不動産屋が工務店に建築請負のお客を紹介した場合、工務店が不動産屋に紹介料を払うのは、全国不動産業界で一般的なことですか？それとも東京、神奈川近辺だけの商習慣ですか？
ここは業界関係者も多いようなので、質問するつもりでスレッドを立ててみました。真偽は定かではないのですが、ある工務店は請負金額の１０％もの紹介料を支払っているという話を聞きました。この紹介料は建築代金に上乗せされて、最終的には施主が払う事になると思うので、本当だとすると釈然としません。
消費者側の意見、業界側の意見、両方お聞かせください。
[スレ作成日時]2008-02-26 23:34:00
自分は某ビルダーに勤める者です。
高額な紹介料云々の慣習は
この業界に入ったとき、かなり違和感がありました。
電話一本で紹介料や担当ボ−ナスを
要求する不動産業者さんもいますからね、
情報料という感覚なのでしょうか。
工務店営業はどんなに厳しく、大変なお客様を
何ヶ月も誠実に対応しても
電話一本の不動産業者さんの
紹介料の1/10程度の歩合がいいところです。
工事監督ともなればすずめの涙（1/100程度）です。
いやはや、気持ちが擦り減って来ますね。
ただ、実際不動産業者さんからのコネクションは強く
薄利多売のビルダーは
ハウスメーカーのように見込みの無いお客様に
振り回される時間や莫大な広告宣伝費を捻出する余裕は無く
営業スタイルとしては理に叶っているのかなと
思わずにもいられなくなってしまいます。
マンションにしてもコダテにしても
不動産業者はヒエラルキーの頂点にいます。
家を作ってくれるのに一番大事な大工さんや職人さんは
実はまったくといって良いほど蚊帳の外ですね。
紹介料の直接的なしわ寄せは
お客様よりむしろ職人に行っているのが実感です。
金額を叩かれ、単価ぎりぎりのところで
やりくりしている現場を見ると複雑な思いです。
施工は小さな下請けの職人達の集合体で行っており
人件費が占める部分が大きいのです。
工場生産のようなドラスティックな合理化は難しく、
単価を切られれば、末端は質を下げるか人海戦術になります。
（まあ、これがお客様の求める「企業努力」というものなのでしょう。）
余談ながら、この頃商品の業者仕入れ価格をインターネットで逐一調べ上げ
「この商品はこの値段のはず！！」とおっしゃるお客様に出くわすことがままあります。（苦笑）
いいものを1円でも安くという気持ちは判らないでもないですがね・・・。
しかし、この頃物事に対する想像力が希薄な、容赦の無いお客様が増えていますね。
取り付ける職人はただで働けという事なのでしょうか・・・恐ろしい話です。
＊＊＊まがいの踏み倒しや
はたまた不動産業者と結託して会社から不正に紹介料をせしめる輩
職人から「みかじめ料」的に金品を請求する輩が幅を利かせ、
それを黙認するトップがいたりする。
そして汚れていない人間はそんな輩を見て
まじめに仕事をするのがばかばかしくなる。
残念ですが、「紹介料・口利料」は会社を腐らす原因を
作り出しているのかなとこの頃思いますね。
業者からの紹介料は当たり前。
注文者から取るのも自由。
どの商売だって利益を取るのは当たり前。
紹介料が１０％だったら取りすぎだと思うけど、３～５％ぐらいなら適正だと思う。
>>46
宅建業法で、不動産屋は仲介でしか施主から報酬を取れない事になっています。それを紹介料という形で建築屋を経由し、
施主に判らないように報酬を取るのはかなりグレーゾーンだと思います。
それに、建築屋が施主に判らないように不動産屋への紹介料を工事代金に上乗せ請求するのもグレーゾーン。
建設業法は、工事種別ごと、経費ごとに内訳を明らかにするように謳っています。
紹介料を取るのは当たり前といった考えは、不動産屋の身勝手な言い分。法律違反でなくても、
施主に判らないようにしているのは公序良俗に反する行為だと思います。
消費者の皆さん。不動産屋に騙されないようにもっと勉強しましょう！
>>49
アドバイスに従って対応策を考えてみました。
【対応策】
１）見積りは、工事種別ごとに材料費と労務費を別け、諸経費も項目を細かく別けるように依頼する。
そして諸経費の中に、不動産屋への報酬という項目を入れるように求めます。こうする事で、不動産屋に
いくらの報酬が支払われるのかが明確になる可能性があります。
２）１）だけだと、各項目に広く薄く載せて紹介料の存在を明らかにしない事も考えられるので、
必ず２～３社は相見積もりを取るようにして競わせる事。同じ間取り、同グレードの設備で比較されると、
紹介料を忍び込ませる事が難くなると思います。
３）不動産屋に紹介料が支払われる事がわかれば、それがどのような業務に対して支払われるのか、
