シティテラス南林間【旧称：（仮称）鶴間計画】

すみふって即日完売なんてすると、営業が怒鳴られるみたいだよ。もっと高く売れただろって。お客様よりも自社の利益優先の会社。

あれだけ完成在庫が残ってるのに営業が余ってるのが不思議。リエトコートみたいに賃貸でこけたマンション買い取って販売してるでしょ。その分のコストも販売価格に転嫁してるから高いんだよね。

三井住友建設のスレがあるので張り付けますね。寄せ集めみたいな書かれ方してますが他で前身の住友建設が静岡で耐震偽装ならぬ耐震不十分で修繕不可能となり買い戻しをさせられたと書かれている記事もありましたので詳細は自己責任でご確認ください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47633/

>273逆の発想みたいですよ。一瞬で大抽選会の末に完売してもキャンセル住戸やらなんやらで結局竣工後にバタバタするのであれば 上客を選んで一戸づつ社員に手売りさせる作戦だそうです。

大手デベが旧態依然の売り切り商売で売れ残ればバルクでリストみたいな販売代理店が買い取ってたけど、結果的に代理店のほうが力をつけた。

理由は今スミフがやってるように一軒づつ手売りしたから。

逆に大手は一発完売しても抽選当選者なんてしっかり客を品定めしてないから住み替えがうまくいかずボロ中古を買い取らされたり高値で賃貸物件を押し付けられたり、
挙げ句に一度閉鎖したモデルルームを復活させ古い希望者リスト片手に電話かけまくったり無駄ばかり。


大手デベが大雑把に売ってたから旨味を全部他社に吸い取られていたことにスミフは気がついたんでしょうね。

>202だよね

刺繍の入ったトレーナーとか来てシルバーアクセサリーガチヤガチャで昼間っからパチンコ大魔人に入り浸るような兄ちゃんたちばっかの町にはヤングエグゼクティブがよく似合う。

>282あなた様がイメージされてるヤングエグゼクティブってどんな感じでしょうか？

EXILEのhiro社長みたいな感じかな？

ヤングエグゼクテブって？
若くして企業の重役に就いた人？
そういう人が、鶴間の安物件を買う　？！

何かどの物件見ても悪いコメントばかりだね。
物件買えずに愚痴ってる奴らはもういいから
(どうせこのコメント後に文句垂れてる奴らがそうだから)
真面目に購入考えている人だけでこの物件の良し割るしのコメントしましょう。

>286ふつうに鶴間ならそれだけあれば十分だよ。

逃げるとこいっぱいあるし鶴間でそれ以上を求めたら買い手がつかない。

県央地区に住むヤングエグゼクティブって

ラーメン屋の店主
中古車のオークション転売屋
090金融
ネットビジネス


そんな方々しか思い付かないや。

住友さんへ

削除しないでください。
真剣に考えてるのに何か隠したいことがあるのではないかと疑心暗鬼
になってしまいます。
どうせ削除するなら、どうでもいいヤンエグがらみレスを削除してください。

少ないかもしれませんが前向きな検討者より

>>290
何で住友だと断定するの？
私は自分が見ているスレで営業・他社の営業の仕業と書きこんである投稿を見つけると削除要求だしていますよ。
そしてそうやって荒す人に限って何でそんなことをするんだと絡んでくるのですよね。
何か勘違いされているみたいですが物件に不利だったりネガなことを書きこんでも削除はされたりしないですよ。
削除されている投稿はそれなりの理由があるしそう判断されたからこそ削除されているのですよ。

基本、悪質と判断されて削除された投稿と同一のIPアドレスからの投稿も削除されるよね？
要は一人が複数人を装って投稿してるってことでは。

>291君だったか？俺なりの正義感みたいな価値基準を振りかざすのは？


気持ちはよくわかるが他人の書き込みを導くほうが自分にとってプラスだと僕は思うな、反論を待つのも一興。

むしろ僕がとても気にしてるのはスミフは長々と売るから興味本意の誹謗中傷がすでに購入済みの住民を傷つけること。

それ以外はいちいち目くじらを立てても仕方ないんじゃないかな？

>291
べつのスミフ物件スレでもあなたと同じ事してる人いました(笑)
だから情報操作してるって話も噂じゃないかも

勝手に消すとか書いてる人、恥ずかしいからマンコミュの使い方を理解してから書き込んだ方がいいよ。
というかそんな掲示板なんか普通ないのだからインターネットについて学ぶことから始めた方がいいよ。

