フラット金利はどうなる？【８】

計算式わかっちゃったよ！！！！


9月の実行金利は「2.21」です。


もし上記値があっていたら公式を教えますネ。

>はにまるさん
それはフラット20ですか？

フラット35です。


この1年間は公式で当てはまるのですが、
2010年8月の結果で誤差が発生してる。。。

先月度のデータを確認してみました。

７月２２日に起債、起債時国債利回り1.11、8月度スプレッド0.52
7月25日、国債利回り1.095、
単純に＋αを0.72にした場合、

22日で計算すれば1.11+0.52+0.72=2.35
25日で計算すれば1.095+0.52+0.72=2.335≒2.34

それで結局、2.35が最低金利だったので、恐らく起債時の前日か当日の国債利回りを
利用するのではないでしょうか、ただし、先月度はあまり変化がないので、なんとも
いいようがないのですが、今月は0.4程度違いますからね。

あ、機構のHP見れば、8月度の表面利回り、1.64になってますので、恐らく起債時の
国債利回りでほぼ確定ですね。9月度だと2.22ですね。

国債1.01+スプレッド0.50+魔法の数字0.72=2.23？

最低で2.22or2.23かな
十分ボーナスステージ(^o^)/

去年8月並みだとすると、来月から3ヶ月がエキサイトステージですかね？
来月以降の皆さん、去年の再来が来ると良いですね！

去年はギリシャ危機くらいの時期でしたっけ。
９月か１０月に株底になりそうな気配ぷんぷんなので、ここからまだ下げる可能性
あるかもしれません。
あと０．１くらい、２．１くらいが限界のような気がしますが。

怖いのは、景気対策の金融緩和、国債増発、などですかね。

11月までなんとかこのペースのままでいくことを祈ります。

ﾌﾗｯﾄ金利 25日予測 機構債予測 機構債 ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ 長期金利
2011.09 ?.?? 2.28 2.23 1.51 0.50 1.042
2011.08 2.35 2.34 2.36 1.64 0.52 1.095
2011.07 2.39 2.38 2.39 1.67 0.55 1.110
2011.06 2.49 2.49 2.48 1.76 0.64 1.125
2011.05 2.63 2.63 2.61 1.89 0.67 1.235
2011.04 2.63 2.63 2.64 1.92 0.68 1.229
2011.03 2.54 2.53 2.57 1.85 0.56 1.253
2011.02 2.55 2.55 2.51 1.79 0.57 1.258
2011.01 2.41 2.42 2.49 1.77 0.53 1.169
2010.12 2.40 2.42 2.32 1.60 0.53 1.165
2010.11 2.15 2.16 2.15 1.43 0.53 0.095
2010.10 2.16 2.17 2.23 1.51 0.44 1.005
2010.09 2.06 2.07 2.08 1.36 0.43 0.915
2010.08 2.23 2.24 2.24 1.52 0.44 1.075

25日説が有力ですね
まあ今までも議論されていますが・・・
９月は2.28ですね

フラット融資金利＝
　想定ＭＢＳクーポン（１０年国債金利+ＭＢＳスプレッド）
　+機構の事業運営費用（0.65％）（信用補完費用等）
　+サービシングフィー（民間金融機関の受取額）

で構成されています

2.28が色濃いですね。

いや、
2.23を願います

2.23は後で落胆するから考えない方がいい！
2.26～2.28路線が確実。

1.05（1.042切り上げ）＋0.50＋0.65＋0.08＝2.28

2.28十分です♪

それにしても5月を境目としてなんだかんだ毎月着実にジワジワと下げる展開。
ついに9月から2.3を割り込む水準まで来ましたね。

１０月はどうなることやら、不安しかありません…

そぉですね。
もともと2.35で計算していたので、下がるだけありがたいです。

了解
2.28と思っとく。

ちなみに、
本来7月予定が売主都合で9月引き渡し、融資実行になりました。
2ヶ月の間に坪単価が下がり、土地評価格はで約180万円の値下がり。
もちろん、売買契約は6月契約時の価格。
但し、9月融資実行となり、フラットの金利は多少下落。
3500万円、フラット35S、35年で繰り上げなく返済するとして、2ヶ月待たされて下落した180万円と下落した金利、結局得したのか損したのか。
頭の良い方、教えて頂けないでしょうか。
よろしくお願いします。

