フラット金利はどうなる？【８】

［東京　２３日　ロイター］　ゴールドマン・サックス証券によると、住宅金融支援機
構<0#0943=JFI>は、貸付債権担保第５２回住宅金融支援機構債券（資産担保証券）の発行

条件を決定した。発行額１６６２億円。


　　　　　　　利率　　　　　１．５１％

　　　　　　　発行価格　　　１００円

　　　　　　　スプレッド　　第３１６回国債流通利回り＋０．５０％


【　　発行条件一覧　　】
--------------------------------------------------------------------------------

銘柄　　　　　住宅金融支援機構　　　　　払込期日　　　９月２日

　　　　　　　貸付債権担保第５２回　　　各債券の金額　１億円

　　　　　　　住宅金融支援機構債券　　　主幹事　　　　下記参照

発行額　　　　１６６２億円　　　　　　　事務受託会社　三井住友銀行

利率　　　　　１．５１％　　　　　　　　格付け・予定　ＡＡＡ（Ｓ＆Ｐ）

発行価格　　　１００円　　　　　　　　　　　　　　　　ＡＡＡ（Ｒ＆Ｉ）

最終償還期限　２０４６年９月１０日　　　　　　　　　　
利払日　　　　毎月１０日　　　　　　

--------------------------------------------------------------------------------

・主幹事：ゴールドマン・サックス証券、野村証券、メリルリンチ日本証券、ＵＢＳ証券

・引受証券と引受額（案　単位：億円）

　　ゴールドマン・サックス証５０７　野村証３５０　メリルリンチ日本証３５０　

　　ＵＢＳ証３５０　

　　クレディ・スイス証３５　新生証３５　モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証３５

・引受手数料
　幹事手数料：

　　発行額のうち、５００億円まで５銭

　　５００億円超１０００億円まで２．５銭

　　１０００億円超２０００億円まで１．２５銭

　引受責任料：５銭

　販売手数料：２０銭


　　（ロイターニュース　片山　直幸）

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だからいくつになるんでしょうか？

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うひゃ～8月半ばでボーナスステージだと思ってエキサイトしたけど、最後の最後に金利が上げ基調になったね。一時は2.2以下かと思ったけど2.26かぁ、それでもまだまだ低金利だね。おめでとう9月実行さん。
ちなみに自分は10月です、早く卒業したい。

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計算式わかっちゃったよ！！！！


9月の実行金利は「2.21」です。


もし上記値があっていたら公式を教えますネ。

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>はにまるさん
それはフラット20ですか？

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フラット35です。


この1年間は公式で当てはまるのですが、
2010年8月の結果で誤差が発生してる。。。

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先月度のデータを確認してみました。

７月２２日に起債、起債時国債利回り1.11、8月度スプレッド0.52
7月25日、国債利回り1.095、
単純に＋αを0.72にした場合、

22日で計算すれば1.11+0.52+0.72=2.35
25日で計算すれば1.095+0.52+0.72=2.335≒2.34

それで結局、2.35が最低金利だったので、恐らく起債時の前日か当日の国債利回りを
利用するのではないでしょうか、ただし、先月度はあまり変化がないので、なんとも
いいようがないのですが、今月は0.4程度違いますからね。

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あ、機構のHP見れば、8月度の表面利回り、1.64になってますので、恐らく起債時の
国債利回りでほぼ確定ですね。9月度だと2.22ですね。

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国債1.01+スプレッド0.50+魔法の数字0.72=2.23？

最低で2.22or2.23かな
十分ボーナスステージ(^o^)/

去年8月並みだとすると、来月から3ヶ月がエキサイトステージですかね？
来月以降の皆さん、去年の再来が来ると良いですね！

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去年はギリシャ危機くらいの時期でしたっけ。
９月か１０月に株底になりそうな気配ぷんぷんなので、ここからまだ下げる可能性
あるかもしれません。
あと０．１くらい、２．１くらいが限界のような気がしますが。

怖いのは、景気対策の金融緩和、国債増発、などですかね。

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11月までなんとかこのペースのままでいくことを祈ります。

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ﾌﾗｯﾄ金利 25日予測 機構債予測 機構債 ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ 長期金利
2011.09 ?.?? 2.28 2.23 1.51 0.50 1.042
2011.08 2.35 2.34 2.36 1.64 0.52 1.095
2011.07 2.39 2.38 2.39 1.67 0.55 1.110
2011.06 2.49 2.49 2.48 1.76 0.64 1.125
2011.05 2.63 2.63 2.61 1.89 0.67 1.235
2011.04 2.63 2.63 2.64 1.92 0.68 1.229
2011.03 2.54 2.53 2.57 1.85 0.56 1.253
2011.02 2.55 2.55 2.51 1.79 0.57 1.258
2011.01 2.41 2.42 2.49 1.77 0.53 1.169
2010.12 2.40 2.42 2.32 1.60 0.53 1.165
2010.11 2.15 2.16 2.15 1.43 0.53 0.095
2010.10 2.16 2.17 2.23 1.51 0.44 1.005
2010.09 2.06 2.07 2.08 1.36 0.43 0.915
2010.08 2.23 2.24 2.24 1.52 0.44 1.075

