南青山マスターズハウス（(仮称)南青山四丁目計画）パート３

失礼しました。

確かに外苑前からの方が解りやすいですね。

外苑前b1

銀座線外苑前から梅窓院の竹林を抜けて 突き当たり右 外苑西通りにでたら ﾎﾞｰｺﾝｾﾌﾟﾄを左に曲がり 右手に 輸入 自転車屋 カーテン屋、カーペット屋 美容院をみながら到着します。約 7～8分。雰囲気はよろしいと思います。

霊園の新緑が素晴らしいです。またその先にヒルズ ミッドタウン 東京タワーの眺望が見れるのも 霊園あればこそ。夜は タワーのライトアップ変化を見ながらいただくワインは最高です。連休後半 天気悪いけど 徒歩で ヒルズシネマ行けるし、 朝早く起きて ｳｫｰｷﾝｸﾞ20分の 西麻布先 軽井沢 沢村パンが 朝食。フレンチ イタリアン 韓国 中華は 有りすぎて選べない。 ただし西麻布の和食は ちょっとお高くて。

麻布十番までｳｵｰｷﾝｸﾞすれば 石田純一 御用達の パン屋あります。途中で ｺﾞｰﾝさんに会いました。そう いえば先週 マンション前で 久米ヒロシご夫妻 散歩してました

普段使いのおいしいお店　是非紹介してください。
都内であれば、行きます。

普段使いの気分良くおいしい飲食店なんて、青山通り方面に行けば山ほどあります。
買い物もピーコックの他に、西麻布方向に5分も歩けばすごく安くて直送の新鮮な野菜を売っている八百屋さん、西麻布交差点近くに結構安いスーパーがあります。
青山通り方向に住宅街を抜けていくと、昔ながらのお豆腐屋さんがあったり。
歩いてみられると面白いですよ。

小泉首相が当時のブッシュ大統領を連れていったので有名な西麻布の巨大居酒屋権八は結構、使えます。
その手前のモンスーンカフェも個人的には好きです。タバコの臭いが嫌だから、ともに禁煙なのがありがたいです。
ちなみに両方とも経営はグローバルダイニングで、この会社はレストランを全て禁煙にしています。

川底だのとネガってる輩がいるけど
外苑前から西麻布まで、ずっと同じ立地なわけで
ここの並びのマンションや、外苑前よりのタワマンも
敵にまわしてる。

骨董通りも歩いてすぐだね。
墓地横切って外苑東通りに出れば
こ洒落たウエストのティールームもある。
スフレが美味しいよ。

面白過ぎですが もう少し 建設的な コメントに しましょう。西麻布 権八 参考に なりました。いずれにしても あと少しで完売。メチャクチャな スレ見れなくなるのは 寂しいけど ネガれる 対象 超都心マンションいくらでもあるから そちらで憂さ晴らししてください。連休途中 お疲れ様です。それにしても このマンションの南側は 西麻布二丁目なんですね。あらためて 超都心って狭いことに気づかされます。山手線内側 東京 新宿間 たった7ｷﾛの間に 折り重なるように 住んでるわけでそこからすると 霊園の 莫大な緑は かなりの希少価値と 思いますが。

基本仕様のみに押さえて あとはオプションにしたところが 凄い。たかだかマンション価格の2-3%で好きなエアコン カーテン、ミラー 、食器棚などを選べる。仕様とかグレードとか言ってるけど 引きこもり老人じゃああるまいし。一般生活には十二分でしょう。風呂、トイレ、洗面所 何も 文句無いけど。それとも 各部屋に シャンデリアでも 付けたいのかしら。人間 ログハウスが 好きな人も いらっしゃるんじゃない。ネガはもういいから 比較物件挙げて下さいませ。

比較物件としては、どうして赤坂氷川をほめるネガさんがいないのか不思議です。
あれだけ仕様、仕様と言っているのに。あちらは超豪華仕様ですよ。日当たりは悪いけど。

てか、赤坂は住みにくいんじゃないの？
スーパーとかどこにあるの？

天井高が240センチっていうのが気になる方はやめるべきです。それでいいでしょう。
エアコンが天井カセットでないといけないというのはわからないけど、そこにこだわりがある方はやめるべきです。
食洗機を収納するのは問題ないみたいですよ。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

