パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

とにかくこの辺りはマンション増えすぎ。
希少価値が無くなれば意味もない高値は維持不可能だよ。

品川区議会の共産党議員団も同じこと主張してますね。

希少性が薄れて行けばいくほど高額マンションの中古価格の下落は大きくなる。
売らなければ関係ないけど

リセールなんて関係ない。
三井は強気の価格設定でしょう。

西松建設はタワーマンションの実績あるのでしょうか？

ここに至って高値づかみする人っているのでしょうか？

高値を正当化する理由を業者が必死になって探すんだろうなｗ

希少性じゃさすがに騙せないからな。

江東区大島で大京タワーを西松が建てたな。
2004年マンション底値時代。当時もマンション探ししてて別なマンションＭＲ前でチラシを渡された。

エリアとしての売りって何なんでしょう？

周辺のぼろマンションの多さ。場末感。
大崎は再開発が長すぎて古さ感じる建物が多くなってきた。

>209
高値で売れる範囲内で作って行ったから再開発の年数も長くなったのでしょうね。
でも、作ったものは残るからマンションストックは増える一方。
高値維持は難しくなる一方だね。

ネガも湧いてきて盛り上がってきましたね。ポジの反対はネガではなく無関心ですねらね。

教育環境も悪い。近くの小学校は学級崩壊してましたよね。
都営住宅民が多いよここ。

近くの小学校とはどこですか？都営があるのは日野学園でしょうか？

グランスカイって三井なの？？（無知ですいません）

あまりに外観がダサいからてっきりＵＲかと思ってた。。。

>212
東五反田あたりは7割近くの人が地元の小学校を避けているらしいです。

地域コミュニティーなんか出来るわけが無いですね。

まさに東京砂漠。

御殿山小学校は裕福なご家庭が多いですね。芸能人の子弟もたくさんいます。

このエリアは外観にガイドラインがあるのです。ＵＲもありますけどね。

都営住宅の方って一目でわかりますよね・・・

あの小さな（そして臭い）公園含め、あそこだけ妙な雰囲気。

＞216さん

学区的には御殿山を網羅してますからね。

でも中身は
いわゆる本物の御殿山住民の子20%＋エセ御殿山住民の子30%＋都営住宅住民の子50%　くらいのイメージ

地域コミュニティーが崩壊しているってことですか？

都営は学区は日野学園

金持ちは公立なんて行かないからね

そんなことはない。ただ公立中学はいかないね

日野学園はかなり評判が良いとお聞きしました。

卒業生の進学先はどのような感じなのでしょうか。

御殿山小学校は品川小学校の分校。御殿山、小関、袖ヶ崎の三町会の陳情で約80年前に開校した。
だから品川神社の氏子であるこのエリア三町会の神輿は御殿山小学校に集合する。
再開発エリアは小関と袖ヶ崎町会なのかな？

品川区の公立小はいいですよ。

場所による差が大きい。

基本的には、学校の先生と両親は熱心です。

イメージパスを見ると、南西角がかなり圧迫されそうですね。
価格も安いかな。

東は眺望が期待できそう。
北向きは東洋製罐があって高層階に行かないと都心は眺められない感じでしょうか？

子供なんて友人の影響で育ちが全然違ってくるのに、なんでこんな悪い友達ができそうな地区に住むのか。
子供を持たない人にはいいかもしれないが。

ややこしくて住み難そうな所ですね。

年収１０００万程度じゃ買えないからね

何をもって悪い友達？？

ガラが悪い人もいないし、事件もないし、
品川区は教育に熱心ですよ。

そうですよ。受験の方は多いみたいです。

いい感じにネガが増えてきましたね、人気の前兆ですかね。

地域の公的教育機関が崩壊しているし、
地域のコミュニティーもまったく機能していないのでしょうね。

要は個人個人が勝手に生きてる世界でしょ。

いいね！ネガ

三井さーん。安く買いたいネガがいますが無視してくださいねー。

個人主義の人には向いているんじゃない？
お互いに無関心で生活できそうじゃん。

２３区で今時教育に熱心じゃない区なんてないよ。今や品川区はダメな方。議会が問題ですね。

２３区で今時教育に熱心じゃない区なんてないよ。今や品川区はダメな方。議会が問題ですね

地域のコミュニティーが機能していない所に何を求めても無駄。

自助努力しかないよ。

幼保一体保育というのがかなりダメ。現場ではでき婚（しかも国際結婚）みたいと言われている。

地域コミュニティってなに？町内会のことw?

