ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町【旧称：（仮称）南青山高樹町プロジェクト】

私は香港ガーデン跡地の某マンションを買う気満々でいきましたが、担当の方が変でやめました。やめて正解だったか未だにわかりませんが、最終的には赤坂のトップオブヒルの中古に決めました。三井の仲介でしたが担当者も良かったです。

案内会ご出席の方、価格情報教えてください！

この物件を起点にすると、六本木通りを越えるのが不便ではないですか？
骨董通りの入口に出る地下道を通るのは何となく嫌な感じがしますし、
横断歩道で渡ろうと思ったら、南青山7丁目の交差点に行くか、
西麻布まで坂を下りる必要がありますよね。
このあたりに住んでいる人は、地下道を利用しているのでしょうか。

モデルルームに行ってきました。

担当の方は中年の男性の方で、非常に丁寧で好印象でした。
以下、私見です。

良い点

立地
南青山7丁目。
高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。
東西に長い敷地で、南面の開口が広い。

共用部仕様
車寄せのあるエントランス。
地下駐車場。
86戸に対し8台のエレベータ。
エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。
各エレベータ裏にゴミ置き場あり。

専有部仕様
低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。
フローリングは突板。
全室天井カセット型エアコン。
その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。

その他
小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。
故に居住者がある程度は平均化される。


良くない点

立地
とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。

共用部仕様
エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。
中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。
駐輪場の出入庫にエレベータが必要。
共用設備はラウンジ程度。
デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。

専有部仕様
『グラン』の割りには平凡。
三井不動産、パークマンションのような高級感はない。
エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。
洗濯機置場には扉なし。
一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。


予定価格
グランドコート　10,300万円〜33,000万円
（坪単価　370万円〜720万円）
デザインコート　8,500万円〜15,300万円
（坪単価　340万円〜460万円）

平均では坪450万前後。


まとめ
期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。
いまいちピンと来ない。
今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。

グランドコートは全戸億ション。
お金さえあれば悪い物件ではないので、
買える方はどうぞ。

3億5千万の部屋は値下げしたのかな？
確かに、少し価格を調整するとは言われてましたが、全体的に下げたのかな？

常盤松よりは良かったと思いますよ。
ただところどころ、悪いですね。
例えばフローリングとか建具とかですか。
ちょっとこの価格にしては安っぽく感じました。

あのエレベーターは不要かと
お隣さんへの挨拶は、一度玄関に行ってインターフォン押さないと行けないのですよね。

三番町の方が坪単価は高いだろうけど、仕様とかは同じぐらい？

小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。
故に居住者がある程度は平均化される。

これは結構重視しています。管理が良好な築古のパークマンション等に共通してみられる傾向ですよね。

＞グランドコート　10,300万円〜33,000万円
＞（坪単価　370万円〜720万円）

随分単価に差があるのですね。

グランドコートの坪単価370は随分安い気がするのだけど、
広さどれくらいなのだろう。100平米くらいでその坪単価
なら、買いたいかも。。。

>132

126です。
坪単価370万円は、東向きの２階（１階はゴミ置き場）91.39平米です。
価格は10,300万円。正確には坪単価371.9万円ですね。


ちなみに南向きだと、１階の86.84平米で10,850万円。
坪単価412万円です。

せっかくこの物件を選ぶなら、
グランドコート、南向き、中層以上がいいなぁ。
高いけど。

モデルルーム微妙だった、1億以上の予算あるかたなら分かるはず！

仕様は良くも悪くも普通、材料代は知らないがデザイン性は低い。
億ションなので各自で入居前リフォームが前提なのかと感じた。

やはりグランは千鳥に限るでしょう。
あの立地には脱帽。

まずはじめに、No126さんをはじめ貴重な情報を皆様ありがとうございます。
まだモデルルームを拝見しておりませんので、皆様のご感心ありそうな情報を書かしてくださいませ。
（一部事実誤認があるかもしれませんが、その際はどなたかご指摘の上、修正をしていただけると助かります。）

時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。
どちらにも長所欠点共にございます。三月下旬あたりでモデルルームを拝見する予定ですので、現段階では立地しかわかりませんが知っている範囲内で。

