- 掲示板
こちらは変動金利は怖くない？？のその40です。
有意義な情報交換の場にしましょう。
テンプレはレス１にあります。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204675/
[スレ作成日時]2012-01-11 14:11:23
[PR] 周辺の物件
変動金利は怖くない？？ その40
-
1 匿名
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
-
4 住民さんＣ
1の意見を読む限りだと変動有利の前提条件は
3%の金利で借り入れたとしても生活に支障なく返済できる事となります。
上記条件に当てはまり、かつ、常に金利の動向をチェックできる人は変動金利にしたほうが得だとおもいます。
金利の低いうちに繰弁を行い将来の支払い金額を下げる事もできますし、返済期間を短縮することもできます。
しかしながら、上記条件に該当しない方や20年以上の超長期返済の方は全期間固定が良いかと思います。現在の超長期金利は35年でも団信保証料無料で2.45%と超低金利となっています。現在の金利で借り入れが出来るならば、長期的な観点でみると固定も悪くはないと思います。固定の利点は変動のように繰弁するか貯蓄するかを将来計画に応じて選択できる事です。
最後にまとめさせて頂きますと、個人的には繰弁して10年ぐらいで返済できる方は変動金利が確実に有利だと思います。しかしながら、繰弁しても20年以上返済がかかる人は現在の固定金利ならば全期間固定を選択するのも悪くないと思います。
一番やってはいけないのは当初金利固定だと思います。そんな金利を選択するぐらいなら、変動金利を選択しましょう。 -
5 匿名さん
10年以内で完済する必要ないでしょ。返済初期に低金利が数年続いて返済額軽減にしとけば金利上昇リスクは限り無くゼロになる。
返済期間は変動か固定ではなく、定年まで完済出来る年数が大事。60才過ぎてもローンが残るなんて自殺行為。
それと、変動は3%程度の想定で審査がされてる。繰り上げするかは本人次第。 -
8 匿名さん
10年程度で返せる人は変動お得が濃厚。
11年から20年程度の返済期間なら変動・固定でも好み。
それ以上は固定が安心で9月末申込済のフラットSならお得。
それ以外のフラットSエコも悪くはない。
一か八か変動で鬼のような繰上げ返済も。 -
9 匿名さん
http://www.nikkei.com/money/features/32.aspx?g=DGXNMSFK1000Q_100120120...
なぜ格下げでも日米国債は買われるのか ムーディーズ元幹部語る
■シングルＡ以上のデフォルト率は０％
レポートによれば、1975年から2010年の外貨建てソブリンの10年経過の累積平均デフォルト率は、ＡＡＡ～Ａが０％、ＢＢＢが5.61％、ＢＢが12.28％、Ｂが28.08％である。つまり、母集団数がそれぞれ1000社であった場合、ＡＡＡ、ＡＡ、Ａのうち０社、ＢＢＢのうち56社、ＢＢのうち123社、Ｂのうち281社が債務不履行を起こしたことになる
ＡＡＡからＡＡへあるいはＡＡからＡへ格下げしたからといって、格付け会社はその発行体のデフォルト可能性が大幅に上昇したと考えているわけではない。
格下げは信用力評価にとってマイナスであるはずなのに、日本や米国では逆に国債の金利が低下している。なぜか？ 国債は格下げされても、当該国では信用リスクが一番低い債券と見なされ、ほとんどの場合、リスクフリーの金融商品として社債金利・価格を決定するベンチマークとして使われ続ける。特に自国の債券の選好志向が強い投資家にとって、許容範囲を超える格付け調整でない限り、国債の相対的な信用力・魅力は大きく変わらない。
また、国債の格下げは一般的に該当国の経済・財政状態の悪化が背景にあるため、投資家は金融・証券・通貨・信用市場への影響を懸念して、質への逃避先として国債を選択する傾向がある。そのため、国債の格下げが逆に国債に対する投資家の需要を上昇させ、金利を押し下げる状況を生む。 -
10 匿名さん
将来は分からないはずなのになんで何年でならどっちが得とか決め付けられるんだろう？もしかしたら35年でも変動のほうが有利かもしれないのなに。
そもそも10年で完済の根拠は？どういう状況を想定してるの？10年で完済しなければならなくなるようなシナリオは近い将来かなりの金利上昇がないと固定のほうが有利にはならないのに。
ちなみに30年国債の利回りが2%割ってる現実を見ると一番低かったフラットSでも変動より不利だと市場がメッセージを出していることになる。 -
-
12 匿名さん
将来の金利動向のペンチマークとして、国債利回りが一番精度が高いと思うので30年国債が1.9くらいだから安全マージンでプラス1%乗せて月2.9％くらいになるように変動でプラス繰り上げ、30年ローンってところか。
ほぼ、テンプレと一致するな。 -
22 匿名
急激な金利上昇がなければ定年までに必ず返済する必要もないと思います。
生涯賃金は同じだし繰上しなければ貯金は増えてるはず。完済までに死ぬかもしれないから利息は保険料と思ってもいいのでは？ -
24 匿名さん
定年まで完済は必須だと思いますが？
60才以降、安定した所得の保証は年金も含めて有りませんからね。さらに医療費の負担増など我々の老後は社会保証があまり期待出来ない世の中になっていると思います。ただ、保険という意味では繰り上げ資金を定年まで手元に置いておくのもいいと思います。当然他に貯蓄がある事が大前提ですが。
たまに35年固定を30代後半で組んで70才近くまで払い続ける人（というか実はほとんどそうなのでは？）がいますがそういう人は計画的に定年前に完済出来るような返済計画を立てている人は希であり、ほとんどの人が退職金や年金でなんとかなると楽観的なのだと思います。
60過ぎてローンが払えなくなって家を手放すなんて事は絶対に避けるべきだし、ローンは払い終わったけど蓄えがほとんど無いなんて事も避けるべきですね。 -
-
26 匿名さん
>24
原則としてはそうだと思います。
が、例えば一括返済できる 且つ 金利が超低金利 且つ 一括返済分＋αの貯金がある
だったりする場合、一括返済分は手元に残しておくのも選択肢としてありと思っていますが、どうでしょうか？
金利分の保険料で、残債分の逓減定期保険に入っているのと同じになるなどの理由によりです。
大きくとらえれば、
①住宅ローン減税がなくなる10年目以降に、
②預貯金＞残債となった場合
一括返済をすべきかどうか
という問いになるのではないでしょうか？
みなさんどう考えますか？
当然ケースバイケースですが、金利が１％を下回る状態であれば、私は一括返済しないのもありと思っています。
＞23・25
団信のことであれば、補償されるはずです。
完済までが契約期間のはずですが。 -
29 匿名さん
５５歳で３０００万、２５年変動0.775で組みました。
退職金は繰上げ返済には使わず老後のいざという時の生活費に貯蓄を基本に、と考えています。