>>1072
団信は考慮せずに差し引きしますと約100万円の損と出てます。
ただし土地の評価額は今後上昇する可能性あるし、売らない限りは関係ない話し。

だから純粋に80万の儲けでいいんじゃないか？

だね。毎月の支払額が少ないほうがいいでしょ。

妥協の余地があるなら、一旦キャンセルする選択肢も入れてみては？

一生の買い物なら尚更じっくり考えましょう。
目先のキャンセル代は利子と学習代ということで！

納得しているなら、購入でいいのでは？

いい買い物されますように！！

今日の長期金利は下がった？
横ばい？

0.001の上昇で1.043

8月よりも、上がるの下がるの？

わかるわけないよ。

下がりますね。

下がるのは確実だけど、2.22か2.27かが分からないが大した問題ではないか。

>1073.74.75

ご回答ありがとうございます。

>だから純粋に80万の儲けでいいんじゃないか？

仰る通り、儲けで前向きに考えます。
ご教示ありがとうございました。

まだ誰も内々に連絡きてないですか。

いや～もっと現実的に考えないとね。土地はこの先下がるばかり。良くて横ばいだよ。こりゃデベに騙されて大損こいたと反省すべきだね。だいたい2ヶ月で180万下がる土地なんて？

某住宅情報サイト表記で、
坪242万が236万円に
30坪強なので
7300万が7120万円に

2ヶ月後も1082の土地が残っているとは限らない。
契約解除できたとして、今からだと180万以上かかるのでは？

そんなことどうでもいいから、9月の実行金利はいくつだ。

流石に週末通知してくる金融機関は無いべ？
最早で月曜じゃね？

金利決まるまでは下手に出て、決まった途端に自己中うざー。

>1087

典型的なウザフラット君に認定します。
せめて、正式発表の月初めまで謙虚でいましょう。

＞1086

コメントありがとうございます。
競合した場所なので残って無かったと思います。
土地は下がることも上がることもあると前向きに考えます。
バブルより安いですが、リーマンショック後よりも高いですし。

ありがとうございました。

９月金利決定後、
１０月予想から新スレッドかな？

常連の方、切りの良い切り替え頼んます！

ここはそんな方ばかりだよ。

連絡きました！2.18でしたっ
東芝です。

2.18まじですかー!？

20年タイプですか？

連絡来ました

0.775でした！

ちなみに、
変動タイプです！

オチが有ってよろしいが、変動さんは別スレへどうぞ。

9月実行組は必死な方々が多すぎな気がする

必死ですが、何か問題でも？
0.1パーで35年換算の総返済額が数百万も違うのよ。

東芝が20年、2.18ってことは、うちは35年2.26位かな？

1093

20年の金利だったら、上昇してんじゃん(汗
それとも20の実質年率を言っているのか・・・

もしかして、つりか？？

怪しいな。

別の人の確定情報待ち、という事でスルーですな。

35年です。

東芝20年2.18は不明ですが、
東芝35年Aタイプ2.26、Bタイプ2.41で確定です。

うちは35年しか選べなかったのでAで金消結んで来ました。

来月以降も下がるといいですね！
いままでありがとうございました！

うちも、東芝だけど何も連絡なし。
なんで？

東芝？

あれ、2.２２じゃないのか。

Bタイプって何？

じゃあ、
うちは2.23だな

本日金消。
前月比0.09下がって2.26との事！

満足してます。
35年タイプSBIモーゲージ。

おめでとうございます。まだ下がる可能性ありますが歴代でも相当いい金利です。

日本住宅ローン･フラット３５Ｓの９月での金利は？

楽天、SBIの35が2.26ってことは、うちは1.26だな♪
35Sだから☆ミ

楽天、SBIの35が2.26ってことは、うちは2.23かな？
毎月、楽天、SBIの0.03マイナスだから。

うちは1･75のｲﾅｺﾞライダーで確定しました。

なんか金利が確定するの普段より早くないか？
それで結局長期金利は起債日説と25日説はどっちが正しかったのかな？

>1114
てか、ほとんどの方が「Ｓ］だと思う…。

>1115
起債日を唱えたのは私ですが、恐らく25日のどこかのタイミングでとるようですね。
それでは機構が投資家から募った債権と、各金融機関に委託するし、買取をする際に
若干のずれが起債日と生じてしまいますが、得なときは機構の利益、損するときは
機構の損失として被るようです。