まず、三菱ですが、こちらは、リセールは厳しいと思われます。このあたりは頻繁に中古でものがでてきますが、築浅のものでも、なかなか売却がすすみません。例外的に動くのが南青山テラス常盤松フォレストとパークマンションなのですが、以前ほどでの希望価格での売却は厳しくなっているような気がいたします。問題はいくつかありますが、中でも問題なのは、みなさまご指摘の通り学区と首都高と駅距離ですね。学区が青南かそうでないかで随分異なるようです。それと首都高をまたいでしまうとどうしても、リセールは厳しいようです。まぁ、歩いてみたらわかりますが、結構距離があるんですよ、やはり。ただ、この一帯が悪いか？といわれるとそうでもなく、住むには良い環境です。住んだ経験はないからあれですが、救急車の音がどれほどなのか？、それとスーパー事情の劣悪さ、この二つがなんら問題ないかたには、ほんと、住むには良いとこです。広尾の日赤病院に一時期通っていたので、ついでがてらに、ぶらぶら散策をしていましたが、静かで一種なだけあって日あたりもよく、気持ちのよいとこでしたよ。関係ないですが、安くておいしいお寿司屋さんも現地至近にあります。

はて、一方のダイワさん、ここは青南学区ですし、首都高をまたぐどころか随分駅から至近距離です。スーパーに関してはアズマが最も近いのですが、まぁここに住む人がアズマで買うことはまずないでしょ。うちはよく使ってましたけど。大抵は紀伊国屋かピーコックになるはずです。車使いますという方であれば、ひかりえやフードしょうもありですね。皆さんブランドで紀伊国屋がお好きかもしれませんが、個人的にはふーどしょうがお勧めですね。お魚が新鮮ですよ。日用品もオリンピックがありますが、実際はハンズまでいっちゃうんじゃないですか？ここを買えるのなら。と問題がなさそうなのですが、やはり問題があります。それはですな、ここ低地なんですよ。表参道から根津美術館に向かって歩いていけばすぐにわかるのですが。この辺に以前住んでいたので、ご近所の方々から聞いたのですが、ダイワさんが買われた土地のあたりは以前水に浸かったと伺いました。ハザードマップでようご確認ください。まぁ近所の人の妬み嫉みかもしれませんが、ここに興味がある旨伝えたところ、あそこは以前浸水があったからやめたほうがよいよと忠告されました。
それからお隣の建て替えを気になさる方もいらっしゃいますので、気になって調べたこともありますが、なかなか難しいでしょうね、現に大規模修繕終えたばかりじゃなかったかな？ひと月前歩いてたら修繕してましたから。
浸水の真偽は随分以前のことなので？なのですが、もっと現実的な話をいたしますと青南小学校ですね。ここの評判がよろしいですが、実際ここの評判を支えているのは、国家公務員住宅と日銀寮、この二つのご子息さんが通われているという、それがほぼこの学校のレベルを押し上げているという事情です。ところが、、、このうちの一つ国家公務員とりわけここは幹部用住戸でしたが、ここが他の公務員住宅と共に入札にかかっております。つまり国家公務員の幹部のご子息さんが通われる学校ではなくなってしまうんですなぁ。となると残るは日銀の寮なのですが。これだけでこれまでの青南の評判を支えることができるのか？ということです。ま、個人的には興味ないですが、この一帯で欲しいという人には関係のある話ではないでしょうか。

個人的には、三菱さんの立地の方が永住するなら好きですね。リセールは全く期待できませんけど。
じゃあ、ダイワは？というと浸水が不安ですし、夜中このあたりを歩いていると結構さみしい感じがしますし、昼は観光客だらけだしとまぁ、それはすきずきですが、立地以外に癌なのがデベロッパーですね。
いま、資料請求するさいにバカみたいに長いアンケートを取るでしょ？これはですな、赤坂でこけっちゃったのですダイワさん。で、赤坂を拝見してうちは断念したのですが、そのあと計5回ほど営業さんから電話がありまして、毎回「赤坂のダイワがダメな理由を教えてください？」とこうこられるわけですね。なんですが、ダメな理由はご説明したはずなのですが、、、何度も同じことを尋ねられる。というわけで随分値付け等に関して事前調査したいようです。しかしね、表参道界隈でいくつかダイワさんが手がけた物件を知っているのですが、どれもダメダメです。建物もだめなら管理もダメ。へんな自己満足の設計会社使ってなにがしたいんだろ？というのが多すぎますねココは。ただし皆さんご指摘のように駅からは近いですから賃貸は強いと思いますよ。それからリセールも。未だに第一マンション、それからコープオリンピアの頭のおかしなくらいの強さを考慮すると、それなりにいけると思いますね。

