ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その２

分譲の公団なら自主管理は比較的簡単ですね。
建替後の管理組合総会で多数派を形成して、自主管理をやれるならばやれば良いでしょう。

＞住宅ローンを組んで、5年後転勤になったら、あなたならどうするよ？
ごく普通に発生する出来事だよ！
貸すか売るか有利だと思う方にすればいいよ！
お金に余裕があるならとっておけよ！
ローン破綻になってもしらんよ！

８３８
過半数は地権者です。

購入すれば、みんな地権者様ですけど、何か？
旧地権者のことなら、実数いってみな。
過半数などと、いい加減なこと言うでないよ、おバカさん。

実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。

4分の1というのは法的なものですか？
それとも旧団地の規約ですか？

なんとなく、旧地権者の方々を抵抗勢力みたいな言い方をするのはやめましょうよ。

モデルルームで管理規約を閲覧して確認してみてください。下記のように標準管理規約に準拠していると思います。

（団地総会の会議及び議事）
第４９条　団地総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２　団地総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます。
皆さん総会には出席又は委任状出しましょう。

８４２
実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。

なぜ、どうして？ 説明してみたら。以前も同じこと書いていたよね。
この時もなぜかをいわなかったけど、どーしたの？
今回も説明なしかな？

８４４
半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます

賃貸住宅は別として、自分の財産です。
普通に考えれば、現実的にあり得ないことですね。
オツム大丈夫？

843です。
844さん、なるほど管理会社変更は普通決議なんですね。勉強不足でした。

実際に自主管理はなかなか困難ですが、管理会社に任せっきりにならないような状況つくりは必要ですね。
初代理事さん達はたいへんです。

８４２＝８４４さん
実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。
半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます。
皆さん総会には出席又は委任状出しましょう。

総会欠席者は全員委任状が必要だから、４分の１超で可決可能と言うことは絶対ありません。
いい加減なこと言わない方がいいよ。

なんか前にも同じ話題であーだのこーだのしていたような。

なんなんでしょうねこのネガレスループは。
次はまたエコプラザですか？
くだらない。

大きな団地には、弁護士、司法書士、行政書士、建築士、管理会社の社員、税理士などが居住している場合が多く、
自己解決出来る環境を作りやすいのです。
管理会社に委託しなくて、管理組合が直接、清掃や設備点検の契約をすると管理費はかなり安くなる可能性があります。
パートの事務員を雇っても管理会社より安くできるかもしれません。

841の意味がわからん批判するなら理由を述べな。
購入すれば皆地権者様？何言ってんの？（笑）
それ移行の1/4って話は極端かもしれないが考え方の例えでしょ？実際過半数確保出来れば総会は成り立つし。委任状なんて100パーセント集まる訳ないじゃん。マンション住んだ事無いの？資産だから？笑っちゃうよ。大規模物件特有の管理に対する意識の低さをご存知ないようですね。
まあどちらにしても建て替える事に比べりゃはるかにハードルが低いという事くらいは理解出来ますよね？

うん841はちょっと恥ずかしい感じだね。

要するに、このマンションは管理会社との契約を破棄して、自主管理する可能性が余所よりも高いから有利だが結論ですか。
管理費、修繕積立金が安くなって理想的な物件ですね。まずは、建替前の住民が多数立候補して理事会を占める所からでうｓね。

841さん、旧地権者って何ですか？地権者と違うのですか？実数って何ですか？

849さん
くだらないのは内容が無い貴方のような書き込みでは？ネガの方が100倍参考になりますよ。モデルルームでは何も教えてくれませんからね。私も旧地権者って気になります。何ですか？

旧地権者とは、建て替え前から住んでいた高齢者達と投機目的で買った人達の事です。高齢者達はもともと地元意識が非常に強い為、新しい住民との関係が不安視されています。投機目的の人達はすぐに売りに出すか賃貸に出します。

いま、とある団地の理事をやってるけど
1200戸の最近の団地で「自主管理」なんて絶対に無理ですよ。
そんなことしたら、管理組合の理事にどんだけの負担がかかることやら。
たぶん「自主管理」なんて言ってる人は、そんな経験が全くない素人なんでしょう。

>大きな団地には、弁護士、司法書士、行政書士、建築士、管理会社の社員、税理士などが
居住している場合が多く、 自己解決出来る環境を作りやすいのです。
このような人たちが、善意で何でもやってくれると思っているなんてお目出度い話です。
このような人たちの休日・休息の時間をなんだと思っているのでしょうか。

この物件の何が決めてで、ここを選んだの？

それよりも上で話題にあがっていたベランダ喫煙の件は、公にはどうなっているんだよ～。
現時点では可なのか？不可なのか？教えてくれよ～。何でみんなこの話題はスルーなんだよ～。