9月実行の方はよかったですね。うらやましいです。
みなさんの意見を聞かせてください。
私は4月に実行予定なのですが、例年の傾向を見る限り、秋に向かってフラット金利は下がり、春にはあがり、、また秋には下がり、、という傾向があるようですが。（直近だと2008年を除いて、09年10年11年とこの傾向なようです）
やはり、この動きが一般的なのでしょうか？？皆さんはどう思いますか？
秋に実行できる方々がうらやましい限りです。

たまたまだよ。
来年年明けから徐々に上がると思うよ

フラット３５ｓと変動のミックスと変動１００％両方をも申込、４月の金利でどうするか決めれば良いのでは。

1104、1110、1111さん まじですか？

まじですよ。
来月は2.26で連絡が来ていると、教えてくれました。


私は本来8月実行でしたが、基礎完成後、震災が発生。
資材の混乱により、雨ざらしの状態を避ける為、上物着工を1月遅らせました。

高いつなぎの利息は余計に掛かりましたが、8月よりは下がったので、結果オーライです。

ようやくこのスレを卒業できます。

さっそくの返答ありがとうございます。

結局、2.26〜2.27 って事？？

楽天やSBIは、最低金利じゃないから、それぞれが借りた所次第じゃない？

ネット系より金利そのものやすいところある？手数料が安いところは知ってるけど。

社員向け企業が出資し合ってる奴じゃない？
一部上場とかがよくやってるよね

東芝も自社社員向けには優遇金利出してるしねフラット

＞1130

やめなよ！
知らずに東芝で借りて最低金利＊＊＊＊とか言ってる情薄ちゃんが可哀想じゃん。

＞1131

いんじゃねーの？
借りた奴はそこそこ安く借りられて、
彼らが無駄に払う手数料のお陰で東芝は自社の社員の福利厚生に使えるだから。
一石二鳥じゃん。
嫌ならそういう会社で働けば良いだけだけど、
家買うだけが人生じゃないから2流3流企業で働くのは好きずき
そもそも東芝自体が一流かも怪しいし。まあ、一部上場なのは確かだが。

おまえらよくネット銀行で借りる気になるな？

絶対有りえないわ

>1133

と言うお宅はどこで借りたと？

ここはホントに性格悪いのが多いな。

＞1120

>例年の傾向を見る限り、秋に向かってフラット金利は下がり、春にはあがり、、また秋には下がり、、という傾向があるようですが。

例年盆休みは円高になるみたい。
円高≒日本国債高→日本国債金利減＝フラット金利減

例年盆休みは円高になる理由だれか教えて。

>1135

と言うお宅はどこで借りたと？

盆休みに円高になるにではなく、ヘッジファンドの9月末決算の顧客45日前解約ルールが重なり、ヘッジファンドの株売りがあり、株価が下がる傾向がある。

株価が下がると円が買われるの？

円が買われるのではなく債権が買われ、利回りが下がる。

それに乗じて、ヘッジファンドが投機的な行動に出て結果的に円高になることもある。特に日本が休みの時にこうしたアクションが取られることが多い。リーマン、この間のs&Pもう休みの前だったでしょう。

>投機的な行動に出て結果的に円高になることもある。

すいません。ここ理解できないです・・・
例えばどんな行動があって、結果円高になるんですか？
知的レベルが低くてすいません

ヘッジファンドは今以上に円高になると思えば、円を大量に買ってさらに円高になったときに売って利益を出すわけです。株価と一緒です。
震災の時は、日本が大量の海外資産を売って円に替える（円買い）と思い、いち早くヘッジが円を買ったわけです。その時、為替もロスストップがあるので、それを巻き込んで円高が急激になったりしました。

