違約金について教えて下さい

離婚する際の慰謝料を決めるようなもんで
理由によっても変わるでしょ。
弁護士に相談したようだし当事者間の問題ですね。

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≫62
Ｋさんも「売主」の事を正確に把握された上での発言ではないでしょう？

その上で「売主の対応には問題があります」「無効です」「請求できます」
等とはっきりと言っている事に対してはどうなんでしょうか？
「不動産業を営んでいる会社はこんなもの」という【型】にはめていませんか？

58さんも同じ様に、
「契約後にごねるお客とはこんなもの」という【型】にはめているだけでしょう。

62の内容は、ご自分にとっても同じ事が言えるのではないでしょうか。

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54ですが
相模原のKさんは、残りの違約金を払う必要はないとしきりに書いていますが、
その前に、
ずずさんの常識が足りない点を注意してあげなきゃ、
何度でも同じことを繰り返しますよ
私自身の推測を、さも知っているかのように書いているのは反省しますが、
相模原のKさんも、HMが一方的に悪いと書き込みをされているのも
推測なんじゃないでしょうか？
私はそこがひっかかり、ずずさんの件についてはHMが一方的に悪いわけではないんじゃないか？と疑問を感じました
また、ずずさんの書き込みには反省している点が見当たらず、
また、反省している点にずれがあります

>あれ以降、HMからの督促は一度もなく、
>多額の解約金を条件に書いた、（合意した覚えのない）
>合意解約書を年末に送ってきたきりでした。
合意解約書の署名して初めて合意するわけですから、
これに署名して合意してくださいって書面なわけで
（合意した覚えのない）のは当たり前の話なんですが…
ずずさんは何か捉え方がおかしいですよね

>１１２万円は勉強料です。働いてまた貯めます。
>どの本を読んでも、一番してはいけない契約を私たちが
>今回してしまったペナルティですので。
一番してはいけない契約をしてしまったわけではなく、
納得もしてないのに安易に契約してしまうおろかさに問題があるんですよ
そこを反省しないと同じことを繰り返すよ
ハッキリ言って相手も迷惑な話ですからね

また、ずずさんは重要事項の説明を受けていると書いていますので、
これについては推測ではありません
資格者による説明となりますし、重要事項の説明の際には、
解除する際は5％の違約金が発生する事は強調されて説明されますから
知った上で署名し契約しているはずです
スレ主さんや相模原のKさんのように、重要事項の記載や説明がないまま、
解除金を請求されたわけではないんですよ
※相模原のKさんの書き込みで、
「ずずさんは重要事項の説明を受けていない」と勘違いしていた点があったので、
それについて書き込んだつもりでしたが…

読み返してみれば、分かると思いますよ

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「重いペナルティーは、消費者契約法で無効」

と何度も繰り返されていますが、

「違約金」の条項については、当事者間で同意をしていれば、契約金額の「２割」までなら
損害額にかかわらず請求できるものとなっていると思います。
逆に言えば、損害額が「２割」を上回っても、その分は請求出来ません。
それは「消費者」にとって有利になるケースもあるはずです。

一方で「売主」が違反した場合の「違約金」の支払いについても記載はあると思います。
それが「１割」との記載なら、不公平だと思いますが、その辺は、同じ「２割」と、
公平が保たれるような契約書になっているのが普通だと思いますが、どうなのでしょうか？

「女は男の召使いである。でも男はその召使いに頭が上がらない」

という一文があったとして、「女は男の召使い」という文言だけを取り上げて
騒ぎ立てているどこかの団体を見ているようで解せません。

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随分と参加者が増えてきましたが、誤解をされている方がいます。
長文のため、よく読んでもらえないのでしょうか。

まず、ずずさんが全く支払わなくても良いと言っているわけではありません。
請負契約書に記載されているペナルティー的な違約金条項は消費者契約法によって無効になるので、
ＨＭは経費等の損害をきちんと算出し、前払いした１００万円から差し引いて
残金を返金するべきだと、一貫して主張しています。
（ずずさんとＨＭの間でどのような打合せや資料のやり取りがあったのか詳しくはわからないので、
もしＨＭ側が１００万円以上の損害を立証すれば、逆にずずさんが不足分を支払わなければならない
と思います。）

