広告を掲載
物件概要 |
所在地 |
東京都港区南青山4丁目345-3他(地番) |
交通 |
東京メトロ銀座線 「外苑前」駅 徒歩8分 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分 東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩11分 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩11分
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
177戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上9階建地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2012年02月竣工済み 入居可能時期:2013年02月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]丸紅株式会社 [売主]住友商事株式会社 [売主]住友不動産株式会社 [販売代理]丸紅不動産販売株式会社 [販売代理]住友不動産販売株式会社 [販売代理]住商建物株式会社
|
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
|
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
南青山マスターズハウス口コミ掲示板・評判
-
201
2012
-
202
2012
西側の眺望は戸建が多く比較的暗い印象との確認ができました、失礼いたしました。
-
203
匿名
マンションは、立地が大事だと思います。
南青山でこの価格帯からあって、規模も大きいし、売主も大手。良い物件ではないでしょうか。
-
204
匿名さん
-
206
匿名さん
そういう仕様の低さ、立地の悪さは価格に織り込み済みでしょう。
わざわざ文句つけるほどのことかね?
-
207
匿名さん
当り前の話だが、「南青山」という住所自体に価値があるわけではない。
閑静さ、教育環境、緑の多さ、窓から眺め、医療環境、利便性、
物件の質、その他の諸々の付加価値と値段・予算を考慮して、
気に入れば買う、というだけ。
「南青山」にしては、、、という意味のながネガをする方は、何がしたい
のだろうね
-
210
ご近所さん
-
211
匿名さん
-
212
匿名さん
たかが住まい。
ここを買われる方は、サラリーマンとしてはそれなりに成功された方でしょうから、気持ちにゆとりを持ってご対応されればよろしいかと。
-
213
購入経験者さん
ネガの人は、このマンションがいかにダメか必死になってる。ただ去ればいいのにね。新しい情報欲しいな。
-
-
214
匿名
グレードは低いが、南青山アドレスで価格が安いから良いのではないでしょうか?
湾岸エリアの団地みたいに乱立しているタワーマンションを購入するよりはこのマンションを購入する事は懸命な選択かもしれません。
-
215
匿名さん
ここなら湾岸とどっちもどっちだろう。
同じミーハーだけど亜種が違うだけ。
-
216
匿名さん
ここを買ったと周囲に自慢する人がいるでしょうね。自慢された人にはこのスレを読むようにお勧めしようと思っています。全然大したこと無いって分かるでしょうから。
-
217
匿名
↑わざわざここに書き込む内容か?この物件に何か恨みでもあるのだろうか?謎だ。
-
218
匿名さん
実るほど頭を垂れる稲穂かな。
そんな自慢する必要ないよね。
更に言えば、自慢するために買うわけじゃないし。
-
220
匿名さん
アドレス目当てで結構。
目も当てられないアドレスの物件に住んでてここをネガるしかないやつよりは。
お住まいは?
ー南青山です。
がすべてじゃないの?
-
221
匿名さん
そんなに低仕様かなぁ?天井がやや低いだけで、基本的な構造部分に低仕様なところはなさそうだけど。中身の無いネガは要らないから、省エネルギー等級は何級?とか、そういう話題はないのですか?
-
222
ご近所さん
湾岸も南青山もどっちもいいですよ。
金持ちなら月から金まで南青山で
土日は、湾岸に住みたいです。
-
223
購入経験者さん
南青山は高級住宅街ではないですよね。それでも都心部にあり、青山、表参道地区なのでブランド力がある。だから高級マンションではないけれど、十分なスペックだし、便利な場所です。どうも一人二人の低レベルネガに振り回されているだけ。やめましょう。
-
226
匿名さん
-
228
匿名さん
ここの学区は青山小学校のようですが、どんな雰囲気でしょうか?
少人数みたいだけど。
-
229
ご近所さん
南青山の物件が安く買えるのならそれに越したことはない。
青山小学校は、伝統があっていいですよ。
-
230
匿名
地位相応だからいいんですよ。住所の名前だけで高値吹っ掛けるようなことがないのがいいんです。
-
232
ご近所さん
-
233
匿名さん
>>229
学校入ったら、ここの子供が可哀想・・・
-
-
234
匿名さん
ご近所さん、ありがとございます。228です。
明治8年設立の伝統校ですね。
233のようなコメントはお決まりのパターンでちょっと笑ってしまいました。
-
235
匿名さん
学校というのは生徒の質もさることながら、教師の質が決定的に大事だと思うのだが、公立において教師の質ってどうやって確保されるのでしょうか?
