どうしても、どうしても気に入った土地が建築条件付きなんです。
そこの施工会社は、はっきり言って信用できず・・・悩んでいます。
ただでさえ、隣近所より、坪単価４万くらい高く言ってきてるのに・・・。
条件をはずして売ることは、ありえません！といいきられました。
建物の利益分でも上乗せしてもらっても、売ってほしい！！
家を一軒建てると会社の利益ってどれくらいでしょう・・・。ちなみに建物４０坪を考えています
[スレ作成日時]2007-05-04 14:06:00
昔検討していた土地38坪で、
建築条件付で6900万円。
建築条件なしで7600万円でした。
建築条件付の場合は土地で利益とらず、
建築条件なしの場合は土地で利益をとるという考え方みたいですね。
私の欲しいと思った地域は、どこに聞いても
「建築条件はずすと700万円アップ」って言われましたので相場みたいです。
隣近所より坪単価を高くいってきているってどういう事でしょうか？
同じ建物、同じ設備仕様で比較しないといけないと思いますが、
ただ坪単価４万円程度であれば、どうしても固執した建築を好まない限り、
建築条件でいいと思いますよ。
建築条件付でも、土地の段階で買えば、間取りや仕様を変えてもらう事できますから。
建築条件付⇒自分の会社で家を建築してもらう⇒建物で利益を取る
建築条件なし⇒どこで建てても良いが土地の分譲で利益を取る
この図式は分かりますよね？では建築条件付の土地の価格はどうやって設定するのでしょうか？
その土地の仕入れ+建設費用+それに掛かった経費+販売利益です。
だから新規分譲地が近隣の相場と同じ価格で売られる道理がありません。
つまり建築条件付の土地をそのままの価格で条件を外して売ったとしても売主は1円も損はしないわけです。ただ予定していた建築による利益がなくなるだけです。
ですがそこには人が動かないわけですからコストは掛かっていませんよね。
つまり人が動かなくても金が入れば売主にとってこれほどいい事はないのです。
売り出し後間もなくは向こうも強気でしょうが、もし3ヶ月ほどしてまだ売れていなければチャンス到来です。いくら建築による利益が期待できるからといって半年もほっといたら
銀行の借り入れ金利でそんなものあっという間に消えてなくなりますから、
建物を建てる事によって売主が得られる利益の半分を上乗せすれば条件外しに乗ってくるかもしれません。
またもしあなたが売主の知り合いとか親戚とかだったら外してもらえる可能性はありますが、
知り合いか親戚だったら逆にそこで建てないわけにいかないでしょう。
ですが違う方法で条件を外す方法があります。あなたが建てて欲しいと思っている建設会社が売主と同じ地域の業者でたまたまその売主を良く知っていて持ちつ持たれつの関係だったりすると結構簡単に外れたりします。同じ地域の建設業者って結構仲良いですよ。でなきゃ談合は成り立ちませんので。
02さん同じ更地なんですが、坪数も同じ。ただ、後ろに何もたたないか、住宅があるか・・・ってだけです。後ろっていっても西なんですけどね。距離としてはほとんど離れていない。
それで、坪単価４万の差。ありうることですか？
後ろに家があるところは、３，４年うれていない。条件ない。
後ろに家の無いところは坪単価平均より４万高く、条件付（最近売り出した）
同じ売主です。
同じ町内でこんなに土地の値段ってかわるのですかね？
だから・・・せめて建築条件をとってほしいな〜と・・・思います
012さん・・・そういうものですかぁ。では坪４万の差はありえる範囲なんですね。
あと、オマケにそこはもともと総合案内所だったので、プレハブとアスファルトも現状のままって約束になるそうです。
すごく強気ですよね・・・。
売主（住宅会社）はこの土地を最後に新しい販売ターゲットにたくさん最近土地を押さえたみたいなんですが・・・・土地を買うのってやっぱり銀行に借りているのが一般的でしょうか？
売主は、別にここをすぐに売らなくても困らないので・・・みたいに言われています。
どうにか・・・・欲しい！！な・・・・。
＞07さん
＞住宅メーカー同士、ライバルで維持でも建築条件はずさない！！
＞ってなった例があるんですが、そんなことは稀？
大手メーカー同士だったら意地でも外さないでしょうね。ちょっと大き目の地元工務店がやる条件付分譲は割と外せますよ。建設会社同時がお互いに信頼関係で貸し借りしていますから。工務店の現場監督の自宅を別の会社の条件付分譲地に自分の会社で建てるなんて良くあるようですし。
＞09さん
不動産価値はそこに家を建てたとして住環境の違いで大きく違います。
北面が南面より安いのは当然で日当たりが悪いからです。
北面であっても南に絶対家が建たない状況(例えば南が官地で河川敷)だと道路から中が見えにくいので南面より高いです。
＞同じ町内でこんなに土地の値段ってかわるのですかね？
新規分譲地の全区画の値段を見たら一目瞭然ですが北面より南面、西面より東面が人気があるので
かなり違います。北面の土地と南面の土地が背中合わせに並んでいて宅盤の高さが同じなら南面の方が坪数万円違うのが普通ですよ。
