山手線の駅力を語るスレ Part5

>>168100 匿名さん

もし、港南緑水公園がビルに変わったらWCTの人気は落ちるだろうな。何もできないのは、眺望をふさがれる心配も無く、むしろポジティブポイント。

>>168101 匿名さん

京浜運河に面してる水辺、専用桟橋付きが売りなのに、運河を埋めて開発する、なんてのも最悪でしょうね。WCT暴落でしょう。

>>168099 匿名さん

駅遠物件にはあんまり関係ないよね。

WCT東側は永遠に開発されないって理解で良いんでしたっけ？

>>168102 匿名さん

そんなことになったら、東京湾永久眺望も無くなり、坪250万になるかもね。余計なものができないのがあそこの売りでしょ。

>>168103 匿名さん

あんまり関係ないなら新航路で値下がりしてるはず。現実はむしろ最近値上がりしてる。

航路下になるなんて分かってたら絶対購入してないけどね。
環境悪すぎじゃん。

>>168107 匿名さん

品川の将来性の方が勝つよ。20年前から話題だったからね。山手線に新駅が出来るとかリニア中央新幹線が品川始発になるとか。ただ20年も待てない人がいたのは間違いない。その人たちが今悔しがってるんじゃないの？

15年前に目の前のららぽーとを取るか20年後のリニア、高輪ゲートウェイを取るかと言う話だよね。

普通はららぽーとをとるだろうなぁ。だけど考えてみればマンションなんて10年20年住むの前提であれば20年後の変化を見た方が良いかもしれない。

>>168110 匿名さん

豊洲って短期間で転売して儲けた人いるの?

>>168108 匿名さん

航路下みたいな環境が悪いところ、いくら開発されたって住みたくない。
住宅は環境第一。

今住みやすい街に住んでもっと良い街が出てきたら売るか貸して引っ越すのがいいよ。
投資なら別だけど。

豊洲のららぽーと駅ビルに拡大されるみたいね。

>>168112 匿名さん

あなたが考える環境の良い所ってどこ?

>>168111 匿名さん

あそこは分譲が結構高かったからあまり値上がりしてないし儲けた人ほとんどいないんじゃない?ただ初期のパークシティー豊洲は結構値上がりしていると思う。後は買わないほうがいいね特に今からは。

>>168108 匿名さん
そこに航路問題で悔しがってますね。そもそも品川には何もないですね。

買っておけば良かったマンションは、
青山パー、ツインパ、代官山アドレス、Vタワー、六本木東京レジだ。
シティタワー品川は抽選で無理だったろうし。

今からでも買いなのは間違いなく恵比寿～田町の間。渋谷、品川、大丸有再開発のちょうど間にある。ただし、新築を買ってはダメ。手ごろな管理状態の良い中古タワマン。

>>168115

山手線駅近で環境が良いのは目白と駒込。ただし駅力は最弱。駅力を取るか、駅近を取るかはお好み次第。どっちも資産価値は安定している。

>>168118

青パーも分譲は安かったからなあ。あの時代は何処を買ってもタワマンは値上がりしてる。

山手線沿い、山手線内側は2000年代のタワマンで大幅値上がりしてないマンションなんて無いね。逆に山手線に関係ないエリアはほとんど上がっていない。山手線では新宿のタワマンが意外と上がってないんだよな。

