所在地：東京都港区白金台二丁目16番1他（地番）
交通：都営浅草線 高輪台駅 徒歩1分、JR山手線 品川駅 徒歩13分、京急本線 品川駅 徒歩13分、
東京メトロ南北線・都営三田線 白金台駅 徒歩13分、JR山手線 五反田駅 徒歩11分、都営浅草線 五反田駅 徒歩9分、
東京メトロ南北線・都営三田線 白金高輪駅 徒歩16分
総戸数：84戸
間取り：1LDK～3LDK（37.32m2～76.17m2）
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/C1206/
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント
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【高輪台駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.2】
https://www.sumu-log.com/archives/9825/
[スレ作成日時]2012-09-24 15:18:36
MR行きました。ここのフローリング、炭みたいな色だった。あれって失敗だと思う。
ゴキブリが出たら見つけるのが大変だ。どうでもいいけど。
向かいに荒らしに出張してこないように重ねて申し伝えておきます。迷惑です。
これでやっぱ1戸も本当は売れてなかったら、稲川淳二なみにこわい。キャー。
どれくらい売れたかな？
へんじがない、ただのしかばねのようだ。
一応、ゆっくりと売れてるでしょ？
ウチの場合は、現地を確認して気に入り、サロンでコンセプトビデオ見たところまでは良かったのですが、MRで部屋の仕様をみたらイヤになりました。炭色？のフローリング、安いコンロと引き戸、天然石も使ってない。販売価格に転嫁しても良いからもう少し良い素材を使ってほしかった。
モデルルームの場所がジョギングコースなんで毎日横を通っていますが、その時偶々かもしれませんが、先週末の土日でさえ車が1台しか停まっていませんでした。
モデルルームは駅から結構離れた不便な場所にありますが、皆さん徒歩で来られているのでしょうか？
野村とカタログを並べて見比べてみたけど、野村の設備内装は鬼過ぎる。ここもポイントポイントはお金をかけてはいるんだけど、あちらが殺す気でかかってきているから勝負にならない。
来週になったら野村も終わるだろうからポチポチ客足も回復してくると思うよ。この辺りの同世代マンションの中では仕様はいい方だし。
私がMRに行った日曜日時点では、両隣の建物や桜田通りをはさんだ向かいの建物より高いと思われる上層階のフロアや、2LDKに切り替わる8階、9階あたりや下層階の1LDKの上層階部分は結構分譲済みになっていましたし、まだ反映されてない商談中も何件かあるようでした。
最初決めようとした部屋は価格表に反映はされていませんでしたが前日に既に決まっていました。
そして、キッチンの天板は10階（11階だったかもしれません）から上の階は天然石になると言っていましたし、MRに天然石のキッチンも置いてありましたよ。
フローリング等の仕様は基本のプラチナム仕様の他、一部フロアはゴールド仕様（明るめの色合い）のフロアが用意されていましたので、そちらもMRで確認されたほうがよいと思います。
エレベーターも2機をそれぞれ11階から上と10階以下で分けているそうです。
また、価格表では先着順は6戸のみでした。
私は上層階のお部屋で申し込みました。
野村は近隣で一番スペック高いし、たぶんこれからも越えられることはないと思う。
192 そうですか。内容を切り替えたんですね。同時期に隣接販売という構図は近隣の供給過剰のような負の側面が語られがちですがいいこともありますよね。
>192さん
詳しい情報をありがとうございました。
かなり良い感じに変更になっていますね！！
あとＥＶを行き先階数によって変えるのはうれしいですね。
朝なんて特にＥＶは混み合いますから、
これなら効率よく行けますね。
今日ＤＭがきた。第1期3次。。。よくわからないきざみかた。。。
販売住戸は、、、204号室、505号室、701号室、1101号室、1304号室、1704号室だって。。。。6月6日までに登録お願いします。。。って書いてあるけど、こんな不自然な部屋の選び方、要はこの部屋に購入希望者がいるってことっでしょ。
