数決（管理会社フロントが作成した「原案」に対して積極的に意見を述べているのが一人だけだという理由で修正されず「原案通り」とされる。現理事長が「そのままで」と言う）という状態です。

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