でも南北方向に長い土地や南側が低くなっているひな壇状の土地ならあまり変わらないと思います。
＞13
＞土地を買うのってやっぱり銀行に借りているのが一般的でしょうか？
無借金で分譲地を開発できるディベロッパーは少ないでしょうね。相当余力がないと厳しいです。
普通は事業計画書を作成して金融機関と相談して決めると思います。
よく大型分譲地だと1期、2期と分けて販売すると思いますが、1期分を売った資金で2期目の工事が行われます。だから少なくとも1期目の建設工事費だけを銀行から借り入れると思います。そうすることで最低限の利息で済むからです。
＞売主は、別にここをすぐに売らなくても困らないので・・・みたいに言われています。
これは常套句ですよ。誰も足元見られたくないので。あなたがどうしても欲しいのでれば売主に主導権があり、売主がどうしても売りたいのならあなたに商談の主導権があります。
頑張ってください。
14さん大変参考になります。ありがとうございます。
現状、売出しから３〜４年たってる土地は売れ残りと解釈してもいいのでしょうか？そこは建築条件外してくれそうなんですが・・・・。
一番ほしい土地なんですが
例えば、４年間の間で地価が坪３万〜４万安くなっているのですが、今回売り出される敷地は建築条件付、その上売主がその土地を購入した時の値段（今より坪４万高い）の条件・・・・時勢にかなってないと思いませんか？高く購入すると足元見られてるなって思ってしまいます。
こればっかりはね。
割とあっさり2．300万程度で外してくれることもあるし、
お金をいくらつんでも意地や会社の方針で絶対外してくれないこともあるし。
強気な土地は難しいし、
売りにくそうな区画や売れ残れば可能性が高まるってことじゃないかな。
＞14さん
私も現在土地探しをやっと終えたばかりなの素人なので経験で言いますが、
＞売出しから３〜４年たってる土地は売れ残りと解釈してもいいのでしょうか？
そう解釈して構わないと思います。というより完全な売れ残りです。仮に借り入れなしで行われたプロジェクトであっても放置するだけで経費を食っていきますから売れるものなら売ってしまいたいというのが売主の心理だと思います。
＞時勢にかなってないと思いませんか？
購入を検討する人全員がそう思い買ってくれそうな人が一向に現れなければ売主も価格設定が適切でないことに気付き価格の再検討がされるでしょう。でも売主もプロです。あまりに不適切な価格を設定すれば売れない⇒資金繰りが厳しくなることは勿論承知しているので、現在の価格でも売れる可能性があると踏んでの設定です。あなたがより欲しいと思う方の土地に高い値段が付くのは当然と考えるべきです。みんな欲しいのだから。
予算的に厳しいわけではないんでしょ？利益を上乗せしてでも買いたいんですよね？売り出し間もないようですので上乗せできる金額を指値して売ってくれるかどうか聞いてみるしか今は無理だと思います。
ところでもう建てて貰いたい意中の建設会社が決まっているのですか？もし決まっていたらそこの営業に相談してみては。その方が話が早いと思います。NO.6に書いたようなこともありますから。
それも出来ないとしたらひたすら半年ほど売れずに残っていることを祈るのみです。状況が変わるかもしれません。
そもそも建築条件付土地なんてバブル以前は無かったです。
バブル時に土地で儲けてはいけませんと、お上からの通達で始まった仕組みです。
だって、２０００万の土地を、土地だけで売買すると９０％位課税されて
１８００万は持っていかれてたんですから。
古い営業マンに相談してみては？
経緯を知っている人とそうじゃない人とでは雲泥の差が出ますよ。
若い営業マンなんて、今の状況が当たり前でそんな経緯があって今の状況があるとは
知らないでしょうから。。検討を祈ります。
売り出してすぐの土地の建築条件を外すのは難しいと思います。
お金だけの問題ではなく、その土地に自分の会社の建物を
建てたい、宣伝にもなるかもしれないし、今後の売れ行きに対する影響
ってのもあるじゃないですか。
人気のない区画なら確率は高くなるだろうし、
あとは、売れ残るまで待つか高額を提示してみるか、しかないんじゃないかな。
１４さん・・・住宅会社はほぼ決めています。そこに相談したところ・・・うちがでると余計こじれるのでは・・・・と言われてしましました。
１８さん・・・もし、今土地の原価に利益２００〜３００万のせて売るとしたら、会社は利益のみ税金かかるのですか？それが９０パーせんと？もっていかれるのでしょうか・・・・
１９さん・・・最近売り出した経緯はそこが事務所として使っていて、移転のため売り出したのです。他に土地はまだ売れ残っているのですが・・・。だから、建物、駐車場の現状のまま引渡しなんです。その会社は拠点を他にするため、新しく土地を１０筆購入したそうな・・・。
お金まわってるのかな〜。
お付き合いの建築業者にすでにスタンバって貰っているから、余程のことがない限り土地のみ譲ることはないでしょう。
