パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

ドナドナトラックの多くは首都高経由で天王洲方面から山手線通り、新東海橋の交差点を曲がって旧海岸通りを北上して市場に搬入しますので、このマンションの西側の部屋からは毎日のように牛さんトラックを何台も見ることになりそうです。

気になる人は東側の部屋の方がいいかもしれませんね。
逆に気にならない人は割安に西側の部屋を購入できるチャンスでもあります。

Vタワーの宣伝、タイミング悪すぎ。
2008年4月にVタワーで起きた事件を、ドナドナから思い出した。

>>195さん

私も気になっていました。
住友の東京ベイシティタワーは総合設計使ってますからね。

用途地域を調べると、ここは商業で建ぺい率80%/容積率600％
東京ベイシティタワーは、準工で60%/400%なんですね。
素人考えですが、ここは総合設計にしても大幅な容積緩和が見込めないということではないですかね。

>>201さん

196です。
ドナドナトラックのルート情報ありがとうございます。
なるほど、私のマンションはそのルートにあたっていなので
気にならないかもしれません。

もし買うとしたら予算的には（安い）西側かなと思っていたので
ちょっと気になります。
あまり神経質なほうではないと自覚しているのですが。

一日あたり何台くらいのトラックが通るのでしょうね？

それでもみんな牛肉は好きなんだよね

生きてる牛はキライです。

そのうち食肉市場も移転を余儀なくされるでしょう。築地のように。移転しても十分元がとれますからね。

リニューアルしたばかりだし築地のように移転の計画も今のところはないようです。でもあそこにある理由もないですよね。

昨日、チラシが入ってました。
今までのＨＰや資料請求で送られてきたＤＭにも入ってなかった60Ｃという２ＬＤＫの間取りが入っています。
西側の折れ曲がる位置の住戸ですね。
これから推察するに、西向き住戸は５スパンかな。

↑の続きです。

１フロア14戸が基準
１階に住戸なし
なので14×15階＝210戸
総戸数は209戸で、最大面積は80㎡台だからプレミアム住戸はないので、
エントランスが２層吹き抜けという推理をしました。

港南3丁目計画のアンケートが入ってきましたが、
コスモの前の日通の倉庫跡でしょうか
知っている方があれば情報をください。

そうです。住友不動産が取得しましたね。

近隣に小さい頃から住んでいますが、たまに食肉市場からカラスが骨をとってくるのか
落ちていたりしてびっくりした事が何度かありました。臭いはそんなにはかいでいられないといった
臭いではないですね。まだ魚の生臭さの方が個人的には好きではないかな。
昔は近くにテニスコートなどがあって、テニスをしたりしていると結構臭ってきたりも
しましたがね。

キャッツシアターもあったよね

>>212さん
>>213さん

アンケートはチラシか何かで入ってたんですかね。
日通倉庫（「日通品川流通センター」）の並びに、
日成倉庫というのがあって、そこは取り壊され住友不動産の建築お知らせ看板がついていますが、
そちらじゃないでしょうか？

日通倉庫のほうは、取り壊し工事を「日通不動産」がやっているので、
日通自らの開発かと思っていました。

>>213sさん
住友不動産が取得したっていう情報ソースを教えていただけませんか？

>>215さん

キャッツシアターありましたね〜

今で言うと、グランドコモンズの位置ですよね。
今港南に住んでいますが、
当時、親に連れれて見に行ったけど、
まさかあのなんにも無かった品川港南口を最寄り駅にするなんて思いもよりませんでした（笑）

ズバリ安い部屋なら坪２５０で出るでしょう。

>>218さん

そうですね～。
運河に向いていないほうで、前に銀行研修所がくるあたりの60㎡弱で
4500万円くらいですかね。

２１７さん
グランドコモンズの場所ですか。あまりにも変わってしまって忘れてしまったな。
昔は品川駅降りて地下の暗い道をずっとひたすら歩いて港南口まで歩きました。大雨の日は
浸水してしまったりしてね。今では昔の港南口が全く想像がつかないですよね。
今では高輪口よりかえって栄えている気がしますよね。

ここ価格発表って４月入ってからでしたっけ！？

>>221さん

私も資料請求したんですが、
まだ、モデルルームオープンの知らせも着てないですものね。
価格発表はその後でしょうから、４月に入るのは確実でしょうね。

世の中的に景気がよくなる雰囲気だったり、
土地価格が底入れなんていう報道があるので
三井さんが強気にならないか心配です（笑）

販売開始を曖昧にしてるのはチョット…
プチバブル時代のマンション売り渋りを思い出します。

今週の地価発表で底打ちが明らかになり、先高感がありますからね。高く出してきそうだね。

三井なのでお高く出すのでしょう。

坪２５０くらい？

218さん 219さんが言うように、安い部屋ならそうかも。

豊洲のスカイズが、坪250～300らしいです。

アホらしい。10年くらいかけて売るつもりかね。こちらは実勢価格でお願いします。

港区ではありますがエリア的には比較物件は品川区のものの方が適切ですかね。例えば東品川よりは高く大井町や大崎よりは安いという感じでしょうか。タワープレミアムもありませんしね。