団信は当然適用ですが、これまで加入していた３０００万の任意定期保険に入る必要がなくなったので、余裕が出ました。返済月額のおよそ３０％が保険料相当です。
もし金利が急上昇しても元利合計が３０００万を超えないうちは繰上げする気はありません。うちは早死にの家系ですので…。
まぁこんな考え方もあるという事で。 -
-
41 匿名さん
26です。
皆さんありがとうございます。
確かに預金封鎖なんて話を聞くと、さっさと一括返済してしまいたくなりますね。
しかし一方で、子供の学費や10年・20年メンテ・建替えのことなどを考えると、
手元資金も十分に残しておきたいとも思っています。
結局経済状況見ながら、その時その時で判断が必要なんでしょうね。
-
42 入居済み住民さん
預金封鎖なんて事態まで国がデタラメになる頃には
金利が返済不能な水準になってるから破産して終わりだな。
まあデフォルトなんて事になったら固定も上がるんだかどっちもどっちだけど。 -
-
46 匿名
フラットは分かりやすく言えば、
実行した金額に確定した金利を乗せて
分割払いしてるんだよな。
そしてその債権は投資家に売却されるのだ。
理論上金利を変更できるシステムが無い。
仕組みを理解してたらそうは言えないぞ。 -
53 匿名
金利を保証する
ではなく、
金利は決まっている
だね。
国がデフォルトしたとしても、
確定済みの金利を上げ下げする合理的な理由がない。
そしてその債権は既に消費者に販売済みで
国の関与どうこうも関係ない。 -
55 匿名さん
＞債権が焦げ付くのは投資家の損得の話
RMBSが焦げ付いたら投資家が損しておしまいです。
さてその投資家というのは誰でしょう？
それがわかれば、RMBSが焦げ付くことなんてまず無いってことと
もしRMBSが焦げ付くような自体が万が一にでもあれば
その時には日本という国家自体が破綻している、ということがわかると思うんだけどな。 -
-
61 サラリーマンさん
相変わらずの議論が続いているね。
＞債権者が破綻して整理される時、赤字しか生まない債権がどうなるか？
「債権者」とは機構のこと？「債権」とは「債券」のこと？
「債権者」が破綻したら「債券」投資家が破綻するでしょうね。その時点で日本はおしまいでしょう。
終わった国の土地家屋など誰も興味ないでしょうし、債権者も破綻したから、住宅ローンの残高が消えちゃうかもね。
フラット徳政令。
めでたし、めでたし。
（民間銀行の変動さんは、、、しらない） -
62 匿名さん
> 変動金利は怖くないんでしょ？
> 今更国のデフォルトの心配してるようじゃここの常連さん失格だぞ。
国がデフォルトに陥ったら、金利の前に給料のほうが危うい。
つまり、フラットであろうと関係ない。「債券」投資家が破綻しても住宅ローンはなくならないよ。
誰かに引き継がれるだけ。
結局、一番安全なのは、短期ですばやく返しきること。
そういう意味では、フラットはない。せめてフラットSか固定でも１０年固定以内で、１０年以内に返しきることですね。
-
63 サラリーマンさん
＞つまり、フラットであろうと関係ない。「債券」投資家が破綻しても住宅ローンはなくならないよ。
ここではそもそも「債券」投資家に元利払いする「機構」も破綻することが前提の議論をしているらしいよ。
買ってもリターンのない債券を引き継ぐ人はいない。
住宅ローン債務者も給料が危ういのであれば、もうすべてチャラ、徳政令しかないのでは？ -
67 匿名さん
投資家は機構（国）から住宅ローン担保証券を買って国から利息をもらって運用益を得てるんだから利息の払いもとである国が破綻して利息が支払えなくなったら担保を処分して投資家に換金するしかないだろうね。国が破綻したら一番危険なのはフラットだ。
-
68 住民さんＣ
債権者が破綻したら、債権者が債権を他の金融機関にバルクで売却します。
債務者からみたら債権者が変わり、返済先が変わるだけなので契約内容は何ら変わりません。
バルクで売却される債権がどうるかというと、FACEに対して割り引いた金額で売却されます。
たとえば額面100億円の債権残高のものを10億円で売却したりします。
証券化されてるものは、格付を得るために保証会社をつけてるはずですので債務者が破綻したら、保証会社が補償履行を行い代位弁済を行います。
そうなると求償権が保証会社に発生し、債権者が保証会社に移行します。回収業務は債権回収会社が行い、物件の任意売却を勧めてきます。
通常は任意売却して債権残高は債務免除して終了となるけーすが多いです。
ごねると競売にかけられる可能性があります。
しかしながら、亀井法案がある間は、補償履行される機会をある程度避ける事ができます。
-
69 匿名さん
フラットは国に担保取られてるんだから国と一蓮托生。
破綻まで行かなくてもヤバいってなったら真っ先に切り捨てられるよ。
分かってないみたいだけどローン払い終わらないと住んでいる家は実質国の物。
国が破綻しかけたら何だってやる。間違い無くフラットはおしまいだ。 -
71 住民さんＣ
国が破綻しようが証券化された証券は残ります。
あくまで配当原資の主体は債務者の元利金です。そして、証券化する場合は通常、SPCか信託銀行を箱として使用しているので、オリジネーターが破綻しても倒産隔離されているはずです。
そうで無ければ投資家は購入しないです。
-
72 匿名さん
でも残念ながらフラットの金利を変更することは理論上不可能なんだよね。
そもそも証券化して売却済みである以上、金利を上げてもらうメリットが全くない。
それ以前に国がヤバイ状況なるならハイパーインフレが発生して・・・
-
76 住民さんＣ
固定金利だと金利を変更できないので、契約どおりの返済をしている限り勝手に担保処分することは出来ません。
これが変動金利だと、意図的に金利を上昇させていき、債務者の契約不履行を引き起こさせて担保処分することは可能だと思います。
これは金融機関が破綻しそうになり横並びで初めてられたら変動金利の方はやばいでしょうね。事前に固定金利のローンも取り扱わなくなっているだろうから、固定金利への借り換えもできず…
ただ、上記のような事は現実にはありえないですが -
82 匿名さん
要するに国が破綻、もしくはギリシャのように国債価格が下落するような事態になればフラットだって保証されない。もちろん変動も危険だし、それ以前に自分の会社の存続も危ないし、そもそも生活が成り立つかどうかも分からない。
たからよく固定さんの主張する、
「日本は財政赤字でいずれ立ち回れなくなり、長期金利が上昇し、変動も上がるのでフラットにしとけば安全」
は有り得ない。
もっとも日本はそんな事にはならないので無駄な心配。ちゃんと返済して行けるのならどちらも安心。あとは好みでフラット変動好きな方を選べば良い。
-
83 匿名
なんだよ。
デフォルトしても事実上金利が変わらないフラット
をまるで変わるかのような話を延々しておいて、
「危ないのは変動だけではありません」と
自分を慰めてる話??
しまいには「日本はそんなことならないから無駄な
心配」って、昨日からの話は何のシミュレーション?
