パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

食肉が商業施設になりませんかね～？

港南の変化は過去10年の変化の方が今後10年の変化より圧倒的に大きいよ

港南のマンションは過去天王洲、地名と関係ないカタカナのみ、もしくは品川をつけるのが定番でしたが、マンションの名前に港南とつくのはいつになりますでしょうか？

港区の湾岸アドレスである芝浦、海岸などはマンション名についているのに港南がいつまでもつかないのは悲しいことです。

別に悲しいことではありません。

地名＝マンション名が良い立地です

港区であれば高輪、三田、白金、白金台といった地名であれば問題ないです。住所とは異なる駅の名前や公園の名前をつけるのは立地として微妙な証拠です。

芝浦は田町と同じようなレベルだからついてるんだろ。品川と港南比べると圧倒的に品川の方が響きがいいから仕方ないよ。

田町とつくマンションは少数ですね。

地名なんてあまり気にしなくても。
たとえば目黒のマンションで上大崎とついてるマンションないし、池田山とか地名ないけどマンション名になってたりするし。

悲しいと思うこと自体、視野狭いなと思います。

私は徒歩11分という距離感が惜しくて悲しいです。

11分だから安いのかも。10分だともっともっと高かった可能性あるわけで、物事はプラス思考で考えましょう

高輪側のマンションは品川とつく方が少数派ですね。

そのうち高輪台と品川は逆転しそうな気がします。

駅利用者数が逆転？
駅の知名度が逆転？

マンションにつく名前だよ。今は高輪台とつけてるマンションがそのうち品川に。

最近スレ伸びてるけど、人気あるの？

人気ない。なぜなら2人3人しか書き込んでない。

高さ49、99mに何か意味はあるんですか?

山手線新駅がもし高輪って駅名になったら、
圧倒的に高輪と付けるマンションが…

それをいったらきりがない。泉岳寺かもしれないし。

芝浦かもしれないし。

泉岳寺、だけは有り得ない。

意外と戸数多いんだね。ここ。

なのに、タワーにはしなかったんだよね。

土地が狭いから容積率確保できなかったのでしょ。

高輪のマンションは通常高輪と名前をつけるが、高輪台と名がつくマンションはほとんどが品川区東五反田。

なんだかんだ三井は高いよね。やっぱり。

それほど高くもないのでは？少なくとも住友や一部の三菱みたいな明らかな割高物件は三井には少ない。

三井に割安はない。

東雲は安かったよ。

先週近隣をみてきました。たまたま横浜に用事があって、京急で帰ってきたので、
京急の北品川から歩いてみました。北品川からも現地まで１０分ちょっとかな。
ちょうどお祭りをやっていた様で、商店街などはおみこしなどにぎわっていました。
物件近辺は休日だったせいか人通りはほとんどありませんでした。品川駅から歩く事が
基本になるかと思うけど、夜などの人通りはどうなのでしょうか。

夜も人通り少ないよ。でも治安は悪い印象ないです。平和な雰囲気です。

治安はいいです。けど大通りや運河のジェットスキーなどの騒音が気になります。

昨日、この辺にボートが集まってたから何かと思ったけど
SKYZの491スレを読んで理由が分かりました。

人気なさそうなマンションですな。

昨日ニュースで直下地震の場合天王洲付近は東京の中で高い津波がくるとは本当ですか？

そんな報道あったのですか？

港南はシテイタワー以来、安くないとインバクトないですね。

テレビの言っていることは本当に決まってます。
裏付けあるはずですよ。

防災訓練を天王洲付近でやったニュースを、ネガさんが膨らませているだけ。

もともと人気ないからネガの必要ないじゃん。

と、言うこと自体がネガ。

食肉の周辺は、牧場の匂いと牛の声がきこえたりして、都会の中のマザー牧場ですね。
都内でもこんな場所があるんですね。

842さん
昔近辺に住んでいて、食肉市場の横を通って品川駅へ毎日通っていましたが、牛の声が聞こえた
事は一度もなかったですよ。匂いはもちろんありましたが、夏などでも耐えられないといった程でも
ありませんし。トラックに牛がつまれているのをよくみかけてかわいそうだななんて思った事も
ありましたが。品川駅近くにすごく美味しいお肉が安く買えるお店があって、よく母が行っていました。
食肉市場が近くにあるから新鮮で安いお肉をお店も仕入れられるのでしょうね。