良く分かりました。
ありがとうございました。

ちなみに、
ネット銀行の財務体質が分からないんだけど、
万が一借りた銀行が破綻したらローンもチャラ？

必ず引き受け先の銀行が現れるのかな？

当たり前

住宅ローンは金融機関にとって美味しい。我先にと引き受けにくる。

ネット銀行は経営がヤバくなったら手数料上げたり優遇無くしたりするよね。
金降ろすだけで手数料ぼったくられる。

＞1146

アルシンド？

日本の首相　決定後の長期金利の動向はどうなるか？
海江田氏…下がる
前原氏…上がる
野田氏…下がる
鹿野氏…下がる
馬渕氏…下がる
前原以外は下がって、日本経済はさらに悪化するとみた。

前原でも下がるだろ

＞＞1151
前原も増税するので下がるで正解でした。

海江田も下がるの？

泣いちゃうよ

＞＞１１５３
TPPに慎重ということで下がるでしょう。

9月実行、2.26かあ。団信も会社の保険があるから不要にしたから、相当安く
なったね。でも今までの底金利って2.06ってのがあるんだね。
来月も2.15～2.3くらいまでで収まりそうだから、ここ２，３ヶ月で融資実行
できる人は運がよかったね。さすがにその後はどうなるか分からないし。

なんで東芝でも2.18と2.26の人がいるの？？

財政が健全化しないのなら金利は上がる。
だから誰が総理になっても金利は上がる。

金利よりも景気が上向いて欲しい

>>1157
来月下がる理由がわからない。

>1161
いつだってわからないよ。

＞1158

社員価格と一般価格では？

＞1156

うちの会社はもっと優遇あり
だけど、優遇金利なんて繰り上げ一回で埋められる差でしょ。
リーマンショック前に借りた方なりと比較すれば、昨今借りられること自体が恵まれてる。
前向きに繰り上げに励んだ方が、精神衛生上ましだと思うよ。

従業員数の大きい企業はそういうのが恵まれてるんだよな、金利優遇とか。
うらやましい。

来月下がる理由がわからないって、また今回のニューヨークにハリケーンが来たって
だけで株価さがるだろうし、欧州の火種、中国バブル、米国金融緩和どれでも起こりうる
可能性があるんじゃないの？

んー。
彼らが言ってることが本当なら、
野田・鹿野以外は金利上昇だな。

まー、なんだかんだ、どいつもこいつも何も出来ずにズルズルと復興遅れ＆円高＆景気悪化と行きそうだけど。
金融緩和も増税もどちらもやらずに。
そして米国のQE3に振り回されて金利は下がる一方と。

史上初の米国債格下げだの日本国債格下げだの、まあぁぁぁ、一時は、どうなることやらって感じだったけど、ほっと一息つけましたね。来月はさらに低下する可能性は十分にある情勢だと思いますので、１０月実行組の皆さん、一ヶ月間頑張って下さい。

週明けなので、営業担当者に金利確定したか確認した。
下がる見込みだが、１日までは公表できないとのこと。
もやもや。

2.37だったよ 無難なとこだったからｵｹ！

>>1166
じゃあ、あんたがいい政策を提案しろ。

だから、政治家気取りの書き込みはこんな掲示板には要らないんだよ。

預金を全て没頭します
って言えばいいんだよ

それいいね。タンス預金禁止とかね。
さぁ、どーなるかね。

スレ違いなので、フラットの話題プリーズ

>1169

>2.37

やけに高くない？

モーゲージじゃなくて、銀行系か？

８月2、54
９月は???

野田はノーだ。
増税か…。
まあ、景気が回復するのなら仕方がないけど。

金利と政治は先が読めないなぁ

すげー。
良いなぁ。

野田さんで債券市場が安心し買いが進んで金利下落

どうなるかなんてほんまわからんですね

11月実行なので少し安心
大きく不安 笑

本当に前原ウザイ

あいつさえ立候補しなければ、ボーナスステージ突入のままだったのに。
取り合えず、35年支持しない。

そんなん結局タラレバ

３５年は、いくらなんだろう？

＞1183

35年呪う

だから、年末に向けてエキサイトステージだよ。

確かに前原出馬なければ今年初のボーナスステージ確実な流れだったよね。
彼が日銀引き受けも辞さないとか何とか言ってたから市場関係者に警戒感が走って
金利が上昇したことは事実。最初から野田氏の支援に回るとか言っとけば今頃
展開違ったんだろうけどね。

