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匿名さん
[更新日時] 2024-10-27 16:43:06
[PR] 周辺の物件
| 物件概要 |
| 所在地 |
大阪府大阪市中央区城見1丁目2番27号 |
| 交通 |
https://www.pressance.co.jp/
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| 種別 |
新築マンション |
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» サンプル
分譲時 価格一覧表（新築）
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
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株式会社プレサンスコーポレーション口コミ掲示板・評判
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匿名さん 2012/06/22 03:11:31
毎月の集金代行手数料３，０００円ですが、今は無料の賃貸管理会社も多いです。
３，０００円×１２ヶ月×５室＝１８０，０００円
１０年で１８０万円です。
節約しても赤字収支ですが、やらないよりやった方がお得です。
賃貸仲介業と賃貸管理業を両方している会社が良いです。
そこで、賃借人に家賃保証会社へ加入して貰う契約にして貰い、
家賃保証会社からオーナーの口座に直接振り込んで貰うようにすれば無料になります。
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匿名さん 2012/06/22 03:30:33
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匿名さん 2012/06/22 04:49:25
【今日のおすすめ物件】
５年落ち物件ですが何と言っても心斎橋。まず間違いはありません！！！！！
プレサンス心斎橋リベルタ
〃 心斎橋モデルノもよろしく！
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マンション投資家さん 2012/06/22 09:57:43
心斎橋ルティアもね。
あそこは暗くて車がよく通るけど、駅近いから関係ない。お徳。
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匿名さん 2012/06/22 11:55:03
ＮＥＯ心斎橋は上級者編なので心斎橋リベルタ・心斎橋モデルノ・心斎橋ザ・ズタイルなどが無難。
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匿名さん 2012/06/22 21:59:28
アドバンス心斎橋グランガーデンが最強
スーパーとなり、警察となり、駅となり
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匿名さん 2012/06/23 04:44:15
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匿名さん 2012/06/23 04:55:39
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匿名さん 2012/06/23 05:11:20
>>272
>>277
築浅物件で、大幅下落しているのは、プレサンス大阪城公園パークプレイスだけじゃないですよ。
Yahoo!不動産のフリーワード検索で、物件名入れると出てきます。
築１年～3年で50％近く値下げして売ってますけど、こんなに安い物件でも利益出すの難しいですか？
新築から比べると、利回り計算上は２倍近くになると思いますが。
プレサンス鶴舞公園WEST
価格：790万円
間取り：1K
専有面積：20.77m2
築年月：2011/02
地上14階建て/9階部分
プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：23.20m2
築年月：2010/01
地上13階建て/10階部分
プレサンス東別院駅前コネクション
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：29.20m2
築年月：2009/10
地上13階建て/9階部分
プレサンスSAKAEリバースタイル
価格：980万円
間取り：1K
専有面積：20.94m2
築年月：2009/07
地上13階建て/2階部分
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匿名さん 2012/06/23 06:14:35
もともとがボっ価格だから半値８掛けで普通の価格でしょう。
住だけを求めるなら敷礼ゼロの築浅物件がいいかな。
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匿名さん 2012/06/23 13:40:40
築３年にて
１５００万×０．５×０．８＝６００万
多少イロつけて６５０万 ということかな？！
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329
匿名さん 2012/06/24 05:43:27
不動産投資の一般論である収益還元法で考えるべきですね。
収益還元法とは、収益から物件価格を割り出す方法です。
築５年以内の区分所有マンションを購入する時の計算では、
全室満室の家賃収入（共用部分の管理費・修繕積立金を除く）の１５年分×７５％