まぁ、こんなふうにどっちもどっちなのですが、リセール・賃貸ならダイワさんでしょ。
永住なら三菱さんでしょ。
賑やかなところがお好きならダイワさんでしょ。
静かなところがお好きなら三菱さんでしょ。（救急車の音は確認する必要がありますが。）
そんなとこじゃないですかね。
個人的には、先ほどモデルルームに行かれたNo126さんの情報が間違いなければ、予算的に問題なさそうですし、ウチは完全永住目的なので三菱さんで要望だっそっかな～と思ってます。ま、車あればスーパーの問題もなんとかなるでしょうから。えっちらナショナルマーケットまで買い出しにいきます。

136さん、貴重な御意見ありがとうございます。
確かにダイワさん気になりますね〜。場所的に高額なのか、ダイワさんなのでお安くなるか…また、浸水については初めて知りました。

私なりに週末見学した感想です。
モデルルームですが、他の方が言われているとおり、グランとしては疑問符ですね。（5階以上であれば自分でコーディネートできるが…）
また、上記の方が言われている初々しい女性の担当者だったかも…
笑顔は素敵でしたが、あんなに大きな声で笑われるとなんだか、郊外大規模マンションの感じがして私的には引きました。
また、詳細もあやふやな説明でせっかくのグランなのに台無しといった感じでした。もう少しわかる担当者だと印象もかわったかもしれません。

結局は三菱初グランでしたが、担当者もどこがグランなのかわかっていなかったので、全体的にボヤけた印象しか残りませんでした。

↑ベリスタさんでしたか…

>１３６は、気合いの入ったネガ、南青山テラス常盤松フォレスト
の住人辺りと勘ぐってしまうのは、マンコミュ不信症になり過ぎでしょうか。

それはそうと、青南小はそれほど人気ありませんよ。
（いまだに赤白青とかいっている人いますが。）

証拠はここ。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/25shukei_ke...

越境が多いのは、所得格差がある地域が隣接している場合に、
金持ち学区の学校に周囲から流れこんで来る場合というのが、
自分の分析（本村なんか、そうで、ニセ南麻布からの通学希望者
が多いです）。

公立小学校の人気はあてにならないところがあって、変な「噂」
一つでころっと変わってしまいます。先生もしょっちゅう転勤しますしね。

私は、「不人気」とされる公立学校へのいわれない噂が本当に我慢
できません。港区に住んでいると、本当に、そういう見識のない噂が
多いのですが。。。

No136です。

No.137さんへ
なるほど、感想ありがとうございます。モデルルームだめでしたか。あまり内装にこだわりがないので、うちは大丈夫かもしれませんが。さて、ウチはいろいろ事情があって、急にお家探しをはじめることになりまして（笑）。で、しょうがないもんですから、都心中の新築・中古とも気合を入れてようやく最近になって本腰を入れて家活始めました。
なので、ちょっくら最近の新築事情には疎いです。中古はまぁ、わけあってかなり詳しくなりましたが。
さて、我が家は、ココ、それからNTTの代官山（これはちょっと価格的に無理そうかなぁ）それからデベは三流ですが、CONOEの代官山（これは場所がすごく面白い。この場所は本当に二度と出ない場所です。マンション立地としては「超」一流だと思います。）そして、グランの三番（これも現地がかなりよろしかった。でも良いのは南東側だけかなぁ。あと番町界隈はまだ、マンション用地に余裕がありますなぁ（笑））あたりが、ここ数年で供給される中では面白いかなぁと思っております。ダイワさんはちょっと、今まで供給されたものがひどすぎたことと、あと噂だけではかなりの金額だと聞きましたので、検討から外しました。土地の仕入れ自体はそれほどぶっとんでないんですけどね。大和さんはすでにコンシェルジェの募集までされていますが、その概要から推察するに、英語を話すことも必要みたいなことも要件に入ってますので、まぁかなりの高額でしょうねぇ。浸水はあくまで噂なのでご確認くださいませ。それに大和さんを検討されるなら、公務員住宅の南青山住宅でしたっけ？あそこの跡地も考慮してもよいかもしれませんね。あちらは、集合住宅になるかどうかもまだ？ですけど。場所柄商業ビルになるかもしれませんが、個人的には青山の公務員住宅跡地を中古でそのまま激安で販売して欲しいくらいです（笑）。え、これが公務員住宅なの？というほど作りがしっかりしてますし、敷地が贅沢に使われております。緑も多いですよ。まぁそれが原因で議員団視察のもと「贅沢」という名のもとに売却されるわけですが。