まあまあ、皆さん落ち着いて下さいよ！話を物件の話題に戻しましょうよ。この物件は地域No.1になるんでしょうかね？

縦格子手摺が安っぽいですねぇ
コスト削減かしら
low-eはグッド

自分が感じた印象
A棟:狭いが条件次第
B棟:狭い
C棟:EVないのが大致命的

内装色決められない
購入迷います。

エレベーターなしは有り得ないですねぇ。
何階建てですか？

すみふ物件は売れ残りだらけ。地域No1を語るなんて・・・。

平塚の某マンションも竣工１年半も経つのにまだ完売していないね。
あと半年したら中古扱いじゃん(。・ω・。)

物件選びも安い買い物じゃないし、慎重にしないと…

法律（宅建業法、品確法）で、新築は竣工後１年までってなってるよ。未入居があると住民にも影響が少なからずある。

皆さん第一期で、申し込みはされますか？説明会の様子を見てると、即日完売はなさそうだと感じました。第二期以降は値段が下がりますかね？

>309下がりません、相模大野なんて震災でALCが壊れ窓枠がずれても値下がりなしです。

五ヵ年計画です。

下がるなら５年もやらない。
どんどん条件悪くなるから１期じゃないと・・・

よほど安くないと、テラスＣは買わないでしょ。
いや安くても嫌かなぁ～

310の人は値下がりしないと買えないの？
それとも値下がりしても買えないの？
南林間のマンションオススメですよ。
あなたにも買えるかも(*^.^*)

第一期で10戸くらいは売れるでしょう。一年で50戸程度売れるとよむ。

そもそも要望書が集まらないと第1期売り出し部屋の正式価格も決まらないでしょう。

しかし買い手からすれば正式価格が決まらないのに要望書は出せない。
不人気物件になるはずだから要望書は集まらない。

第1期売り出しはゴールデンウィークぐらいじゃないですか。

第1期1次　10戸　　　第2期1次　10戸　　　第3期1次　10戸　　　第4期1次　10戸
第1期2次　10戸　　　第2期2次　10戸　　　第3期2次　10戸　　　第4期2次　10戸
第1期3次　10戸　　　第2期3次　10戸　　　第3期3次　10戸　　　最終期　　11戸
第1期4次　10戸　　　第2期4次　10戸　　　第3期4次　10戸
第1期5次　10戸　　　第2期5次　10戸　　　第3期5次　10戸　

第2期からはお決まりの建物内での販売開始
どうせいつも高値で青田完売なんかしないのだから、いっそのことMR公開やめればいいのに　　

ローン相談会は行きましたか？

312さん
何で嫌なんですか？

自分はＣ棟買うつもりですよ。
あのフローリング色趣味が悪い！

正直迷う

うちもC棟で考えています。
抽選になったら嫌だなー。

>318簡単にイヤとかダメとか書くのは検討者じゃないよ。


冷やかしか他社デベ。ここは目立ったライバルもないから冷やかしだね。

>316つきみ野、南町田、徒歩5分以内に買い頃中古ありますね。

ここのモデルルームって本当に盛況なんでしょうか？
サイトを見ても「満員御礼」とかよく書かれているんですが、
いつも駅に向かう時にモデルルーム横の路地を通るのですが、
いつ見てもスカスカで…。
一度見てみたいんですが、なんか入りづらいです…。
実際どうなんでしょうか…？

>323

満員御礼で盛況なら、いつまでも事前案内してないで、さっさと販売開始して売り切るでしょ。時間をかけるだけ販売コストがかさむ。予約のみ受付けだと、客を特定の時間に集めて混雑を装うことも可能だしね。

広告戦略かな？　タカラが物件名称でなく、○○　projectってままで引っ張ってるけど、それが売りにつながってるようには思えないけど。

年内は事前案内会で通し
年明け新春グランドオープン的なスケジュールじゃないかな

要望書は受け付け開始するだろうが、ぜんぜん集まらず正式価格決定できず
そのうちクリオ中央林間・プレシス南林間・南町田の東急あたりを要望書提出客も待ち切れず
購入してしまうのがここの当面のパターンでしょう

なるほど…
的を得てる人とそうでない人がいますが(笑)
来年再来年入居可能物件はもう出ないんだよね。
ここは他の物件に比べて、予定が組みにくいです。
どこの部屋が人気になるのでしょうか…

管理説明会・構造説明会なんて参加しても無駄
初心者には大切なイベントのように感じますが、どうせぺラ紙１枚読み上げるレベル
管理会社もゼネコンも心の底では参加したくないのが、この手のイベント