>>168122

出来るだけ早く売り切るのが良しとされた時代は割安マンションだらけ。
即日完売なんて当たり前だった。いまは完成売り前提で値付けしてるから割高。

>>168121 匿名さん

青パーの最上階のジャニーさんの部屋はソッコーで売れたね。10億くらいだった。

>>168118 匿名さん

わたしシティタワー品川、30倍近くあったけど当たったよ。ギャンブル的な運試し要素があって楽しかった。

>>168125 匿名さん

すげー。
俺はその時買えるお金無かった。
最近の定借は旨みがないもんねー。

シティータワー品川って借地でしょ？
将来の価値は大丈夫なんでしたっけ？

>>168123 匿名さん

WCTが売られてた時期って、
どういう時期だったの？

>>168127 匿名さん

もうダメだろうね。アホが買うかも知れないという賭けに出るしかない。まあ、それでも家賃が大幅に抑えられたので良かったとは言える。完全なる勝ち組でしょ。

>>168126 匿名さん

おっさんが優遇されるのが日本だよなあ。今40代以上の人しかエントリーすらできない。ラッキーなだけで威張られるのはウザい。

>>168129 匿名さん

借地代も取られてるんでしょ？
長く住むなら、普通の分譲の方がお得な気がするけど
どうなの？

>>168131 匿名さん

途中で売るなら断然所有権ですね。借地代だけで10年で3百万くらいはかかりそう。所有権なら販売価格に織り込める。

>>168127
シティタワー品川はまだまだバンバン売れてる。売り物件がネット掲載されるまでに売れてしまうから売り物件少ないように見える。
成約は分譲の2倍の坪200万台後半が相場。それでも周りの所有権よりはかなり安い。

>>168133 匿名さん

仕様は賃貸レベルだけどね。空前のババ抜き大会が行なわれている様相。

>>168128

あの当時は平成大不況。小渕総理が株上がれーと叫んでもバブル崩壊の失われた10年で株価は全く上がらず、その後を引き継いだ小泉総理が聖域なき構造改革ってのを始めた時期。

その後、だんだん景気は持ち直していくわけだけど、当時分譲のマンションで坪400万円を越える物件なんて山手線内側でも３Aでも無いに等しかった。高級ブランド立地のタワマンでも低層なら坪200万円台で買えた時代。

>>168135
高輪台のタワマンが坪240万から、とかだったな。。。芝浦、港南は坪180万からあった。だから定借シティタワー品川の坪135万も定借だからと当時はまあ妥当に思えた。

【国際ビジネス交流ゾーン】

■中核的な拠点地区
大手町、丸の内、有楽町、日比谷・内幸町、霞が関、永田町、日本橋、八重洲、京橋、銀座、新橋、六本木・虎ノ門、新宿、渋谷、大崎、品川、秋葉原

■中核的な拠点周辺地区
新宿、渋谷、大崎、品川

■活力とにぎわいの拠点地区群
御茶ノ水、水道橋・春日・後楽園、九段下・神保町、神田、日本橋、人形町、茅場町・八丁堀、月島、勝どき、築地、晴海、大門・浜松町、田町・三田、飯田橋、豊洲

■活力とにぎわいの拠点地区
市ヶ谷、四ツ谷、目黒、恵比寿、中目黒

たしか品川Vも坪200万円台もあったんじゃないか？

>>168137 匿名さん
「田町・三田」って表現変じゃない?
普通に「田町」か、「三田・芝浦」ならわかるけど。

>>168133 匿名さん

いつまで売れますかね。
借地権の期間が短くなればなるほど、
売れなくなる気がするんですけど、
どうでしょうか？

東海道新幹線のぞみが東海道新幹線のぞみが1時間10本から最大12本に増便になる。5分ヘッドで、もはや山手線並みの運転本数。ものすごい数の人の需要があるんだな。
頻繁に乗る人も多いだろうから品川駅周辺の住宅需要も増しそうだ。

>>168140
期間が短くなると入っても70年の定借だからね。定借期間が終わるころは、あんたも私も購入検討者も生きてない。死んだずっとあとのことまで考えて買うかどうかだ。

>>168141 匿名さん

山手線増えるより、東北、秋田、北陸新幹線が乗り入れてくれるなら、
便利なんだけどね。

>>168142 匿名さん

若いカップルは買いたくないよね。

>>168139
東京都都市整備局の拠点コードではそういう扱いらしい
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/katsuyo_hoshin/k...

>>168142 匿名さん

あと６０年くらい？
まだ大丈夫そうだけど、２０年もしたら
かなり買い手が絞られて来るのでは？

>>168140

あのへんで３ＬＤＫ借りたら３０万以上。そこに２０年住んだら家賃は７２００万、３０年住んだら１０８００万。８０㎡を坪２７０万で買ったら６５００万。完全に元が取れる。２０年住んだあと自分で住まないにしても、貸せば４０年は家賃が入ってくる。品川駅徒歩１０分は確実に借り手がつく。まだまだ買いでしょ。残３０年くらいになるとだんだん値下がりするのではないかな？

>>168147 匿名さん

借りるのよりマシなのはわかるけど、
普通の分譲の方が結局、安い気がするけど、
そのへんどうなの?