弁護士、建築士、税理士などの専門家に相談することは年に数回程度ですから、休日を犠牲にする程の負担はありませんし、管理の意識が向上します。
パートだって団地内で調達すればいいわけで、管理会社に払う費用以下で充分賄えるでしょう。たぶんね！

多摩センターと比べて価格が割安だから決めました。

と思っていましたが固定資産税の話を聞いて迷い中

同じ金額の支払いなら多摩センターも捨てがたい

バルコニーの喫煙は禁止だったかと思いますよ(^.^)

諏訪団地の時は多摩マンション管理組合連絡会に加入していました。
あのDグラと同じ会ですが、建て替え後も連絡会に加入すれば、もれなくマンション管理士が付いてきますから、充分に自主管理でやっていけるのではないでしょうか。

＞ベランダ喫煙の件
＞何でみんなこの話題はスルーなんだよ～
この話題をすると荒らしが大集合して掲示板の本来の目的が達せないからでしょう。
何処でも経験済の話題です。

朝の通勤時間帯の新宿までの所要時間なんとかならんか

＞このような人たちが、善意で何でもやってくれると思っているなんてお目出度い話です。
専門家には当然報酬を払うのですが。

ＰＤＦをダウンロードすると建替の苦労話がわかります。
１ページ目の左下が加盟マンションです。

http://tama-mansion.jimdo.com/広報紙/第5号-2011年6月20日/

建て替え組合が決めた管理会社だから、逆に変えられない可能性もあります。

自主管理なんかにしたら、誰も役員なんかやりたがらないな。途方もない労力を使う上に無償ではやらんだろ。
「自主管理」なんて言ってる人は、先のこと考えてない逆賊だな。
保守委託をプロにまかせるのは、当たり前。
ど素人が口を挟むことではない。

管理費や修繕積立金を払うのが嫌なら、マンションなんかに住まなきゃいいでしょ？
戸建てにすれば？自分で好きなようにできるし。

873.874に賛成！

＞建て替え組合が決めた管理会社だから、逆に変えられない可能性もあります。
売主の東京建物が決めた管理会社です。通常はどの売主も大手だったら子会社にします。
引渡後は管理組合の総会決議で自由に変えられます。
もしかして旧住民が多数派だから変えられないって発想？

そんな事は誰でも知ってるよ。だから旧地権者と地権者の違いを説明しろって。

＞旧地権者と地権者の違いを説明しろって
普通の考え方
・旧地権者　そんな定義は使わない
・地権者　　建替え前からの所有権者

ブリリアも購入したら地権者になると言い張る奴の考え方
・旧地権者　建替え前からの所有権者
・地権者　　ブリリアとして発売後の新たな所有権者

それほど悩んだりこだわったりすることでもないと思いますが、紛らわしいから定義すれば？

例えば、
①旧地権者…価格表のグレーの部屋の所有権を持つ人
②新地権者…価格表の金額入りの部屋を買う人
③地権者…①＋②

①に投機目的の方も含まれるとしたら、①' とでもして区別してください。

書いといてなんだけど、くだらないと思いました。すみません。
つまらないナワバリ意識みたいなのを勝手に作り上げて、たぶん①の人は迷惑に思ってるよ。

地権者だの何だのって、嫌なら買うのやめろ！

８７８
大辞林 (国語辞書) ちけんしゃ【地権者】 土地を所有している権利者。

購入すれば、それなりに土地も所有するんだよ。

どうでも良くね？

でもここで言う「地権者」の意味は説明しなくても解りますよね。
解らないふりしてるのは、本当の地権者とその応援部隊かな、国語苦手の人かな？

№883さん

よく解らないのですが…

住宅エコポイント対象物件ですか？

まあ、負担な無しどころか支度金まで貰って現在仮住まいしてますからね。デベも地権者にはへこへこしてるしモデルルーム見れたのも入居出来るのも先。駐車場も優先されるのかな？わからないけど。

ここは、「地権者による地権者のためのプロジェクト」かな？

そういえばちょっと前まで原住民さんきてましたよね？
この辺詳しく話してくれないですかね？

来場者数が1000組って少なすぎ！
元住民もカウントされてたりして。

スカパーのアンテナをベランダに取り付けて大丈夫？

建替えに限らず地主なんかの地権者は駐車場、駐輪場も無抽選で先に好きな場所を選べる物件を何件か見ました。

地権者の住戸が不動産屋で売られていますが、そこで詳しい情報を聞いた方がＭＲ営業より判り易いです。
バルコニーは共用部なので、スカパーアンテナ設置は禁止です。地デジ・ＢＳ・ＣＳは共用部で共同受信しています。