地域で子供を支え、教えるってことだけど、
このあたりは小学生が登校の時に父兄、周辺の高齢者が街頭に立つってのも無し？

えっ？それくらいならやってるけどそんなのでコミュニティとか言っちゃうの？

現在、グランスカイの東南ですが、こちらのマンションに眺望が遮られるため
こちらに住み替え予定です。 来春モデルルームオープンで、
仕様・安全性も現在ものものより上とのことなので3年後が楽しみです。

グラスカの方が仕様は上ですよ。

目黒川ライトアップしてるね

＞231、236,239,242,245
それ港南の事でしょ。　港区民さん。(笑)

グランスカイの営業さんもこちらの販売前に完売したいみたい。

坪350-450平均375くらいだと。

マジですか？それは高い、、、、。
低層階で７０平米でも８０００万近いよ。
Ｖタワーもほうが安いじゃん。

その価格なら港区あたりのいいところが買えちゃうね。
大崎でそんな金だして誰が買うのかね。。。

三井は大崎〜五反田の不動産価値をあげようとじっくりやってます。不況の真っ最中に竣工したゲートシティ大崎だって大崎のテナント相場の倍近くしたけどうまく行った。
夢よもう一度かな。でもオフィスはともかくレジは厳しいね。

ゲートシティって三井系の小さい会社しかないよね。嵌め込まれて可哀想。

>254
漁夫の利で売れる所が出てきそうだね。

>坪350-450平均375くらいだと。

グランスカイで大失敗してますからね。
三井もこの計画で大回収するのが大命題になるんでしょう。

高値で仕入れて後に引けない状態か？

三菱は新宿をさっさと減損処理したけど、
三井はどうするんだろう。

豊洲で成功したのにここで大損ですか？

大損ンはしてませんよ。
充分儲かってます。

坪３７５とは。OWCTの中古なら７掛けで買えるね。

再開発される毎にゴチャゴチャ感が増してどんどん資産価値を落として行く感じだね。
狭い所にニョキニョキ。

古い低層マンションが集まる中にタワーって調和が取れるのでしょうか？住民層も二分されそうですよね。

広い公園も周辺に無いし
ますます雑然とした街並みになって行きますね。

坪３７５の出所は？

グランスカイの平均坪単価が３８０万だからそんなもんじゃね？隣のプラウドタワーは高層フロアの分譲だったから平均だと坪４００万以上。
ちなみに東京サウスは坪３２０万で大崎の相場にして１割以上高いといわれてたけど瞬間蒸発でした。

今は全然無理だろ。
都心が下がってる。

まあこのレベルのマンションは普通のサラリーマンが主要なターゲットではないので売れるか売れないかはファイナンス次第でしょう。

大崎って普通のサラリーマン家庭がいっぱい住んでるとこだと思い込んでたけど。。。違うのか。。。

再開発エリアではありがちですが既存のマンションと新しいタワマンはちょっと人種が違う感じです。

坪３３０、３４０ぐらいだとうれしいです。７０平米で７０００万前後。この場所でこのぐらいの安さの再開発タワマンなら間違いなく人気でしょうね。

目黒の販売の方が未定ながらグランスカイより安くなると話していました。
いずれにしても正式発表が待ち遠しいですね。

大崎はとても便利です。殆ど三十分以内どこへ行けます。

大崎駅反対側のウィズタワーは坪330ぐらいじゃなかった？

目黒駅前は坪３５０でしたっけ。

グラスカのレジデンシャルサロンの跡地で工事してる。

ここがモデルルームになるのかな？

>274
相続までの仮の住まい需要が終わって適正価格が分からなくなってます。どこまで下がるのでしょうね？

　モデルルームについて詳しい情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか。

坪単価、だいぶ安くなるみたいですね。

公式HPやモデルルームの情報はいつ頃出るのでしょうか〜。

今年の春って聞きました。ところでソニー跡地のガーデンシティ御殿山にようやくテナントが入るようですね。
住友スリーエム本社が世田谷から移転するそうです。
世田谷の本社ビルは売却とのこと。、