-
236
匿名さん
自分の妻は都立の高校の先生なのですが、ロケーション人事で、正直、今度、日比谷高校か、面倒だな、というノリなので、小学校はどうなんだろ、と思った次第です。
-
237
匿名さん
-
239
ご近所さん
それは色々理由はあるでしょうね。
この不況だから購入しづらいということもあるでしょうね。
-
241
ご近所さん
-
242
匿名
-
243
匿名
-
245
ご近所さん
神宮前だったら東郷神社の前のマンションですか?
それならすごいですね。でもそんなところに
住める人ならこのスレに参加する必要ないのでは?
-
246
匿名さん
いくら何でも気が早過ぎませんか?売れ残りとか値下げとか。ネガるにしてもあまりに非常識なのはあきれられるだけです。
-
-
249
匿名さん
売れてないから宣伝するんだから!年度末には安くなるのは当たり前。すみふなら違うけどここの商社は値引きに応じて捌くのは当たり前。
-
250
一般人
質問があります。こ こ数人の方々の ご批判は 何の為にされてるのでしょう。本日 日経に一面広告載っておりました。ご批判の方々の メリットを 教えて下さい。
-
251
匿名さん
ライバル物件の担当者か、妬みやネット界特有の匿名嫌がらせか、値引きさせたい人でしょう。
-
252
ご近所さん
-
254
匿名
このマンションは、それ程安くないでしょう。不況の今、60m2無い広さで六千万するのは南青山と言う街に住めると言っても、なかなか手が出ません。
-
256
匿名
幕がとれていましたが、とてもカッコ良かったです!!
天井高が低いのと、エアコンが壁掛けなだけで、ディスポーザーはあるし、ミストサウナ付き、コンシェルジュもいる。
大成建設施工で、しょぼいマンションでは無いと思います。
-
257
匿名さん
都心に住むのだから、それなりに高いのは仕方がないよ。
嫌なら埋立地とかで妥協するしかない。
-
258
匿名
そうですね。マンションは、土地代が大きいですから。
-
260
匿名さん
このマンションの西側の電線は、どうなるのかどなたか御存知ですか?
営業の方から、説明はありましたか?
-
262
匿名さん
センチュリーフォレストの前の電線見て、電線の確認、というか、実物の確認は必須だなと思ったよ。
-
-
263
購入経験者さん
今都心のマンションは完売しずらい。晴海、東雲、豊洲の高スペックタワーマンションくらいじゃないかな。地震のあと湾岸エリアが売れているのが不思議。ここのサイトは欲しくても青山でマンション買えない***の幼稚なネガに振り回されいる勝ち組が、余りのレベルの低いトークにオロオロしているという構図。相手にするのをやめたらいいと思うけど。
-
264
匿名
湾岸の仕様が良いマンションは都内の仕様と比べると悪いです。このマンションと同程度ですね。震災後に売れている仕様の良いマンションはワテラスですね。
-
266
匿名
-
267
匿名さん
だから、勝ち組ならここ買わないでしょ!ココ買って勝ち組なんてちゃんちゃらおかしいぜよ。。
-
268
ご近所さん
先ほど現地前を通りました。
外観がすごく綺麗に出来上がってましたよ。
-
269
ご近所さん
購入した人は勝ち組だなんて言っていないと思いますけど。
ただ単に南青山が好きだから購入しただけでしょ。
私は横浜にもマンションもっていますけど海の見える
湘南や京都やお台場なんかもいいなあと思いますけどね。
-
271
匿名さん
>>269
横浜あたりのビンボーミーハーがよく口にするセリフだね。
カッペはホントにダサダサで恥ずかしい。
-
273
匿名さん
横浜は、駅前は、バブルの時は値上がりして億ションに
なった物件たくさんありますよ。今はバブル崩壊して
値段が下がってますけどね。
-
275
匿名さん
>>273
バブルの時ならそりゃ千葉・埼玉だって億ションがゴロゴロしてたよ。