（２５％分は固定資産税、室内修繕費、空室等）ですね。
例えば、周辺マンションの家賃相場を調べて、今後１５年間の家賃平均が５万円である場合、
９００万円（毎月家賃５万×１２ヶ月×１５年）×７５％＝６７５万円
物件価格６７５万円＋登記諸経費約４０万円を標準として考えるべきです。
１億円の資産がある場合、株、外貨、投資信託、金、不動産に分割運用して、
２５％程度を不動産に割り当てるのが合理的です。
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330
匿名さん 2012/06/24 06:07:21
不動産の比率は
東京６：名古屋１：大阪２：福岡１
ぐらいで・・あと駅から絶対３分いないじゃなければならない。
☆本来ならば、徒歩１分と徒歩２分の違いが一番重い☆
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匿名さん 2012/06/24 06:44:21
>>330
都市部のファミリーマンションの場合、駅からの徒歩が１０分を超えると資産価値の減少が激しい為、
５分以内が資産価値の維持に関する必須条件だと言われています。
ワンルームマンションの場合、徒歩３分を超えると資産価値の下落が激しいです。
宅地建物取引業では、１分８０ｍですが、これは坂道も信号も踏切も無視した一律なので
実際の感覚とは大きな違いがあります。
東京や大阪のように、地下鉄が中心の場合、マンションから一番近い駅の入り口からの距離が
不動産表示になりますが、実際は改札までがその２倍～３倍掛かる為です。
ワンルームマンションへ投資する場合は、徒歩２分以内の物件に限定することが合理的です。
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匿名さん 2012/06/24 09:30:09
オーナーの皆様で現状に納得されていますか。
自己責任で投資した以上は、後悔しても元に戻りません。
オーナー１人でも出来ることがあります。
賃貸マンション経営の本を読み、賃貸管理会社と賃貸仲介会社を兼任している会社を探せば、
５室持っている場合、賃貸管理会社を変えるだけで年間平均４０万円が節約出来ます。
【集金代行手数料の毎月３，０００円】
毎月の賃貸管理料金ですが、賃貸管理会社によっては無料の会社や毎月１，０００円の会社もかなりあります。
また、家賃滞納問題もあり、家賃保証会社に賃借人が加入することは当たり前になりつつあります。
家賃保証会社へ加入することを条件として、家賃保証会社が賃借人から家賃を回収し、
賃貸管理会社を挟まずに、直接オーナーの口座へ入金してくれるサービスが普及しており、
この場合は無料です。
【室内リフォーム費】
解約後の室内リフォームは、賃貸管理会社を通さずに、直接リフォーム会社に
相見積もりを取り発注すれば安くなります。平均４０％くらい安くなりました。
【業務委託手数料の家賃の２ヶ月分（広告料）】
新しい賃借人が見つかった時の謝礼金ですが、
賃貸管理会社によっては、家賃の１ヶ月や礼金の範囲内とか選択肢が色々あります。
人気の無い部屋や古い部屋であれば、家賃の２ヶ月～３ヶ月分のようです。
しかし、経験上、大半の賃貸管理会社は家賃の１ヶ月分です。
【共用部分の管理費・修繕積立金】
これだけは１人では出来ませんが、オーナー全員で構成する管理組合の総会で
他の管理会社へ変更を提案することが出来ます。
新築時の修繕積立金は安いですが、築５年後や築１０年後には、建物や設備が老朽化するので、
修繕費がかさみます。
特に投資用マンションの場合は、新築時の５倍以上になる例も珍しくありませんから、
今の内に修繕積立金を増やす必要があります。
管理費については、他の管理会社へ変更したマンションでは５０％以上安くなった例もあります。
オーナー全員で頑張りましょう。
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333
匿名さん 2012/06/24 15:54:21
間違ってもＰ関連企業に頼まないように。
完全なボっ価格です。
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匿名さん 2012/06/24 16:29:34
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匿名さん 2012/06/25 11:53:36
プレサンス玉川エキチカイヨ は周り信金とファミマがあるだけだね。
これじゃぁ新築１Ｋ１０００万でもタカイヨ。
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匿名さん 2012/06/25 13:51:18
プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス阿波座ステーションフロント
プレサンス本町ジョイス
プレサンス京大前
プレサンス栄ラグジュ
この辺りの収益マンションは全部完売したみたいですね
営業力強いな！
株価がどんどん上がる訳だよ。
でも、大阪市内で投資不動産買うなら、北区→福島区→西区→中央区→浪速区だな。
特に中央区は物件の数が多すぎて家賃が下がりすぎだ。
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匿名さん 2012/06/26 03:55:36
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
坪300万台
14.9％
坪400万台前半
44.8％
坪400万台後半
23.9％
坪500万超
16.4％
67票
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