マザー牧場w

東向きならどのタイプがオススメでしょうか？

牛の鳴き声はとなりの歩道通れば聞こえる。
しかし、デュープレックスまでは聞こえないし、匂いも然りだ。


東側だと70daだろう。
75タイプもトランク付いて面白い。
70bもTyハーバーに近くてよさそう。
一長一短だ。

他方、西側が売れるには時間を要するだろう。
西側を買うなら、他の中古マンションと魅力が変わらないからだ。
現に、スタッフも、ゆっくり売っていくようなことを言っていた。

うちは南西向きを検討しているけどねー
人気ないに越したことはない

70daより70dcの方がよくない？75Aは都営ビューだから微妙じゃない？

南西って80A？
ＤＷの西日はキツいだろうと思いますが。通りの騒音と。

匂いで言うと、食肉よりも運河じゃないですか？
雨降った後に運河沿いを歩くとなかなかのもんです。
なので中～高層階狙い目だと思っています。

中層階とは何階くらいより上ですか？

３１１前は原発は津波対策万全と言われてた。

数年後
×××前は港南は津波対策万全と言われてた。。

851さん

私の考えでは９階以上です。

タワーフェイスの運河側９階に住んでいる彼氏を持つ友人の話では匂わないと言っていました。
嗅覚の鋭さは度外視して、少なくとも９階以上あたりは匂わないという判断しています。

ひょっとすると９階未満でも実は匂わないのかもしれませんよ。
ただ住んでから、やっぱり匂ったというと後悔先に立たずなので。

このエリアのビューは大好きなのですが、あの匂いだけは辛かった…。

運河の匂いとはどのようなものでしょうか。
ここは海水の運河のようで、潮の匂いはしますが。。。

私は津波死亡リスクや虫リスクを考えて7階以上希望です。

虫はここの最上階でさえも飛んでくるのでは？
タワマンでも飛んでくるそうですから。

虫は、諦めた方がいいよ。

ありがとうございました。
虫は諦めます。。。
一期でどれくらい売れるでしょうか？
50戸売れたら上出来でしょうかね。

75は都営ビューと言いつつ、ホームページの眺望見たら、真正面ってことはないよね。

100戸以上売れたら上出来だよ。

あー80B価格下がらないかな～。

港南近辺の子育て事情はどうですか？
子供がすごく少ない感じの町並みですよね…


このマンションだと港南小学校や港南中になりますよね。
やはり私立にいかせた方がいいのでしょうか？

評判等分かるかたいたら教えてください。

運河の臭いなんてほとんどしませんよ。目黒川の臭いが薄まった感じです。

港南地区は、新しい街で、それなりの収入の方が集まってますから、小学校のレベルは高いです。
重点校にも選ばれていますよ。

港南はこれからも続々マンション建ちそうで購入への踏ん切りがつかない。

これからもってどこに建つの？
港南は、こことハーバーテラスが数年振りの新築なのに。

今後も新築はなかなか出ないでしょう。
市場が去っても、商業ビルでしょうし。
あとは大学移転くらい？？

希少でしょう。

↑同感。

次の大きい計画は数年後のＪＵＮビルＵＲですから、ここは希少でしょう。
ＵＲは賃貸かもしれないし。
日通倉庫はオフィスとの噂だし。

いいマンションだとは思うが、高値掴みしそうな予感。。。

たしかにURが分譲なら希少ですよね。この物件レベルなら間近いなくまた出るから急ぐ必要はない。

確かに様子見つつ、でしょうか。
二期以降でも70、80台残ってそうですかね？？
そろそろ要望書の受付、動向いかがでしょうか。。。

200戸以上の大規模レベル物件が、
具体的に何処にまた出るのでしょう？

↑そう思う人は買えば宜し。

永住向きなマンションですね

リセールが厳しいから？

80Aは人気ないの？

８０Aはかなり狙い目。

ここって東西に2棟が背中合わせで建ってるようなレイアウトですよね？
外廊下のようですが、廊下側はお互いの影になって真っ暗と考えてよいでしょうか？　それとも、2棟の間はそれなりに間隔が空いていて間接的にでも光は入ってくるのでしょうか？