またずずさんの勉強不足、認識の甘さにも一因があると言う事に関しては同感です。
しかし本質的な問題は、ＨＭや工務店で当たり前のように行われている、
設計の完了前に請負契約を結ばせるという行為だと考えます。
そしてこの異常な契約手順を可能にしているのが、
　①契約と同時に支払う前払い金と、
　②契約書に記載されるペナルティーとしての違約金条項
だと思います。
違約金というのは予め損害を推定した額を取り決めておくという性質のもので
決してペナルティーではないのですが、不動産の売買契約における違約金条項を
間違った解釈で請負契約に取入れ、都合の良いように運用をしていると思います。

ＨＭはこのような営業方法自体に問題があることを認識し、前払い金を没収したり
ペナルティーとしての違約金請求をやめ、発注前の解約に対しては
経費等を差し引いて実費清算するべきだと思います。

皆さんは、この考え方はＨＭに対して厳しすぎると思いますか？

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〉契約書に解除条件が記載されていない場合には、民法の規定に従って損害を賠償することになるそうです

記載があれば、その通りに賠償する事になる訳ですね。


「違約金」とは相手方が違反をして解約になった場合のペナルティという認識で間違い
無いのでは？
「経費を差し引いて実費精算」という扱いにするなら、

〇「建築条件付」の土地を購入し、売主に手付金の１００万円を払い、建物の打ち合わせを
　行なった。完成間近になって「他にこの家を気に入った人が出てきたので解約してもらいたい」
　と売主に言われ、交通費を含め実費を加えた１０４万円を返されて解約させられた

というのも「よし」とする事になりませんか？

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マルチレスになってしまい申し訳けないですが、皆さんの意見に対する私の見解を記します。

１）No.63；中段の「契約は契約です」　について
もし違法行為を契約してそれが実行されなかったとしても、公序良俗に反する行為は無効とされるので、契約は契約だから何が何でも履行するべきだと主張しても認められません。
故意にとは言いませんが、ずずさんの件ではＨＭ側に法律を逸脱する行為があると思います。

２）同じくNo.63；『大人のルール』　について
ずずさんのような初心者に契約をさせてしまい違約金を請求するというのは、許認可を受けて営業しているＨＭが取るべき行為ではないと思います。企業のコンプライナスが取り立たされる昨今、それこそＨＭ側に求められるルールではないでしょうか。

３）No.64；八百屋さんの例え　について
この例はトマトの売買なので、請負契約のずずさんの件を例えるには不適当だと思います。請負契約になぜ違約金がそぐわないかは５）を見てください。

４）No.66；弁護士の解答　について
弁護士の先生に立て付くこうと言うわけではないですが、この解答は民法の一部しか見ていないと思われます。また、消費者契約法など関連する法律が考慮されていません。

５）No.70；契約金額の「２割」まで・・・それは「消費者」にとって有利になるケースもあるはずです。
売買契約と請負契約を勘違いされています。考えても見てください、もし建物の完成間近に請負金額の２割を支払って解約されたらＨＭはやってられません。ＨＭ側に瑕疵が無いのに、完成間近に解約を申し入れた場合には、ほぼ１００％の支払いをしなければならないです。
違約金の上限を売買代金の２割に制限しているのは宅建業法で、建設業者と結ぶ請負契約には適用されません。宅建業法は宅地建物取引業者（いわゆる不動産屋）にだけ適用される法律です。

６）No.72；「建築条件付」の土地を購入し・・・
建築条件付きを正しく理解されていないと思います。建築条件付きの場合は、土地売買契約と建築請負契約の２つの契約をすることになりますが、着工の時点で土地売買契約は履行されているはずなので既に解約出来ません。それでも無理に解約をしようとするならば、売主は相当な困難を乗り越えなければならないでしょう。

５）６）のように、宅建業法が適用される宅地建物取引業者と建設業者の違い。売買契約と請負契約の違いが難しいので、誤解が起きる一因だと思います。

私は不動産業界を一方的に悪者にして非難するつもりはないですが、
　①まず請負契約ありきなＨＭの営業方法と
　②請負契約書の契約解除での違約金条項
には少なからず問題があると考えているので、執拗に繰返し述べています。
違約金については、過去に以下のスレッドで議論しましたので、興味がありましたらご覧下さい。

　https://www.e-kodate.com/bbs/thread/19110/

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>>73　K氏
今回のずずさんのケースでHM側に法律を逸脱する行為があったと有りますが、どの部分が法律を逸脱し、消費者契約法上無効となると指摘されてるのでしょう？

