プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？　Part19

超高層タワーマンションだったら、巨大地震のときは、免震、耐震に関わらず大きく揺れるでしょう。

テーブルに頭打ち付ける心配をする人は低層免震マンションにしておいた方が良いよ。

財閥系は植栽の大きさがち

気の大きさでグレードがわ

保育園はできてきましたね

プラウドタワー高輪台
http://www.proud-web.jp/mansion/tower-takanawadai/tower/index.html

「免震構造による大きな安心が、住まう人の日常を支える」（野村不動産）
「プラウドタワー高輪台」では、免震装置を設置する免震構造を採用。
地震力を柔らかく受け止めて建物の損傷を防ぐだけではなく、建物のなかに対する安全性も向上させている。
安心のタワーライフが、本物のゆとりに満ちた日々をつくってくれる。

タワーって言っても23階だよ。戸数もすごく少ない。

プラウドタワー武蔵小杉
http://www.proud-web.jp/mansion/tower-musashikosugi/towerresidence/

「制震構造」
地震に対する安全性能を高める、制震構造を採用。とっておきの場所にふさわしい、住品質を追求しています」（野村不動産）

せめて制震にしてくれてれば安心できたのに・・・
部屋戸数・デザインありきで免震・制震が採用されなかったのだとしたら残念です。

保育園とマンションとの間はちゃんと仕切られてるんですか？住人以外も入る施設だから、オープン過ぎるのは気になりますね。
CGだと壁があるっぽいですが.現地見た方いかがですか？

結局、野村さんは各物件を売捌くのに都合のよい言葉を並べてるだけだね。

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仕切られてますよ。HPみてくださいな（笑）
また公園への通路も周回路への抜け道も確保されています。

http://www.proud-web.jp/shinonome/towerconcept/index.html#4

そうそう。大地震がきたら右へ左へ激しく揺さぶられて家具の倒壊などにあうだけです

大した問題ではないですよ

免震も超高層だと似たようなもんですよ。

超高層の場合は、地震による揺れ方は低層階と高層階でちょっと異なる。

低層階だと地上とほぼ同じように揺れるけれど、高層階は短い周期で激しくというよりは長い周期で大きく揺れるといった感じ。高層の建物に設置された加速度計のデータを確認するとその違いが良く分かるよ。
しかも建物の構造と高さによっては大きな加速度（揺れ）が生じやすい階が異なるので、そのあたりも研究して階数を選ぶとより良い。

超高層のように表層地盤の影響をほとんど受けない場合は、埋立地でも内陸でも部屋の揺れ方に大差はない。
よって、内陸でも階数は選んだ方が良い。

新築マンションの「揺れやすさワースト10」と「揺れにくさベスト10」
（東京23区の大規模マンション(総戸数200戸以上)かつタワーマンション(地上20階建て以上)）

まず、揺れやすさワースト10は、次のとおりです。数値は、表層地盤増幅率です。
１　ヴェレーナ王子　　　 　北区豊島5丁目　　　 2.468690　後背湿地
２　ザ・パークハウス青砥　 葛飾区青砥7丁目　 　2.382481　三角州・海岸低地
３　(仮)三河島駅前南地区PJ 荒川区東日暮里6丁目 2.374637　三角州・海岸低地
４　ザ・グランアルト錦糸町 墨田区江東橋2丁目　 2.284825　干拓地
５　パークタワー東雲　　　 江東区東雲1丁目　 　2.264235　埋立地
５　ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾀﾜｰ東雲ｷｬﾅﾙｺｰﾄ　 江東区東雲1丁目　　 2.264235　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ﾂｲﾝ　　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ｼﾝﾎﾞﾙ　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
９　ｻﾞ湾岸ﾀﾜｰﾚｯｸｽｶﾞｰﾃﾞﾝ　　江東区東雲2丁目　 　2.258962　埋立地
10　Brillia有明Sky Tower　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地
10　シティタワー有明　　　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地