部屋位置によるよ。詳しくはモデルルームへGO！

80のＡとＢとでは大違いでしょう。
Ｂが運河側の表でＡは大通り側の裏。
Ｂが眺望のヌケている南東でＡは西日の南西。
なので、価格に差があるのは順当です。

75Aと70Dcと70Dbならどれが資産価値高いですか？

どれも同じ。
中古の場合はその３つを同時期に比べられないからそれ以外の個別事情が優先する。

けど住戸タイプによって売りやすい、売りづらいはあるよね？

どれも典型的な田の字間取りてさしたる有意差はなし。
しいていえば二面バルコニーとトランクルームがあり角部屋の７５Ａが多少まし。

ここは８０Ｂ一択、金がない人は８０Ａだがベランダ経由で部屋が行き来できるのはプライバシー的にどうなんだ？

80Bは単価が高過ぎて手が出しづらい。80Aは今いまいちな間取りの割りに割高だと思う。75Aは眺望がちょっと…

リセール時の価値は、面積、駅距離、階数、向きなどほぼ部屋の間取りは捨象される。
自分が金あることを前提に買うとすれば80Bだね。
高いから別の部屋買うか。
階数のプレミアムほとんど付いてないから、上層階はおもしろいと考える。

> 882
ありがとー。
日当たりは重要ですよね。

東側の棟と西側の棟の高さが違うところがあるという意味なのか、最上階なら多少光が入るという意味なのか…。う～む。

お金が80Bほどない場合にはどちら選びますか？

891は 889に対して。

ここ、スーゼネでも大林で良かったですね。
別なスーゼネのタワマンで問題があったみたい。

あ、武蔵小杉のタワマンの事です。

80B高過ぎて買えないっす。

70daで、モデルルームのように、2ldkとして使いますね。
子どもが2人になって、いい年頃になったら、引っ越すか、壁つけます。
要望書、そろそろ出そうかな。

897は892に対して

やっぱり横リビングは人気なんですね。

70bは廊下がクランクしてて、プライバシーに配慮されてて良し。

リビング11畳は狭くてイヤかな。

70Bのリビングの壁、 ぶち抜きましょう。

2Lじゃなく3L欲しいです。

うちみたいにDINKSで検討中の方いますか？

いますよ。

うちはシングルインカムですが二人暮らしです。子供は独立しました。

80Bが坪単価280ならほしい。

予算７５００万以下の人はあきらめて田の字間取りにしましょう

タノジは面白味がないですよね。

タノジは効率性が良く、悪くないけどね。普通だね？

田の字が工夫ないという専門家風情が住まいサーフィンにコラムを書いてるが、欠点が少ないから長く採用されてきた。
そりゃ100m2以上だったらいろいろ工夫できるだろうけど。

徒歩8分なら勝ったよん！

タノジはかんぺき

>913
君、小さい子どもいる？

子供いるなら横リビング！

田の字スキーというくだらないネーミング=NHK Eテレの子ども向け番組に出てくるキャラクター ではないか？

うちも20代半ば夫婦だけど、子供出来るまでに完済したいな

さーてどこの部屋にしようかなー

田の字は嫌いですが
タノジスキー、その言葉
ヒットです！

ロシア人みたい。

賃貸に出したりするのに70平米ぐらいはちょうどいいですね。

こちらだと70平米でいくらで貸せますか？

25万弱

９２５さん
近辺の賃貸の相場は２ＬＤＫで約３０万円。３ＬＤＫで４４万円位ですね。
ただここだとちょっと駅から離れているからもう少し安くなってしまうかな。
品川駅から徒歩１１分だと、北品川の方も出られるけど北品川だとまたさらに安い
みたいですがね。品川駅周辺の賃貸は会社が借りる所が多い様です。

賃貸は面積が大きくなると賃料坪単価が安くなる傾向があります。７０平米以上はコスパ悪いですよ。（借り手にとってはコスパはよい）

30万とかいつの時代だよ、、、

賃貸物件情報サイトに出ている数字はあまり真に受けない方が良いです。
動きの速い物件は大抵の場合掲載の相場より1〜2割安いものです。

まあ投資物件として本気で買おうと思っている方であれば、地元の賃貸不動産屋でのリサーチくらいは当然のごとくしていると思いますが。

なーんだ。利回り全然よくないね

フリーレントとかあるからね。まあ分譲ちんたいの場合ローンの足しになればいいくらいの感覚で相場より安く貸すこともあるからね。未入居新築なら高く貸せる可能性もあるが、、、、。