No.139さんへ
あらあら、大和だろうが三菱だろうがどちらもそれなりに利点・欠点があると書いたつもりですが？それから越境に関してデータをあげて反論されておられますが、そもそも越境は少ないはずですよ。なぜなら、お金に余裕があって通わせたい方は皆様小学校に通われる期間のみマンションをお買い上げされますから。なので実質越境ではあるのですが、越境での希望という形でははいってこないのですよ。実際、南青山界隈と番長界隈で中古を内覧する際になんど、「こちらのオーナー様はお子様が小学校をご卒業されたので売却です」という事例があったことか。我が家では考えられませんが、「こちらのオーナー様は、お子様のお帰りの待ち合わせにのみお部屋を使用されていたので、綺麗なままですよ」とか。まぁ、どちらにしろ上でもかきましたが、我が家にとっては小学校の評判は関係ありませんなぁ、というのも子供いませんし、青南がどういう学校かもなーんも関係ないですから。単純にこの界隈での生活が好きなだけです。ただし不動産マーケット上は極めて関係があるわけです、そういう評判が。あなたが学校の評判うんぬんで気分を害すかどうかとは無関係に、少なくとも不動産のマーケットにおいてはあなたが気分を害されるという不見識とやらで価格が変動するという厳然たる事実があるわけです。それに港区の他の学校がダメだとも一言も記載した覚えはないのですけどねぇ。そもそもどこが「不人気」とかは存じ上げておりません。単純に青南の学区かそうでないかで、目と鼻の先のご近所マンション同士のリセールに価格差が付いた事例を存じあげておりますので記載したまでです。同じく番町界隈では、番町小学校あるいは麹町小学校なら購入しても良いが九段下学区だから購入を見送るとか、まぁよくある話です。ウチは学区なんてどうでもよいので、九段下だろうなんだろうと一向に構わんのですけどねぇ。

＞なぜなら、お金に余裕があって通わせたい方は皆様小学校に通われる期間のみマンションをお買い上げされますから。

別にそれは青南以外の学区にもあてはまる訳で、青南の越境希望者が少ない言い訳にはならないと思うのですが。

なんか気持ち悪いヤツが現れたな。家さがしているなら、勝手に決めてくれ。そんな長文書いてまでなにしたいんだか。キモい。

＞１３６　１４０さま

他地域のご購入の検討をお勧めします

136さん。いいお住まいみつかればいいですね。
137です。
立地が気に入り、モデルルームを拝見させて頂きましたが、テンションが落ちてしまいました。
他の方が言われているとおり、グランを期待したのが間違いなのか、担当者が、悪かったのか、？？で、帰ってきました。同じ三菱さんでも有栖川の時は、非常に対応もよく満足して帰ってきましたが（希望の広さと日当たりで見送り）今回はどうなんでしょう？担当者が言うとおり、五階以上は設計変更前提で造ったから簡略化してチープなのか？
構造もこのクラスであれば、免震が欲しいところですが、地下駐車場を作ったから免震はやめたと説明受けましたが実際はコストの問題ではと思いました。

で、今回はもう少し様子を見る事になりそうです。
私達にとっては、立地が気に入りいったのに、ちょっと残念。やはり自分の住まいですから、自分で調べるしかないんですかね〜

137さんへ

136です。
丁寧にご返信ありがとうございます。

そうでしたか、では内覧は覚悟していきます。しかし、ほんと、ここ立地は良いのですけどね。高台で、のんびりのどかで、空がみえて。

免震は必須ですか？免震で地下駐車が難しいというのは、コストだけでなく構造設計上難しいのかもしれませんね。他のマンションでも免震で地下駐を設けてないものが結構ございますので。国の重要施設はほぼ免震ですから、免震でやって欲しかったというお気持ちはよくわかりますが、免震、制振、耐震、どれがよいのかは未だ未確定の部分が多いようです。コストという観点からか最近は直接基礎も多いです。デベさんはどこも、構造設計上ベストなものを選択したといわれますが、どこまで信用して良いのかもわかりませんね。