ちなみに都心部だと1億台のマンションじゃ、しょぼい間取りしかないよ、今でも。
そこそこいいグレードなら最低でも数億が必要。
-
277
匿名さん
-
-
278
購入経験者さん
青山にしては低グレードという事だろうけど、世の中の平均よりまさっているのは間違いない。青山は庶民的なマンションも結構あるし、高スペックなのもある。ここを低スペックとこきおろす心病んだ人、去って欲しい。全くポジ、ネガ含めて有益な情報がでて来ない。
-
279
匿名
このマンションの仕様が低いのは事実で仕方ないと思います。住友不動産の方も認めていました。
このマンションの良いところはやはり価格です。その部分に魅力を感じた方が購入していると思います。
-
282
匿名さん
低仕様とか、グレードが低いとか繰り返し書き込むのは、やはり南青山だからですね。
ミクロ立地は、青山の中では確かに幹線道路沿いで低い土地なのであまり良くないのでしょう。只、建物が建ったら雰囲気が変わりましたよ。同じ通り沿いにベルテなど高級物件もあるし、西麻布も近くて良い感じです。
-
284
匿名さん
N0.270さんへ この程度のことで自慢しているように思えるならこのスレに来ないほうがいいですよ。
N0.271さんへ 横浜はビンボーじゃないですよ。私の知人がみなとみらいに住んでますけどね。
N0.274さんへ 私は、今南青山4丁目に住んでいるのでこのスレを見ているだけです。
N0.275さんへ N0.271さんが横浜はビンボーだと書かれているので書いただけです。
-
285
ご近所さん
No.275へ じゃあ あなたは、どこに住んでいるんですか?
-
286
匿名さん
南青山でも庶民が住んでいる4丁目の住人かよ。それじゃあ、横浜のマンションも大したこと無いんだろうなあ。ここの安いマンションでも買えずに指をくわえている訳だ。
-
287
匿名さん
現地はほぼ全容が見えてますね。
MR のプレミアムクラスのお部屋は落ち着いていて、いい感じでしたので、一部屋購入することにしました。
実質先着順の様ですので、気になる方はMR に行かれてみたらよろしいかと。
-
288
物件比較中さん
南青山では大きなマンションを立てる用地があまりないからね。ブルーノートとの前は何が経つのかな?南青山を冠した新築マンションは少ないから人気が出ると思ったがそうではないのか。
-
290
匿名さん
南青山、南青山って、連呼している人がいるけど、南青山の『売り』って、なんですか?
-
292
匿名
南青山の売りは銀座の次に華やかな商業地域の割に、裏に入れば昔からの住宅街が広がっている所じゃないですかね。下町っぽいところも沢山あって、多様性が楽しいですよ。
-
293
匿名さん
南青山の売りは、なんと言っても表参道、広尾、六本木、等に近く、お洒落な街全体の雰囲気、トレンドのお店が集まっている利便性、ファションに敏感な人たち、文化、緑も多くワクワク感のある地域と言うところでしょうか。
-
295
匿名
南青山でも下町っぽいところですからね。妥当なところだと思います。
-
296
匿名さん
「南青山」といった時、具体的にはどの当たりを想定されています?
いまいち(住宅地としての)魅力がわからないのですが。。。
-
297
匿名さん
-
298
匿名さん
-
299
匿名
このマンションが並以下だとは思いませんが、港区の3Aと言われている立地で仕様を上げたら、価格がとても高くなってしまいます。イマイチの立地に、豪華な建物を建て、
高い価格で売られるより、このほうが魅力的な街に多くの人が住めるので、不況のお陰では無いでしょうか。
-
301
匿名
そうですね。下町立地に住所だけみて高額なマンションたてるより断然良いです。妥当です。
-
303
匿名さん
302さん、私もそう思います。あと、はりがあって1900とか、低くないデスか?そんなで安いとか、きちんと検討してますか?