賑わってますね。
特にここ数日は書き込み数が多く、スレッドを追うのが大変な程ですね。

886さん
地権者優遇の話は、元々そういうものだと思ってました。
部屋は等価交換でこそあれ、入居日、駐車場など、色々な面で
優遇されているんじゃないんですか？

終いにゃゲストルームも地権者の予約で半年先まで一杯だったりして。

ネガが増えると抽選ならなくて、助かります(笑)。特にC 棟ネガってくださいね。でも、リアル購入者はこのイタ見ないんだろうな。。。

最近のほかのブリリアは、スカパー光が導入されているのに、ここは導入されないのですね？
あまり有料放送見る人、いないのでしょうか？

>896さん
まったくその通りで(笑)
リアル購入者はほとんどみないでしょうね。

閑古鳥が鳴いているスレッドよりはましかなぐらいの気分です（笑）

ここは、坪単価約160万。
高めですな。

このマンション、中古で売却する時に相場以上に安くなりはしないでしょうか?
なぜなら、旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係で、一戸当たりの実質価値は販売価額を大幅に下回るのではないかと思うからです。見当違いですかね。

旧住民は、管理費等も一切払わなくていいのでそうかもしれません。

＞旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係
肩代わりという言葉は、旧住民が無償でマンションを貰っている印象を与えますが、所有していた土地の評価分だけ安く新マンションを取得できる仕組みで新住民に肩代わりして貰う事はないはずです。下取りの有無の相違です。

この下取り評価額が相場より高めであれば、中古価格は一気に下がる要素になるでしょう。

ここの勝者は東京建物ではないでしょうか。
弱者につけ込んだような感じます。

管理会社を変えられないように、管理費は管理会社持ちなんてことあるのでしょうか。

地権者が売却してから、管理費を回収してもスケールメリットで可能ですかね？

旧建物は1971年に入居開始。
今は、2012年だから41年前。41年前に30歳で旧建物を買って地権者になったとして、いまや71歳。
わずかな年金だけで、今後の管理費や5年毎にあがる修繕負担金を払っていくと、日々の生活もままならない。
新たな入居者か管理会社による旧住民の管理費負担、あるかもしれない・・・。

そういえば、自主管理に変えるレスには物凄く反論ありました。

さわがＣ棟、なんちゃって。

だれか座布団くれますかね。

地権者も新入居も専有面積案分で管理費を払います。当たり前ですよ(笑)。

ちょっと調べたら、免除している前例もありますが、重要事項説明書や管理規約に記載されているはずですから、購入される方は契約締結前にしっかり読んでおくべきです。

・等価交換契約に際し、管理費および補修積立金全額の支払いの免除

この板は妄想族が多くて面白いね。
マンションギャラリーに行ってない連中の戯言か見に行ったものの何も疑問をぶつけずに帰ってきた困ったちゃんかどっちなのか・・・。

等価交換と建替事業は全くスキームが違いますよ。あまり恥ずかしいことを書かない方がよろしいかと。。。

どう違うんだよ業者！しゃしゃり出てくるなら情報出せよ。

おやおや下品な方がいらっしゃいますね。販売さんに確認したところ、管理費、修繕積立金等は地権者、新入居者共に面積按分で同等に支払うとのことです。もうこの話題はいいんじゃないですかね。

中古価格の質問者です。議論がだいぶそれましたね。
肩代わりという表現は不適切だったかもしれません。気を悪くした方もいるかと思います。すみませんでした。
私が気にしているのは、管理費うんぬんではありません。

新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。単純化すれば平均単価3500万で600戸を売れば210億円が集まります。この金額を1200で割ると1750万円になります。つまり半額になります。
もちろん、受給の関係によって中古価格は決まるので、単純に半額にならないと思います。にしても、理論価格によって行く力学が働いて、ある程度値崩れが起きたりはしないのでしょうか?
ということを気にしています。

９１６って単なる無知なんだね。きゃはっ！

建替スキームをご存じないようなのでお伝えしますと、デベロッパーに１２４９戸のうち、地権者住戸以外の６８４戸を建替組合に売ります。その価格はデべが売る一般販売価格を３，５００万とすればデべ経費を引いた価格です（ここでは仮に３，０００万とします）。すると、建替組合は６８４戸×３，０００万/戸＝２０５億をデべから受け取り、そのお金でマンション１２４９戸を建設します。工事費すべてをデベに出させることで建替組合＝地権者はタダで新築マンションが手に入るという仕組みです。あとは、デべが売る一般販売価格３，５００万が高ければ値下がりするし、安ければ値上がりするという単純な市場原理です。建替えが理由で値上がりしたり値下がりすることはありません。

「６８４戸を建替組合に売ります。」は誤りで「６８４戸を建替組合が売ります。」が正解です。

質問者です。ご回答ありがとうございます。
無知で申し訳ないですが、また質問です。
「工事費全てをデベが出す」なんてことがあるのでしょうか？ボランティアでもないし…。新入居者以外の誰がお金を出してくれるのでしょうか?