第1期第3次かんばいでかんぱ～いみたいな。。。おめでたいね。
三菱の西麻布タワーは、1期9次とかでしたね
アベノミクスで海外の人がそれまで以上に投資されましたが、
それまでは先着順がたくさんあり、要望入った部屋を小分けに販売。
どこもそんな売り方なのでは？
人気がある所は今でも普通に期限を切ってせーので一斉に抽選ですね。
ここは決して悪くはないのですが、ちょっとタイミング的に不幸だったような気がします。
競合密集地域だからしょうがないでしょ。野村の方が仕様は上で価格も値ごろ感がある。少し高いきもするが許容範囲内とみなさん判断し、そろそろあちらは完売御礼がでるようだ。
新築だと仕様いい方になびいちゃうんだろうね。
でも、実際に住み出したら、仕様よりアドレスの価値を痛感すると思う。
プラウド高輪台は南面が低層傾斜地だったから惹かれたけど桜田通りに面しているとなると話は別。確かに北側は悪くないけど魅力的な間取りは限られますね、しかも高い。
実際にすみ出すと痛感するアドレスの価値ってなんなのかね。他の人に俺港区住まい何だよって聞いてもないのにいう、俺って東大卒何だよ的な自己満足感かな。そういうのが好きならその方がいいかもね。個人的には間取りとか眺望の方がはるかに住んでから価値があるともうがね。
マンションにとってのアドレス価値って、品質に惚れ込んでブランドバッグを愛用しているのか、下品なLVマークバッグを持っているセレブ（笑）なアタシが大好きでブランドバッグを持っているかの差だよね。後者のような人は港区向きだと思うよ。
マンションはただの箱、立地が全てって人もいるよ。
学区とかもあるし。
プラウドがいいと思ってる人が、
わざわざここに書き込みしなくても。
プラウドの方に荒らしにくるからカウンターで殴られているだけだろ。
そもそも地番は新規投資簿価におりこみずみ。リセールというのは要は収益を問題にするということでしょ。
マンションは金があれば買えるけど、東大卒は金では買えない。
アドレスと比較しないでほしいが、
東大卒で品川アドレスもほとんど＊＊＊状態。
アドレス＋学区にこだわるってのも違和感を感じる話なんだよな。本当に教育熱心なら私学にいれるのがこの辺りのスタンダードだし、自分もそうだったからなおさらそう思う。
自分の資金をどう案分するかは自分次第。
充分な教育投資をしたければ小学校の授業進度が早い学区に住まわせることは大事だと思いますよ。
私は家は子供の成長にあわせて住み替えてもよいと思ってます。
例えば小学校のうちは狭くても学区。
中高生になったらマンションを貸して戸建賃貸へ。
巣立ったらまた元のマンションに戻り思い出と共に過ごしたい。
それなら何かと高コストな3LDK90平米とかにずっと住むより経済的かなと思っています。
アドレスにこだわる＝見栄っ張り
アドレスや学区にこだわる、こだわらないは本人の自由なので私はお好きにどうぞと思います。
家庭教師や塾講師をやっていた経験から言えるのは小学生だと性格５割、親のサポートや協力姿勢が３割、残りの２割が学校環境や生まれ持った能力ですね。見栄や体面を重視する親ほど子供をヒステリックに叱るだけで親によるサポートは何もせずという傾向が強いように私には見えましたが、全部がそうとは思いませんし、性格や親のサポート条件が揃った上でいい学区を選ぶのは選択肢だと思いますよ。
アドレスに拘るのは見栄とは限りませんよ。
港区は出産に関しても手厚いし、
白金エリアは児童やプラザなどで行われるイベントなども充実してて、
子育てには凄くいいですよ。
小学校に関しては、私の周りは私学ではなく、白金台小に行く方が多いですね。
出産手当てや子育てイベントごときと一生を賭けた大博打の不動産投資を天秤にかけるかね？と思わなくもないけど、人それぞれなんでお好きにどうぞ。
215はおまけみたいなもんだろうけど、
私学がいいと思ってる人ばかりじゃないし、学区は大事だと思う。
人それぞれでいいのでは？
出産手当てごときですね。何万円お得なのかな?数百万円と数万円の違いだし。
子どもが大きくなったら、学区はあまり関係なくなるよ。
数百万円ケチって雑居はいやだね。
東大でたけど、公立の小学校などどこにいってもかわらなかったと思う。
東大でたは嘘でしょ
日東駒専の東ですか？