御殿山のラフォーレ東京はマリオットになるみたいだし、再開発効果ですかね。

ガーデンシティに商業施設が入ればいいのに

坪単価安くなるのは嬉しいです
ウィズシティ並みの価格であればいいのですが

外資ホテル、楽しみですね

マリオットって昔は錦糸町にあったけど、今度はラフォーレって変な立地ばかりだね。やる気あるのかな？
上位ブランドのリッツカールトンと大違いだ。

品川地区はブリンスの牙城で外資ホテルはほとんどなかったですからね。ポテンシャルを買ったということでしょう。森トラが金出すみたいですしね。

マリオットブランドのホテルは東京初進出だそうだ。
品川の国際性を買ったらしい。
ラフォーレも落ち着いてて好きだったが活気も出てきそうで楽しみだね。

コンセプトは最近はやりのMICEだそうです。

要は法人需要ってことです。

以前、風が強い日にこの辺りの目黒川沿いを歩いたのですが、相当臭かったです。
本当にドブの臭いでした。
こちらのマンションは目黒川沿いというより、少し奥まったところにあるので、まだマシなのでしょうか。
川沿いの近くのタワマンの方々は臭い対策どうしてるのでしょう。

情報出ませんね〜
工事の進み具合はどうなんでしょう

今は基礎工事中ですね。何百人も建設作業者がいます。

けっこう駅から遠いね

マンション棟が一番遠く、グラスカくらいは歩くイメージですね。坪４００超え狙ってるとか。最近の三井は強気です。

グラスカはリーマンの影響をもろに喰らったからね。
今度はアベノミクスの波に乗って取り返したいところでしょう。

現状では立地的にグランスカイより特に勝る部分はないですね（同等レベル）。ただ再開発の規模がとてつもなく大きいので雰囲気ががらっとかわるのかもしれません。
三井の強気はそれゆえか？

御殿山小学校も建て替え中。Ｈ２７年度から人口増加を見越して１学年２クラス→３クラスになるそうです。

グランスカイは外観、共用部は立派ですが専有部がイケてないです。３グレードあるのですが一番下のグレードは芝浦アイランドのケープタワーみたいな安普請です。ケープは坪２３０万で安いので納得ですが坪３５０万であの内装はないです。

坪単価400じゃ、グランスカイのように売れ余るんじゃないかと
OWCTや大井町ブリリア並みだと人気出そうだけど

OWCTはリーマンの影響で公式値下げしたけど
未だ売れ余ってますよ(笑)

大井町ブリリアも売れ余ってたけど、
東建はスミフと竣工後の販売方針が違うので、
その違いで何とか売り切っただけでしょう。

ここは超高層棟の他にもっと駅に近い住宅棟がありますが、そっちも分譲なのでしょうか？

18階の高層ですし、分譲も多少あるのではないでしょうか
地権者の方も住まれるでしょうが

１８階のほうは目黒川を越えて大崎ニューシティーとはペデストリアンデッキでつながったりはしないのかな？

ペデストリアンデッキを目黒川の上に通すことはないような気がします
以前、ゲートシティから北に抜ける森永橋を新しく掛け替えられてましたから、これが主なルートとなるのではないでしょうか

坪４００はないでしょう。以前の書き込みにもありますが７０平米７０００万円、８０平米８０００万円（坪３２０～３３０）ぐらいだと思います。さすがにグランスカイで結構苦戦してましたから。

早く資料請求など始らないのですかね？湾岸など除くと近々の中では間違いなく超目玉物件ですね。たのしみです。

いって坪350かな
立地や内容考えて、グラスカに価格ほどの魅力を感じないからなー
目黒前は400は下らないだろうけど、大崎で400超えはちょっとない

改札から１０分くらいかかるかな

毎日歩いてますが改札までなら6分分くらいですよ。山手線ホームまで8分ってとこです。

6分ですか。思ったより近いです。どのルートなのでしょうか？

三井は飯田橋が絶好調だったのでさらに高めで出すでしょう。坪３８０ぐらいでも今の市況なら売れる。高層は５００近いと思うよ。

２０００年に分譲のパークタワー東京サウスは当時の近隣平均を一割以上上回る坪単価３２０万で売り出したけど即日完売だったからね。再開発物件だと三井も強気。

ボリュームゾーンは８０００万台とのことです。

70平米で8000万くらい？
高いなー

西向きはオフィス棟とお見合いだから安そうですが、
千代田富士見の売れ方見てると強気で来るでしょうね。
安く分譲する予定だったみたいですが、、、

それなりに高いのであれば、目黒駅前を待ってもいいな

目黒はさらに二年先だよ

二年なら全然待てる

しかし、こうしてタワマンやオフィスが出来ると周りの古いマンション群がさらに際立つな
目の前の茶色い都営？マンションがなくなるだけでもすっきりするんだけど

マンションパビリオンできてきましたね。グランスイート白金高輪のモデルルーム跡地に再来週あたりに完成しそうですよ。

平均坪400ぐらい？

かなり格差がありそう。安い部屋だと３２０くらい？

グラスカより内装と価格を両方上げてくるか？
それとも価格据え置きで内装グレードをとてつもなく上げてくるか？
はたまた内装も価格も下げてくるか？
まさかの内装は下げて価格は上げてくるか？