不安感がヒシヒシと伝わってくる一連の行動だね。 -
84 匿名さん
>デフォルトしても事実上金利が変わらないフラット
変わらないのであれば、全ての債券をフラットで
ヘッジできるという不可逆的な事が出来てしまう。
つまり日本がデフォルトしないようにするには
国債をフラットのRMBSに振り替える（あるいは混ぜる）、みたいなこと。
それが不可能なのはわかるでしょ？ -
85 匿名さん
なんか話が滅茶苦茶。法律は意味無くなるのに投資家は守られるとかねｗ
変動さん、フラットまで道連れにしたい気持ちは分かるけど、国が破綻危機に陥って
真っ先に困るのは変動さんですよ。
-
89 契約済みさん
話変わってごめん。
10年固定、1.45％
10年以降は1.5％優遇。変動2.475％の銀行。
年収600万一620万、子ども一人。
借り入れ2900万、35年(当然繰り上げする)、34歳。
10年固定って半端もんがすることかなー？
知人が全期間とは言わないが、10年は安いし10年間は考えなくてすむよと何度も助言くれて。
この掲示板見ると、変動安泰な気がしてならん。短期固定は愚の骨頂だが、10年固定は？ -
94 匿名さん
そもそも住宅ローンの持つ機能で国債デフォルトみたいな大事に対応出来るわけがないから
変動でも固定でも、悪い金利上昇に対するヘッジポジションを持った方がいいよ。
特に変動の人は固定にした時よりも大きい金額を払ってでも、そういったポジションを持つべき。
住宅ローンは危険なローンだという意識をもうちょっと持った方がいい。両者とも。 -
95 匿名さん
現実的な話としてもし、財政不安以外で金利が急騰して投資家が経営危機にたって国が公的資金注入となった場合、フラットはその時の経済状況に合わせて上がると思う。
日本経済全体で考えたら投資家救済が最優先であり、個人の債務なんて切り捨てられる。フラットはRMBSを購入している投資家と抵当権を握っている国が健全であって始めて成り立つ。 -
98 匿名さん
長期固定で繰り上げ返済が一番安心で宜しいかと思いますが…
安定・安心・計画的！
変動金利で１・２万円の目先の支払いの安さや仕組みを知らない方達の破綻の可能性があるかもね
不安定・危険・無計画？ -
107 匿名さん
まあ、そういう非常事態を考えると
ちゃんとポートフォリオ組んでおくしかないですね。
私は、生活費半年分（切り詰めて1年分）くらいのドル・ユーロをそれぞれ保有してます。
今は円高のため損が出てますが、日本がハイパーインフレになった時には、
これで少し食いつなぎます。
日本・アメリカ・ヨーロッパが全部ぶっ飛んで、例えば中国とブラジルとロシアだけが生き残った、
みたいな世の中になったら、さすがに諦めるしかないですが。
（実際ありえそうで、怖いんですけどね。）
-
108 契約済みさん
89です。皆さんありがとう。予想外にいただいて感謝。
>91
10年固定は高い変動と同じ、同じく思います。10年後はまた選ばなくてはならないし。
>92
そうですね、どっちつかずの半端。同じ意見です。
>93
厳しいですか。。確かに少し借りすぎかも。500万と有価証券100万が、諸経費すべて引いたあとの資金です。
一応、年間80万ぐらい繰り上げできる予定。
>101
手厳しい意見ですね。ぶれないように肝に銘じます。ただ金融関係の友人だったので意見きいたまでです。
>104
そうですね、計算では24年ぐらいかな。ただ短くできるけど、長くはできにくいと考えたので、長く借りて短く返すを心がけようと思ってます。
>105
そういう考えかたもできますか。税金が返ってくる金額と納めている金額が計算上同じぐらいなので、10年後である程度まとまった金額でかえすか、色々考えられますね。
-
115 通りすがりのFP
なかなか極論な話ばかりですね。
国が破綻とかそんな未熟な世の中（市場）ではないですよ。
今までの様々な経験からくる学習・情報処理高度化・危機管理技術の発展等もあり
昔のような世界大恐慌なんて事は起こりませんから。
ちなみに、市場の基軸通貨であるドル換算だと
数年前の１ドル120円が今や１ドル ７０円台と
日本人の所得はドル換算でみれば1.7倍近い伸び率となってます。
（２００６年頃の平均年収６.７万ドル（約８００万）が今なら１０万ドルとなります）
まあ、日本は基本的に内需依存なので裕福になった実感はないはずですけど。
（有名な話ですが、日本が円高基調で問題になりつつある旨政府が天皇陛下に報告したところ
陛下は自国通貨が強くなる事の何が問題なのか？と問い質したそうな・・・）
国債云々も、日本は国の借金は日本国民が殆どその債権者なので、
ようは親（国民）が子供（国）に多額の金を貸している状況で、
親が借金を返せない子供に金返せと迫って破産させるなんてあり得ませんよね。
ただ、戦争でもして敗戦国になって多額の損害賠償を他国に支払うとか
赤字国債をばらまきそれを外国人が保有しだすといったように親（国民）ではなく
他人（外国）が債権者となって口出ししてくるようだとヤバいですが
その場合、そんな政策政権を仰いだ選挙民の自業自得なので
そんなアホな国民の集いなら滅んでもしかたないですね。
景気が上向き金利上昇局面がくるか？という話では、
景気上昇＝内需拡大に目を向けると、バブル崩壊以降、構造改革と称して
当時の政権から日本市場の拡大は諦めてしまい、インフレが止まりました。
（経済学上は軽微なインフレを維持していくのが理想です）
すなわち、固定資産（土地）や賃金の上昇が止まり
さらに２極化、すなわち地方経済の縮小、格差社会、
といった事象になってきました。（この事象は問題じゃなく予定通りです、これが国民の望んだ結果ですよ）
また、少子化（＝日本の生産・消費力低下）問題は解決出来る課題を見出す事が出来ないまま、終焉しました。
定年を65歳に伸ばすといった生産年齢人口の捏造でごまかそうとしてますが、
（ちなみに、定年が伸びて喜ぶサラリーマンが多いそうな、凄まじい社畜魂）
余程のイノベーション（藻が化石燃料の代替となり日本がその技術を独占して一大資源国（笑）になるとか、
人口維持・拡大政策と称して国外からの大量移民受入（苦笑）とか・・・）
でも起こらない限り、景気が上向く要素があるとは思えません。
という事で、現状維持で精一杯の日本が金利上昇局面がやってくるなんてちょっと考えにくいので
変動で静観するのは問題ないです。
もちろん、30年超えの金利が２％台というのは
これはこれで超お買い得ではあるので借入期間全額固定の選択肢も間違いではありません。
でも人は、自分が損した気分になるのが嫌なので、固定の人が変動を煽る事で
その損した気分を発散してるんでしょうね。
最後に、長期固定は資産（負債）の安定性に対しての投資なので
私は知り合いに相談された際には、変動と固定の差額＝経済（金利）動向を気にする心労コストと考え、
それが安いか高いかで判断してみては？と伝えてます。
空港で足止めされた暇つぶしの戯言でスレ汚しすみませんが、４０も続く歴史あるスレの寛容さに甘えました。
-
116 匿名さん
>115
>今までの様々な経験からくる学習・情報処理高度化・危機管理技術の発展等もあり昔のような世界大恐慌なんて事は起こりませんから。
>起こりませんから
と断言されてますが、断言するのは間違いだと思いますよ。
時代は変わっています。
出てくる問題も過去とは全く違うタイプのものになっていてもなんら不思議ではない。
全く新しい概念の問題対して過去の学習など通用するだろうか？
世界大恐慌が起こるか起こらないかなんていうのはあなたにはわからないんだ。
>でも起こらない限り、景気が上向く要素があるとは思えません。