公立と私学は明らかに差があるけど、公立は所詮公務員教師が勤めているから、子供の質という点を除くとどうなんだろと思う。港区の公立学校でも問題教師は結構いるよ。というかそういうのにやられた口だから、公立は信用していない。
221だけど、港区信奉者は東大にも反応するんだね。。。東京大学法学部だよ。民訴の高橋ゼミにいた。無論ここは卒論もないし、今は知らんが当時はターム制だったからゼミの在籍などほぼ意味がないが。出身大学をネタにするほど恥ずかしいこともないけど、自分ではいったこともないのに周りの人はしってたりするね。たしかに。 居住の行政区画と出身大学を同列に論ずるのは不適切かも知らんが、そういう主観的価値は否定しない。ただ東大よりも慶応の三田会ネットワークとか日大の経営者ネットワークの方が実際は有用だったりするかもね。東大法出てもパッとしないやつもいるし。。。まあ基本的には面白がってるだけだけど。。。
学区も良いみたいですしいいですね。お向かいさんほどゴミゴミしてなさそうですし。
プラウドの豪華仕様と比較すると残念な物件。ゆっくり売れそうではあるけど。
お向かいの物件、言うほどの仕様じゃないですよ、立地もゴミゴミしてますし。
安いのは確かですが。
家族揃って見栄っ張り（笑）
ノムさんここが気になって仕方ないみたいですが、なぜ。
>227
外面の良さに目を奪われて買っちゃったものの、
後になって白金アドレスが羨ましくなっちゃったくちかな。
それでも自分は間違ってないと思いたくて、
必死にここを否定してるんじゃないかな。
可哀想ですが、自己責任です
否定なんかしてないよ。価値観をおちょくってんだよ。たかがマンションごとき、資産運用としかみてないからね。経済合理性をはずれた価値観が滑稽なだけ。
まあ行政区違えど、近隣住民として、協力して達成すべき課題は多いからね、いがみあってもlose-loseになるだけ。近隣のマンションの管理組合は横断的に連絡協議会を設置すべき。各々ができることをして、高輪台の環境をよくしていくべきでしょう。
>225私の弟が東大法というか文１ストレートだったが私は一浪でmarchでした。
彼は幼稚園で足を火傷してから外で遊ばなくなり僕が百科事典や教科書を読んで遊んであげていたら興味を持ったようで１人で読んで覚えてたみたいです。
小学校入学と同時に当たり前ですが体育以外はクラストップとなり先生からまで神童呼ばわりされてましたね。
そうなると本人も楽しいらしくどんどん自分で勉強し始め、逆に面倒を見ていた私の方が問題児と言われ始め歪みました。
教育に環境は重要です。みんなが遊び回っている環境に放り込んでおいて親が勉強しろと強要しても子は決して心から勉強とは向き合いません。
慶應や日大のネットワークってのもそれはそれ価値観の近い集まりな訳で、教育も価値観の近いご家庭が多いエリアを選びたいものです。
なにが言いたいの？
東大に入るのは環境が大事ってこと？
学歴がすべてではないし、環境がよくても本人がやる気ないとダメなケースもあるけど。
白金も昔はただの静かな住宅街だったのに、マスゴミがスィーツセレブ街として持ち上げてから変な事になっているからな。
白金アドレスに甘ったるくて軽薄な付加価値を感じている人間が相当いるんだなとここを見ていると感じるよ。
ひがんでる人が粘着してますね。
向かいのスレでアドレスネタで粘着しまくった挙句、論破されまくって涙目で低レベルな難癖や自作自演で荒らし続けいた奴がいたから、因果応報って奴だろ？
236さん 225だけど、一浪でmarchってどういう意味だっけ？さて、教育に環境は重要です。という結論はどの程度？という問題はさておき否定のしようもない命題ですね。ただ、so what?という感じが否めないのは、だからといって「小学校の選択」が人生全体の教育における環境としてはかり知れない意味を有するという結論にはなんねーんじゃねーの？という素朴な疑問がわくからであります。あるいは、仮に「小学校の選択がはかりしれない意味を有する」として、白金小だけじゃねーんじゃねーの？って思うわけですよ。もし白金小がonly oneだと思うとすれば、それは教育環境というのは建前で、ほかのなんかなんじゃねーのって思うわけです。それほど白金LOVEということであれば、もうその愛に拍手とエールを送るばかりです。