-
305
匿名
304様へ 他人に 褒められたいとか 自慢したい方々が 購入されわけではなく、仕事が 忙しいDINkS、または お子様が 独立 した まだ元気な 街遊びを 楽しみたいシニア夫婦を メインにしてるようです。皆さん 何を そんなに 目くじら 立てているのかしら。従い 家に居る時間 短い方々が多いので 天井って 騒ぎ過ぎます。お宅や 隠居なら 分かるけど。馬鹿みたい。
-
306
匿名
外観は、とても大切ですよ。そのマンションの今後の中古価格を決めますから。
天井高2400は、平均値です。ここはニ重床、ニ重天井です。直床で天井高が高いと売りにしているマンションより良いと思います。
スラブもボイドスラブでは無いし、大規模なのでディスポーザーがあるのが、小規模ディスポーザー無しの最近のマンションよりずっと便利です。住宅性能評価書も付けているし、さすが大手の商品だと思います。
-
308
匿名さん
例えばマスターズハウスの6000万以上の部屋を10年後に中古で売るとしたらいくらくらいと予想されますか?また、近隣のマンションで、同じ値段くらいのマンション築10年とくらべると高く売ることは難しいでしょうか。
-
309
匿名
早期完売している物件は少ないですからね。わあわあ言うほど売れてないわけではないでしょう。ここは南青山にしては価格を落としてますが、一般サラリーマンにはなかなか難しいのではないでしょうか?
-
310
匿名
本当に売れていないのですか?どうやって知るのでしょう。もし売れていないのであれば、南青山にしては最低価格は安いけれど、
それでも普通のサラリーマンには手が届かないのでしょう。大体3LDKで、4千万位が売れているのでは?湾岸が人気があるのも分かります。不景気が原因でしょう。
-
312
匿名
丸紅のマンションが資産価値維持で一位なんだから、中身より単純な価格なんだよね。
-
315
匿名
-
316
匿名
丸紅はとにかく安かった。2005年、文京区坪200万とか。そりゃ資産維持できるよ。質は賃貸。でも中古は2割増で売買成立する。
-
317
匿名さん
ということは、比較にはならないですね。永住のかたが多いのでしょうかね。永住なら、そんなに家にいないですし、天井高は気にならないのですがね。
-
318
匿名
ようは資産価値というのは建物の質ではなく、購入価格で決まる。チープでもいいんです、転売をする気なら。永住なら質も重要と考える人も多いでしょう。
-
319
匿名さん
以前のレスで、マンション年間に5こ貸してる方が、マスターズは天井のことで外国人にむいてないから、今回は諦めるとしていました。10年くらい南青山に住んでみたい(^-^)/けど後々売りたい。という視点では、あまりいい買い物ではないのでしょうかね。自分が住むには立地、価格、使用の点で満足ですがね。
-
320
匿名さん
-
322
匿名さん
ここの仕様設定は今時のご時世にマッチしてると思う。
これから(もうすでに?)はもうどこもバブリーなマンション作らないよ。
都心とはいえ下手に仕様高くしたら在庫が増えるだけ。残念ながらこれが日本の現状。
-
323
匿名
-
324
匿名さん
-
325
匿名さん
でもさ、子供には何でも『本物』、『良い物』に触れさせてあげたいよね。
三歳位までは、環境含めて、『丸ごと』吸収するらしいですよ。
-
329
匿名
南青山テラスは、立地がここより不便です。
それなのに、坪単価は、17坪の広さでも100万以上高い。グロスで言うと2000万高いです。三菱地所は、パークハウスに名前を統一してから良くなくなりましたね。野村も即完したプラウドを観ても、外観はあまり良く無いです。丸紅は、番町のグランスィートはとても高いです。天井高を低くして、仕様を落としたから安く出来た訳で、良い立地に安く住めて良い事です。景気には波がありますから、ここは将来に希望が持てると思います。
天井高が低いと熱効率が良いのと、かえって部屋が広く感じますよ。
-
331
匿名
天井高は、高いとタテの感覚を強く感じます。低いと落ち着きが出て、横の広がりを感じると言う意味です。天井高は、確か210以上と言う決まりがありますから(笑)。
-
333
匿名
竣工前で内覧もして無い状況で ああだこうだ 凄いですね。お見合い前に履歴書だけで 判断しちゃってるみたいです。流石に南青山。矢張堅気の場所じゃないところに 堅気仕様を 建ててるから ネガられるのかしら?