25日説が有力ですね
まあ今までも議論されていますが・・・
９月は2.28ですね

フラット融資金利＝
　想定ＭＢＳクーポン（１０年国債金利+ＭＢＳスプレッド）
　+機構の事業運営費用（0.65％）（信用補完費用等）
　+サービシングフィー（民間金融機関の受取額）

で構成されています

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2.28が色濃いですね。

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いや、
2.23を願います

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2.23は後で落胆するから考えない方がいい！
2.26～2.28路線が確実。

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1.05（1.042切り上げ）＋0.50＋0.65＋0.08＝2.28

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2.28十分です♪

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それにしても5月を境目としてなんだかんだ毎月着実にジワジワと下げる展開。
ついに9月から2.3を割り込む水準まで来ましたね。

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１０月はどうなることやら、不安しかありません…

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そぉですね。
もともと2.35で計算していたので、下がるだけありがたいです。

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了解
2.28と思っとく。

ちなみに、
本来7月予定が売主都合で9月引き渡し、融資実行になりました。
2ヶ月の間に坪単価が下がり、土地評価格はで約180万円の値下がり。
もちろん、売買契約は6月契約時の価格。
但し、9月融資実行となり、フラットの金利は多少下落。
3500万円、フラット35S、35年で繰り上げなく返済するとして、2ヶ月待たされて下落した180万円と下落した金利、結局得したのか損したのか。
頭の良い方、教えて頂けないでしょうか。
よろしくお願いします。

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>>1072
団信は考慮せずに差し引きしますと約100万円の損と出てます。
ただし土地の評価額は今後上昇する可能性あるし、売らない限りは関係ない話し。

だから純粋に80万の儲けでいいんじゃないか？

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だね。毎月の支払額が少ないほうがいいでしょ。

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妥協の余地があるなら、一旦キャンセルする選択肢も入れてみては？

一生の買い物なら尚更じっくり考えましょう。
目先のキャンセル代は利子と学習代ということで！

納得しているなら、購入でいいのでは？

いい買い物されますように！！

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今日の長期金利は下がった？
横ばい？

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0.001の上昇で1.043

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8月よりも、上がるの下がるの？

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わかるわけないよ。

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下がりますね。

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下がるのは確実だけど、2.22か2.27かが分からないが大した問題ではないか。

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>1073.74.75

ご回答ありがとうございます。

>だから純粋に80万の儲けでいいんじゃないか？

仰る通り、儲けで前向きに考えます。
ご教示ありがとうございました。

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まだ誰も内々に連絡きてないですか。

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いや～もっと現実的に考えないとね。土地はこの先下がるばかり。良くて横ばいだよ。こりゃデベに騙されて大損こいたと反省すべきだね。だいたい2ヶ月で180万下がる土地なんて？

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某住宅情報サイト表記で、
坪242万が236万円に
30坪強なので
7300万が7120万円に

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2ヶ月後も1082の土地が残っているとは限らない。
契約解除できたとして、今からだと180万以上かかるのでは？

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そんなことどうでもいいから、9月の実行金利はいくつだ。

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流石に週末通知してくる金融機関は無いべ？
最早で月曜じゃね？

金利決まるまでは下手に出て、決まった途端に自己中うざー。

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>1087

典型的なウザフラット君に認定します。
せめて、正式発表の月初めまで謙虚でいましょう。

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＞1086

コメントありがとうございます。
競合した場所なので残って無かったと思います。
土地は下がることも上がることもあると前向きに考えます。
バブルより安いですが、リーマンショック後よりも高いですし。

ありがとうございました。

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９月金利決定後、
１０月予想から新スレッドかな？

常連の方、切りの良い切り替え頼んます！

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ここはそんな方ばかりだよ。

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連絡きました！2.18でしたっ
東芝です。

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2.18まじですかー!？

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20年タイプですか？

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連絡来ました

0.775でした！

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ちなみに、
変動タイプです！

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オチが有ってよろしいが、変動さんは別スレへどうぞ。

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9月実行組は必死な方々が多すぎな気がする

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必死ですが、何か問題でも？
0.1パーで35年換算の総返済額が数百万も違うのよ。

東芝が20年、2.18ってことは、うちは35年2.26位かな？

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