あの 食洗機に 固執されてる方が おられますが 家内は 嫌いなので 以前のマンションは 物置にしてました。オプションで 聞かれましたが 収納の ままにさせていただきました。天井エアコンも 家内共々 あまり興味なく 以前のマンションの 大型ﾀﾞｲｷﾝが 他の部屋も カバーできたので 今回も リビング 大型 一個のみにしました。いずれにしても残りわずかな部屋を 検討される方は 原物ルーム 及び 現地 徹底的に検証され、他のマンションと 比較されたらよろしいかと。当たり前ですが ご自身が 確認されるしかないでしょう。幸い 先週から現地MR出来たようです。他のマンション10軒くらい見ても よろしいかと。 自分は 直感方なので 他は 見ずに 昨年 7月 第一期で 衝動買いしてしましたが。あくまで 私と家内の 感想は 期待以上でした。

高層は、もはやプレミアはないようです。
中低層階で、緑が綺麗に見える、とかの方がはるかにプレミアでしょう。

これからは、中低層の時代ですね！


『震災が価格設定を劇的に変える』
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001001052012...

東日本大震災はマンションの値付けを劇的に変えるかもしれない。
先日の三井不動産レジデンシャル「パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー」の記者発表会の会場だった。
この物件の平均坪単価は295万円で、1期の最低単価は約280万円、最高単価は約300万円になる模様だ。その差は20万円だ。

記者は、三井レジの説明を聞きながら、この単価設定は過去２回の同社のマンション販売状況の学習効果であり、最近の市況や需要者を的確に把握した上での決断だと感じた。念のために質問したら、担当者は「いろいろ考慮して単価差を圧縮した」と言葉少なに答えた。つまり、１億円を超えるような高額住戸の売れ行きが鈍い武蔵小杉の市況や停電時には〝陸の孤島〟となりかねない超高層の弱点・リスクを考慮したというわけだ。

お客さん呼んで「高級だね～」と言ってもらいたいのかな？
そういう事に価値を見出だすのも否定はしないが、些末な話。
自分が満足していればそれで十分と思うけど。

天井高について 確かに入居前は 以前の杉並より20ｾﾝﾁ低いので多少不安はありましたが 5m 幅の ﾀﾞｲﾚｸﾄｽｶｲｳｨﾝﾄﾞｳ の 解放感には とても満足しております。従い 室内観葉植物は 不要になりました。このマンションを選んだ理由は交通の便と美術館 巡り、食べ歩きなので 他人に 自慢する ことが 目的でしたら他のマンションが よろしいかと思います。人生観の違い。人それぞれでよろしいのでは。

青山墓地って、そんなにマイナス要因かなぁ？

桜の名所だし、外苑東・西通り沿いには、洒落た店あるし

田舎の霊園のイメージとは大違い。
お墓の値段も数千万。

お寺を買収して、墓地の上に建てた
六本木ヒルズよりゃ、ずっとマシ。

自分も上に遠いﾀﾜﾏﾝ は あまり好きではありません。地震でEV 1～2時間 止まった時自力で 上がれるのは7～8階までかな。アスリートは別でしょうけど。

>地震でEV 1～2時間 止まった時

大地震の場合は、業者が安全確認するまで
EVは一切使用禁止です。たとえ非常用電源が確保されていても、使えません。

しかも震災時のEV復旧は、公共建物優先で
民間、それもマンションは、優先順位が最後です。

値引き情報ありますか？

タワーマンションの高層階から移ろうかと検討中です。
震災で被害はありませんでしたが、揺れがすごかったので。
そういう方も結構、いるんじゃないでしょうか。
うちはエレベーターが動いたのは翌日でした。
やはり緑が見えるのはいいですね。

縦長物件は地震に弱いという情報を見たことがあります。

低層はまぁ正しい選択と思いますが。

高層階で嫌なのは揺れとともに、エレベーターが止まって、歩いてでないと上り下りできなくなることです。

このマンションは二つの建物で建て、最後に繋げてあります。写真でも確認できます。

シンプルな長方形だと思ってました。ジョイント部分があるということなんですね。

854 地震時に ねじれを 防ぐため あえてそうしたのです。従い ジョイント部は鉄筋が 二重になっており、かえって頑強です。そんな事くらいわからないかな。いかにも大成らしいけど。

そういう構造にしているマンションたくさんありますよ。安全のためにわざとやっている設計です。

地震に対しては、単純な形が一番いいのは間違いない。
単純な形にできない時には、無理に一つの建物にするのではなくて、建物が歪まないようにするためにジョイントを入れて切らないとダメというだけ。
要は、形状が単純な形じゃないのでやむなくそうしたというだけでしょ。かえって頑強とかいう話じゃないのでは。どうでもいいけど。