-
334
匿名
南青山でぶっちぎりの億ションだと、ネガれないんじゃない?手が届きそうで届かないほうが、頭にくるんだろう。
-
336
匿名
-
337
購入検討者
ここと、赤坂氷川ミッドガーデンを検討中ですが、ご意見を頂ければ助かります。
-
340
匿名
-
342
購入経験者さん
341は何をムキになってネガってるのか。誰もが欲しがるマンションはどこだか教えてください。
-
343
ご近所さん
-
344
匿名
マンションは立地が8割。残りが間取りや管理や構造。
1981年以前のものならいざ知らず、新築のものはこだわるほどの差はない。
将来、貸すにしても売るにしても、この立地なら苦労はしない。
-
346
匿名さん
ここのネガさんは断定的な言いぶりで歯切れはいいんだけど、内容が無いんだよなあ。
情報がないから仕方ないのかもしれないけど。
-
350
匿名さん
-
351
物件比較中さん
-
353
匿名さん
349さん
分かりやすくなりました。ありがとうございます。
天井高と天カセなしという点をのぞけば、部屋とオプションを選べば解決できそうですね。
ただ、その分高くなり割安感が薄れる、ということなのかもしれませんね。
でも、(アドレスということではなく)ロケーションは魅力的です。
-
355
匿名さん
100%の物件なんてありませんよ。
内廊下は、高級物件の第1条件。外廊下よりずっと良い。それを、長いとか、無理矢理のいちゃもんには呆れます。
外廊下で小規模、
周辺にはお店が沢山ある商店街の中の物件なんてどこにでもあるでしょう。
お墓は、将来建物が建つ不安が無いし、まして青山墓地は桜の名所で公園ですよ。
オプションで付けられる物ばかりで、かえってたいした欠点では無い事がはっきりしました。
-
356
匿名
南青山アドレスに勝るものってあります?それくらい希少な立地にあることを理解せずにネガる方は、どのマンションも選びきれない決断力に欠ける人なんでしょうね。
-
357
匿名さん
そうですね。南青山は、古いマンションが多いので、新築というのは希少です。
-
359
匿名さん
部屋の色で、検討中すが、ホワイト、ブラウン、マイルドブラウンありますね。みなさんどこがお好みですか?
-
360
購入経験者さん
天井の話はもう飽きましたが、マンション側が用意しているオプションを買えば片付きます。それもマンションの価格に比して大した事はないい。そもそもマンションという高価な物件の価値判断がおかしすぎる。10年後位には現状ハイスペックなマンションよりさらにスペック高いマンションが出来る。その時そのマンションがどこにあるかが価値を決める。
-
361
匿名さん
マンションは、土地を買うようなものですね。しかし、しつこいネガが張り付く程妬まれるのは、嫌です。無視するのが1番でしょうが。
-
363
匿名
359さん
私も見に行きました。モデルルームの色(確かホワイトだったかと思います)がよかったです。外観も他にはないデザインでかっこいいですよね。
-
365
匿名
一歩外に出れば、カフェやお洒落なお店が沢山ありますよ。少し庶民的なところがあるほうが、生活し易いですし。一階は、植栽でも入れるのでは?
このキラー通りは、有名な億ションの青山ザタワーもありますから、そんなに劣悪な環境に建てるでしょうか。
ここは、売主が、立地のせいかかなり力を入れているのが分かります。
-
366
匿名
364さんのご指摘も間違いではありませんが、
マンションの資産価値を見る場合の本質的な話ではありません。
不動産はやはり立地で決まります。買う人も借りる人もマンションの
スペックからはいる人はまずいません。タワー限定とかいうひとはいますがね。
自分の仕事や生活圏など、まず住みたいエリアがあり、特にこういう希少な
立地の場合は、こだわる人はこだわりますからね。
天井高についても一例をあげれば、某港区港南の有名物件で天井高が245と
近隣物件よりも明らかに低いところがあります。
一方同じエリアにこれもまた、270という今となってはかなりの天井高を持つ
物件がありますが、中古の値動きを見ていても、この天井高の差が価格を左右している
ことはありません。賃料の坪単価しかりです。
まわりに古いマンションしかないエリアでは、間違いなく今日送料があります。
マーケットの評価とはそういうものですよ。
-
367
匿名
-
370
匿名
私はマンション投資家の端くれでデベではありません。
上の話は一般的な話をしたまでです。
ちなみに私はここを買っていませんよ。
注目はしていますが、なじみのデベ以外の物件は手を出さない
ことにしているので。
でも皆さんが思っているようにひどい評価にはならないと思うので、
書きました、
最終的なご判断はもちろん故人故人できめるべきです。
因みにここを否定される皆さんがお勧めの物件はどこですか?