>>168147 匿名さん

20年住んだあと、どこに住むの？

>>168147 匿名さん

品川駅徒歩10分以内だったら70平米1億超え？

>>168148

それは、その人の考え次第。まだ、その分安いからね。
残６０年、６５００万払って３０年住んで、３０年住んで住まなくなって
貸したら３０万取れるとして残り３０年で家賃収入は１億円ちょい。
つまり、死んだ後まで計算に入れれば３０年住んで最終決算は差し引き
＋３０００万。まあ、共益費とかかかるけど。

タワマン分譲も寿命は７０年と言われてても、その分修繕費とか払うわけで
それで建て替えが出来るかどうかも分からないし、どっちにしても死んだ
あとの話。結局は定借のほうが良いと言う判断する人もたくさんいるだろうね。

>>168151 匿名さん

貸したら所得税も住民税も取られますよ。
ずっと30万で貸せるとも思えないし。
自分の住まいも無くなるし。
分譲の方が結局、有利じゃないでしょうか。

６０年の賃貸契約、又貸し可能と考えればわかりやすい。

>>168152

そうかもね。どっちが良いともいえない。何年住むかにもよるし、
その人の計算次第でしょう。

つまり、残り人生が少ない人は賃貸。
残り人生が中くらいの人は借地権マンション。
残り人生が長い方は普通の分譲がお得かと。
自分の余命がわかれば良いけど、長生きしちゃったら、
賃貸や借地権は損しちゃうよね。

6500万で買う。

子供の代を入れて60年住めば、家賃は月9万円で品川駅徒歩10分、ちぃバス、都バスも使えるマンションに住める。

60年貸せば、家賃収入は2億円程。


あとは、誰か今後の損得をエクセルででも計算してくれや。

>>168156 匿名さん

子供が６０年後、家失うね。

>>168156 匿名さん

２０年後に同じこと言える？

>>168156 匿名さん

貸しても儲かる気しないなあ。
利回りどのくらいですかね。

>>168157 匿名さん

親がローン完済してくれていれば、共益費だけで住めるから、定借満了の頃にはたっぷり貯金が出来上がるでしょう。それで新しい家買えば良い。

https://pro.mf-realty.jp/investmentProperty/detail/FZQWTA0F/?sid=181g1...


借地権で４%では、ぜんぜん儲からないのでは?

>>168160 匿名さん

分譲の方が良いよね。

マンション価格が上昇するなら断然分譲有利
下落が大きくなるなら賃貸有利ですよ
価格が高くなってしまった今は五分五分かな。

>>168159 匿名さん

今、相場は坪270万、家賃相場は坪12000円くらい。表面利回りは5.3%くらい。

>>168164 匿名さん

借地権で5.3%では、旨味ないよね。

>>168161 匿名さん

82平米を24万は賃料が破格。

>>168165 匿名さん

良くもなく悪くもないところに相場は収まる。うまくできている。

>>168166 匿名さん

貸すより借りた方が良い物件ですね。

>>168166 匿名さん

昔、契約して家賃が値上げできないでいるのでしょう。82平米なら最低28万くらいは取れるはず。

>>168161 匿名さん

オーナーチェンジ物件ってことになるのかね。
だとすると販売価格おさえさえられてるだろうから、
尚更、シティタワー品川って旨味がない気がする。

コスモポリス品川もワールドシティタワーズもだいぶ高くなってしまったから、定借でもシティタワー品川の価格は魅力的に見えるのでしょう。

>>168170 匿名さん

そうだろうね。でも、結構売買は多い。リニア開通後や高輪ゲートウェイの本格的な完成後の家賃相場の上昇を見込んでいるのかもしれないね。

定借オーナーチェンジ物件で利回り４%が魅力的に見える理由がよくわかんない。

>>168173

４％では魅力無いね。でも売主は分譲組みだとすると８％くらい取ってたんでしょうね。

高輪ゲートウェイって屋根は幕なんだね。なかの光が漏れている。
ライトアップされなくてもライトアップされているような効果を狙って
いるのでしょうね。
　

>>168174 住民板ユーザーさん6さん

8%ということは利回り倍だから半額の3600万で購入したってこと？
それなら良いかもね。

>>168176

シティタワー品川、分譲で買ったならそんなにしないよ。
2000万円台から3000万ちょい。

　