918＞「新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。」これがそもそも的外れ。
販売価格＝土地の仕入れ値＋建物代金＋利益でしょ。
さて、土地の仕入れ値はどうだろう？
ここは更地を買ったんじゃないよね。元々、建物があった土地を建て替えてるんだよ。
ここは販売価格の算出方法が一般的なマンションと違うの。
理論価格によって行く力学が働かないことはわかるでしょ。

と俺は思う。

質問者です。205億/1249戸≒1640万/戸が3500万では高すぎる、と市場は判断しないだろうか。
東京建物さんが抜けたら、市場原理にさらされて値崩れしないだろうか。
リスクがあるならできるだけ洗い出したいのですが、誰か説得力のある回答をお持ちの方いらっしゃいますか？

９２０の繰り返しになりますが、建替組合は６８４戸をデベに２０５億で売ります。デべは６８４戸を建替組合から購入して、一般の方に売ります。建替組合はデベに６８４戸を売却したお金（＝２０５億）でマンション１２４９戸を新築します。結果、建替組合（＝地権者）はお金を使わずに新築マンションが手に入るという仕組みです。デべはボランティアではなく６８４戸を２０５億（１戸当たり３，０００万）で手に入れて、それに経費（１戸当たり５００万）をのっけて３，５００万で一般の人に売ります。新入居者はデべから３，５００万で買うだけで、建替組合に３，５００万を払うわけではありません。上記の数字は適当であり、スキームの説明上の数字とご理解ください。

あくまでも、永山駅徒歩７分８０㎡３LDKのマンション３，５００万が高いか安いかで判断すればいいです。デべが抜ける抜けないの議論もありますが、普通の分譲マンションもデべは抜けますからね、それと中古になった時点で普通値段は下がりますよ。そんな投資的な発想よりもずっと住み続けられるマンションかどうかで購入を判断したほうが、後悔しません。

質問者です。
スキームの説明ありがとうございました。
建替組合=地権者さんはタダで建て替えをして、お得ですね…
東京建物さんもしっかり儲けを出すと。
割りを食うのは新規入居者という印象です。
中古価格はどうなるかわからないままですが、撤退します。

927です。
926さんのおっしゃること、よくわかります。では

地権者が権利の売却をします。
Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
価格は３３００万円。

正式販売前でも地権者は自己の権利を販売できるんですね。
これ買う人います？

あの環境で3500万は高いですよ。

普通に考えれば、完成前のマンションを一般人から買う人はいないでしょう。完成前にマンションを買えるのは売主がデベロッパーだから信用して買います。具体的に言いますと、デベから買う場合は契約時に販売価格の一割払うだけで、残金は完成時に払うことになりますが、一般人の場合は全額完成前に払うことになります。またデベの場合、預かった手付金は保証会社が保証してくれますが、一般人の場合、完成前に一般人に渡したお金はどうなるかわかりません。また、瑕疵担保責任もデベから買えばデベがおいますが、地権者住戸はおいません。卵や服なら安いものを買いますが、信用、安心は一生の買い物である家において重要な要件だと思いますが。。

地権者が羨ましいなら、
投資用に近所の団地買ってみたらいい。
儲かるかもよ。

買う権利に3300万、あり得ない。こわすぎ。こんなの買ったら、周りの人に笑われますよ。最近破綻した企業年金運用会社のAIJ にお金預けるようなもんです。おいしい話しには必ず落とし穴があります。

ブリリア多摩ニュータウンのチラシが入っていました。中古物件と同じようなチラシです。
個人間の取引でなく宅建業者の媒介だと思いますから、代金は物件の引渡しと同時になるのではないでしょうか。

仲介会社に電話してみたら、すぐわかるよ。

地権者てなんでもあり？なのか。

永山から徒歩7分で、これだけ共用設備があるなら、物件価格、管理費とも安いと思うけどね。

大規模マンションの好き嫌いは人によってあるだろうけど。

>>931さん
そう考えると、一般販売より安く出ているからと飛びつかずに
デベからの分譲を待った方が良いのですね。
今回のように地権者住戸が販売され、それが不動産を介してであれば
瑕疵担保責任や支払方法は同じような待遇になるのでしょうか。