本当に支払う必要があるのかをよく問いただしましょう。
国土交通省の通達では、不動産取引きに係る業務において、宅建業者には報酬額の明確化を図ることが
求められています。しかし、ほとんどの消費者は紹介料の存在さえ知らされていません。
そして多くの場合、不動産屋は報酬に見合っただけの仕事はしておらず、たやすく不当に高額な報酬を
得ていると思います。これは行政の指導対象となる可能性が十分にあると思うので、業界の慣習として
紹介料が支払われている事実を明らかにする事が、紹介料を止めさせる第一歩だと思います。
リフォーム工事を不動産業者（親しい友人）から紹介してもらった場合、紹介料はどれくらい払えばよいのですか？今回は追加工事を入れて、領収額８５０万円になりました。とりあえず、１０万円持っていきましたが・・・。
工務店サイドの話しですが、利益の中から広告宣伝費を5％くらいかけてます。純粋な紹介であれば、広告宣伝費が必要なかったお客様ということになります。お客さまを集めるのにお金を使うのは当たり前の話なので、紹介料を支払うの0は当然だと思います。払わないと、払わない業者には紹介もらえませんからね。それを上乗せするのはどうかと思いますが、詳細の見積もり見ても、素人ではわからないでしょうね。住宅メーカーの展示場出店費のほうがでかいんじゃないですか？
不動産屋とＨＭが別席に移って相談していたことがありました。
私がいることに気付くと、さっと会話を切り上げました。
今にして思うと、ここで話題になっているようなことかなと。
結局、そこのＨＭでお願いしなかったので、もしＨＭが紹介料を不動産屋に支払っていたら、
あの後、どうなったのかなあって思います。ＨＭの泣き寝入りか。
不動産屋が建築で儲けるには二つのパターンがあるのよ。
①懇意の工務店と組んで坪単価を操作する。
例 工務店仕切り３４万円→不動産屋が客に提示５５万円 ※差額２１万円×建坪 が不動産屋利益
②いわゆる“紹介料”、建物金額の３％～５％が相場？
通常、不動産屋としては建物一棟(一戸建ての新築３０坪・４ＬＤＫ) 約１，５００万円で契約して、
２００～３００万は利益が欲しい所。建築が一番利益出るからね。
セキスイ・ミサワ・へーベルみたいな大手ハウスメーカーは
“お客を紹介して建ててくれたら３％払います”みたいな感じだけど、３％なんて鼻糞だよね。
必死になって“抜ける”知り合いの工務店へ斡旋しますよ。
例外として「富士住建」は不動産屋へ絶対に紹介料を払わない。
最近じゃ自社で「不動産仲介営業マン」を募集し始めてる始末。
土地探しから自社で一貫してやろうって感じなのよね。
今一番抜ける建築屋は「アサカワホーム」じゃないかな。
建築免許持ってる不動産屋なら自社で客と建築請負契約結べるし、
「アサカワホーム」へ丸投げして差益を貰えばいいだけ。
大体１，５００万円で請け負って１，１００万円程度で投げて、
間４００万円ぐらい儲けてますよ不動産屋さんはｗ
そう言えば、某不動産屋が（下請けの某地場工務店）の建築条件付き売地を
「建築条件外し」の為に土地価格に１５０万円上乗せで仲介して、
外した筈の（下請けの某地場工務店）で建てさせてた事もありましたね。
素直に「建築条件」に従ってた方が建築坪単価も４５万円だったのに、
某不動産屋が５５万円で紹介してたっけ。
１５０万円＋（１０万円×３０坪＝３００万円）合計４５０万円もボラれてたｗ
お客さんも大変だよね、知らない方が幸せだよね。
紹介料を払いたくない、若しくはボラれたくないなら、
直接工務店を廻った方がいいね。
絶対に不動産屋は通さない、介在させない事。
よく、「知り合いの大工」に家を建てて貰った方が安心なんて聞くけど、
実際にはその「知り合いの大工」さんとやらが、本来不動産屋が
儲ける筈だった金額分を建築費に上乗せして来るケースもある。
建築坪単価には十分気を付けてくれ。
「実は以前、不動産屋に勤務してたんですけど」風に工務店に行くのも吉。
『ネット（仕切り）金額は幾らぐらいですか？』なあんて聞けば
「お、コイツ業界人か？！」って感じで意外とあっさり
（工務店側の仕切り価格）が聞ける筈。
それだけで数百万は安くなるわなｗ
>>よく、「知り合いの大工」に家を建てて貰った方が安心なんて聞くけど
うちも一応 知り合いの大工さんに見積もりを取ったんだ
大工手間賃300万（総床面積20坪ぐらいの家）
建築材がそのほかの工務店との見積もりと一緒でした。
大工手間賃300万は別に良いとして
建築材がね 定価なんですわ
それＮＧだったので
大工手間賃120万の大工雇って
全部分離発注で家建てたよん
保証はないのがネックだよん
すげえ～ 大変だったぴょん
>>60
