パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画　三井不動産レジデンシャル）

ドナドナトラックの多くは首都高経由で天王洲方面から山手線通り、新東海橋の交差点を曲がって旧海岸通りを北上して市場に搬入しますので、このマンションの西側の部屋からは毎日のように牛さんトラックを何台も見ることになりそうです。

気になる人は東側の部屋の方がいいかもしれませんね。
逆に気にならない人は割安に西側の部屋を購入できるチャンスでもあります。

Vタワーの宣伝、タイミング悪すぎ。
2008年4月にVタワーで起きた事件を、ドナドナから思い出した。

>>195さん

私も気になっていました。
住友の東京ベイシティタワーは総合設計使ってますからね。

用途地域を調べると、ここは商業で建ぺい率80%/容積率600％
東京ベイシティタワーは、準工で60%/400%なんですね。
素人考えですが、ここは総合設計にしても大幅な容積緩和が見込めないということではないですかね。

>>201さん

196です。
ドナドナトラックのルート情報ありがとうございます。
なるほど、私のマンションはそのルートにあたっていなので
気にならないかもしれません。

もし買うとしたら予算的には（安い）西側かなと思っていたので
ちょっと気になります。
あまり神経質なほうではないと自覚しているのですが。

一日あたり何台くらいのトラックが通るのでしょうね？

それでもみんな牛肉は好きなんだよね

生きてる牛はキライです。

そのうち食肉市場も移転を余儀なくされるでしょう。築地のように。移転しても十分元がとれますからね。

リニューアルしたばかりだし築地のように移転の計画も今のところはないようです。でもあそこにある理由もないですよね。

昨日、チラシが入ってました。
今までのＨＰや資料請求で送られてきたＤＭにも入ってなかった60Ｃという２ＬＤＫの間取りが入っています。
西側の折れ曲がる位置の住戸ですね。
これから推察するに、西向き住戸は５スパンかな。

↑の続きです。

１フロア14戸が基準
１階に住戸なし
なので14×15階＝210戸
総戸数は209戸で、最大面積は80㎡台だからプレミアム住戸はないので、
エントランスが２層吹き抜けという推理をしました。

港南3丁目計画のアンケートが入ってきましたが、
コスモの前の日通の倉庫跡でしょうか
知っている方があれば情報をください。

そうです。住友不動産が取得しましたね。

近隣に小さい頃から住んでいますが、たまに食肉市場からカラスが骨をとってくるのか
落ちていたりしてびっくりした事が何度かありました。臭いはそんなにはかいでいられないといった
臭いではないですね。まだ魚の生臭さの方が個人的には好きではないかな。
昔は近くにテニスコートなどがあって、テニスをしたりしていると結構臭ってきたりも
しましたがね。

キャッツシアターもあったよね

>>212さん
>>213さん

アンケートはチラシか何かで入ってたんですかね。
日通倉庫（「日通品川流通センター」）の並びに、
日成倉庫というのがあって、そこは取り壊され住友不動産の建築お知らせ看板がついていますが、
そちらじゃないでしょうか？

日通倉庫のほうは、取り壊し工事を「日通不動産」がやっているので、
日通自らの開発かと思っていました。

>>213sさん
住友不動産が取得したっていう情報ソースを教えていただけませんか？

>>215さん

キャッツシアターありましたね〜

今で言うと、グランドコモンズの位置ですよね。
今港南に住んでいますが、
当時、親に連れれて見に行ったけど、
まさかあのなんにも無かった品川港南口を最寄り駅にするなんて思いもよりませんでした（笑）

ズバリ安い部屋なら坪２５０で出るでしょう。

>>218さん

そうですね～。
運河に向いていないほうで、前に銀行研修所がくるあたりの60㎡弱で
4500万円くらいですかね。

２１７さん
グランドコモンズの場所ですか。あまりにも変わってしまって忘れてしまったな。
昔は品川駅降りて地下の暗い道をずっとひたすら歩いて港南口まで歩きました。大雨の日は
浸水してしまったりしてね。今では昔の港南口が全く想像がつかないですよね。
今では高輪口よりかえって栄えている気がしますよね。