双方長年世話になっている者同士で計画してる物件に、一見客がわずかな上乗せ金を条件に割り込んでも無理です。不動産屋も建築業者もお互い利益が発生することで信頼関係が続くわけですから。
もっとも上物の利益分を乗せるとの条件でなら売主の心変わりがあるやもしれませんが。
22さん この土地を売るなら、それが条件だと言われています。アアスファルトも自分たちではがし、建物解体買った人にしてもらうと・・・・。現状ユウシだそうです。
ただ、思案の中に、大きな道路をはさんで隣の町内に同じような土地を見つけたのですが、１０坪強小さい。けど、東と西が道路。建築条件ない、坪３万安い、少々間口狭い、仲介入る。
今交渉中は東道路、西 空き地（公共用地）、仲介なし建築条件、古屋付き
隣の町に行ったほうがいいのかな？ただ、今検討中のほうが、若干景色がいい。建物無かったらね。
それって建築条件外すとか以前の問題じゃないの？
更地にして買うかどうかの。
建物解体もそうだけど、アスファルトはがすとかお金かかりますよ。
そんな面倒な土地なら建築条件なんか当然つかないような気はするけれどね。
隣り町の土地もそうだけれど、余り経験のない人が、初めて土地を買う時は
仲介ありなしの些細な金額を気にするよりは、古屋付きとか癖のある土地
は避けて、ちゃんとした業者から、オーソドックな土地を買ったほうが
失敗がないと思うけれどね。
信頼できるＨＭの建売とか、建築条件でも良いし。
アスファルトって簡単にはがせます！って聞いてたのでそこまで重要視してなかった。本当に度素人なもんで・・・・。解体は３０万見積もれば十分と・・・・。
厄介な土地ですよね・・・・確かに・・・・。
普通に不動産会社が仲介している所は、オーソドックスな土地なんですよね？
でも、そこ・・・建蔽率５０の容積８０・・・。他に屋根の形状とかうるさいらしい・・・。
広くお家が建てれないの・・・。
２５さん ７０坪の敷地に半分古屋、半分アスファルト・・・ってかんじかな？正確な数字は教えてもらっていません。そこは建蔽率６０ 容積２００
事務所が平屋でバラック程度ならともかく普通は解体で100万程度は
かかりますよね。
アスファルト剥がすのは経験ないからわからないけど、
コンクリ剥がすのも凄い騒音だったし、残土の処理とかって
結構お金がかかる。
なんとなくだけど、その土地はまだ業者も考慮中で本腰いれて売却する気
がないような。
前から売ってる土地を買ってほしいのが本音じゃないのかなあ。
２８さん、そうですね〜。引越しのタイミングで私たちが話を持ちかけたからかもしれません。確かに、当分売るつもりは無いといっていたような・・・・。では、売れ残った土地と、新たに売り出す土地を一緒に買うとすると・・・建築条件はずす交渉に持っていけないですか？？？？
できますよ。
ただ、材料も発注済みでしょうから本体価格の半分以上の違約金は取られるかもしれません。
レスにもありますが、スレ主さんのようにどうしても気に入った土地で、条件を外してもらえないなら最低限の建物を建てておいて解体したらいいと思います。
＊＊げた話にみえますが、実際ありますよ。
契約破棄にしろ取り壊しにしろ、住宅ローンを借りなきゃ家が買えない人にはできないことです。
取り壊しだって結構な費用がかかるし。
それだけ金があるなら、最初から1.5倍くらいで土地を購入する話をもちかければ、業者も結構ほいほいと条件を解除してくれるんじゃないですか？
何もそんな手間隙かかることしなくたって…
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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7800万円台～1億6200万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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35.33m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9600万円台～1億100万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億800万円台～2億500万円台※権利金含む（予定） |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～72.53m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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8398万円～8998万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
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7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