60さんのおっしゃる通り、建設業法にはそういう例外規定（建設業法２２条３項）がありますね。
しかし、違法でなければ何をやっても良いというのは間違った考え方ではないですか？
施主の承諾を得ても、元請業者の義務や責任がなくなるわけではありませんから、例えば
自社の主任技術者や監理技術者をおかないなど、全く工事に関与しないことは許されませんよ。
それに、もしアサカワホームがそれと知っていて丸投げを受注しているならば、アサカワホーム
自体が建設業法違反（２２条２項）です。
建設業法をご存知ない方のために、該当部分を抜粋して載せます。
二十二条 建設業者は、その請け負つた建設工事を、いかなる方法をもつてするかを問わず、
一括して他人に請け負わせてはならない。
２ 建設業を営む者は、建設業者から当該建設業者の請け負つた建設工事を一括して
請け負つてはならない。
３ 前二項の建設工事が多数の者が利用する施設又は工作物に関する重要な建設工事で
政令で定めるもの以外の建設工事である場合において、当該建設工事の元請負人が
あらかじめ発注者の書面による承諾を得たときは、これらの規定は、適用しない。
３項の「建設工事が多数の者が利用する施設又は工作物に関する重要な建設工事で政令で定めるもの」
というのはいわゆる公共工事のことですが、公共工事に例外が認められていないのは、本当の注文者
（費用を負担している納税者）の利益にならないという考えが根底にあるからだと思います。
そもそも２２条の狙いは
１）手数料だけを搾取するブローカー的業者を排除し、工事価格を適正にすること
２）手抜工事がおこらないように、施工責任をはっきりさせること
であろうと思います。
知識のない施主を誘導して抜き行為をする不動産屋。そしてそれに協力する建設業者は
決して誠実とは言えませんから、社会から排除されていくべきだと思います。
ハウスメーカーの利益と不動産屋の受け取る紹介料を同列に考えてはいません。
不動産屋は建築に何の責任も負っておらず、見合った仕事をしないで利益を抜くだけで
正に濡れ手に粟。それに施主からみた紹介料は建物に対する不動産屋の仲介料に
ほかならず、脱法行為のように思えてなりません。
宅建業法をご存知ない方のために書きますが、不動産屋は仲介する不動産取引き
において、売買代金に決められた料率を掛けた仲介料以外の報酬を得てはいけない
ことになっています。ですから注文住宅の場合、不動産屋が受け取れる報酬は
売買を仲介した土地の仲介料だけです。
でもなんとか建物からも仲介料を得る方法はないか、不動産屋も知恵を絞って
考えたのでしょう。その結果、お客の情報を握っているという優位な立場を利用して
ハウスメーカーに協力させ、建物からも利益を得る紹介料の仕組みが
出来上がったのでしょう。
HMは仲介業者だけではなく紹介してくれた全ての（個人も法人も）方々に謝礼なり紹介料なり支払うのでは？大手企業なら福利厚生の一環に割引制度もあるでしょう。住宅に限らずマージン発生と考えるのが社会通念だと思うが。但し複数の紹介者や契約協力者がいる場合は支払う側は辛いね。
>70
>HMは仲介業者だけではなく紹介してくれた全ての（個人も法人も）方々に謝礼なり紹介料なり支払うのでは？
仲介業者へ支払われる数十万から数百万の紹介料と個人への謝礼を、なぜ同列に論じるのか
理解に苦しみます。個人に支払われるのはせいぜい十万くらいでしょう？その程度ならば
謝礼として常識の範囲と思いますが、不動産屋への高額な紹介料は、どうしても不当利得
のように思えてなりません。
注文住宅を建てるために土地を探しに来た客を、ただ紹介するだけの不動産屋に、
なぜハウスメーカーは高額な紹介料を支払うのか？それはハウスメーカーの懐が
痛まないからでしょう。
ハウスメーカーは契約の際に支払われた契約金から紹介料を捻出し、もし契約解除されても
契約金は没収して一切返金をしない。こういう横暴が今までまかり通ってきたからだと思います。
設計事務所も取りますよ。
それも監理料もらっている監理者がだよ。
設計料が安いのか、欲が深いのかわからないけど。
俺も仕事ほしいから仕方ないよね。
施主様ほんとの事言ったら仕事させませんか？
不動産屋なんて当たり前だよその分業者の利益減減だね。
商売でやっているのだから利益をとって当たり前だと思う。
そこに利益を取られたくないなら、紹介して貰わなければいいだけじゃないかな。
あまりに高額な紹介料は暴利だと思うけど。
１．私
建築業者からはリフォームで１０％、新築で３％+６万もらってます。
周りと比べて最小限といった感じかと思います。
それだけの労力が掛かりますし、信用で受注しているわけです。
その位もらわないとはっきり言って友人以外に紹介なんてしません。