坪300ぐらいではないかと別のマンションのMRで聞きました。

最近、港南では新築が出てませんからねえ。
高くても安くても、現在の新築相場の指針というか基準になります。

比較が以前の港南しかないから高い気もするけど港区だし今の市況からはそうなんですかね

豊洲で徒歩12分で坪250～300ってアホか！高すぎ。ここはいくらになるのでしょうか。

坪300は高いよ。坪270くらいが妥当では？

270万は低層階？角は～360万位と予測？

築８年の品川タワーフェイスの売り出し価格は現状２５０万切ってますし、築１３年の天王洲デュープレックスは２００万切る事例もあるようです。
今年の夏はシティータワー品川の縛りがなくなり大量に売りがでます（坪２００万前後と予想）

単純比較はできませんが、いくら新築＆三井であってもこの場所で坪３００を超えるような強気の価格設定はない気がします。

坪２６０～２８０万と予測します。

アベノミクスと消費税率アップ前で、強気の新築が増えていますよ。
ここなんかも、販売開始をハッキリさせないのは丸で売り渋りではないかと勘繰りたくなります。
思ったより高い、価格になるのではないかと予想します。

ですね。とりあえず近隣エリアの中古の取り引き価格の推移しだいでしょう。ワールドシティータワーズあたりも昨年末が底値で分譲価格並になりましたが最近徐々に上がりつつあるようです。

最多価格帯で２７５－２８０のようです
運河沿いの好立地で免震と考えれば
妥当な感じです

少し高い気がします。リセール考えると厳しいだろうね。供給過多エリアだし、昔は坪230あればいい部屋買えたわけで。永住ならいいですけど、

まあ昔の話をしても仕方あるまい。港南には生活インフラがほとんどなかったわけだからね。
しかしクイーンズ伊勢丹の寂れっぷりはひどいね。そのうち撤退するんじゃないかと心配になる。

一番高い部屋が坪単価280万とすると一番人気になりそうな東側角部屋は７７００万。グロス価格は結構高いよね。
西側低層だと70平米で５４００万とかそんな感じか？

2005年頃からなら今も対してインフラ変わってないだろ。強いて云うならTSUTAYAができたぐらいか。

供給多いエリアはどんなに人気エリアでもリセール苦戦する。これは鉄則。

というほど、港南の供給はないわけだが。
東側の２つのタワーが長く売ってたから供給が続いたように錯覚するけど。

>>242さん
私も同じ事を思いました。魚屋さんは結構新鮮でちょくちょく行っていたのですが
お客さんもそんなに入っていないせいか前より新鮮さを感じなくなってしまって最近は
行っていません。やはりお客さんが入らないと物も動かないですからね。
結構立地的には便利なのでまた前みたいに活気のあるクイーンズ伊勢丹になってくれれば
いいのですが。

品川駅は駅ナカだけが元気だよ。乗り換え客は多いけど降りる客はオフィスの通勤だったりしてお金落とさないんだよ。

>>244

分譲してる頃はまたまだイメージ悪かったからね。

>>243さん

ゴールデンウィークに事前内覧会があるというDMが来ました。
それによると、
予定販売価格4400万円台〜8500万円台となっています。
このマンションで一番高いのはどうみても、
最上階の東南角住戸の81.62㎡だと思うので、
一番高い住戸ので350万円
最低価格は、西側の57.6㎡だとすると255くらいですかね。
物件の平均で275〜280くらい。

やはりこのマンションではあの船の舳先のような位置にある住戸が
まさにフラッグシップ（旗艦）ってことでしょうか。

私としては運河側の普通の間取りで4000万円台があったらなぁという淡い期待を抱いていたのですが、
１ランク上の単価のようでちょっとがっかりです。

４０００万台ってどういう相場感？

昨年までの景気低迷で、昨年は中古価格が暴落しましたが、最近上昇傾向のようです。4年前のチラシでは天王洲デュープレックス73.81㎡で6.890万で出ていました。（このマンションは販売時1億以上の部屋もあった物件ですが）三井のこの立地であればこの価格でも、すぐ売れるような気がします。異常な格安案件だった、住友のタワーの案内が既に来ていましたが、販売時から2.000万近く高い4500万程度と強気でした。（買った人は儲かりましたね）でもここの仕様や借地権、運河を渡った港南3丁目という条件を考えるとターゲットが違うかも。三井は、旧東海道など品川の下町へも徒歩圏で、無味乾燥な再開発立地の港南のタワー群より16階という規模も好感が持てます。