ずずさん、K氏は一方的にHM側に非があるとしていますが、曲がった見方をすれば、ずずさんが自分の希望をきちんとHMに伝えられなかったが為に希望するプランが出来なかったのに、責任を一方的にHM側にあるとしている単なるクレーマーと捉える事も出来ますが

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最悪ですね。　私も最近家を購入しましたけど。　違約金なんてないと聞きました。
ただし、本契約をしたらそういう事になるかもしれないけど。ただ、私の不動産屋は仮契約中はいつ断わってもいいですといわれましたよ。ボウリング代や土地の計測費用は返ってこないですけど、最初の100万以内おつりが返ってくるぐらい十分収まると思いますが。　本当に大手の住宅メーカーでしょうか？逆に訴えては？　小さな字で契約書に書いてあるんですかね。

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54ですが・・・

解約の原因は、ずずさんにもあり、ずずさんにも非があるという事を
ご理解されているという事で、それで納得です
ただ、安易な契約をしてしまったことを理解していない人に、
HM側が一方的に悪いと書き込むのは問題があるのです
相模原のKさんは、一方的にHM側に非があると書き込みすぎたため、
このような反応となったのではないでしょうか？
解約すれば解除金が発生すると説明されて実印を押しているにも関わらず
解除金が請求されたことや手付金を返して欲しいとか…悪あがきもいいとこだと思います
【説明されていない人】と【説明されている人】とでは違います


他の人が相模原のKさんの書き込みを誤解しているのではなく、
相模原のKさんが他人の書き込みを誤読して理解していないだけなのではないかと思います

>>５）No.70；契約金額の「２割」まで・・・それは「消費者」にとって有利になるケースもあるはずです。
>売買契約と請負契約を勘違いされています。考えても見てください、もし建物の完成間近に請負金>額の２割を支払って解約されたらＨＭはやってられません。ＨＭ側に瑕疵が無いのに、完成間近に>解約を申し入れた場合には、ほぼ１００％の支払いをしなければならないです。
完成間近に解約の場合は、この条項にあてはまりません
重要事項説明には、この期限までの場合は物件価格の○％とあり、
それ以降は実費計算と記載されてますので、完成間近であれば、それに見合う金額になるのは当たり前の話です
◎【消費者にとって有利になるケース】とは、
HM側が解約を申し入れた場合は、契約者がHMより解除金をもらう事になるということです
いわゆる私のケース（HM側の非によりキャンセル）です
「手付金260万円は返してもらい、更に260万円貰える」って言われた時には、
契約の縛りってすごいなって思いました

>６）No.72；「建築条件付」の土地を購入し・・・
>建築条件付きを正しく理解されていないと思います。建築条件付きの場合は、土地売買契約と建築>請負契約の２つの契約をすることになりますが、着工の時点で土地売買契約は履行されているはず>なので既に解約出来ません。それでも無理に解約をしようとするならば、売主は相当な困難を乗り>越えなければならないでしょう。
書いてる事が矛盾してませんか？
私が
「契約した以上はキャンセルしないのが原則で・・・それでも都合で解約したい場合にはペナルティー・・・」と記載したところ、
相模原のKさんは、
「契約した以上はキャンセルしないのが原則」
という言葉だけを取り上げて
「初めから解約するつもりで契約する人はいないと思いますが、契約するからこそ解約することも有り得るのです。」
と書いています
何をどう解釈して、このように書いているのか分かりませんが、
解約できないと書いているわけではないです
あげくの果てに
「着工の時点で土地売買契約は履行されているはずなので既に解約出来ません。」
って今回書いてますが、どういうこと？
解約できない契約なんて、ないと思うよ（それなりの解除金は必要ですけど）
それと、建築条件付きの場合、
優良業者はプラン締結のあとに土地の契約や建物の契約をしますが、
土地の契約をして、その後に建物の契約をするケースも多々あると思いますが、その場合でも
両者合意のプランがまとまらない場合、土地の契約は白紙となるという条項があります