景気が上向かない理由をたくさん書かれていますが、残念ながら景気ってあなたが考える程単純なものではないんです。
それにあなたが日本の将来の景気が本当に分かるのならあなたは大金持ちになってるはずです。
残念ならが将来の景気など誰にもわからないんです。
>という事で、現状維持で精一杯の日本が金利上昇局面がやってくるなんてちょっと考えにくいので変動で静観するのは問題ないです。
残念ながら将来の景気はあなたがいくら考えてもわかったものではないんです。
あなたは、
>考えにくいので変動で静観するのは問題ないです。
なんてことを言ってますが、そもそもあなたに将来の景気がよめないのになぜ問題ないなんてことが言えるのでしょうか？
わからないもの（将来の景気や金利）をなぜわかるものとしてとらえることができるのか？
そして、本当はわからないのにわかったと勘違いして「問題ない」なんて言ってしまう事がどういうことかをもう一度考えてみる事をお勧めします。
>でも人は、自分が損した気分になるのが嫌なので、固定の人が変動を煽る事でその損した気分を発散してるんでしょうね。
以前、自動車保険の例えで言われてましたよ。
自動車保険に入ってる人は、加入してないで事故もおこさない人を見て
>損した気分になるのが嫌
なんて思わないだろうってね。 -
119 匿名さん
>出てくる問題も過去とは全く違うタイプのものになっていてもなんら不思議ではない
経済なんてなーーも変わりない。
マルクス、ケインズ、フリードマンが言ってる事を理解してるのならば今まで有りえない事なんてひとつも起こってない。
時代は常に繰り返している。
>それにあなたが日本の将来の景気が本当に分かるのならあなたは大金持ちになってるはずです
景気が良くなるか悪くなるかを予想するのは難しいが、経済学上のどうすれば景気が良くなるか悪くなるかは予想出来る。
今ある状況証拠である程度判断出来るんだよ。 -
127 サラリーマンさん
＞固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
＞変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
（テンプレより）
旧フラットＳで、1.5%で計算すると、月92,000円（当初10年）。
変動との差は１万円。これくらいの差なら保険料として考えられる、という話ですかね。
保険料が上下するわけではない。
変動さんの利払いが上下する。当然利率が下がればトクをするが、上がれば損した気分になるのが変動で、投資の教科書では損益が上下することをリスクと呼びます（リスクは標準偏差で測る）。
リスクを抱えているのは変動さんで、お金（保険料）を払ってリスクヘッジしているのが固定さん。 -
133 匿名さん
自分は115の景気がよくなる見通しがないというのに同感かな。
先進国が自国通過を刷るほど資源国が強くなる。
資源高騰は自分の給料が資源国に流れるようなもんだし、今後はジリ貧だよ。
先進国は便利で快適な分生活費が重いから子ども作らなくて人口が減って国力が落ちてくのも当たり前と言えば当たり前なのかな。
-
135 通りすがりのFP
おっしゃる通り、将来について断言した表現は誤りでしたね、申し訳ないです。
ただ、日本は戦後の復興からずっと微妙なインフレ基調で進みましたが
その根底が自国市場の拡大であり、市場の拡大＝食い扶持増加＝人口増による生産性向上
だったのが、日本もついに人口減のフェーズとなってしまい、
国民総中級路線から差別化路線への進路変更政策を支持し続け、
やっとその成果が形となって現れてきたわけです。
税制も中間層からの搾取（公平性となる直接税）から
消費税といった間接税（金持ちも貧乏人も一律搾取な税制）にシフトして
差別化を明確にしようとしてます。
（ちなみに、税制的には間接税って税金を納めるという行為においては良い手法です、
特に今の消費社会においては消費税はとても確実な手段です）
確かに将来の景気がどうなるか断言出来ませんが、
この消費社会における景気向上、すなわち消費量増を考えると
・非生産年齢人口の増加（生産年齢人口の低下）
・非資源国
という日本を取り巻く現実がある以上、
未来”予想”として、日本の景気が上向く要素は見当たりませんが
幸い、地球規模でいけば未だ市場は拡大基調（人口増）であり
世界における日本の立ち位置を考えれば破綻もないと。
ちなみに新しい概念云々ですが、
今の人（先進国）の価値基準となってる経済という概念が取って代わる事であり
であれば、既概念である経済的な損得とかはそもそも気にしなくてすみますよ。
保険＝リスクヘッジなので、じゃあ、住宅ローンにおける保険の価値って何？
という”価値”の一例として、日々金利動向を気にして生きていくコスト
と捉えてる訳です。
自動車保険なら、その価値は
運転中に事故した際の経済的ダメージを気にするコスト、
という事です。
なので、将来見通しを気にせず日々もっと違う事に労力を費やすべく
固定を選択するというのはそれはそれで正しいです。
またまた長くなりましたが、ここは変動金利は怖くない？ というスレなので
国債デフォルトとかそんな極論を議論してまで怖がる必要はないと伝えたかっただけです。 -
136 匿名さん
その保険料（固定）が掛け捨てだから迷うんですよ。
例えば月に１万円違っても
（年間１２万円+利息差による元本の減額差）
となるため、実際は年間１２万円+αの差になるんです。
これって大きいですよ。 -
140 通りすがりのFP
まあ、金銭的損得問題で言えば、その答えはおっしゃる通り完済時ですね。
ただ、本質的には損得の話でもないと思います。
このスレっぽく大袈裟に言えば損得ではなく生き方ですよね。
でも、上にも書いた通り、人間の性として他人と比べたり
それを金銭的価値観で損得勘案したい行動になるんですよね。
ちなみに経済的な観点での損得話をすれば、
金利というキャッシュアウトが生じる住宅ローンで
キャッシュを産み出さない固定資産化している時点で損です。
それでも分譲物件を購入される方は、
収入のある間に衣食住の”住”に対するリスクをヘッジしてるわけです。
ちょっと話横道になりましたが、
本当はこのスレって
変動を選択される（た）方が自分の選択肢に
どういったリスクがあるのか、今後のアクションプランはどうすれば？
という事を知りたいのだと思ってます。 -
142 匿名さん
通りすがりのFPさん
>いつでも長期固定に借り換えられるサービスがあるプランをお勧めします。
固定に変えた瞬間に金利が下がったりしたらどうしたらいいでしょうか？
すごく損した気持ちになりそうです。
それでもやっぱりおすすめということでしょうか？ -
143 通りすがりのFP
>>142さん
このケースは
固定と変動の差額を保険的な価値としているので
固定に切り替えた時点で、保険を掛ける、すなわち
金利動向を調べたり気にしたりといった事に対する対価となるので
これからはそんな事を気にせず他の活動に励んで下さい、
というのが前提となります。
ここで重要なのは、損した気持ちで”悔しい”だけであって
目先の金利云々での試算結果が別に損したわけではないという事を認識してもらいたいです。
他の方もおっしゃる通り、総支払額での金銭的な損得の判断は完済しないと出来ませんし
仮に総支払額の比較結果がマイナスだとしてもそのマイナス分は安心・安全に対するコストなので
142さんが損したわけではございません。
が、まあ我慢出来ない程損した気分になるような金利が低下局面になったのであれば、
借り換えたら総支払額は下がるでしょうから、プランの変更をお勧めするでしょう。
その手間隙と手数料が、変動でずっと我慢した人に比べれば損した事にはなりますが