>>168177 匿名さん

なるほど。
分譲時購入できた方は良かったね。
でも今はまったく旨味ない物件になっちゃったね。

>>168176

22階の82.77㎡は分譲価格2856万円。家賃24万円で表面利回り10％。
分譲からずっとその家賃で、借り手が出て行ってくれないのでしょう。

>>168179
競争倍率8倍になってるね。くじ運の強い人だ。でも、シティタワー品川は最上階でも同じような値段だったから高層階は倍率100倍超えた。

>>168179 匿名さん

借りた人大正解ですね。

>>168181

買った人も借りた人も大正解。品川駅徒歩10分、しかも品川駅前から頻繁に出てる都バス、ちいバスのバス停が目の前。それが坪130万で分譲されて損した人はいない。

宝くじマンション

>>168182 匿名さん

そうかもね。
買った人は若干もうけ損ねた気もするけど、
損はしてないよね。
今買うにはぜんぜん美味しい物件じゃないけどね。

シティータワー品川は東京都との約束で分譲価格が決定されたのは分譲開始の数年前の平成大不況期。分譲開始時点ではマンション市況がやや持ち直して、定借とはいえ明らかに激安すぎたが、土地を貸している東京都との約束で価格の見直しは出来なかった。坪120万円とか異常なバーゲンセール。

＞買った人は若干もうけ損ねた気もするけど、

どういう計算したらそうなるんだよ？笑
2856万円で買って家賃年288万円で10年近く貸して、
7000万で売るんだぞ？

昔、購入された方はお得でしたね。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000094.000018769.html
実は私もラッキーでした。

抽選当たったら、その時点で6～7千万貰えたのとほぼ同じ。
だから宝くじマンション。

>>168187

シティータワー品川当たったのか。ラッキーだなあ。

＞168186 匿名さん

本当はもっと高く貸せるんでしょ。
儲け損ねてるじゃん。
7000万で売れるって取らぬ狸の皮算用だし。

実際、家賃２８８万でも、半分くらい経費やら税金で持って行かれちゃうんじゃないかなあ。家主の収入にもよるけど。

>>168190

7000万で売れるかどうかが分からないのは他の分譲マンションも同じ。
他の高収入があれば半分くらい経費や税金で持っていかれるのも、他の
分譲マンションも同じ。

家賃は分譲当時でも分譲価格見合いで利回り10％は高すぎるくらいだから、
儲け損ねてない。シティタワー品川で儲けられないなら、そんな人は
どこ買っても無理。

>>168191
不動産仲介やってる知り合いが、港南や芝浦の初期のタワマンはどこも値付けが割安すぎて、業界では「お宝物件」と呼んでいると言ってました。

＞168191 匿名さん

利回り４％の借地物件なんて、旨みないって認めてましたよね。
私もシティタワー品川購入した人が損したなんて言ってませんよ。
もっと儲けることできたんじゃないのって言ってるんですけど。
私なら、間違いなく定期で貸して、家賃相場見極めてたね。
実際、今の物件も定期で貸してますし。

>>168193

なんだあんたの自慢話したいだけか。それならそうと早く言えよ。

＞168194 匿名さん

ひねくれてるねえ～。

>>168193
定期で貸さなかったのが失敗と言えば失敗だろうけど、定期だと家賃は安めに設定せざるを得ないからなんともいえない。

＞168196 匿名さん

定期だと家賃安くなると思うよね。
でも、私の経験からすると、そうでもないんだよね。
短期で借りる方って、けっこういるんだなってのが実感。
まあ、立地によるんだろうけど、私が所有してる物件はそんな感じ。

>>168193
儲け損ねたとか回りくどい言い方しないで最初から言えばいいのに。
この人は定期じゃないから相場上昇にそって家賃値上げできなかった。
それが失敗だと。

でもいまの相場が7000万だとして利回り10％なら家賃58万だけど
取れるのはせいぜい28万。まあ、賃料は値上げできたのが4年間として
月4万円、200万くらいは損したかもね。
しかし、2900万のマンションが7200万は無理としても6500万くらいで
売却できたら、200万なんて屁みたいなもんでしょ。

6500万でも利回り4.4％？
借地権オーナーチェンジ物件では、ぜんぜん旨みない。