ケチつけるの構わないが 少なくともHPで構造とか 確認してくれないと。連休 暇つぶしか？

早稲田建築 ミラノ工科建築 ご卒業の 先生が かわいそう。多分 黒川先生でも 丹下先生であっても ケチつけるんだろう。虚しい連休だねぇ。

先日現地見にいったけど立地はきついな。

現地を見たけど、緑がすごく良かった。立地、いいよ。
中に入って見せてもらったからかな。外から見るよりかなりいい。
真剣に検討中。

やな人は 買う必要無し。坪単価 1.5倍 だせば ご満足な物件あるのでは? 青山の人口密度は このままでけっこう。どんどん 批判して これ以上 住民増えないようお願いします。

>866

私も色の環境に素敵さを覚えました。

春とはまた違った魅力を見出せて、この時期に見てみて良かったと思っています、「新緑萌える」といのは正にこんな感じをいうのだなという印象で、これが多摩などだと貴重とまではいかないかと思いますが、都心青山の利便性の上に自然環境の享受が重なっていますね。

住民スレ閲覧のついでに 覗いて見ました。東側は 霊園から見る限り ほとんどカーテンかかっていて 残り 数世帯と思います。以前の杉並はベランダ手すり越しの眺望でしたが 低いカウンターごしの5m ﾜｲﾄﾞｽﾊﾟﾝﾀﾞｲﾚｸﾄ ｽｶｲｳｨﾝﾄﾞｳ には とても満足しております。桜も良かったですが 毎日 緑の 葉が 繁っていく眺めは 額絵のようです。日中は多少 タワーが見えにくくなってきましが ライトアップされたら 綺麗に見えます。ヒルズとミッドタウンは 何時でも綺麗に 眺められますよ。

意外と格好いいかも

残り戸数が減ってくると評価が変わってくるものです

>870
>871

一つのマンションを長い期間検討していく中では立地・間取り・仕様などはもう見なくても覚えてしまうことが多いですから、時期が経つに連れて住む前の段階で愛着を覚えたりすることもあるのだと思います。そうなると、もっと良さを見出す姿勢も生まれますし、新しい視点での評価も生まれるのではと。

戸数が減ってきた段階での自分の中での物件に対する評価の変化は自分も体験済みで、その段階の自分なりの評価は意外と信用できるだなと思いました。

とどのつまりは、ここは外観も立地も内容も立派だと思います。

昨日現地モデルルームを見学させてもらいました。
大規模の割りに、ロビーも貧弱。
天井の低い内廊下に圧迫感を感じゲンナリしました。
ハリボテみたいな駐車場、廊下のクロスの歪み、、、大手デベの物件にしてはちょっと酷すぎ。
南青山アドレス以外、個人的には評価できるところはない、というのが実感です。

878さん

私は、ロビーは豪華ではないけど、きれいまとめていると思いましたけどね。
内廊下の天井高は違和感を感じるレベルではないと思いますが、高い方がいいという方もいるのですね。
ただ、確かに、屋外の立体駐車場は、ハリボテ感は否めませんね（笑）。

でも、それらはマンションを選ぶ時に大きな判断材料とは思えないので、人それぞれ、住まいに何を求めるかですね。

個人的には、高層階のメゾネットからの眺めは特筆すべき点と思います。

878さんは最初から馬鹿にしにいっただけでしょう。私、かなり豪華なロビーのタワーマンションから住み替えを検討中ですが、ここのロビーが貧弱とは全く思いません。
真剣に検討中です。

土地を安く仕入れたんですって。スポーツジムの計画が頓挫して。モデルルームに行けば教えてくれます。地価が反転したら、昔の豊洲や品川の湾岸戦争のように「お買い得だったな」となるでしょう。

着実に売れて、もう残り少ないですよ。最近、あんまり宣伝してないし。赤坂のマンションはすごく宣伝してるけど。

現地 モデルルーム 先週オープンしたばかりだが 残り １割 強 価格設定 どうだったろう。

借地だから販売価格が安いだけでしょ

そうか 借地と 勘違いしてしまうほどの 価格なんですね。

確かに少し前なら借地権価格ですね

ﾌﾟﾁセレブ物件ってことで いいんじゃない。セレブ物件 3億前後 いくらでもあるから。ゴージャス求められる方は どうかスレ移動してください。こんなところに張りついてないで。

プチセレブ物件？むしろ南青山アドレスを重視する庶民向け物件ということでしょう。

アドレスというより全ての生活利便性は住んでみないとわからない

間取りが窮屈で庶民的

全く違います。ワイドスパンの部屋が多く、日本のマンションの中ではかなり暮らしやすい方だと思います

↑そうじゃなくて、６０平米台クラスなのにムリに２ＬＤＫにしている所が庶民的なの。

60平米台の2LDKがムリなら、日本中のほとんどのマンションはムリですね。
やっぱり青山に注目する人は感覚が違うのかな。
日本中の庶民がびっくりしそうです。

青山にしては破格ですね。これならリセールはよさそうだ。

間取りに関していうと、都心では70平米までは1LDK, 80〜90平米で2LDK, 100以上で3LDKって感じが一般的だったけど、最近はコンパクトな間取りのマンションが多くなりましたね。