金利が下がった事で総支払額が下がるのですから、得したという解釈にもなりますよね。
ちなみに、金利動向にお悩みの方には、基本的にはMIXプランをお勧めしてます。
（MIXの比率や繰上のシナリオとかは人それぞれですし、それがこちらの飯の種でもあります（笑）） -
144 匿名さん
>143
>ここで重要なのは、損した気持ちで”悔しい”だけであって目先の金利云々での試算結果が別に損したわけではないという事を認識してもらいたいです。
すいません。もう少し質問させてください。
>別に損したわけではない
金利が下がった場合は、変動のままにしていた場合と比べて十分損していると思うのですが、これは間違いなのでしょうか？
つまり総支払い額は十分、変動にしておいた場合より多くなっていると思うのです。
これは損しているのではないですか？
損してるにもかかわらず、
>そんな事を気にせず他の活動に励んで下さい、というのが前提となります。
というのも疑問です。
その論理なら最初から固定でも同じくおすすめでないとおかしいと思うのですが、
>いつでも長期固定に借り換えられるサービスがあるプランをお勧めします。
と言われているのでどこがおすすめできる点なのかをもう少しだけ教えていただけますでしょうか
ローン関係は不勉強なものでご教授いただければ幸いです。 -
148 通りすがりのFP
>>144さん
>>145さん
私の表現が足りなくて混乱させて申し訳ないです。
まず上にも書いてますが、今の金利情勢は殆ど底となっており、
遅かれ早かれ借入を実行されるのであれば、
この情勢時に借入れるという行為自体大変恵まれている状況です。
また、住宅ローンの借入タイプ（変動・固定）の選択は
借入実行時点ではどちらかが正しくてどちらかが間違っている、
という話ではありません。大袈裟に言えば、生き方の違いです。
ようは、借り入れる方のライフプランニングにおいて、
より望ましい道具はどちらか？という話に過ぎません。
繰り返しますが、借入はそれが目的ではなく、
衣食住の"住"に対してリスクヘッジする為に
借入という手段を用いてるわけですよね。
そこで生き方にあってる借入手段はどれがいいかを確認するに当たり
私は、その人の属性として、大枠として
１）金利動向で悩んでいるのか
２）固定と変動の差額に見合う価値を見出せず悩んでいるのか
という感じで分別し、（本来はもっと詳細な情報を集めもっと細かく分別してますので念の為）
それにあったタイプをベースに勧めているつもりです。
で、回答として
>別に損したわけではない
の意味は、そもそも固定に切り換えたのは、
変動と固定の差額コストに対して価値が見出せた為、固定に変更されたのですから
それ以降は、その差額が広がろうが狭まろうが生き方として損は生じてないという事です。
おっしゃる通り、
>つまり総支払い額は十分、変動にしておいた場合より多くなっていると思うのです。
ではありますが、その差額は"損"ではなく、自分の生き方を保つための"コスト"なのです。
なので、コストに対する対価を支払った以上、タラればで比較して損得換算して一喜一憂する労力を
もっと人生を豊かにするような労力に励んでもらいたい、という事です。
哲学っぽい話ですが、時間は万人に平等ですが人生に与えられている時間には限りがあるのです、
せっかく、固定を選んでそういった労力から解放される為にコストをかけられたわけですから、
それを全うされるべき、という事です。
>金利動向にお悩みの方には、基本的にはMIXプランをお勧めしてます。
表現不足ですみません。金利動向云々は、
>将来の金利動向があまりわからない人
ではなく（汗）、そもそも経済に興味があり金利動向をモニタリングしたりする事も苦にならない属性という事です。
こういう方は、人生を豊かにする労力の一部にこういった経済情勢等が含まれている方と位置付けており、
なので金利動向に悩まれているわけで、また、今の情勢は金利が上がるか下がるかを悩んでいるのではなく、
上がるかもしれない、を悩んでいるはずなので、そのマインドを勘案したヘッジとして
一部固定（＝見方によっては一部変動）というシナリオを勧めてます。
MIXとはご理解の通り、固定と変動の組合せです。
>FPならではのノウハウ
簡単に言いますとFPは収支のバランスを大切にします。
なので、その方の収入に対して借入返済可能額を割出、
その内訳としてどういった借入タイプがよいのか、繰上返済プランは？
といったようなアプローチとなります。その根拠を見出すべく
顧客の収支活動を可視化したりして事実をあらわにし分析するわけです。
ちなみにMIXのメリットは金利動向によりフレキシブルな繰上を可能に出来る、
という旨みを活かしたプランです。
端的に言えば、金利が上がる可能性が高いと思ってるのであれば、固定を厚く、
逆であれば変動を厚く、、、といった感じで、実行後に
金利が上がらないのであれば固定を繰上し固定借入の残高を減らし、
金利が上がれば変動を繰上し変動借入の残高を減らす、
というようなオペレーションです。
そういう意味では、我々のノウハウは住宅ローンの方法云々ではなく、
経済的な困難を避けるべく、その一例として支払可能額を割出しそれを如何に実現させられるか、
を前提にして、お客様の"納得感"（自分にあった生き方を全うできる）を得られるプランを提供する
というノウハウだと思います。
長文・乱文で心苦しいですが、損したくないという気持ちが生じるのは当然ですが、
損得の前に、自分のライフプランを全うするのにどういった収支が生じるのか、
その収支予定にはどういったリスクが含まれていて、
そのリスクをヘッジ（防止策）するシナリオをどう押さえられるか、
トータル的に俯瞰してみる事が肝要です。 -
150 匿名
なんだかんだ言っても、変動一本が正解です！
現在及び将来の経済状況をどう考えても良くなる可能性はありませんから！
固定はFPさんがおっしゃるように金利に一喜一憂したくない人(小心者)だけで十分です。
-
153 匿名さん
通りすがりのFPさんに質問です。
>いつでも長期固定に借り換えられるサービスがあるプランをお勧めします。
や
>金利動向にお悩みの方には、基本的にはMIXプランをお勧めしてます。
とオススメを２つあげられてますよね？
オススメに固定が入っていないと思いますがどのような事が理由なのでしょうか？ -
157 通りすがりのFP
>>153さん
スレ違いなので端折りますが、
固定でお悩みの方には固定なりのロジックがキチンとあります。
例えば、毎月○○円の定額を住宅ローンに充当すべく借入れたい、
というようなニーズであれば、フラットＳをお勧めしてますよ。
先行きを見誤る危機感をコストとして転換し固定金利で借入れる
というのも立派なリスクヘッジです。
荒れそうなので繰り返しますが、
住居取得という行為において金融機関からお金を借り入れる行為自体
この低金利は大変恵まれた環境であり、それは固定でも変動でも変わりません。
（ミスリードしそうですが、損得話でいけば15年前に借り入れた方と比較すれば全員お得です）
なので、いかにして、自分のスタイルにあった借入手段は何かを見極めるべきで、
あっちが得、こっちが損、という話ではありません。
損得話をしたいのは理解してますが、それは所詮架空の話でしかありません。
（その架空の話を"情勢を分析して推理し予見する"事は可能ですが、その答えも結果論でしかありませんけど）
あと、ここは
変動金利は怖くない？
というスレなので変動金利の選択肢が前提としてコメントしてます。 -
158 匿名さん
> オススメに固定が入っていないと思いますがどのような事が理由なのでしょうか？
148ではないですが。
１４８さんの意見には、わたしも同意します。