千代田富士見は坪４８０くらいでしたね。
千代田区、飯田橋で。

パークコートだったら坪４００は超えそう。

内装下げて価格上げだ！

グランスカイの分も取り返さないといけないからね。

ぎゃふん

千代田富士見と大崎じゃ比べ物にならないけど

最近のグラスカの売れ行きはどうなんだろ。駅からだいたい同じ距離ですよね

あそこにパークコートは建たない気がするなー

パークタワー御殿山ザレジデンス

パークコート北品川ザタワー

パークコート御殿山ザタワー　にして思いっきり高値で売るという手もあるな。
売れるかどうかわからんが。

住所は御殿山アドレスだけど、あそこはぶっちゃけ大崎だからな
御殿山の雰囲気はないし、お高いところはもっと上

予定の画像見る限り、けっこうシンプルな造りだよね
グランスカイに似てるけど、グランスカイの方が高級感ある気がする

建築看板を見ると４／１２にモデルルームが完成するらしいのでその外観を見るとなんとなくグレードが想像できると思う。
東洋製罐ビルのところにあったグラスカ初代モデルルームはやたらバブリーだったからね。

北品川５丁目は一種低層エリアと準工業エリアがあるけど見分け方は北品川５－○○の○○が２桁のところが御殿山エリア。
ここは一桁なので準工業エリア。

4/12にモデルルームオープンてこと？
公式HPもまだだよね

モデルルームの建物完成が12日、オープンはまだ先でしょう。

御殿山とは笑止千万。
海抜数メートルで御殿山を名乗るとはいい度胸しているね。

まあでも現実には低地の北品川５丁目で御殿山を名乗るマンションは少なくないわけで。
私も御殿山は高台限定だと思ってるけどね。

ヒント 御殿山小学校

パークコート御殿山小学校前ザタワー

北品川ホームズ

考え方はいろいろあるけど、正直名前はどうでもいいよね。御殿山に近いのは事実だし、
高台じゃない分駅から楽だし。

建設現場

ジムとかはないよね？
管理費上がるだけだから、無駄なものはつけないでほしいな

三井は大規模共用施設好きだからな。
管理するものが多ければ多いほど竣工後も稼げるし。

共用施設は三年も経てば、見た目で分かるほどガタが出始めるからなー

学区は日野と御殿山小学校どちらでも選べるでのしょうか。
日野の評判ってあまりよくないような。。御殿山も改築しますし、御殿山の方がいいのかな

学区は御殿山ですよ、御殿山は芸能人の子弟が結構います。ちょうど二年後に新校舎になって一学年三学級に拡大します。日野はエリア外なので越境での優先順位は低いです。実際は希望すれば入れるみたいですがね。あと中学は品川学園が学区ですよ。

>>350

メンテにどれくらい金かけるかですよね。
金かけてるところ（すなわち管理費が高いマンション）は綺麗ですよね。

>>352
そうなんですね。
品川学園は新しいところだよね。進学率とかどうなんだろう
御殿山小学校はいい評判を聞きます。

品川学園の前身の城南中学の進学実績はちょっとヤバイ感じでした。

市況見極めのため販売時期を延期しているのでしょうか？

モデルルームの建築状況を見てきましたが、二階建てでけっこう大きいですね
まだ骨組みだけでしたけど

工事完了が二年後の計画通りならば、販売は大体いつ頃開始になりますかね？

グランスカイの販売開始は竣工二年前でしたね。

モデルルームも完成するから夏前には売り出すかもですね。でもここは大規模再開発エリアの中なので再開発完了後の方が高く売れそう。

御殿山小が隣って最高だね。しかも新築されるんですか？

御殿山小学校は今工事中、二年後に完成予定。

子供のいる家庭には最高でしょう。リセールも期待できる。

御殿山は戸建が中心で高齢者ばかりだけど坂下の小関地区は若い世帯が多いです。古いマンションが多いエリアですが、中古の流通が活発で常に住民の入れ替わりがあり高齢化が抑制されているようです。
御殿山幼稚園も再開発終了後に幼保一体型施設として戻ってくる予定ですよ。