お互いよい住処が見つかると良いのですが、なかなか中古・新築ともに難しいですね。

大手高級マンションからの買い替え検討中ですが先日
とある財閥系物件で大和の青山、赤坂も検討してると
申したところ申し訳ないがあちらにする位なら買い替
かえしないでいた方が賢明と言われました。
住んで見れば大手との違いに後悔しますと断言されて
ましたがそれ程差があるのでしょうか。自分の物件を
薦める訳でなく大手にしときなさいとのご指摘でした。
大和のマンションに住んで良かったという話を耳にし
た事はありませんが実際どうなんでしょう。
財閥系の一割減とか価格の魅力があれば検討したい
ですがプレミストは総じて高めなのも難点ですよね。
ということで地所(財閥系)を好んで検討する人も
マイナーデベで許容できる人っていますか。

皆様の意見参考になります、ただ、仕上げの良さを見る場合はモデルルームが参考になりますが、免震や耐震など構造の話では、販売者に設計図を見せてもらい説明を受けると良いかと、ただ、販売員は設計図を見てもわからない人が多いと思いますが、私も不動産物件（新築や中古）購入検討時は設計図を見せてほしいと相談しています、また、施工会社や工事期間も教えてもらって考えます、仕上げが良くても構造が良くないと後で売れませんので、このあたりの地盤など良いのかな？

え～と、一応訂正しておきますね
南青山７丁目は青南学区です（つまりここ）
青南が越境が少ないのは、港区のはずれにあるため
隣接が２校しかなく、かつ笄の学区からわざわざ青南には
距離ありすぎで行かないから、青山からのみ越境希望になるためです

ま、富裕層（１億以上の物件を買える人と勝手に定義）には、関係
ない話だと思いますが（幼稚舎や青学を普通希望していますね）

ということで、富裕層ではない私は元麻布・常盤松・西麻布・高樹町と
見てきて、ここはいいな～と素直に思いました。
ただ車（ないと困りそう）を持つと月に１０万以上、こりゃ無理だと
思った次第

お金があり、車族には大変いい物件だと思います。特に南側。私邸感覚ですめますね。仕様も悪くないと思います。いい部類では。これよりいいものもとめるなら、三菱やめて三井のパークマンション（最近では赤坂氷川坂ですかね）にいってくださいませ。。億以上ですが、まあ、はずれはないと思うので。

ここ欲しい。

東京駅までは豊洲の方が近いのですね

これからは東京駅の時代だよ

価格表がきましたね
予想通りかな

当然ダイワより高い感じでしょうか

販売員さん、ご苦労様です。さて先日の南青山の財務省の落札価格で今後出てくる価格を建築費を戸数あたり4000万円のグレードでかんがえますと平均32坪で専有坪600万円以上ででてきますから、いずれこの案件も安く見えます！
笑うけど爺さんがいる、裏のパークマンションの新築分譲価格195平米で10億円の時代にはまだもどれませんが！

あのエレベーターが気になりますね。
ご近所さん付き合いが難しそうです
丸紅の広尾がどんな感じかみてから考えようかと思います

リタイア後を想定して、この物件を検討しています。　「雨の日は出かけない。」くらいの気持ちの人には、とても良い物件のように思います。　環境、グレード感は抜群ですね。

やはり駅から遠いのがネックですかね
今はよいが、歳とったらきついかな？

これをみると、公共交通もかなり便利な気もするのですが、実際のところどうなんでしょう？

−−−−


暇に任せて作ってみました。サンウッド西麻布・広尾ガーデンヒルズG棟
のものですが、ここの参考になると思うので、共有まで。

＿＿＿
グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間
（但し、通勤ではなく、日常生活ということを考えた場合、徒歩・自転車・タクシー・車で行く場合も多いと思われますので、あまり参考にならないかもしれません。）

サンウッド西麻布 to

◆六本木ヒルズ　１２分
http://goo.gl/maps/1n7C7

◆渋谷ヒカリエ　１３分
http://goo.gl/maps/1R5mq

◆アークヒルズ　１４分
http://goo.gl/maps/a2LK1

◆ミッドタウン　１５分
http://goo.gl/maps/tYAzc

◆表参道ヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/yzY0r

◆赤坂サカス　２１分
http://goo.gl/maps/tzZFv

◆新宿駅　２１分
http://goo.gl/maps/Jak9a

◆神宮にこにこパーク　２１分
http://goo.gl/maps/6vUcr

◆財務省　２５分
http://goo.gl/maps/AsRur

◆銀座　２４分
http://goo.gl/maps/zkjqn

◆新橋　３０分
http://goo.gl/maps/7YTak

◆丸ビル　３３分
http://goo.gl/maps/cqTaL
No.115 匿名さん [2013-02-19 21:46:38][×]
グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間
（そもそも、交通アクセスの良さに惹かれて住む地ではないでしょうが。）