おススメに固定が入っていないのは、別に固定を否定しているわけではなく、誰にも未来の予測はできないが、近年過去数年を見るとまだ変動がおススメであると思っているからではないでしょうか。
そのため、全固定よりもＭＩＸを薦めているのだと思います。
-
162 匿名さん
>148
きちんと固定派を尊重しているところが、納得感を高めている文章だと思う。
＞その差額は"損"ではなく、自分の生き方を保つための"コスト"なのです。
＞なので、コストに対する対価を支払った以上、タラればで比較して損得換算して一喜一憂する労力を
＞もっと人生を豊かにするような労力に励んでもらいたい、という事です。
＞哲学っぽい話ですが、時間は万人に平等ですが人生に与えられている時間には限りがあるのです、
＞せっかく、固定を選んでそういった労力から解放される為にコストをかけられたわけですから、
＞それを全うされるべき、という事です。
と書いているあたり、品のある文章だと感銘を受けました。 -
170 匿名さん
通りすがりのFPさんへ
通りすがりのFPさんは、
>115
で
>現状維持で精一杯の日本が金利上昇局面がやってくるなんてちょっと考えにくいので変動で静観するのは問題ないです。
って言ってますよね？
変動バイアスパンパンとしか思えませんがいかがですか？
>ここは変動金利は怖くない？というスレなので変動金利の選択肢が前提としてコメントしてます。
あなたが変動をオススメした理由をスレ題のせいにされてるんだと思いますが、そんなスレ題なくてもあなたのオススメは変動がらみだと思いますがいかがですか？
それにこのスレで変動金利を前提として話をする必要はないですよ。
比較対象として固定を引っ張りださないと変動が相対的に良いのか悪いのかわからないから。
もっと正直に「僕は将来の金利予測にたよった選択方法を採用してます」って言ってくれたほうがみんな分かりやすいと思いますよ。
>現状維持で精一杯の日本が金利上昇局面がやってくるなんてちょっと考えにくいので変動で静観するのは問題ないです。
というようにあなたは将来の金利予測をもとに変動固定の選択をしているにもかかわらず、
>損得話をしたいのは理解してますが、それは所詮架空の話でしかありません。（その架空の話を"情勢を分析して推理し予見する"事は可能ですが、その答えも結果論でしかありませんけど）
というのはローンの話以前に論理の段階でおかしいと思います。
予測はね、架空の話ですよ。
あなたが作り出した架空の話があなたの予測。
架空の話をもとに云々言ってるのは他でもない通りすがりのFPさんじゃないですか？
FPさんということで期待したのですが少し残念な印象です。
>その差額は"損"ではなく、自分の生き方を保つための"コスト"なのです。なので、コストに対する対価を支払った以上、タラればで比較して損得換算して一喜一憂する労力をもっと人生を豊かにするような労力に励んでもらいたい、という事です。
こんな話もこの板で昔から使われてる「固定は保険」ってごく短いフレーズでかたずく内容ですよ。 -
171 匿名さん
少なくともここの常連さんは知らなかったんだと思われる。
金利が気になってしょうがないからここで暴れるし、
他所が気になってしょうがないからフラットをこき下ろす。
148の理論と相容れないから当初のテンプレゴリ押し路線で行きたいはず。 -
176 匿名さん
今のテンプレを見ないから、議論が荒れる。
テンプレにだって
＞ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
と書いてある。148さんが書いていることと同じ議論。
そもそも、テンプレと148さんの議論は何ら矛盾しないし、
対立点はないと思う。 -
177 通りすがりのFP
>>170さん
もともと国債デフォルトしたらとか日本破滅とか為替がどうとか
私から見たらちょっと極論過ぎる議論なのではと感じられたので
正直なところ、最初は単に暇つぶしとして横槍入れさせてもらいました。
ただ、折角なので私なりの架空ではありますが、それなりの根拠に基づく見解としての
予見の横槍とさせて頂きました。
おっしゃる通り、私個人の見解は金利上昇局面は当分訪れないと思ってますので
ライフプランにおける住というリスクに対して借入で調達してヘッジするというアクション自体を肯定してます。
ただ、ここは変動スレなので変動で検討されている方目線として
>変動で静観するのは問題ない
とお伝えしたのです。
（それがバイアスと言われれば否定しませんが、長期固定も間違いではない旨も伝えたつもりです）
>固定は保険
（＝コスト＝変動と固定の差額）
とありますが、
変動の方は何故保険しておく必要があるの？
固定の方は何故付保しないの？
という議論が繰り返されてるようなので、
人生設計方針の違いです、
という事も伝えておきたかったのです。
繰り返しの繰り返しになりますが、このスレは
変動を選択される（た）方が自分の選択肢に
どういったリスクがあるのか、今後のアクションプランはどうすれば？
という事を知りたいのだと思ってます。
>>172さん
私のコメントにレスくれた方に対しての抗弁としてお伝えしますが、自演じゃないですよ〜
荒れる要素になるのであれば、私のコメントは全て削除してくれて構いません -
178 匿名さん
>174
>予測を架空と言い換えたとしても、予測してはいけない、という議論は成り立たない。
国語の指摘ですか（笑
>予測してはいけない
とはいけないというのは誰が言ったんですか？
少なくとも私は言ってないですね。
国語の指摘をされてますが、国語はまず問題文を読む事から始まりますよ。
ただただ、僕が言ってるのは
>現状維持で精一杯の日本が金利上昇局面がやってくるなんてちょっと考えにくいので変動で静観するのは問題ないです。
と通りすがりのFPさんが言っている以上、たくさんいる変動さんの一員であると思われ、
しかも
>所詮架空の話
と架空の話にケチをつけてる割には、予測という架空の話の上で変動固定の選択を語った人だなって思うって言ってるだけだよ。 -
180 匿名さん
>177
>私なりの架空ではありますが、それなりの根拠に基づく見解としての予見の横槍とさせて頂きました。
「それなりの根拠」等と言ってる時点であなたが自分の予測に対して過剰な期待を持っていることが推測できますよ。予測なんていうのはプロでも正反対の予測を出すものなのに、あなたが「それなりの根拠」なんて言っても、反対側の人からは全然「それなり」ではないんだと思います。
>変動の方は何故保険しておく必要があるの？固定の方は何故付保しないの？という議論が繰り返されてるようなので、人生設計方針の違いです、という事も伝えておきたかったのです。
人生設計の違いですか。
人生を設計するのはそれぞれが勝手にやればいいのですが、金利は人生設計とは関係なく上下するのです。
変動で組んだ人が金利が上がった時に、「人生設計と違うぞこれは！」って言っても何の意味もないんです。
要は金利上昇リスクへの保険があるかないかの違いなだけだと僕は思いますよ。
なんでそこに人生設計とか余計な話が出てくるんですか？
感情とかはメンタル的なケアをそれぞれでやればいいのであって、そんな感情とは関係なく金利は動くんです。
僕は金利上昇に強い感情の持ち主だ！なんて言われても、収入や資産が金利上昇に強くなければなんの意味もないでしょう。
>繰り返しの繰り返しになりますが、このスレは変動を選択される（た）方が自分の選択肢にどういったリスクがあるのか、今後のアクションプランはどうすれば？という事を知りたいのだと思ってます。
なんでそんな限定しちゃったんですか？
それぞれの主張が「変動金利は怖くない？？」の解へ向かっていればそれでいいんですよ。 -