MR行けば、想定賃料見せてくれましたよ。
いくらだったか忘れましたが、70平米で20万くらいだった気が。

安くなりましたね。ミニバブルの頃、港南のタワマン高層階50平米を21万で貸してましたよ。

あれ、想定賃料表は無いって言われたけど？

天王洲から見るときれいなフォルムでしょうね。
道路側からのcg見たいな。。。

一般人が見るのは、圧倒的に道路側からですものね。

天王洲のレストランから見えるのは運河側です。交通の便がいいとはいえないあそこのレストランにくる人は天王洲が好きでわざわざ来る人でしょうから羨ましがられるでしょうね。

外廊下、玄関横の駐車場。。。大丈夫かな、という気がする。
三井だし大丈夫だろうと思いたいが。

天王洲のTYハーバー、流行ってますよね！
以前行ったら満席でした。
あそこから眺めると、いい感じでしょうね。

TYハーバーは代官山の蔦屋書店にも店出してますよね。寺田倉庫が半分道楽でやってるのでしょうか？

TSUTAYAの二階?
結構流行ってるから、単純に道楽ってことはなさそうですね。

品川といっても道路沿い。うるさそー
道路向かいに三井の研修所が塗り壁のように建つとは。。。
道路側にしか2LDKないから検討外かな？

Google mapで見ると、研修施設とは見合いになってないね。
同じく、運河側の都営マンションとも見合いではない。
結構絶妙な配棟のようだ。

アンケートの結果分かる人いない？

外廊下といえど、物件の外側に面した廊下じゃないですよね？

建物内側の外廊下なら、全ての物件の内廊下より劣ると思えない

別の板で議論されていると思いますが

建物内側ではないですね。
正確には、建物が逆レの字型になっているので、レの曲がった辺りだけは「建物内側」の「外廊下」になる。
玄関側からのCGないのか。

なら８０Aでもいいじゃん。

そもそも80Bと70台は対象としている客層が違います。
平米あたりの単価が違う。
外廊下が嫌だから80Bという思考にはならないはず。

80Ｂを買いたい、がまず最初にありき。

予算に余裕あれば、単身の方でも広めの2Lや3L買われてますから、
人によっては、
まずは、外廊下に面した部屋のないプランの中から検討するかも

皆さん要望書出しました？

タラレバで言っても…

立地、良いですか？
駅遠、買物不便、水際。

買いたい人が、いっぱいいるのに、買う気も無いのに書き込むのは、やめませんか。

買う気あるのかないのか、本心が分かるのは本人だけですよ。

立地と間取りだと立地優先したほうがいいよ。不動産王ドナルドトリンプも一に立地、二に、立地、三に、立地、って言ってますよ

965

何階買うの？

色んなサイトをググってみたが、
シンプルな形のマンションが地震に強いんですと。
なら台場みたいな上から○の形なのはどうなのか、調べたけど不明。

ロの形が地震に強いってデマもいいとこ。
ロの形の普通の構造と、他の形の免震構造を考えたらすぐに分かる。

第一期で無くなる部屋の形ありますか？
80Bくらい？

>>941さん
TYハーバーは１９９７年にオープンした様ですが、当初から人気はおとろえませんよね。
私も何度かいった事がありますがやっぱりテラスが一番かな。
TYハーバーの近くにナイキの倉庫があって、ナイキ従業員の人が知り合いにいると、そこの
チケットがもらえます。私もたまたま知り合いにいて行ったのですが、とにかく安い。
靴なんかも半額以下で買えたりします。ただその券がないと入れないのでなかなか行かれない
のですがね。

ナイキジャパンの本社もシーフォートスクエアにありますからね。TYハーバーは気軽に行くにはちょいとお高めですが、となりのブレッドワークスだったら安いです。
夜７時過ぎると残ったパンが半額になります。