幼稚園情報が確かなら嬉しいです。
子育てにはいい環境ですね。駅近だし大通りに面していない。
問題は価格ですけど。。

御殿山幼稚園は平成27年度に再開発ビルの中に作られる地域貢献施設に入居予定です。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000000200/hpg000000183.htm

保育園近くても入れるかどうかとは無関係。このあたりは再開発前の低所得者も多いから抽選になれば負けるのは確実。

保育園なんてどうでもいいよ。

期待の物件なので早くどんな物件なのか知りたいですね？
いつぐらいから資料請求開始するんですかね？

売り渋り中なのでもうしばらく待ってて。

グランスカイと規模はほぼ同じです。

ただ高さはこっちの方が高いのにグランスカイ44階に対して階数は39階なので階高は高く天井が高いと予測。

工事が進んでますね。

そんなに状態は変わってないように思えるが、、進んでいるのか

モデルルームでかっ！
体育館みたい。

低層でも坪３６０～みたいです。高層は４５０くらいいくかな？

低層で8000万くらいか

どこ情報ですか？

中心価格帯が9千万台になりますね。果たして売れるのだろうか？

普通のサラリーマンじゃ変えないね。

山手線内側に普通のサラリーマンが買うのはなかなか難しいと思われます。

普通のサラリーマンでも二馬力大企業サラリーマンとか親援助がたくさんあるとかそういう人は可能ですけどね。

ここは目黒川流域の低地だけどね。
再開発による価値の創造というものでしょうか。

ずっと町工場があり放置されてきたエリアですからね。
大崎五反田エリアは三井不動産が20年以上前から価値創造（値上げ）に取り組んでおります。

この間の豪雨で目黒川が氾濫しそうになったことを考えると、この場所も立派なハザード地帯だからな

山手線内側も城北なら余裕で買えますよ。

その通りですね。
御殿山･島津山の坂下。いわゆる「地位」はあまり良くないところで、だから町工場が集まっていたわけです。
グランスカイなども同様ですが。

だからこそアービトラージが成り立つわけですよ。
坂の上はかつては水はけがと日当たり良く乾燥していて、高台ゆえに眺望も良かったからこそ価値があったわけですが、今や眺望など期待できませんし駅からも遠く不便なだけで実質的なよさはほとんど失われました。

かつての高台はタワーマンションなどににとってかわられるのが時代の流れでしょう。

高台の住宅エリアはブランドを欲しがる人が切り刻まれた土地を買って容積率ギリギリに三階建ての家を建てるので緑は失われ街並みはひどい状態ですからね。

目黒川沿いは京浜工業地帯の一部だったため工場だらけでしたよ。御殿山に住んでいた吉川英治も煤煙のあまりのひどさに引っ越したくらいです。

8000から9000万円だったら、年収どれくらいの人が買える？

世帯年収１５００万以上。

高いなー
再開発以外の魅力があるのかな

御殿山、島津山より駅に近い

売れるのかなー

なんせ７４０戸だからねえ。普通のマンション１５棟分くらいあるから大変だ。知名度が高いエリアではないが、かなり広域から客を集める必要があるのでいろいろプロモーションするんだろうね。

グラスカは不調だったけど、どう人を集めたんだろうね。
駅から微妙な距離だし、五反田のうるさい繁華街に近いし、そもそも無駄に高い。

グラスカはイケイケの時代に企画されたからね。プラウドタワーはグラスカより高いのにかかわらず即完したわけだからニーズはある。

グラスカに対する優位性は再開発規模が桁違いってことくらいですかね。

施工西松建設は近隣のオープンハウスと同じですね。

でも工事事務所とか違う場所にあるよね。
オープンハウスの工事事務所はファミマの近くにあります。

ここ、駅から微妙に遠い。途中のエリアに何ができるのか、それしだいで距離の感じ方も違ってきますね

大崎って意外と穴場だよね。交通利便は元々抜群だし。
実際御殿山が高級住宅地とかいうけどあまり関係ないし、ましてや工場地帯だったこともあんまり関係ないでしょ。
街開発で一気に変わるんだから。
住むときにどうなっているかのほうが大事ですよね。
＠３３０程度だったら売れるね。戸数が多いから大変だろうけど。