変にしがらみが出来て信用を失うリスクもあるのです。
２．お客さん
デメリットがあると悪い部分に目が行くのも解りますが
紹介するだけに責任を感じますし良い仕事を安くできるように
良い業者を紹介しています。
紹介料以上の利益を乗せている業者やハウスメーカーなど
多いので、相見積りとってもそう負けない受注金額ですし
仕事も良い仕事をしてもらっています。
これは建築業者と私の信頼の上で成り立っているからです。
３．建築業者
営業社員を雇えば固定的な給料・その他経費が掛かりますし、不景気な時に簡単に解雇できません。
金額以外でも安定経営にとってのリスク排除にもなるという事です。
総括
三者にとってデメリットがあるような言い方が多いようですが
三者ともにメリットなのではないでしょうか？
とはいえその内の誰かが自分の事だけを考えて
私：バックマージンでリフォーム３０％・新築で３００万とか多すぎる位もらう、
悪質業者を紹介するとか
お客：紹介料をもらうんでしょ？気分悪いな、とか
建築業者：紹介料が勿体無い、足元見て金額を最低限にしよう、とか
こういう考えになる人は得をしているようで逆に損をする人だと思います。
長続きしません。どこかで大損したり、失敗したりします。
お客が良い業者に当たる確率は高くは無い、という事を理解されていないと思います。
無責任な紹介をしている人もたくさん居ますし、紹介料ケチって嫌われる業者も居ますので
そこのモラルの部分が大事だと思います。
私が建築においての妥当と思えるバックマージンはリフォーム１０％～１５％（仕様打合せなし）、
新築３％+６万～６％＋１２万（仕様打合せなし・ローン手続きなし）
それ以下、それ以上は妥当とは言えないかなと思います。
>>80
不動産業者さんという事ですが、宅建業以外に建築業者と施主の間を取り持つ仲介を業として営んでいる事になると思います。業として営むとするとそれなりの手数料を請求するのは当然ですが、いくつか注意しなければならない点があると思います。
・あなたが仲介を業として営んでいる事を施主にきちんと伝えているでしょうか？
請負契約では、あなたへの紹介料は施主への請求に載せられる事はほとんど間違いないでしょう。そうしますと、施主がその事を認識しているかどうかは重要なポイントになります。あなたが仲介を業として営んでいる事。そしてあなたへ建設業者の紹介を依頼することで、間接的にその手数料を払わせられるという認識をもつよう情報を提供していなければ、法的な問題が発生する可能性があると思います。
また、手数料の金額についても不動産業界の常識が世間の常識とはならない事に注意しなければいけないでしょう。
・建築業者さんとは委任契約を締結しておられるでしょうか？
もし契約を締結していなければ、建設業者さんはあなたへの支払いを損金計上できず交際費扱いにされるなど、税務上の問題が発生する可能性があると思います。
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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7800万円台～1億6200万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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35.33m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
8398万円～8998万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
60m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億6390万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～72.53m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
43.04m²～63.42m² |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
|
総戸数 43戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
|
9600万円台～1億100万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
46.93m2～63.65m2 |
|
総戸数 45戸 |