それでもかなりの低金利ですわ。9月さんおめでとう。

0.98から1.04まで6BP上げる効果になったわけか。でもたらればの話で
2.26でも随分安いけどな。

野田さんが総理になれば財政再建論者で有るから、年内は今のままでの行くのでは。

フォローの風ではあるが、それだけで金利が動くわけではないだろう。
ただ、十月実行に向けて、幸先がいいとは言えるんじゃあないだろうか。

海江田さんで有れば、確実に金利上がりましたよ、小沢さんは財政再建論者でなくどちらかと言えばジャブジャブ論者ですからね。

これは勝利の予感だな。

2.26って良い金利じゃん！うらやましいよ。自分はあと二ヶ月。9月組と同じ2.2代なら文句なし。決まったら、頑張って繰り上げていくつもり。9月組さん、お疲れさま。

フラットは債権を機構に飛ばすのだからネット系で借りようが都銀地銀ノンバンクだろうが同じでは？

皆さんありがとうございます。

10月以降実行の方々にもこのまま変わらず低金利で推移することを祈ってます。

色々勉強になりました！

＞1188

お前も35年間呪う

今年3月に実行した俺からしたら、去年の今頃同様、今年もめちゃくちゃ羨ましい。
0.3の差はでけーよ。悲しい。

米ＦＲＢ、３１．５億ドルの国債買い入れ実施。更に、フォローの風吹いてませんか。エキサイトステージ期待できそうですね。すごい。

>>1198
それ、ソースありますか。大金融緩和じゃないですか。

全く追い風ではなく、株式市場にだぶついた資金が流れますよ。
リスク資産に流れるのは逆風ですから。

んーーー、確かにＮＹダウ上げてますね、１０年国債利回りも上げてるようです。

ただ、上げ材料としては、ハリケーンが予想以上の被害をもたらさなかったことや７月個人消費支出が予想以上だったことなどのよう・・・。

中央銀行の国債買い入れは基本的には大インフレを招くから演ってはいけない。日銀が頑なに拒否しているのはこれが分かっているから。

まさか、、、、、、、。これから年末までにあげぽよステージってことはないよな

日本１０年国債は低下してますね。影響はないようです。一安心ですね。

12月実行予定なんだがどうなってしまうのか不安だ。上らないでくれい

少し雲行きが怪しくなってきましたね。
下げ要素プリーズ！！

どこが、雲行きが怪しいの？
別に普通でしょ。

笑える

>1209

どうした？鏡でも見たか？

株かえる金があれば
住宅ローンなんてはじめから組まないってか

とうとう10月実行の季節になって来ました
予測をしましょう
2,10

1208は確かに笑える。

>>1208
どうなんだろうね。
｢変動金利は～｣のスレでも余裕資金を株に投資してて儲かるだの、
電力株がディフェンシブ銘柄だの、為替がおいしいだの毎日言ってた人いたけど、
震災後は株はご存知の通りで姿を全く見なくなったよ。

為替のデリバティブでトドメ刺された人も多いらしいしね。

レバレッジやってたやつとかも姿消したね。

黙って繰上げ返済してれば良かったのに住宅をローンで買うレベルが
金融通気取りで調子乗って運用するからそういうことになるんだよね。

ちなみに10月のフラットは9月末締切の駆け込み需要で多少スプレッドは
上がるんじゃなかろうか。

1.00＋0.56＋0.72＝2.28ぐらいかと思う。

>ＲＢＳ証券の徐瑞雪債券ストラテジストは、長期金利の低下について、
>「野田氏が民主党の新代表となったことで、財政などの不確実性が除かれ、
>買い安心感が出ている。２年債入札は消化に問題はないだろう」と述べた。

>現物債市場で長期金利の指標とされる新発10年物の316回債利回りは、
>前日比１ベーシスポイント(bp)低い1.01％と、24日以来の低水準で始まった。
>いったんは0.5bp低い1.015％をつけたが、午前９時半過ぎからは1.01％で推移。
>午後に入ると1.01－1.015％で取引されている。

>>1216
だから、駆け込み需要とスプレッドは何の関係もないから。
機関投資家が、機構債を買う際の、その時点でのリスク資産と機構債のどちらに
うまみを感じるかで決定するから、こじんが住宅を買いたいという願望とは何の
関係もありません。安定してたら低いし、安定してないと思うと高くなるだけ。