環境いいですね。
当マンションのはす向かい、天王洲のウッドデッキは心地よいです。

一期で半数以上売り出すようですよ。
景気いいですね。
芝浦のタワーは一割程度の売り出し数でしたが。。。

芝浦のタワー=インプレスト?ワーです

大通りに面したマンションなのに、環境いいかなあ。
たまに運河を水上バイクの集団が飛ばしてるし。

売り出し6割

運河側に入ると表の騒音が嘘のように消えて静かになります。
微かに遠くの首都高の音が聞こえてきますが気になりません。
やっぱり住むんだったら東側か南ですね。


この間の日曜日も運河を水上バイクが飛ばしていました。
こちらは音も大きく迷惑です。
数十秒の我慢すればいなくなりますが、進入禁止にできないんでしょうか。

80A,Bの低層階はTYハーバーから丸見えかも。
ちょっと気になってます。

低層階は、近くまで寄る屋形船
から丸見えのほうが気になるのでは。

現地に行けばわかりますが、ＴＹハーバーからはかなりの距離がありますよ。

80は一期で無くなる勢いだと言っていました。
割高じゃないんでしょうか？

８０Ｂは全部で１４戸（１３戸かな？）しかないですから割高でも売れるでしょう

80Aなら余りが出そうですかね？

残念賞みたいな感じで80Aを買う人もいるのでは。

安い買い物じゃないんですから、そんな人はいないと思いますが。

80Aってそんなに良くないですかね？
洋室（2）をぶち抜いて2LDKとして使えば悪くないと思うんですが。
まあ低層だと旧海岸通り目の前で眺望いまいちではありますが。

80Aの低層はやっぱり通りから丸見えですかね。
あまり人通りは多くなさそうですが。

子供がいると2LDKは部屋不足になりますよね。
やっぱり裕福なDINKS向けかな…。
駅距離考えると勤め人には不利だし割高ですよね。
となりのデュープレックスの家賃見て割高感が増しました。

天王洲ディユープレックスの賃貸物件はあまり出ないので情報は少ないのが実情です。
現在募集中は一件だけで、家賃は74.26平米23万です（アルファ不動産）、
2年ほど前は30万近かったですから、確かにかなり安くなっていますね。
駅までの時間は、ホームまで15分（山の手線）駅ビル入り口まで10分
（どこの駅でも入り口まででカウントしていると思います）
インターシティまで5分弱です。イギン本社脇、八つ山公園の中を斜めに横断する同線なので
前に住んでいた渋谷のようにアップダウンがないので楽で、
私見では、あまり苦にはならないと思います。
むしろ朝・夕はシティバンク・ＪＡＬ・ナイキなど天王洲のオフイス街まで歩くサラリーマン
が増えました。（昔はバスでしたが橋が整備されたので徒歩圏）
人通りが多いのが難ですね。

天井がスッキリしてていいですね。
仕様もパークホームズというブランドにしては高めの気がします。洗面台が天然石で無いようですが…

９９０さん
朝の品川駅の混雑はすごいですよね。一応、品川駅へ向かう人と、駅から外にでる人で
人ごみはわかれていますが、時間に余裕をもってでないとあの人ごみを走るのは結構
迷惑になりそうです。品川駅から天王洲までだと距離にして２キロ位ありそうだから歩くと
２０分以上はかかってしまいますよね。みなさんこの距離を歩いているのでしょうか。

徒歩11分と案内されているので、80m×11で880m以下のはず。

品川から天王洲駅までの話かと。

天王洲アイルから品川駅までバスあるけど、かなり大回りするんですよね。

近くに住んでいますが、チラシが毎週入ってきます。
こういうのあんまりやると宣伝費がかさんで、その分値段にのるんだよね。

建物の割には割高感は否めない。

天王洲のビル内のモデルルーム、相談室、受付お嬢の数、ＭＲまでの看板持ち
確かに販売費過剰な気がします。
プラチナシップって高級感煽って高めの値段つけてるかもしれません。

ＴＹハーバーからの見た目がいいので、お店のお客たちから人気が出て
資産価値が高まることを祈るばかりですね。

天王洲デュープレックスの売り出し価格と比較してどうでしょうか？

増税適用前の契約日になるようだが、増税適用でローン減税受けたいんだけど、無理なのかな。

オプション変更を一切しなければ、
増税適用になると思いますよ。