管理説明会には参加しましたが、
一枚なんかじゃなかったですよ。

むしろ、この内容で一枚使うなってほど笑

>329>>330たぶんなんらかの節税対策だと思う。スミフの小出し戦法も販売残戸は課税対象だから磨いて仕上げないまま来年分はほっとくんだよ。

正式名称の登録や地番の決定もたぶん年を越してからなのはそんなような事情があるのでは？

完成在庫には、持ち主である売主に固定資産税・都市計画税が課税される。節税効果なんてないよ。

売れ残るのは戦略じゃなくて単に売れないだけ。分譲マンションって、モデルルーム来場者の反応や要望書の提出状況で判断して売れる見込みのある住戸を売りに出す。小出しに出さざるを得ないってのが実情。

未入居があると住民にもデメリットがあるからその辺の判断は慎重にね。

○○説明会って、単なる人寄せ。説明会のときでなくても、ちゃんと資料を用意しておいて営業が説明できないとね。

構造については、説明会のときでなくてもモデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて説明させる。説明できないような会社から買っちゃダメでしょ。

>335その節税ではない。

売り出してなくて販売計画もない部屋だと在庫管理の扱いが違うのじゃないかな？
余りにも組織的に実施してるから全部売れ残り在庫で資産計上したら大赤字な会社になるけどもし計上額を自在にコントロールできれば会社は収益が安定した優良企業とみなされる。

当然無駄な法人税も節税できるかなと思ったのだよ。

今回売り出す予定じゃない棟は安くなんない？
安ければ安い程、ありがたいんだけど

第一期の販売は
B棟の全体とC棟の２列と言ってたけど、
さらに分割して第一期○とか分割されるって事？

だとすると購入計画組めないじゃん？

購入希望者ってたくさんいるのかな？初めてのマンション購入なので不安です。

どこのデベでも期分け販売する場合、要望書をとってその集まり具合で販売住戸を決める。希望の部屋があれば要望書出すと販売対象になる可能性が高くなるよ。

ただ、すみふ物件は売れ残って完成在庫続出ってのがほとんどだから、焦る必要は無い。未入居があるとデメリットがあるから、考えずに飛びつくと痛い目にあう。

それからすみふは売れ残っても値下げせずに、延々と販売を続ける。

最近盛り上がっていませんね。正式価格はいつになったら、でるんですかね？

すみふに限らず大抵のデベは、早期来場者の反応や要望書の集まり具合から住戸毎の価格調整をして、ある程度の見込み客が集まった段階で、正式価格の発表、販売開始ってパターン。

事前案内をずるずる続けて、先に進まないのは見込み客が集まって無いってこと。ってことで、売る側としても見込みが立たないってのが実情でしょ。神のみぞ知るってところ。

>340スミフは要望があっても売らないからね。
人気の間取りだけ先に売れちゃうとまずいらしいよ。

それで相模大野は後から来たプラウドに見込み客をごっそり持っていかれた。

相模大野が大コケした理由は、ちょうどミニバブルで地価が上昇してた頃で、半年も販売を先延ばしにして、高値で販売しよう目論んで売り渋りしてたら、リーマンショックが起きてマンション販売不振になって売れなかった。お粗末な話し。

ちなみにプラウドタワーとは４年も販売開始時期が違うから、すみふの客を野村がごっそり持っていったなんてことは有り得ない。プラウドタワー販売時にすみふ相模大野も販売してたけど、既にその時点で完成在庫状態どころか、竣工後２年経過した新古物件。

今は売り渋りしてメリットが生じるような経済状況じゃないから、ここの販売開始がずるずる遅れるとしたら、見込み客が集まってないということ。

確かに要望書が出た住戸から順に販売すると、最後に売りにくい住戸が残るから、その辺を加味して要望書を参考に販売する住戸を決定する。あと、住戸ごとの販売価格の調整も要望書を参考にする。そのさじ加減が営業の腕の見せ所。

>344スミフを知らなすぎると言うよりデフレ時代の金融商品としての不動産を知らなすぎるね。
だらだらと売り続けるほうが経営は安定するのだよ。
それもこれもこの売り方が軌道に乗るまで太っ腹に構えた三井住友銀行による融資のおかげなんで、他社が二番煎じで真似しようとしても体力的に無理なんだよね。

デフレだと不動産に限らず価格は下がるから、時間をかければかけるほど不利に働くはずだが。意図的にやってるんじゃなくて、売れないだけでしょ。負けず嫌いも度を過ぎると滑稽。