破格なのにとっくに完売してしない理由とは？
不動産にお買い得なしと言われているからね。

リセールのよしあしって、分譲時価格に対してどれくらいの率で売れるか、なんだけどね。絶対額ではなく。
だから、一般的に周辺相場に比べて安く分譲された物件のリセールはいいし、逆に高く分譲された物件のリセールはよくない。

グランドメゾン白金がいい物件なのは認めるけど、リセールに期待して買った人はあんまりいないと思うよ。快適に住めればいいと思って買ってると思う。

その点、ここはリセール狙いで買っても悪くはない。

広尾ガーデンヒルズなんかに象徴されるように、緑を享受できるマンション
というのは人気を維持しますね。設備等はすぐに古くなりますが、緑は、
時間が経てば立つほど、良さを増してきますからね。

これからの時代、緑の価値はますます増していくでしょうし、そんな瑣末
なことは置いておいて、日々が楽しみですね。

隣のマンションの壁等、味気ないリビング越しの風景と生涯をともにしたく
ないですからね。

うちのマンションは広尾ガーデンヒルズ並みに古いですが、全住戸南向きで公園に隣接しているので緑が一望できます。だかといって資産価値が維持できているかといえば、激安です。借景のマンションとマンション内に緑を豊富に有するマンションとではえらい違いだと思います。

緑が一望できる激安マンションってどこらへんですか？
検討の価値ありですかね？

ガーデンヒルズが特別なのは、その緑の規模と、自前であることでしょう。借景と違って、自分たちに魅せるように手入れできる。

ただ、ここも規模は相当なもので、緑景がないところに比べたら、格段に素敵ですよ。

青山霊園の周りには多くのマンションがありますので、墓の近くに住みたくない方はこのスレに張り付く意味無し。
隣り合わせのマンションの窓を見ながらで良い方は他のスレに移動すべきでしよう。
墓があるから将来の緑と眺望が確保できると思います。半蔵門にある千鳥ヶ淵前のマンションは最高と思いますが はたして
いくらするのか？ でも私は 青山の環境がすきですが…

930様 多分 パークハウス千鳥ヶ淵だとおもうけど 中古の 120平米
1ldk 中層階 が 3億5千万 でした。ちなみに 管理費 修繕費が
月 10万弱 そういうところと 7千万物件 比べて ショボい と
言われても 努力したデベが 可哀想。 ちなみに 私 デベとは無関係
サラリーマン。むしろデベの スマートさに 感心しております。
あくまで 一般人の意見です。このスレになぜ セレブの方々が
おられるのか解りませんが、。

青山検討できる金持ちは別にこの物件に固執する理由がない。購買層は寧ろ少しの背伸びで青山在住というステータスが欲しい中の上の人達。問題はそういう中の上階級が減少の一途だということ。

935様へ かつこつけてるつもりは全くありませんが そういうすごい知識
を お持ちの方々まで このマンションに 感心有るんですね。この株価と
為替で 完成したばかりなのに 残りわずかな理由わかりました。
このスレも もうすぐ終わりですね。

金持ちは株価や為替関係なく金持ち

価格が低価格帯な理由は、様々あるかと思います。
まずは土地自体、リーマンショック直後に購入されている事。
そして、標準設備仕様が近隣の高級マンションに比べて低価格な物を使用している事。
内装にラグジャリーさを求めていらっしゃる方には不向きかもしれません。
勿論、オプションで内装を変更する事は可能だと思いますが、
標準仕様では低価格に抑えられていると思います。
又、駅を利用されない方には関係のない事かと思いますが、
駅へのアクセスが比較的遠い事も低価格に抑えられている要因かと思います。
更に売主さんはプロモーションに短期計画を立てられているようで、
タワーマンションのように2～3年のスパンで大規模な広告を打っておりません。
マンションの購入を検討される中で、各人重視される点は異なると思いますので、
売主さんの企画内容や訴求点にご賛同出来る方が購入されると良いかと思います。
私は平日は残念ながらあまり時間がありませんので、
週末に近隣で楽しめるという点と、場所を考慮するとリーズナブルな価格帯である点から
購入に対して前向きに検討しています。