ガーデンヒルズG棟 to

◆六本木ヒルズ　１３分
http://goo.gl/maps/i6TCH

◆渋谷ヒカリエ　２１分
http://goo.gl/maps/tDI22

◆アークヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/q34aE

◆ミッドタウン　１４分
http://goo.gl/maps/qsPEo

◆表参道ヒルズ　２５分
http://goo.gl/maps/RpSFW

◆赤坂サカス　２０分
http://goo.gl/maps/EnAVq

◆新宿駅　２０分
http://goo.gl/maps/bUkZY

◆神宮にこにこパーク　２２分
http://goo.gl/maps/XG9oH

◆財務省　１８分
http://goo.gl/maps/lEMX6

◆銀座　１７分
http://goo.gl/maps/vtz3J

◆新橋　２３分
http://goo.gl/maps/aeNBE

◆丸ビル　２７分
http://goo.gl/maps/GJj0T
No.116 匿名さん [2013-02-19 21:46:52][×]

↑歳とっとってから、ヒルズとかいくかね？

病院とスーパーに行きやすくて、あと、子供達が遊びにきやすいところのほうがいいんじゃない？こんな都心の中の僻地みたいな所より。

見てきました。印象です。
1、立地はおちついた雰囲気
2、北側は見合いなので価格勝負も魅力うすい。
3、南は好印象も低層階は電線がきになるので4階より上がいい。
4、仕様は4階以上の南を検討する層からみると、物足りない。
最上階を全面リフォームするのがいいのかも。

ここの、日常生活圏の充実度は相当なものですよ。
（それでいて、ここの周辺は閑静というのがいいですね。）
まぁ、都心は、どこもたいがい凄いのですが。

◆ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
http://goo.gl/cGKgm

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆ウェリス代官山猿楽町
http://goo.gl/t6dHu

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

周辺を見学してきました。

都心にもこういうところがあるのだな、という感じ。
近くの公園の桜が綺麗でした。

自分としては、これほど近くに最寄駅がないのというのは痛い

都心だと、駅近のマンションはいくらでもありますからね。何もここを買う必要はないです。

ま、そういうと、ここは都心で閑静さを求める人達をターゲットにしているので、駅距離重視派はおよびでないよ、とか逆ギレするのでしょうが。

環境悪く割高な駅近に住むのはいまや情弱ではないかと。
一度このあたりを歩いてみればきっと住みたくなりますよ。
同じ値段の駅近より全然いいです。

ここならバスも便利だし
タクシー使ってもそんなに高くないですからね

情弱、このたぐいの言葉、使う人間に懸念が有ることを本人は自覚しないこと多し。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

自分も周囲（徒歩３～４分くらい）散策してみました。
まとまってたくさん桜があるという感じの箇所はなかったですけど、
結構綺麗でした。

あと、日赤病院の中庭に植栽が入っていて、まだ小さいのですが、
１０年後等には、相当楽しみだな、という感じです。

それでは共有まで。

こちらは、妙なあずまやが印象的。

わずかばかり芽吹き始めた背後の樹々と手前の桜。
日本の春は素敵ですね。

エレベーターには興味がありますがやはり場所がイマイチですね。駅から遠いので将来的に貸し出すのも大変ですし。もしあえて高速の近くを選ぶのであれば常磐松の方がまだ表参道に近くて魅力的。もしくは広尾なら有栖川付近がいいです。

ダイワがかなりしょぼかったのは
ここにはかなりの追い風と思う。

↑
１７８さん

同意ですね。お金があって静謐に永住目的ならココですね。

将来の転居含みなら、常磐松ですね。
高速近いですがクオリティも宜しいようですし。
表参道、渋谷出やすいのも有ります。

生活利便性が低いですね。
後悔すると思われます。

道が狭い割に車通りが多いですよね。
きちんとした歩道もないし。
歩くにしても車を使うにしても少々不便そうです。

港区周辺で閑静な場所の中低層マンションを探しているのですが、このところ、一億前後の中古物件がみに見えて減っている気がします。
タワーマンションの部屋の売りはそれなりに多く、また、かなり築年数のいった物件はありますが、一億前後の中低層の物件が、枯渇している様です。