-
372
匿名
意見を言うのに、買わなければいけないのですか?370さんは、知識も豊富でご意見もとても参考になります。
-
373
匿名
370です。
今まで書いてきたことは私の個人的な意見で、この物件をご検討中の方が
この意見に惑わされてはいけませんので、あくまでご参考までに。
この物件、私は確かに買う予定がありません。
購入予定のないものに、なんで無責任な意見をいちいち口挟むのか、と
訝られる向きもあると思います。
ただ、371さんのように、ここをほめる人の故人攻撃までするというのは
やはりちょっと変だと思います、
物件の話なのですから、堂々とそれで意見を交わせばいいわけですし、考え方は
人それぞれ。
どちらが正しいというものではありません。
実は過去にここのスレのネガ意見を参考に購入を見送った物件があり、土地勘が
なかったエリアでもあり、自分の意見が定まらず、スレの意見に左右されてしまった
ことがありました。
その物件は今では大化けしています。
その時に思ったことは、ここの意見というのは確かに的を得た自分の知らないことを
知る貴重な場であると同時に、一方で無責任なコメントもずいぶんあるものだと、
ということです。
匿名ですし、感じ方は人それぞれ。
上でネガティブ意見を言っている皆さんも決して間違ってはいませんし、でもそうではない見方も
ある、ということを検討中の方に知って頂きたくて書いたのです。
案の定デベ扱いされてしまいましたが(笑)、真意はそういうことです。
-
374
匿名さん
ここを見ていると、断定的に全否定するネガとそれに呼応するネガがいますね。
ちょっとでもポジティブな意見が出ると、間髪いれず出てくる。
どの様な立場の方なのか想像すると興味もそそられますが、ここは検討者のスレ。
勿論、普通のネガティブ意見は参考になるのですが、このお二人(一人?)のせいで、検討の議論さえできないスレになっているのが残念です。
-
375
匿名
そうですね。変なネガは、スルーして本当に有意義な意見交換の場にしたいですね。
-
376
物件比較中さん
370さんの書き込みで購入を決めました。
ありがとうございました。
-
377
匿名さん
私も370さんの意見見て、購入を決めました。
入居が楽しみです。
-
379
匿名さん
投資家が自ら買うというならその意見は信用してもいいかもしれないが、いずれにしても匿名だから何とでも適当に言えるからね。
-
380
匿名さん
自分が買わない物件でも、ここいいなと思う物件はあると思いますよ。
投資家だって、ほしい物件全部買っているわけではないでしょう。
-
381
匿名さん
いいなあと思っても投資に踏み切らないのにはそれなりのワケがあるはずですよ。それを知りたいものだね。
なじみのデベでなければどんなに魅力的な物件でも投資しないなんて投資家として変でしょう。なじみでないデベの物件だとなぜ投資対象にならないのかね?
-
382
匿名さん
自分は買わないくせにいいという投資家。なんだそりゃ!
-
383
ご近所さん
-
384
匿名さん
381さん
370です。
やっとこのスレも健全なやり取りになってきましたね。
御質問、ごもっともです。
私が何故同じデべの物件を選ぶのか、下記に記します。
これもあくまで個人的な意見ですので御参考までに。
私がデべを選ぶ一番の基準は、そのデベロッパーが持っているマーケティング力です。
マーケティングというのは、その立地に対してどんなマンションを建てるのか、というデべのコンセプトですね。
立地とマンションのコンセプトがアンマッチだと売れるものも売れません。
例えば、1ILDKの需要が多いところに、いくら3LDKの部屋ばかり用意しても売れませんよね。
もちろん不動産の場合、前にも書いた通りその評価は8割方立地で決まります。
残りは震災以降は構造も重視されてきていますが(これは特に新耐震基準となったS58年以降の物件かどうか)で、
その他、もちろん間取り、ここで話題になっている専有部や共用部、付帯施設(これは後々改修をかけるとなると
理事会の決議が必要になるためある意味、専有部よりも重要)も含めた仕様や、あと引き渡し後の管理体制も
資産価値に影響してきます。
話がそれましたが、私がなじみにしているデべは、このマーケティング力が私個人のマーケティング観に一番
近いからです。
このマンションのケースで言えば、実需としての住み替えは広さの問題もあり考えておりませんので、
投資家としての視点でお話しすると、55平米程度での2LDKや60平米台の3LDKなど、やや
この立地に対してのマーケティングが明確でなかった点が残念でした。
こういった超都心立地での中規模マンションの場合、単身やDNKS向けの一部屋が広い間取りか、逆に