181 匿名さん
必死に今のテンプレを否定したがる人いるけど、なんで？
変動で借りる目安として完璧すぎるから固定さんにとって邪魔なのかな？って邪推してしまう。
一言で言うと「変動金利は怖くない？」の問に
「3%差額返済出来れば怖くないよ」って単純明快な回答がテンプレ。
そしてこの単純明快な答えに対して反論出来た人はスレが40まで伸びても誰一人いない。
事実これを実行している人が着実に元本を減らし、リスクを軽減し続けてる。
テンプレを参考にして実践してる人は多いのでは？（自分を含めて） -
182 匿名さん
>なんでそこに人生設計とか余計な話が出てくるんですか？
>感情とかはメンタル的なケアをそれぞれでやればいいのであって、
どうもこの人はおかしい。人生設計とメンタルケアは、どこでどうつながっているんだろう？
>僕は金利上昇に強い感情の持ち主だ！
もう全く意味不明。誰か読解できる人、翻訳して。 -
183 匿名さん
>179
>何の矛盾もないのに、矛盾があるかのように言うから、国語力に問題がある、と言っている。
あなた及び通りすがりのFPさんに矛盾があるから指摘してるんですよ。
まずあなたの矛盾。
俺が言ってない事を言ったと言ってる点。
具体的には、
>予測を架空と言い換えたとしても、予測してはいけない、という議論は成り立たない。
ってあなたが言ったわけだ。
でも「予測してはいけない」なんて俺はいってない。
僕が言ったのは
「通りすがりのFPさんは予測という架空の話の上で変動固定の選択を語ってる」っていうこと。
全然違う。
な、あなたは矛盾してるんだ。
わかるかい？
通りすがりのFP君の矛盾は、
>所詮架空の話
と架空の話にケチをつけてる割には、予測という架空の話の上で変動固定の選択を語ってる点。
論理的におかしいよな。通りすがりのFP君は架空の話にケチつけたのに、そのケチのついた架空話を使って変動固定を選択してるんだから。
２つも矛盾を指摘してるわけだ。
それなのにあなたはなんと
>何の矛盾もないのに、矛盾があるかのように言う
なんて言ったわけだ。
それに
>国語力に問題がある
とまで言ったわけだ。
俺は何を思えばいいのだろう。 -
184 匿名さん
別に変動を勧めるわけでは無いが、25歳以上でフラット35年で組んだ人は要注意。定年後に悲惨な目に合わないようにしっかり繰り上げしないと大変な事になるよ。
でも繰り上げ前提だと変動のほうが圧倒的に有利だと思う。
借金は早く返済して老後の貯蓄に備える。もしくはいつでも返済出来るように貯蓄をしっかりする。
いやな世の中だけど、団塊ジュニア世代は自己防衛を今からしっかり考えないと惨めな老後になるよ。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120115-00000001-pseven-bus_...
「定年後破産」を防ぐには子供独立後の家計見直しがポイント
頼みの年金（老齢厚生年金）の支給開始年齢が段階的に繰り下げられ、男性は昭和36年4月2日以降、女性は昭和41年4月2日以降に生まれた人は、65歳にならないとまったくもらえない。60歳で定年退職を迎えると65歳までの5年間は年金が支給されない空白期間が生じるのだ。
現在39歳で年収600万円のサラリーマンA氏がいたとして、幸いにも65歳まで継続雇用されたとしよう。それでも継続雇用時の月収は現役時より下がり、15万円といったところ。退職金は1500万円入り収入は一時的に急増するが、収入が支出を上回ることはなく、あとは預貯金を食いつぶしていくしかない。
総務省の家計調査（2010年）によると、退職後の世帯は平均で毎月4万円余りを貯蓄から取り崩しているとされる。つまり、定年退職後は年金をもらってもそれを上回る支出があり、恒常的に赤字が続いていくのが平均的姿なのである。
A氏の場合、退職金で住宅ローンを一括返済することはせず、老後資金のために少しでも手元に置いておこうと考えたが、それでも67歳で預貯金は底をつく。そして残念ながら、A氏の老後は年を重ねるにつれ、赤字が雪だるま式に膨らんでいくだけになってしまうのだ。
これは何も、A氏に限った話ではない。あなたの家計もこのような状況にいつ陥るかもしれないのである。
サラリーマンが自分たちの老後資金を貯めるためには、子育てに追われる間はなかなか難しいのが実状だ。そうである以上、教育費などがかからなくなる子どもの独立後から定年退職するまでの間に何ができるか。それが勝負の分かれ目といえるだろう。 -
188 通りすがりのFP
人生設計ではなく、人生設計方針です。
>要は金利上昇リスクへの保険があるかないかの違いなだけだと僕は思いますよ。
固定と変動の選択判断はその方針によるものであるべきと考えてます。
FPの立場で言えば、変動だろうと固定だろうと返済する金額の絶対額を押さえますから、
僕は金利動向の荒波に立ち向かうんだ〜
というような方針の方に対しても
例えば、支払可能総額における上限利率を提示したりします。（逆もしかり）
先が読めないからリスクヘッジする訳で、ただ誰しもが堅牢なプランを実現出来るわけでなく
堅牢さがどこまで脆弱か分析する根拠として、事実に基づく予見を導こうとするわけです。
それと私のポリシーとして、私の顧客で固定金利を選択された方に対してなら
このようなスレなぞ気にせずに自分の趣味や啓発とかに時間を費やされた方が人生豊かになりますよ、
とアドバイスして、
で気になるところは私がケアーしときますからその分のコストで私を養って下さいな（笑）、と。 -
189 匿名
常連さんが今日は異様にアグレッシブだなぁ。
皆が１４８を新テンプレにというのが少し気に
障ったかもしれない。
焦った常連さんが１４８のあら探しに必死だし。
そんなに慌てなくても常連さんはここの
リーダーに変わりないんだからもっと余裕持ってね。 -
197 通りすがりのFP
>>195
違います。
豊かな人生を歩む為に限られた収入をどう効率よく振り分ければいいのかのアドバイスです。
誰しも石橋を叩いて渡れればそれに越したことはないですが、このサイトの方々は
様々な環境や責任感から、借金してまで住宅を購入するというようなリスクを負うわけです。
もちろん、本人は確実に返せると判断してる訳（堅牢と思ってる）ですが、
その根拠をキチンと分析してみて将来支出に漏れが無いか？（脆弱性）といった
事実に基づく予見をして、バランスの取れた収支となっているか見極めるのです。
なので、私の将来金利予想でプランする・リスクを管理する、というアプローチではなく、
顧客の人生で起こりえる収支全体を管理する事です。
収支全体を管理するからリスクも見えてきてヘッジの検討も出来るのです。
で、住宅取得というイベントがあれば
顧客の収支バランスより返済額で耐えられる金利率を提示して
顧客の属性を探ったりしてどのような借入タイプが望ましいのか、といった要素もその一つです。
>>196さん
おっしゃる通りですが（笑）、
顧客の納得感を得られず使えないFPなんてのも沢山居たりしますから
ひょっとしたら使えないFPのアドバイスで固定にしてしまい、
このスレとかに現れてるのではと思ってたりしてます。 -
198 匿名さん
>197
>事実に基づく予見をして、バランスの取れた収支となっているか見極めるのです。
非常に疑問なのですが、あなたのいう
>事実に基づく予見
つまり「あなたの将来の金利推移予測やその他リスクにまつわる予測」をもとに、バランスが取れてるかどうかを判断していいものなんですか？
将来の金利の推移が分かってるのならバランスが取れてるかどうかはわかりますが、その将来の金利がわからないから、とりあえず予測を入れてみた！っていうことですよね？(あなたの言い方なら、予測ではなく、「事実に基づく予見」という言い方になりますかな)