私以外に同じ印象持たれている方、いらっしゃいます？

ただ、新築はタワーの方が人気がある気がしており、想像するに、最初の住居としてタワーを購入した層が、中低層に引っ越す動きが静かに進行している気がします。

駅から遠く、利便性が悪いので、グランにして仕様を高めにしたのでしょう。（広尾駅の新しい出口が出来るらしいが）
デザインコートはグランより条件が悪い面もありかなり安くしたという感じ。
坪単価は300万円台前半から700万円台後半ととんでもなく幅がある。
それなりの広さがある安い方につられる人がいるかと思えば、エレベーターにつられて買う人もいるという算段。
何れにしろ立地から考えるとどれも割高感がぬぐえない。ランニングコストも気になるところ。

ちょっと高いな？！、と思われるところに価格設定出来なきゃ、商売人失格。

割高に設定しておいて、食いつきが悪ければ、価格表をいっせいに下げる。いつものパターンです。
日赤通り商店街のしょぼい角に立つ感じで、車の往来は結構あるし、閑静な住宅地ではない。
駅のホームまで１５分程度もかかる。リセール悪そうです。
でも、グロスで安い部屋狙いの人はそんなことあまり気にしなさそうです。この価格でこの場所でこの仕様が買えればとりあえず満足。高いとこ買う人も、もともとそんなことあまり気にしない。
そういう算段か。。。

日常生活を考えた場合、半径1.5キロくらいになにがあるかが、
重要（特に、どんな街があるか）。
かかる観点からした場合、ここの利便性の低さが浮き彫りになるな。
普段何して過ごすんだ？

ここから半径1.5キロ以内にあるもの。

駅：渋谷駅、表参道、外苑前、乃木坂、六本木、広尾、恵比寿
施設：渋谷ヒカリエ、ミッドタウン、表参道ヒルズ、六本木ヒルズ等々。
幼稚園：[疲れたので、気が向いたら、アップデートします。]
小学校：東京女学館、聖心、東洋英和、青山、慶応、西町インター等々。
病院：[疲れたので、気が向いたら、アップデートします。]
スーパー：[疲れたので、気が向いたら、アップデートします。]
公園：[疲れたので、気が向いたら、アップデートします。]

＿＿＿
◆ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
http://goo.gl/cGKgm

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆ウェリス代官山猿楽町
http://goo.gl/t6dHu

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

＞１８４

ご指摘のとおりだと思いますよ。

確かに、三井リハウスやノムコムみても、都心好立地で一億前後の中低層は、築年数が極端に古いものを除くと、少ないね。

でも、そういった物件って、もともと一億後半位なきもする。

日赤通りはたしかに車が多いですね。
高樹町入口まですぐというのはいいと思いますが、路駐というか停まってる車も多いし、気を遣います。
ただ、騒音からすれば、このあたりは１本でも通り沿いから離れれば静かですので、通り沿いから
遠い部屋なら意外と静かかと思います。

あと、買い物は、広尾まで出れば明治屋などがありますし、いざというときは日赤通り商店街でも
何とかなるので不便は感じていません。ちなみに、日赤通り商店街って、外からみればしょぼいと
思うのでしょうか、素晴らしいレストランが結構ありますよ（なかなか気づかないかもしれませんが）。

交通にしても、バスなら、日赤のほか、南青山７丁目も使えます。

週末モデルルーム見学しました。
ちょうど第一期契約会みたいでバタバタとしておりました。モデルルームの印象は比較的落ち着いて好印象でしたが、ご案内いただいた方が、新人の女の子で、話がチグハグ…羽澤のあとに行きましたが、あちらと全く違う説明で困惑してしまいました。
せっかくのグランでしたが残念な気持ちになりました。
逆にグランだから新人の女の子でも売れてしまうのか、私達が客と見られてなかったのか…
モデルが良かっただけに非常に残念な気持ちになりました。

うちも、親からの相続で資産あり買える層ですが、若い女の子に対応され、ちぐはぐでがっかりしました。

きっと冷やかしと思われたのかな？

ライバルと思われたダイワが思いのほか残念なのを　
察知して営業に使える人間を他物件に回したのでは。
安くはないけどまずまずの価格帯で楽しみと思うのは
私だけでしょうか。

きっとそうですね！
青学の近くとこちらで迷ってます。

ダイアモンドのマンション特集で３位となっていましたが、
スコアリング方法がいい加減でミスリードですね。
やはりダイアモンドなど週刊誌はあてにならない。

ダイヤモンドは広告ですからね。

藤和不動産出身だったのでしょう。

ここは売れ行きいいの？

さすがに4月のこの時期に新人が接客することはないと思うので、藤和出身の人でしょう。

ここは売れてるらしいですよ。

青学のちかくは？

『都営バス:２４時間運行へ…六本木−渋谷間』
http://mainichi.jp/select/news/20130417k0000m040115000c.html