>ずずさんのような初心者に契約をさせてしまい違約金を請求するというのは、許認可を受けて営業>しているＨＭが取るべき行為ではないと思います。企業のコンプライナスが取り立たされる昨今、>それこそＨＭ側に求められるルールではないでしょうか。
ほとんどの人が素人だと思いますよ
重要事項の説明で意向確認していると思いますけど
重要事項の説明が無いなら話は別ですが。
どうして、そういう風に被害者意識が強いんでしょうか？
それとね、「解約による解除金」がない場合、契約者の立場も守られなくなりますよ
もし、契約後に、HM側の都合で一方的にキャンセルしてきたら、手付金しか戻ってこなくなります
契約者側としては納得できないと思いますよ
材料費が値上がりして、儲けが薄くなったので、新しく別の人と契約した方が、
値上げした新価格になるので儲けがあると判断すれば、安易に解約してきますし、
キャンセルだけでなく、完成予定日より1ヶ月を超えて遅れた場合、
それによる損失をHM側が違約金として払わなければならないという条項もあります

以前も書きましたが、重要事項に記載のある解除金や違約金は【お互いを守るため】のルールです
HM側が契約者にキャンセルさせないために縛っているだけのものではありません
契約者がHMを縛っているものでもあるのです

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54さんにほぼ同意です。

「違約金」とはお互いを縛る為の「ペナルティ」でしょう。
なので、実害以上の額となる事を決めておくのも「問題」はなく「違法」でもないと思います。

そもそも「実害」の算出が困難な為、「違約金」の額を決めておくのではないでしょうか？
打ち合わせの為の交通費や通信費、それ以外の機会損失まで含めれば、キリがありません。

◇家の引渡しが１ヶ月遅れ、家賃を余分に払いましたので「補償」して下さい。
●結果引越しが繁忙期を過ぎたので、「引越し代」が安くなるでしょうから払いません。

◇引越しが遅れた事で、子供の「転校」に影響が出ました。「補償」して下さい。
●それは金銭的な負担がありませんので払えません。

「実害」となると、こんなやりとりになってしまう気がします。

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難しいことは分かりませんが、私はKさんの考えに賛成です。
金融商品取引法が改正されたように
もっと消費者保護の立場をとっていただければと思います。
特に注文建築の場合、家を建てようと夢ばかり持っている初心者に対し、
百戦錬磨のプロ集団とは、立場経験が違いすぎますよ。
それなのに「お互いを」縛るためのペナルティなんて怖すぎ。

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78さんヘ
通常は納得もしていないのに、契約書に実印は押さないと思います。
このHMに家を建ててもらおうと思えたら契約するものなので
契約後に解約というのは、あまりあるケースではないです。
契約時に解除金の説明をされ、当日ビックリする方も多いと思いますが、
（私もビックリしました）解約するつもりもないので、特に問題ないと判断しましたし、
この条項により、ＨＭは何が何でも期日までに家を建てようと努力するんだとも解釈しましたし、
ＨＭからのキャンセルも防げるし、契約した家が建たなかった場合（不備）の補償ともなりうるなど説明され、逆にそれがあることで安心しました。
自分には契約を解約する予定がまったくなく迷いがない状態で契約しているからです。
迷っていたり、実際建てたい家がどんな値段になるのか予測もつかない段階で、
ほいほい契約してしまうのは問題があると思います。大きな買い物ですからね。
万一、解約する際は、契約書どおり解除金を払わなければなりませんが、
最近、何かと消費者は守られていますので、訴えれば一部支払いで済むと思います。
78さん、解約しなければ怖いものなんて何もないんですよ。
逆に「契約書に記載どおりの家を期日までに建てなさい」という契約ですから。
契約書により、一本でも柱が少なければクレームできますから。

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このスレは赤字ばかりでどうなんでしょう。
上げ足取りばかりで気分が悪いですよ。
真剣な議論も結構ですが
初心に帰り利用規約、マナーを守りましょうよ。

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５４さんへ。
このような議論になってしまった責任がると思うので、一応レスを付けさせて頂きます。

＞この期限までの場合は物件価格の○％とあり、それ以降は実費計算と記載されてますので・・・
説明をされているかどうかに関係なく、上記のように記載された書面が契約書に添付されており、さらにその期限と○％という条件が適切であれば無効にならないと思います。このような内容であれば、違約金はペナルティーではなく予め取り決めた損害賠償の予定額という意味であり、逆にＨＭがそれ以上の損害賠償請求が出来ないという事にもなるので、正しい記載方法だと思います。
それでもずずさんの場合、構造計算など特別な設計行為をしたりしていなければ、プラン検討段階で３桁という金額は少し高すぎると思うので、返金を求める余地はあるでしょう。