100平米超えの大きな間取りのほうが、より好まれたのではないかと私個人は考えています。
販売がイマイチとネガさんが仰っていますが、それは仕様の問題ではなく、むしろほしくても希望の間取りがない、
という方も多いのではと私は思っています。
この辺の需要をどう読むか、これがまさにマーケティング力なのです。
ただ、実需でお住まいになる場合は、希望の間取りは人それぞれ、御希望の間取りがあったならそれは問題に
なりませんし、将来売るにしても貸すにしてもこういった場所の場合は、需要のボラティリティ(変動性)が少なく、
困ることはありません。
そういうと、だったら買えばいいじゃないとまた突っ込まれそうですが、手持ち資金の問題もあり、現状は
残念ながらレバレッジをかけても動けません。
ただ、何度も言うようですが、ネガの皆さんが仰っているような評価には疑問を感じますので、申し上げました。
もし異論があれば是非お聞かせください。
-
385
匿名さん
>それは仕様の問題ではなく、むしろほしくても希望の間取りがない、という方も多いのではと私は思っています。
そうでしょうか。これまでのスレを読むと、購入を見送った理由として、希望した間取りがないといった間取りへの不満に関する書き込みはほとんど見当たらず、むしろ、モデルルームに行ってがその安っぽさにがっかりしたとか、梁があって190と低くて圧迫感があったなどのコメントの方が多かったと思います。
-
386
匿名さん
385さん
顧客の求めるマーケティングという意味では、それもアンマッチのひとつかも知れません。
もっと価格を上げても仕様のよい物が欲しかった、というニーズも確かにあると思います。
ただ物件そのものの価値をみた場合、この立地でこのコストパフォーマンス、◎だと思います。
今後も資産価値が大幅に下落すると言う評価はしません。
-
388
匿名さん
>55平米程度での2LDKや60平米台の3LDKなど、やや この立地に対してのマーケティングが明確でなかった点が残念でした。
ということは、これらの需要予測に疑問を感じたということですよね。ならば、これらの部屋を転売するときには容易ではない、即ち資産価値の維持は難しい、だから投資対象として今一つと判断しているのではないですか?それを◎は言いすぎでしょう。
-
389
匿名さん
388さん
ベストを言えばそういうことです。
私が同じデベロッパーの物件しか買わないのは、後々の管理や資産運用も全て含めて
入り口と出口戦略が簡単だからです。
ただ、ここで言われている仕様の低さ=物件としての資産価値の著しい毀損 という図式には
賛同できません。
また需要と供給という関係で言えば、自分の部屋を貸す場合、極端に言えばひとりの
顧客を見つければいいわけです。
超都心というマクロな立地でパイの大きさ(供給)を考えた場合、そのパイを食べたい人(需要)は、
今後の少子高齢化の状況に置いても東京は人口増が見込まれるため、超都心でのの需要>供給の関係と
私は考えます。
-
390
匿名さん
そんなマクロの楽観論が通用するなら。都心部のマンションはどれも借り手が付いて儲かるということになるね。
-
391
匿名さん
表現がわかりにくかったですかね。すみません。
補足しますと、
ミクロ=このマンション、マクロ=超都心、という意味で使いましたが、
一般的には超都心というエリアはマクロではなく、ミクロなエリアで表現されます。
つまり首都圏、都内、23区内、都心3区とエリアを絞っていっても、最後まで残る
ミクロなエリアです。
このミクロなエリアのマーケットには安定的な固定層がいます。
厳密に言えば、そのマーケットは際ほど私が言ったようなマーケットだと思っています。
今後、不動産を取り巻く状況としては、円安や長期金利の上昇によるローン金利の上昇が見込まれ、
消費税の増税も予定されるなど、都心一等地を購入するには厳しい状況になってきます。
エリア的には、虎ノ門エリア、品川操車場後の再開発などが予定されており、同じ都心でも
濃淡が出て来ます。
官庁宿舎の放出も出てくるでしょうが、間違いなく大手でデべのきっちりとしたマーケッティングのもと
かなりの坪単価になってしまうでしょう。
そういうことも色々加味した上で、ここのコストパフォーマンスは◎という評価です。
でも繰り返しますが、あくまで私の個人的な意見なので、仕様が低いから将来の
資産価値が維持できないとお考えの方は、購入を控えれば良いのです。
ただ、私はこの意見に疑問を持っているので、何もわからない一般の購入検討者に違った
見方もあるということで、自説を述べているわけで、最後は御自身の判断だと思います。
-
392
匿名さん
現在価値が維持できるかは、将来の周辺のマンションの仕様動向によって決まってくるのではないでしょうか?