中心価格帯が8500万になっていたので、最上階は9200万位かな？

予定販売価格の上限が8500万円台だから8600万円以上の部屋はない。

間取り図増えましたね。

玄関からリビングが見えない
70Bとか、いいですね。

事前案内来ましたね。
共用・仕様がどのようなものになるのかが気になります。

8500万台ですか。
15Fが8400万程度で
10F辺りまでが8000万以上なんでしょうね。

ここを買うなら東南角以外は興味がないのでうちは撤退します。
買えなくもないけど、買物不便なここにそこまでは出したくありません。
ちなみに下のほうの階だと、屋形船から丸見えになりますよ。

丸見えでも良いじゃん！ここは貴族の住むマンションということを見せつけましょう！

>>251さん

250です。
まぁ確かに相場感としてはあり得ないんでしょうね〜。
うちは二人家族で、そんなに予算無いので、
運河側に60㎡クラスの２LDKで4,800万円くらい、
って感じがないかなと思ってました。

ただ今回のDMみて、西側の建物がそれほど北側に長くないことがわかり、
西向きでも船だまり側を道路越しに望む感じで
それはそれでいいのかも、と思いだしました。

あとはタワーフェイスの中古ですかね。

ベイクレストタワーなら６０平米台な３０００万台からありましたね。ベランダのすぐ下を新幹線の引き込み線が走るというかマッチョな光景が広がりますが安かったです。

ココ、外観チョットカッコいいですよね。
あとタワーじゃなく、16F建てで200戸オーバーそして免震ってのが、
以外とポイント高い。管理費安そうだし。

管理費でよく問題になるのが、専有部分の窓拭き代です。結構高い費用になります。
ここは南東角部屋と南西角部屋の窓拭き代がありますね。
排気ガスや黄砂や鳥の糞などでFix窓は、年に４回とか６回とか拭かないと直ぐに曇ってしまいますが、
最近の新築は管理費を安くするために年２回の物件が多いです。

港南エリアで、最高のマンションは、同じ港南2丁目の、品川Vタワーだけど、パークホームズ品川は、立地的には、それより、2ランク下ぐらいな気がする。8,500万円は、ちょっと高いのでは？

14階建てと15階建てのマンションなら、14階建ての物件のほうが、
居住者のためを考えてる建て方になっていると、
何かで読みました。
建築可能な高さの範囲で、階高やらがケチられているとの話。
ここは、「16階」にしたのは、何かあるんですかしら。

目一杯な容積率が16階だったんじゃない？

Vタワーは、数年前に事件があったから興味なし。

徒歩11分は微妙ですな。10分と11分の差はでかい。

実際に歩いてみましたが
11分歩いた気がしませんでした。

インターシティまでは駅っていう
感覚だからかな。

というかディーンアンドデルーカのとこから山手線ホームまでが遠いよね。

山手線線路はもう少しだけ港南寄りに移動するんだっけ？
大した違いではないけど。

改札の位置が同じなのでむしろ歩く距離は長くなります。行って戻る感じ。

山手線のホームの位置は、今の京浜東北線か東海道線東京行きのホームだから、近くなるのは確か。
十秒も違うかぐらいではあるけど。

Ｖタワーの数年前の事件って…何？？

Vタワー　27階　事件　でググれば。

対岸の桜祭り、今年は中止になりましたね。もう桜は散ったし。

品川は、すでに、国際戦略総合特区に指定されてるけど、さらに、アベノミクス特区に、指定される可能性大？

実家が北品川にあるのでこちらを検討しております。土曜日の大雨の日に実家へたまたま泊まったの
ですが、２３時半頃から、目黒川の氾濫のサイレンが何度も鳴り不安でした。
目黒川は何十年も前に氾濫した事がある様ですね。それ以来氾濫していないとの事なので
氾濫の心配はないですが、土曜日の様な大雨の日はサイレンなどなるのは覚悟ですね。

土曜日の目黒川はそうとうやばかったですね。
警戒水位（あと２．５メートル）のサイレンは年に数回なることがありますが、危険水位（あと１メートル）のサイレンは数年に一回です。いくつかネットに写真が掲載されていますが濁流の目黒川はかなり恐ろしい感じです。
流域住民は２Ｆ以上に避難しろとかそんな指示は初めてききました。