相対的に安い理由に墓地を入れないのはわざと？ すべてじゃないにしても影響してるのは確かだよ。

安い理由が　お墓なら　気にならない　方には　お買い得ですね。
私は　特に気になりません。　気にする人は　このスレからは　撤退ですね。
しかし　残りわずかな　平均　７０００万円台物件に　書き込みすごいですね。　

ここにはスポーツジムができるはずだったそうです。ミニバブル崩壊で頓挫し、まとまった土地を売り主三社が買った訳です。だから仕入れ値が安かった。
三社の組み合わせだから、事業としては早めに手仕舞いしたい。だから安めの価格設定にした。そのため内装も仕様を抑えた。
外苑前からの徒歩分数の補正値で平均坪単価410万円ぐらいが相場と聞きました。それからすると安いのは間違いないでしょう。墓とか天井高とか幹線道路とか水とか、このスレでマイナス要因とされているものを差し引いて、どう判断するかは個人の価値観次第ですね。

いろんな事情があって安めになっているんだな～。こちらとしてはそのおかげで検討内に入れることができました。特に大きな注意点とかはないと思っていますし、気に入ればGOって感じの価格帯ですよね。

もっと高級にしようと思えばできたのだろうけど、それじゃあ価格にも高く反映されちゃうから、いろんな段階を経てこの状態で出てきてくれたことは感謝してます。

港区にも住みたい気持ちあったけどその中でも夢の南青山、バッチリです。

検討スレはもう終わりでしよう。比較物件でなく、one point しか 残ってないんだから。億ション以上の数件の ﾌﾟﾚﾐｱﾑ物件は 少し残っているようだけど。

完成二ヶ月で　完売なら　価格設定間違い。

残っているプレミアム物件は周辺相場並みでしょ。

最近調子のいいデベで白金さんの方が高くても売れているみたいですね。なんでもマンション最高峰の仕様とか。
対してこちらはフツーの仕様で名前だけ南青山ですから、商品力がなかったといわれても仕方ありませんね。

どうして白金？ ほかに近くで人気物件、結構あるでしょうに。

我が家は購入断念しました。

数年後も墓地前というのがネックで
転売に要する期間がかかるのでは…と考えて断念しました。
7000万台で購入して5年後に5000万後半で売り出しても
購入者が決まるまで時間がかかりそうです

買う人の思考回路はポジティブですね・・・素晴らしい！

９６２さん　正解だと思います。墓地を緑の公園という人もいますが、墓地は墓地ですからね。

長期的には墓地の整理、整備の構想はあるみたいです

長期的って何年ぐらい先？何十年も待てない。

本当に5年後に5千万円台で買えるなら、私、待ちますけど、ありえないでしょうね。

ここのエントランスを見て、びっくりしたんだけど、階段しかなくてスロープない。
つまり、イマドキめずらしくバリアフリーじゃない。

ベビーカーや車椅子だと入れないね。

あと、裏側の住宅みて絶句。
表側の墓地だけじゃないんだね。

ふふっ。
こう見えて、実はバリアフリーなんですよ。

>>969

本当にそのとおりですね。住人への配慮が欠けています。購入を検討している方は是非現地を確認した方が良いでしょう。

西側は住宅地なので、上層階は眺望抜けてますよ。
もう残ってないかも知れないけど。

今どのくらい値引きしてますか？

本当に検討しているのなら、図面くらいもらえばいいのに。
図面見ればわかるのにね。

バリアフリーについては 北側 サブエントランスが フラットだけど
普通 ここは 40 から 65才くらいの 仕事盛り、青山遊び盛りが 住む場所。
食べ歩き、遊びあるきに 飽きたら 40前後の 人に 転売して 吉祥寺、三鷹
あたりの ホームに 入ればいいじやん。違う？ 間違ってたら ご教授
ください。但し、まともにね！

しかし住友は完成在庫好きだね。

自分が高齢者になったことを想定して
選ぶなら 山手も そうだけど 3Aは
やめた方が よい。坂と 路地が おおすぎ
郊外新興住宅街の ホームが 適当。

元々 この場所で 7000万円台中心で 販売してるマンションに
2億前後の 仕様、 環境を 求めるのは かなり矛盾を 感じる。
元々 コンセプトが ステップアップ前の 40才 Dinks 対象。
老人が 住みにくいとか 言われても。もう１回 場所と 価格
考えましようね！

正面は 無いけど 北側玄関は フラット、 西側は スロープあります。
したがって 引っ越し 台車搬入は 北側か、西側から やってます。
３月末から４月半ばにかけて100世帯。その後は 毎日 1-2世帯。
来月には 全部終わりそうな感じ。昨日の朝は 北側玄関から 台車で
ピアノ搬入してました。

１０年後はキャピタルゲインが出そうな物件ですね。