誰のこと粘着っていうのかわからないけど、不毛ないがみあいは無意味です。白金loveでいいし、資産性重視もいいでしょ。価値観は人それぞれ何だから。factじゃない仮想に基づく批判もあなたの評価をさげますよ。ホント高輪台頑張らないといけないんだから。。。桜田通りの五反田から六本木に向かう都営バスの本数を増やそうとか。スタバを誘致しようとか。他にあるでしょ、やることが。
ちなみに住まいサーフィンの㎡単価は向かいと大差はないよ。どちらも１１０万前後。
よっぽど無理して買おうとしていたなら影響があるレベルだけど、２％かそこらの差を普通気にするかね。
あれ？
住まいサーフィン確かに112万/㎡になってるな。
以前はとんでもない高値だったけど、訂正したんだね。
でも108と112だと2じゃなく約4%の差だよね（東大法卒の人が間違うはずはないので意図的なんでしょうね。。。）
ちなみに （前者がこちらの物件）
沖式 112 vs 108
価格表 105 vs 106
沖式評価を信用すれば、こっちのほうが資産価値としては期待できそうだね。。。
以前別のスレで出ていた値とまた変わったんだな。今の差は３．７％くらいか。向かいが５０００万なら５１８５万ねぇ・・・
価格で凄い差は感じないな。
あと、沖式は現行の中古相場の統計から出しているから、個々の案件の仕様条件、将来の市況予想とかは考慮していないよ。同一仕様の物件を新築で買って即売るならルフォンのほうが高く売れそうだよ、という程度の参考情報程度と考える方がいい。
245さん。225ですが、紐付きコメント面倒なのでもうやめます。計算なんか私してませんけど、ちなみにここの105という単価は全戸をならした価格ですか? 高い住戸がまだ売れてないから現段階では平均が低いだけではないですか?
業者のカットインですか？ここは本当は平均坪単価いくらで売ろうとしているのですか？当然全戸平均ですが。
多分住まいサーフィンのデーターで言っているようですね。つまり３０戸分のみ。
全体の1/3強のデーター、しかも３ＬＤＫが２部屋のみでは信頼性にはちょっと欠けますね。プラウドは全戸分のようです。一部データーの入力ミスらしき部屋があるので、平均は微妙に下がりそうですが。
3LDKはもともと6戸しかないんだよね。ちょっと計算わからないけど、多分全戸平均だと105ではないだろうね。もう少し上いく。ただそれにしても値段随分落としたんだね。。。アベノミクスと反比例するような。。。安く買えて良かったね。
ここは公表販売価格と実際の販売価格が違う先着物件だから怖いね。周りに値を崩されててもわかんなくてリセールのときにわかるんだね。みんなあなただけですからって値下げしてもらってるんだけど実は全員。自分の簿価だけ高いといたいね。
＞ただそれにしても値段随分落としたんだね。。。アベノミクスと反比例するような。
今のところ、長期金利が上がってしまっていることもありマンション価格が上がる気配は皆無。
不動産株は急落しているよ。
どこのパラレルワールドの住人か知らないけどもう少し多角的にアンテナはりな。根拠もなしに皆無とかいうのも大学入試でいえば誤答の典型例。まあそれはさておきどこの不動産業者と話しても需給がしまっていて仕入れが困難と言ってる。長期金利が上昇っていっても1パーセント未満の歴史的低水準は変わらず。日銀総裁がいうようにジタバタするレベルではない。この程度でマンション需要に影響が出るなんて政策当局は思ってないし、期待インフレは高まってるから、早くしないと不動産価格はもっと上がる。株価とかも短期の動きにとらわれちゃダメだよ。とかいうと長期的には人工減少とかいう揚げ足取りが出るけど、そこの長短の見極めはセンスとしか言いようがない。
>255
あなたが自分の予想（業者の期待？）を述べるのは勝手だけどね。
私は不動産も何件か所有しているし、不動産株も所有している。あなたの予想通り不動産価格が上がるなら嬉しいんだが、そうなりそうもないと思ってるよ。
あなたが当たるか私が当たるか、楽しみだね。
結果が出ていないのに勝ち誇ることくらいくだらないことはない。今世の中にはそういう経済学者や評論家で溢れているが。
何をムキになってるのか知らないけど、factに謙虚になる姿勢が必要だよね。どれだけ統計的に有意といえるほどのサンプルをお持ちの富豪なんだか。自分の意見に反論されると人格否定されたように感情的になっちゃう人いるけどホント興ざめ。冷静に批判に耐え売る根拠示して議論すればいいだけでしょ。不動産株が目先落ちてるなんて不動産の価格傾向を決定するファクタにならないことくらいわｋるでしょ。議論したくないならスレこなきゃいいじゃん。スレで勝ち誇るほど厭世的ではないんで。勝つならリアルな世界で勝ちますよ。