そんなので本当にリスク管理できてると思われますか？
>違います。
っていってますけど、十分予測の上にのっかって変動固定の選択の判断をしてると思うのですが本当に予測の上にのってないと言えますか？
>私の将来金利予想でプランする・リスクを管理する、というアプローチではなく、顧客の人生で起こりえる収支全体を管理する事です。収支全体を管理するからリスクも見えてきてヘッジの検討も出来るのです。
>顧客の人生で起こりえる収支全体
の中には、
金利上昇リスクや収入減リスク等があるんです。
あなたがいくら
>収支全体を管理するからリスクも見えてきてヘッジの検討も出来る
なんていっても、金利上昇リスクと収入減リスクをそれぞれ見ようがあわせてみようが、見えるリスクはかわらないと僕は思いますよ。
２つが一緒になった瞬間に何か化学反応的なものが起きて・・・みたいな話に聞こえてしまいます
どうも予測の上に立って変動固定の判断をしてる！と思われたくない空気が伝わってきているのですが誤解でしょうか？ -
199 通りすがりのFP
>>198さん
>そんなので本当にリスク管理できてると思われますか？
>事実に基づく予見
事実に基づくの事実はその方の人生における事実です。
例えばお子様がいらっしゃるとかご両親の資産とか
顧客の収支に影響するであろう事実の事です。
で、予見は当然その事実から生じるであろう
例えばお子様の学費やご両親からの資産譲渡とかです。
固定か変動かは将来の金利推移とかで判断するのではなく
自分の人生設計”方針”であるべきと思ってます。
なので
>どうも予測の上に立って変動固定の判断をしてる！と思われたくない空気が伝わってきているのですが誤解でしょうか？
思われたくない空気ではなく、思われたくないのでそのように伝えてるつもりです。
>金利上昇や収入減といった可能性
当然そういったシナリオはありますが、
ではどの程度上昇するのか収入が減るのか？
といった要素において、その現実味とヘッジさのバランスがFPの腕の見せ所でもあります。
大袈裟な例えとして、２年後に金利が１０％になるから借金はしちゃダメです！！！
なんてリスクヘッジを提案されても採用しませんよね。なぜなら根拠に乏しくバランスの悪い提案だからです。
最後にリスクが見える見えないという話ですが
どの程度のリスクを見込んでどの程度のヘッジをしておけばいいのか
がリスクヘッジであり、この見込みが非常に難しいわけなのですが、
ヘッジ分析出来るレベルまでリスクを見えるようにしないといけません。
貴方の例でいくなら、どの程度金利上昇リスクがあるのか、
どの程度収入源リスクがあるのか、まで見えるようにしないとヘッジできないので
単に金利上昇リスクが見えますというのは、我々のいう見えるという意味にはなりません。 -
200 匿名さん
>199
>固定か変動かは将来の金利推移とかで判断するのではなく自分の人生設計”方針”であるべきと思ってます。
人生設計”方針”って例えば何ですか？
人生設計”方針”とやらが何かがわからなくても、あなたのその考えは疑問に思います。
将来の金利がわからないということはどこまで利払いが増えるかわかったもんじゃないってこと。
将来の支出がわからないのに、「大丈夫だろう絶対ではないけど！」と判断することが変動を選択することだと思うのですが、どうやったら「大丈夫だろう絶対ではないけど！」という判断ができる計算ができますか？
やっぱり金利予測の上に立たないとそんな判断できないとおもうのですが、
あなたは予測の上に立って変動固定の判断をしてる！と
>思われたくないのでそのように伝えてるつもりです。
と言われてますよね？
何かが整合してないのはお分かりですか？
やっぱり変動がいいとか固定がいいとかなんて将来の金利がわからない以上、わからないと思いますがいかがですかね？ -
by 管理担当こちらは閉鎖されました。
[PR] 周辺の物件
同じエリアの物件（大規模順）
- THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY (2046戸) | 住民スレ | まとめ
- シティタワーズ東京ベイ (1539戸) | 住民スレ | まとめ
- パークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース/ザ タワー サウス (1342戸) | まとめ
- グランドシティタワー月島 (1285戸) | 住民スレ | まとめ
- グランドシティタワー池袋 (878戸) | 住民スレ | まとめ
- リビオタワー品川 (815戸) | 住民スレ | まとめ
- パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ タワー ブリーズ (807戸) | 住民スレ | まとめ
- CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER (744戸) | 住民スレ | まとめ
- パークシティ小岩 ザ タワー (731戸) | 住民スレ | まとめ
- パークタワー渋谷笹塚 (659戸) | 住民スレ | まとめ
- プラウドタワー池袋 (620戸) | 住民スレ | まとめ
- ジオ板橋浮間舟渡 (598戸) | 住民スレ | まとめ
- THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条） (578戸) | 住民スレ | まとめ
- ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス (550戸) | まとめ
- リビオシティ文京小石川 (522戸) | 住民スレ | まとめ
- シティタワー武蔵小山 (506戸) | 住民スレ | まとめ
- シティタワー千住大橋 (462戸) | 住民スレ | まとめ
- シティテラス赤羽 THE EAST/THE WEST (438戸) | 住民スレ | まとめ
- シティタワー新宿 (428戸) | まとめ
- シティタワーズ上板橋イースト/セントラル (425戸) | まとめ
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
[PR] 周辺の物件
東京都世田谷区松原１-118-1 |
|
9600万円台～1億100万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
46.93m2～63.65m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億6390万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～72.53m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
43.04m²～63.42m² |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
8398万円～8998万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
60m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
[PR] 東京都の物件
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
|
総戸数 43戸 |