渋谷－新橋のバスは、多い時間帯だと、1時間に20本以上あり、また、
地下鉄のように駅に潜る時間・手間もいらないので、そこそこ便利
なのですが、24時間化は、どうですかね？


ただ、渋谷、六本木ならタクシー使えばよいだけだし、そもそも、
歩いても帰ってこられるので、24時間化したところで、ここには、
あまり影響ないですかね。

全く影響ないと思うよ。

そもそも、郊外ならともかく、都心は、駅が近いから
価値があるとは単純にはいかないエリア。駅近の安めの物件
なんていくらでもある。

泉岳寺あたりだって新駅できるけど、別に高騰している
訳ではないでしょ。

バスが24時間化したくらいでは…。

↑
２０３さん
あと２つ。
検討者複数。
時間の問題と、。

ここ年をとり（７０以上想定）で車運転できなくなった人はタクシーかバスですよね。駅まで遠いんで。でも広尾の駅からのあの坂のぼるのしんどくないですかね~。ご近所のシニアの方の意見をきいてみたいものです。人間７０すぎると反射神経がにぶったり、目がみえにくくなったりして。。

ここにはまった人、特にデザインコートの安い方。
デメリットには目をつぶり、考えないようにするんでしょうね。
今一般的などこも似たり寄ったりの仕様なんて陳腐化するし、１０年後にはスマートマンションが普通になるかもしれないです。
結局立地がほとんどであり、周りの住人や町並み、お店、施設などが作る雰囲気、利便性が大切。
まあ、今買いたいと思う人にはここら辺の供給は少ないので、価格見合いの選択肢少ないでしょうから買ってしまうのでしょう。。。
不動産価格が上がりそうな状況なので、焦りも加わり、冷静な判断が出来なくなってしまう。
仕方ないのですが。。。

買ったんだがだめ？

一般的にはダメ物件です。
仕様も高いし、日赤通りだし、比較的低層だし、通りから入れば閑静な感じだし
敷地もゆったり、全部約80平米以上の住戸でデザインコートは安いように見え、手が届くかも。。
しかし、駅から遠い、周りの施設はいまいちというのは事実で、当面変わりません。中古になったらそれだけです。
だから売れるように平均仕様を高めに設定し、坪単価差を大きくつけて、住戸ポートフォリオとして、トータルで儲かるようにしている。

新聞報道では９割方売れていて好調とか
良いタイミングで売り出しましたね
でもいつまで続くかな？

まさにこの場所に住んでいた知り合いは、広尾駅から通えるのに毎日タクシーでした。
車は必須ですね。

＞２０４

公共交通の２４時間化もそうですけど、東京の都市競争力を高めて欲しいですよね。これほど安全で美食にも恵まれた都市はそうそうないと思うのだけどな。

緑、教育、医療、遊、食、大手デベほどその辺りの使命を自覚して、街づくりにあたってほしい。

正直、三菱は、かつての気高い精神は全く忘れてしまったかの様な感がある。

う～ん、パークコート南青山ヒルトップレジデンスが
そこそこ評価されているので立地は無難では
デザインコートは未知だけど、グランのグランはいいと思うけど・・・

まだ公式Web siteでモデルルームなどを公開していないところをみると、かなり売れているのでしょう。
大半が売れてから公開といったところ。
デザインコートの安いところは抽選なんだろうか？

インフレになったら不動産あがると思って買ったんだが

＞２１６
抽選でしたか？

今朝の日経新聞によると、
「すでに全体の９割は販売のメドが付いている」
そうです。

「販売のメド」ってどういった状況なのかわかりませんが、
まぁ、そこそこ売れているのは確かなようです。

このタイミングでこんなの出てきたら、そら買っちゃうでしょう。他にめぼしいのがないんだから。
住んでみてはじめて気がつくのさ。。

いつ買うのって？

今でしょ

ネガティブなスレが多いようですが、中古物件含め他に、予算1.5億で10年後転売でお勧めありますか?

結局、三菱レジは三井みたいな高級物件はやらないということでしょう。
中途半端な立地で、中途半端な仕様で、中途半端な層(8000万円から1億7000万円ぐらい)にハマる物件です。
広尾、麻布でまだまだよい物件は出てくる模様ですが、現時点でこういった層の選択の余地はあまりないと思われる。