>257
どこからみても感情的になってるのはあなたのほうだよ。
では一応レスポンスをしておこう。
＞どこの不動産業者と話しても需給がしまっていて仕入れが困難と言ってる。
これが根拠だとすると薄弱すぎるね。バイアスがかかり過ぎ。意味はわかると思うが。
ちなみに、自分のなりの根拠の一つは、ごく最近1つの賃貸物件の募集をしたが、仲介会社が賃料の値下げを求めてきたこと。一応都心物件だよ。
＞長期金利が上昇っていっても1パーセント未満の歴史的低水準は変わらず。
超低金利に慣れてしまっている消費者の心理を甘くみているね。マンション需要に影響は当然出るだろう。
それから、不動産株については、不動産バブルが起ることを予想して高騰していたのが急落したということ。
つまり現在市場は「不動産バブルが起らないであろう」という予想に傾きつつある、ということを反映している。
年をとると、家の近くに大きな病院がある所が便利と母が常に言っているので、
何となく物件を選んでいる時は周辺に病院があるかどうか確かめる様になっています。
ここはせんぽ東京高輪病院、NTT東日本関東病院が共に徒歩４分、６分とすごい近い
のですね。両方とも救急ですし安心ですね。
NTT東日本関東病院は友人が入院していた事があり、お見舞いへ行った事がありましたが
すごい綺麗で素敵な病院でした。今はタニタ食堂が病院に入っているとか。
大きな病院は紹介状が必要だったり普段かかるには待ちすぎたりというのもありますが
救急があるというのは大変心強いですよね。
私もその点はとてもいいのではないかと思います。
ＮＴＴ病院にタニタ食堂があるのですか！！
病院に用事がなくても一度行って見たいです。
自分でも本を買って作っていますが、一度本当に食堂で食べてみたいんですよね。
需給が閉まるってなに？
これから少子化だというのに豊洲みたいな無尽蔵に広がる埋め立て地を宅地供給してる都内で、
ブランド志向が弱く地元意識が強いと言われる若年層需要が増えていく中で白金台アドレスの高輪台駅前マンションなど
値下がりするに決まってますよ。買うなら次世代ニーズを先読みしなきゃ売れません。
少子化で不動産業界なんか先細り傾向なのに
需要の先細りによる値下がりは確かにあると思いますが人間そうそう引越しもできないので白金台より豊洲がいいから引っ越すなんて人はそれほどいません。
白金台は落ち目になってもそれなりに価値を保つでしょう。
アラフォーの元モデルみたいなもんでそれなりの需要はあるんじゃないですか？
でも若さだけがとりえ（新築プレミアム）だと年取ると悲惨ですよね。
みなさん時間の概念がどうなんですかね。あとは、現在の所与の前提が未来永劫続くと考えるのも必ずしも正しくないと思います。未来予想に絶対なんてないんですよ。そういう風にしんじるならそれでもよし。ただ、考慮すべきファクターが少なすぎだと思いますけどね。少子化だけでは。
東京圏は２０２５年くらいまでは微減するも３４００万人を維持する見込みで、２０５０年には２６００万人台まで減少する見込みだから、急減する２０３０年台～４０年台の不動産市場動向がどうなるかを考慮する必要はあるけれど、それでも第二次大戦前レベル以上の人口はあるわけなので、江戸時代から屋敷街であったこの一帯の資産価値を心配するのは杞憂に近い話なんじゃないの？
さすがに１０００万人を割ったらやばそうだけど、それでも江戸時代よりずっと多いもんな。元々農村や海や葦まみれの湿地帯だったような場所はゴーストタウン化してもおかしくないけど、中国人が激増してそういった場所を不法占拠して中華人民共和国トンキン省自治区を自称して内戦になっていたりしてね。
そもそも土地の価格は一国の経済に不可避に組み込まれてるわけで、世界経済が巡行で成長していく中で、要因は何であれ、日本の土地だけが一方的な価格下落トレンドを描くことはありえないですよね。日本が鎖国する前提でもなければ。現に今回の需給タイトニングを引き起こしているのは海外投資家なわけで、しかも東京はバブルの香港、シンガポールよりやすいと彼らはいってます。需要の一角が崩れたとしても、外国人の土地投資が好ましくないなんて余裕かませるのはせいぜい5年がげんどではないですか?