今後都心の再開発などで建てられるマンションの仕様が現在より向上するとみるのが常識的ではありませんか?
将来にわたって南青山にもうマンションが建たないという保証もありません。
そうなれば、ひときわ低仕様のこのマンションの位置づけが、相対的にどうなるかは自明の理だと思いますがね。
-
393
匿名さん
>こういった超都心立地での中規模マンションの場合、単身やDNKS向けの一部屋が広い間取りか、逆に100平米超えの大きな間取りのほうが、より好まれたのではないか
この手のマンションとなると、通常高級マンションですよね。下町風情の住環境下で、しかも幹線道路沿いの縦に細長い地形に(東西の間取りしか取れない)、高級マンションが似つかわしいとは思えませんけど。あなたのマーケティング力をお尋ねしたい。
-
397
購入経験者さん
393と394さん 391さんが特にメリットがないのにこれだけ丁寧に説明してくれているのを少しはリスペクトしても良いのでは? 失礼極まりない。あなた方のネガ自体どれだけ説得力ないか、自覚された方が良いのでは。
-
399
匿名さん
すみません。外出している間に盛り上がっていましたね。
まあ色々な意見がありますので、私の見通しが違うと仰る方がいてもそれは人それぞれです。
最初にも自己紹介しましたが、私はあくまで投資家の端くれに過ぎませんので。
私の今までの投資物件は港区に限定しており、基本的に土地観のないエリアには動きません。
唯一過去に食指を動かされた物件の話は前にしました。
今までお話したことは曲がりなりにも、ここ十数年港区で物件をみて来た経験から申し上げたことです。
私は投資を行う上でずっと守ってきたのは、デべの話のほかにもいくつかり、ひとつは1ルームしかない
いわゆるペンシルマンションには投資しません。
また基本的に中古も買いません。
利回りを考えた場合、中古は魅力的ですが、今まで中古購入したのは1軒件のみで、同じマンションの買い増しでした。
ここを◎という評価をしたのは、何度も言いますが、最近では稀有のコストパフォーマンスだと思ったからです。
最近は大手デべの物件でもシートフローリングはいうには及ばず、直床物件も現れています。
仕様について、もちろんいいに越したことはありませんが、コストを考えた場合、どこかで線引きをしなければ
なりません。
そのバランスを立地と値段と仕様でみた場合、私の評価は◎なのです。
決定的なマイナス要因にはならない、ということです。
表現はおかしいかもしれませんが、南青山の新築マンションで、それなりの規模があり、ここの価格で購入
出来るのであれば、百難隠すということです。
三井のパークマンションシリーズのように、最高の立地に最高の仕様のものを建てても、必ず欠点はあります。
よくいわれますが、100%満足のいくものはありません。
どこかで妥協をするときに、それが仕様なのか、価格なのか、エリアなのか、駅からの距離なのか、
これも人それぞれだと思いますが、私はここの場合、仕様を妥協したとしてもお釣りのくる立地、
ということです。
ネガさん、私はここを◎としましたが、御自身がおすすめのマンションはどこでしょうか?
それをお聞きすることで、ある程度貴兄のマンションに対する眼力がわかりますので、
よかったら、お教え願いたいですね。
まあ、あまりここで管を巻いていると、本来の検討者の方の議論の妨げになってはいけませんので、
今後投稿は少し控えながら、異論があればやり取りしていきましょう。
但し、感情的な個人的中傷は御勘弁ください。
-
400
匿名さん
>もし異論があれば是非お聞かせください。
393ですが、私の異論に対して具体的に答えて下さい。
-
ご近所マンション
同じエリアの物件(大規模順)
新着物件