もっともここは目黒川の氾濫とはあまり関係ないですね。
やばいのは津波や高潮だと思います。

品川駅にこんな大きなマンション立つんですね。
ビル群の中って感じだから普通かな？それほど目立たないでしょうか。
品川ですから値段は予想通りって感じですね。
宅配ロッカーは便利そうでいいですね。実際はどうなんでしょうか。
川がすぐちかくなのでいいなと思いながらも、増水が気になります。
間取りは全部普通だと思いますが…いかにもマンションと言う感じです。
ただ、斜めカットの部屋とかは万が一賃貸にするときなかなか借り手が見つからなかったりするのでしょうか。
あとは学校に行くのが大変そう？
小学校はさんで向こうですよね？自己とかにならないのでしょうか。

南東角部屋みたいな間取りは、普通は無いですよ。
ビル群の先端って感じです。
川でなく運河ですが、近くに増水対策の水門があります。

水門は目黒川の増水対策ではなく高潮対策のためですね。津波の時も閉まります。

現地近くを歩いてみましたが、運河広いですね。この開放感はなかなか希少ですね。

>>277さん

近所に住むものです。
まず、このマンションの規模ですが、港南は３，４丁目に大規模タワーマンションがたくさんあるので、200戸はそれほど大きいというイメージはないです。
その中でこの一角、旧海岸通沿いは中規模のマンションが多いっていう感じで、ビル街の中っていう印象はないと思います。
それと学校ですが、4丁目の港南小・港南中なので、それほど不便・危ないというほどではないと思います。まぁ郊外の住宅街にくらべれば都心なんで危険性は高いですけど。小学校は２、３年前に新しい校舎になってきれいですよ。
宅配ボックスに関しては今や無いマンションのほうが珍しのではないですか？必需品でしょう。

宅配は希望時間に再配達してくれるので
重い荷物を宅配ボックスから自宅まで運ぶよりも
再配達させるほうが便利ですよ。

重い荷物はそうだけど、軽い荷物はすぐ受け取りたいけどな。再配達依頼面倒だし。

アマゾンのヘビーユーザーには厳しいかも。

確かにアマゾンで米なんか届けさせるなら、
自宅まで再配達させた方がいい。

「宅配ボックスがある」ことをネガネタにする人というのも初めて見ました。
そんな人もいるんですね。

ネガネタ、と受け取ってしまうからでしょう。
新築マンションの大部分には宅配ボックスが付いているので、
わざわざ「ネガネタ」としてこのスレに投下する意味なし。
物事には長所もあれば短所もあるって事。

宅配ボックスは賃貸さんには珍しい設備なのでしょう。だから再配達してもらう方が便利とかトンチンカンなことを書いてしまうのではないでしょうか。

宅配ボックスは別に受け取りだけではなく荷物を取りにきてもらう時も使いますしね。

何か配達されたり取りにきたりしたらメールで通知がくるのも今時なら当然の設備です。

普通は服CDゲーム本雑貨くらいでしょ？
重い物って何？
しかもそんなにしょっちゅうあるの？
短所って(笑)

荷物を取りにきてもらう、のはコンシェルジュに渡して終わりですよ。庶民マンション以外はね。
自分がコンシェルジュのいない庶民マンションに住んでると言ってるのと同じですよ。289さん。

それ、あなたの普通だから。自分の普通を他人にも普通だと決め付けるのはジコチューですよ。290さん。面白いね。

三井だしこの規模でサイトにハイグレード表示があるから
コンシェルジュがいるのは当然ですしね。

荷物を取りにきてもらう時も宅配ボックスを使うなんてはなしは
この物件へのネガになるからやめて欲しいなあ。

宅配ボックスからの発送というのは、
自分はやったことはありませんが、
深夜でも発送できたりカード決済可能などの
メリットもありますので、
コンシェルジュのいるマンションの人が、
そういうのを使うのも不自然ではないと思いますけど。

おっと291さんのとこの脳内コンシェルジュさんは、
24時間対応でカードはアメックス可でしたね。

資料請求したら３つも同じものが届きました。
電話も３回掛かってきました。きちんと名寄せするなりしてほしいよ三井さん！

今度は「コンシェルジュがいる」ことをネガネタにする293さんが現れました。
そんな人もいるんですね。

普通はコンシェルジュに頼むでしょ？
深夜でもって何？
しかもそんなにしょっちゅうあるの？
自分はやったことはありませんがって

コンシェルジュのいるマンションは宅配ボックスはないのですか？うちは両方ありますけど。

コンシェルジュに何か頼むことは正直あまりないですが、うちは大規模タワーなのででかいロビーには誰か人がいた方が見栄えもいいし、セキュリティというか人目がある方が安心感があります。共連れとかも抑止できますからね。

まあいないよりいた方がいいというレベルですが。

おじさんコンシェルジュのマンションもあるみたいたけど
お姉さんコンシェルジュの方がいいし。