間取りは柱の影響を受けずに全体的に良い感じかなと思います。
でも、主寝室以外の居室が狭い感じですね。
リビングを広く取ろうとするとしょうがないのかもしれないですね。
この辺りだと１ＬＤＫと３ＬＤＫの需要ってどちらの方があるのでしょう？
なんとなく３ＬＤＫの方があるような気がします。
新築は３ＬＤＫ、賃貸、中古は１～２ＬＤＫかな
まだ戸数内訳を見ていないのですが1LDKはどこのマンションでも永住定着率が低い印象。
大体は途中で家族が増えたり、最初から投資目的だったりというケースですよね(これが全てではありませんが)。
ですから1LDK、次いで2LDKの戸数が極端に多い物件に関してはファミリー永住の立場としては心配を抱かざる得ないです。。
こういうこと、MRで投資家検討者の割合など教えて下さったりするんでしょうか??
土地は容積率を買ってる訳だから商業地は規制緩和で競争が厳しくなるでしょう。
駅近物件の１LDKは大半が投資目的で買われて賃貸に出されると思った方がよい。
ここはやっぱり間取りと立地のちぐはぐ感がいなめない。速攻で完売した向かいのプラウドに対する優位は地番と学区。なのに間取りが全然ファミリー向けでない。賃貸で住むのに地番はそれほどきにしないでしょう。賃貸で住む人は白金台の地番より実際にプラチナ通りが生活圏なのかということなのでは? ビジネスマンだったら桜田通りの向かいのパークかプラウドの方が便利。 そもそも売り方がいきなり先着販売でとなりのおうちの本当の販売価格がわからないのは怖すぎる。
２７０さん
都心で駅から近い物件となるとやはり賃貸目的で購入する人も多いのではないかな。
ここら辺だと相場が１ＬＤＫで１７万円。２ＬＤＫで２３万円ですからね。
そこそこいい値段で貸せるし需要もあるのではないかな。山手線の品川駅まで
だって15分位で着いてしまいますものね。
こんな高い物件を賃貸目的のみで購入するとしたら気がくるってるね。ていうか不動産投資向いてない。
高輪台は近いですが、他の駅がギリギリ徒歩圏かな、というところですね。
こちらだと投資だと回収までにかなりかかりそうな感じではありますが
投資目的の方もいらっしゃるのでしょうね。
もうちょっとゆったりと作っているとそういう風には使えないでしょうし。
収納がかなりあるところはメリットでしょうか。
賃貸用だったら小さい部屋だな。
白金台アドレスは貸すにはプラスだろう。
投資目的の人もいるかも分かりませんが、投資初心者ですね。初心者しか新築買わないし、ましてやこんな高い物件買わないよ。利回り計算していないけどかなり低いでしょう
白金事体自己満足の地域だから見栄張りたい人だけ買えばいいんじゃね？
皆さんのご意見を参考にすると、投資には不向きである、つまりは
賃貸の部屋は限りなく少なくなる見込みでしょうか？
間取りに1LDKがある時点で賃貸の方が入る覚悟はしておりましたが、
むしろSOHOなど事務所用の方が入る可能性がありそうですね。