ここ価格発表って４月入ってからでしたっけ！？

>>221さん

私も資料請求したんですが、
まだ、モデルルームオープンの知らせも着てないですものね。
価格発表はその後でしょうから、４月に入るのは確実でしょうね。

世の中的に景気がよくなる雰囲気だったり、
土地価格が底入れなんていう報道があるので
三井さんが強気にならないか心配です（笑）

販売開始を曖昧にしてるのはチョット…
プチバブル時代のマンション売り渋りを思い出します。

今週の地価発表で底打ちが明らかになり、先高感がありますからね。高く出してきそうだね。

三井なのでお高く出すのでしょう。

坪２５０くらい？

218さん 219さんが言うように、安い部屋ならそうかも。

豊洲のスカイズが、坪250～300らしいです。

アホらしい。10年くらいかけて売るつもりかね。こちらは実勢価格でお願いします。

港区ではありますがエリア的には比較物件は品川区のものの方が適切ですかね。例えば東品川よりは高く大井町や大崎よりは安いという感じでしょうか。タワープレミアムもありませんしね。

坪300ぐらいではないかと別のマンションのMRで聞きました。

最近、港南では新築が出てませんからねえ。
高くても安くても、現在の新築相場の指針というか基準になります。

比較が以前の港南しかないから高い気もするけど港区だし今の市況からはそうなんですかね

豊洲で徒歩12分で坪250～300ってアホか！高すぎ。ここはいくらになるのでしょうか。

坪300は高いよ。坪270くらいが妥当では？

270万は低層階？角は～360万位と予測？

築８年の品川タワーフェイスの売り出し価格は現状２５０万切ってますし、築１３年の天王洲デュープレックスは２００万切る事例もあるようです。
今年の夏はシティータワー品川の縛りがなくなり大量に売りがでます（坪２００万前後と予想）

単純比較はできませんが、いくら新築＆三井であってもこの場所で坪３００を超えるような強気の価格設定はない気がします。

坪２６０～２８０万と予測します。

アベノミクスと消費税率アップ前で、強気の新築が増えていますよ。
ここなんかも、販売開始をハッキリさせないのは丸で売り渋りではないかと勘繰りたくなります。
思ったより高い、価格になるのではないかと予想します。

ですね。とりあえず近隣エリアの中古の取り引き価格の推移しだいでしょう。ワールドシティータワーズあたりも昨年末が底値で分譲価格並になりましたが最近徐々に上がりつつあるようです。

最多価格帯で２７５－２８０のようです
運河沿いの好立地で免震と考えれば
妥当な感じです

少し高い気がします。リセール考えると厳しいだろうね。供給過多エリアだし、昔は坪230あればいい部屋買えたわけで。永住ならいいですけど、

まあ昔の話をしても仕方あるまい。港南には生活インフラがほとんどなかったわけだからね。
しかしクイーンズ伊勢丹の寂れっぷりはひどいね。そのうち撤退するんじゃないかと心配になる。

一番高い部屋が坪単価280万とすると一番人気になりそうな東側角部屋は７７００万。グロス価格は結構高いよね。
西側低層だと70平米で５４００万とかそんな感じか？

2005年頃からなら今も対してインフラ変わってないだろ。強いて云うならTSUTAYAができたぐらいか。

供給多いエリアはどんなに人気エリアでもリセール苦戦する。これは鉄則。

というほど、港南の供給はないわけだが。
東側の２つのタワーが長く売ってたから供給が続いたように錯覚するけど。

>>242さん
私も同じ事を思いました。魚屋さんは結構新鮮でちょくちょく行っていたのですが
お客さんもそんなに入っていないせいか前より新鮮さを感じなくなってしまって最近は
行っていません。やはりお客さんが入らないと物も動かないですからね。
結構立地的には便利なのでまた前みたいに活気のあるクイーンズ伊勢丹になってくれれば
いいのですが。

品川駅は駅ナカだけが元気だよ。乗り換え客は多いけど降りる客はオフィスの通勤だったりしてお金落とさないんだよ。

>>244

分譲してる頃はまたまだイメージ悪かったからね。

>>243さん

ゴールデンウィークに事前内覧会があるというDMが来ました。
それによると、
予定販売価格4400万円台〜8500万円台となっています。
このマンションで一番高いのはどうみても、
最上階の東南角住戸の81.62㎡だと思うので、
一番高い住戸ので350万円
最低価格は、西側の57.6㎡だとすると255くらいですかね。
物件の平均で275〜280くらい。

やはりこのマンションではあの船の舳先のような位置にある住戸が
まさにフラッグシップ（旗艦）ってことでしょうか。

私としては運河側の普通の間取りで4000万円台があったらなぁという淡い期待を抱いていたのですが、
１ランク上の単価のようでちょっとがっかりです。