＞「着工の時点で土地売買契約は履行されているはずなので既に解約出来ません。」
って今回書いてますが、どういうこと？
着工しているという事は、土地の決済と移転登記がされ、既に土地売買契約は履行された後。重大な瑕疵があって現状復帰が妥当と認められない限り、一度履行されてしまった契約は解除出来ないですよね。

＞建築条件付きの場合・・・両者合意のプランがまとまらない場合、土地の契約は白紙となるという条項があります
請負契約がまとまらない場合には、白紙解除条項が働きますのでその通りです。但し、着工していると言う事は既に請負契約がされているはずなので、土地売買契約の白紙解除条項は効力を失っています。

＞もし、契約後に、ＨＭ側の都合で一方的にキャンセルしてきたら、手付金しか戻ってこなくなります。契約者側としては納得できないと思いますよ
ＨＭは社会的信用を失うでしょうが、覚悟の上でそういう事も可能。この場合、納得できない契約者が損害賠償請求をすることになるでしょう。

＞解除金や違約金は【お互いを守るため】のルールです。HM側が契約者にキャンセルさせないために縛っているだけのものではありません。契約者がHMを縛っているものでもあるのです
おっしゃりたい事はわかります。但し、縛り方にもルールがあると言っているのです。

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No.77さん、No.79さんへもレスを付けさせて頂きます。

●No.77さんへのレス

＞「違約金」とはお互いを縛る為の「ペナルティ」でしょう。
なので、実害以上の額となる事を決めておくのも「問題」はなく「違法」でもないと思います。
消費者は法律で保護されていますので、業者対消費者の契約では、消費者に不利な条項は無効になるのです。但し業者に不利な条項は無効にはなりません。また業者間の場合にも消費者契約法は適用外なのでご注意下さい。

＞そもそも「実害」の算出が困難な為、「違約金」の額を決めておくのではないでしょうか？
その通り。ですから実害を想定して額は決めなければなりません。実害を大きく上回る違約金は、解約を回避するためのペナルティーという意味合いになるので、
消費者との契約では適当でないのです。


●No.79さんヘのレス

＞解約するつもりもないので、特に問題ないと判断しましたし、・・・自分には契約を解約する予定がまったくなく迷いがない状態で契約しているからです。
確かにこういう方ばかりでしたら、問題は起きないと思います。

＞迷っていたり、実際建てたい家がどんな値段になるのか予測もつかない段階で、
ほいほい契約してしまうのは問題があると思います。
言われるままに契約してしまう消費者側にも問題はありますが、間取り図だけでとにかく契約を求め、詳細は契約後にというようなＨＭは少なくないと思います。

＞万一、解約する際は、契約書どおり解除金を払わなければなりませんが、
最近、何かと消費者は守られていますので、訴えれば一部支払いで済むと思います。
契約書の通り履行しなければならないというのは、基本的にはその通りです。但し、業者と消費者間の契約においては、消費者契約法によって、消費者に不利な条項は無効となるのです。

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大変議論が盛り上ってしまい、当のずずさんは相当引かれていると思いますので、
ここでこれ以上の議論は差し控えたいと思います。

しかし、まず請負契約を先に求めるというＨＭや工務店の慣習に
解約トラブルはの元凶があるのではないかと考えますので、
新たに以下のスレッドを立ててみました。よろしければ、こちらで続けましょう。

請負契約の正しい手順について
　https://www.e-kodate.com/bbs/thread/19833/

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全く話が進みませんね。
新スレは別に「議論」にはならなさそうですし。

それにしても、最後に自分の言いたい事を書き連ねて「これ以上の議論は差し控えたい」とは・・・
見事な最後っ屁。

「坪単価」のスレもそうですが、そういう人なんですね。

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ー工事請負契約の契約解除「違約金」についてー

一般の契約（民法や商法）では、契約書に書かれている条項を順守しなければ
なりませんが、工事請負契約は、特別法である消費者契約法が適用されます。
従って、解除の事由、時期を鑑み、実際の損害額程度以上の多額の違約金は
請求できない事になっています。（契約書に○％と書かれていても実際は無効となる）
消費者と事業者のように立場に格差がある場合、消費者の利益の擁護を図る目的で
平成１２年５月に公布されたのが「消費者契約法」です。

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