融資で資金調達していたら、返済が遅れれば遅れるだけ金利がかさむ。時間をかけたらそれだけ販売経費も増え続ける。経営的にはマイナスでしかない。

管理説明会参加しました。
やっぱり前に誰か書き込んでいましたが、時間の無駄でした。

要望書の提出期間も先送りになりましたね。要望書の見込みがたたないんでしょうか？この物件はどのような販売戦略なんでしょうね？

C棟、道路寄り、３階以上の日当たり（ベランダ側）はどうなると思いますか？
午前中は良くても、A棟の高さが邪魔をして、
午後以降　日差しが届かない気がしてしょうがないのですが・・・
日中のリビングの明るさを重視する場合、C棟は選ばない方が良いでしょうか。

日当たりが気になるなら営業にいって日影図を出してもらえば確認できる。日の一番短い冬至のデータで、何時から何時まで日が当たるかを確認する。日影図は建築確認のときに作成しなきゃいけないので、提示を渋ったら止めといたほうがいい。

ちなみに、日影図以外にも、地盤データ、構造計算、設計図書とかはこちらから提示を望まないとまず出てこない。あと、重要事項説明、管理規約（案）、契約書の内容も早い段階から確認しておいたほうがいい。土壌汚染調査の有無もかな。土壌汚染対策法で指定された物質を使っていないと、土壌上差の義務は無い。任意で実施するデベって少ないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのが結構あったりするから、工場跡地でなくても要注意。

日当たりのことを考えるとＡ棟かＢ棟かな
うちはＣ棟は論外です。
でも価格は…

>353これだけ駅に近けりゃ棟内を多少歩いても雨に濡れないから安ければお得ですよ。

>347値引きしないし販管費も使わないし販社で雇った営業社員はマンションに通わせるからオフィス経費も要らない。

会社丸ごとお金を使わないんです。
デフレの時代は先行投資がロスになりますし値引きは粗利を削ってしまいます。

>354

駅徒歩3分でも、雨が降ったら駅からエントランスまではかさが必要。

駅近でも大規模はエントランスから玄関まで結構、時間がかかる。盲点だから気をつけないと。規模の割りにエレベータ少ないし。

３５１です。
とても為になるお返事ありがとうございました！
大きな買い物なので、あれこれ心配するよりも
そのような資料できちんと確認するのが正解ですよね。
他にもチェックすべき点が色々あるのだなぁと勉強になりました。

352
ここは日影図なかなか出さなかったね。
それに比べプラウドの方が対応が早かったな。資料も
いつまでたっても販売日等が決まらないから行っても全然話が進まないし。

購入希望の方は行き始めるのは年明けからでも十分間に合いますよ！

すみふ物件は完成してからでも間に合うけど。

>360そう思いますよ、人気の部屋からヨーイドンではないのでじっくり待ちながらしっかり頭金増やした方が得です。

361
頭金増やす？賃貸の人なら待っている月日分の賃貸料無駄に払うだけです(笑)

バルコニーの透明ガラスパネルは、部屋からの眺めはいいかもしれないけど、洗濯物が外から丸見えになるんだよね。少なくとも低層階は半透明ガラスパネルにすればいいのに。柵はチープが出るから論外だけど。

非常階段が吹きさらし。健康のため階段を使うって人もいるのに、あれだと雨の日は使えない。非"常"階段としか考えて無いんだね。

管理費安上がりでいいんじゃないかな？雨の日の階段派はべつにとなりの棟の階段を使えばいいんじゃないの？

吹きさらしだから雨で汚れて掃除が大変。たいした額ではないだろうけど、管理費にとってはマイナス要因ではなくプラス要因。隣の棟は気づかなかった。遠回りだから健康にもよりよい。

透明ガラスパネルって汚れたら目立つけど、外側は住民が掃除できないから、管理計画に清掃が含まれてるかも要確認。これもプラス要因だね。

>362ここ以外に選択肢を考慮しないならそうなるね。

でも頭金を貯めることで選択肢がもっと広がるよね？
家賃補助が０円のサラリーマンってなかなかいないし。

家賃補助なんて今時無い方が多いのでは？

何だかんだ言って、この物件も売れ残り多そう。

プラウド町田も１期販売は２割程度残っていたかな？
震災の影響からか、免震マンションの売れ行きがよいようです。高いけどね

長谷工施工は無理
なんでプラウドなのかなぁ

完全ありオハナでしょ

免震で売れ残りまくりって物件もあるよ。あと、免震でもタワーは少なくとも今は止めたほうがいい。長周期地震対策で建築基準が変わるから旧基準になっちゃう。