揺れにくさベスト10は、次のとおりです。数値は同じく、表層地盤増幅率です。
１　ｺﾝｼｪﾘｱ西新宿TOWER'S WEST　新宿区西新宿6丁目　1.438583　ローム台地
２　ｸﾚｽﾄﾀﾜｰ品川ｼｰｻｲﾄﾞ　　　　 品川区東大井1丁目　　1.442492　砂州・砂礫洲
３　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ千代田富士見ｻﾞﾀﾜｰ　千代田区富士見2丁目　1.456429　ローム台地
４　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ六本木ﾋﾙﾄｯﾌﾟ　　　 港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　　港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　THE ROPPONGI TOKYO　　港区六本木3丁目　　　1.472042　ローム台地
８　ザ・タワーレジデンス大塚　豊島区北大塚1丁目　　1.486914　ローム台地
９　パークタワー滝野川　　　　北区滝野川6丁目　　　1.516816　ローム台地
10　OWL TOWER　　　　　　 豊島区東池袋4丁目　　1.531725　ローム台地

地震ごとの地震波の周期、地盤の周期特性で、共振や2次波による揺れ方はマチマチだから、場所・階数のマトリックスでどれがマシとは、素人にはわからないなあ。
強いていえば、真ん中あたりは地面からの波と屋上からの返り波が複合しそうだ。311の時は佃の公社タワーがかなりの被害になってた。
それからウチも某所の40階ぐらいに在宅してたけど、予想外に短周期の揺れに見舞われて焦ったよ。近場の強震度の地震では、ドドドドとユーラユーラが共存するんだな。あれ以来、冷蔵庫も固定したよ。

どこの不動産販売業者も、耐震も売れば制震も売るし、免震も売ってる。一長一短あるわけで、それをわかった上で買う分には、どれも正解。

ベンツが割高だってことは小学生でも知ってるけどなｗ


これと幾分似ている興味深いケースをひとつご紹介しましょう。
それは「プラウド南麻布」という物件。
最近、完売しました。

「フランス大使館の敷地」と言うのが最大のウリでした。
60年の定期借地権。でも価格は分譲並みに坪単価400万円超。
「高いじゃないか」というのが、私の見解。
日比谷線の「広尾」駅から徒歩7分です。
港区物件としては、生活利便性がかなりダメダメ。
この物件ははっきりいって「フランス大使館」というだけがウリ。
それでも売れてしまったのです。
まあ、80人ほどの奇特な方がいたということです。

定期借地権物件と言うのは、資産としては脆弱です。
「あと00年」しか使えないことが確定しているからです。
流通市場も整備されていません。
だから、私は所有権の7割程度でいいと思っています。
さらに「広尾」駅徒歩7分のマンションなら
ガーデンヒルズでもない限り坪単価は所有権で350万円前後。
だったら定期借地権だと200万円台中盤がせいぜい。
それなのに、この物件は400万円で約80戸が売れました。

「売れればいい」というのがこの業界の不文律。
だから、売主の野村不動産はそれで万々歳でしょう。
でも、買った方はどうなるのでしょう？
彼らは本当に坪単価400万円超の価値のものを手に入れたのでしょうか？
その答えは、5年後、10年後に「売ろう」と思った時に分かります。

同じ麻布エリアでも麻布台パークハウスという定借物件は
「事業計画見直しによる販売中止」に追い込まれました。
こちらは三菱地所レジデンシャルの物件です。
アメリカンクラブの敷地を定期借地しているところは
プラウド南麻布とよく似ていますね。
価格が所有権並みに高かったことも同じ。
でもプラウド南麻布は完売して麻布台パークハウスは事業中止。
この違いは何だと思いますか？

私が見るところ、プロモーションと営業力。
野村不動産は見事に「してやった」という他ありません。
でも、それを買った人はどうなるのでしょう？
本当にいいものを買っていれば言うことはありません。
でも「プラウド新浦安」のような運命が待っているかもしれないのです。
少なくとも、私はとても割高な買い物をなさったと思います。

Ｓ氏のブログそのままコピペしてる人いるみたいだけど、著作権で文句言われるかもよ。彼、結構しぶとく付き纏いそうだからね。大変だよ、きっと。