だから、予想外の事さえ行われなければ大丈夫。国債の格付け引き下げは自動的に
機構債のスプレッドを揚げることになるわけだけど、むしと格付け引き上げが起こる
かもしれないからスプレッドは下がる可能性はある。
格付けの引き上げが決まればね。

だから恐らく、正式にアナウンスがなければ現状維持orプラスマイナス0.1くらいの
国債利回りの変化で決定するでしょう。2.16～2.36くらいの間。
国債ががる可能性があるのは9.20日に行われるＦＯＭＣにて米国の大金融緩和が
示唆されたとき。

>>1218
発行額が上がると需要がなくなるので価値を高めるために
スプレッドは上昇な。

楽天35年2.26でした

やったー、これで俺も2.26だ。これでもう十分。

>>1218
それは、要件のひとつで、発行額自体が借入者の借入額に基づくから量的な問題は
あまり関係ない。よっぽど見当違いの起債をしないかぎりは関係ないってこと。

このレスを何回か拝見させてただきました。
フラット３５Sの金利の仕組みを熟知しているかたが３分の１程度ですかね。
では。また。

でもほとんどの人はレスとスレの違いを理解されてるよW

↑あなたの日本語の使い方も3分の1程度ですかね。

1224さん、ごめん。

1225は1223に対しての「レス」です。

例えば住宅ローン証券を買おうとする投資家が利回りが低いと判断して購入を見送る動きを示した場合どうなりますか？
9月は明らかにS終了に伴い駆け込み需要があり、売り手市場になるのかと思います。何年か前の長期金利急落の時も結局需要と供給の関係でフラットの金利はあまり下がらなかったようですが。

9月の駆け込み需要って…

駆け込み申し込みはあっても実行が9月に集中するわけじゃないだろ
既にできあがったマンションや建て売り買う人ばかりじゃないだろうし

まさかSの9月末締切は申し込みの締切ってことを知らないとか？

フラットは申し込みから５ヶ月後の実行が多いらしいので
９月申し込みで２月～３月実行が多いと思いますが

てことはフラットが9月で終了とアナウンスが有った後が急増してるんじゃないの？

お客様、フラットsの優遇最後のチャンスです!

こんなチャンスもう二度と有りません!

35年2.18で決定連絡の書類が届きました。
来月はもっと下がるかもしれないけど、
まあラッキーなのかな。
それはもっと後にならないとわからないか。

中古住宅や建売は契約⇒申込⇒審査⇒実行だから10月実行が発行額が一番多いのでは？

>>1232
また社内優遇金利かなんかですか。

確かに♪安いもん！！

みずほ銀行から、連絡なし。

劣等客に連絡とか来るわけねぇ。

2.18？

ぜひ決定書類アップしてくださいw

スキャナがありません・・・

2.18なんて、ここ３年振り返っても一番低い金利ですね。
最近で一番低いのが、去年の９月の2.31％でしたし。
９月が底でしょうかね。去年は10月以降上がっていました。
９月実行で勝利かな。

＊＊＊でも勝つことはあるんだな

1240本気で言ってるのかな？

俺なんてSだから、1%台だし♪

社内金利が安いのか
社外金利が高いのか
正解はどっち？

まだ、1227みたいのがいるんだ…。
不思議だ。

1240です。

ネットで見たら去年の９月の2.31％で、他はそれ以上に高い金利でしたが。
そのネットの情報間違っていますか？

１０月実行、０．９３＋０．５＋０．７２＝２．１５　こんな感じでどうでしょう。ありえそう。

新しいスレ出来てますよ。10月についてはそちらでどうぞ。

>1246
http://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/flat35/rate_trend.html
こちらを見てみてね

＞1246

どこの金融機関のサイト見てるのか知らないけど、
冗談じゃないとしたら、その情報収集で、ローンを借りた場合、貴方の資金計画が破綻しないか逆に心配。
本家、機構のサイトで、各金融機関の融資利率の幅調べたら？

＞1249

自分より高い所は載せるけど、低い所は載せないんだ(笑)
楽天らしいなw

金利低い所は手数料ぼったくりだよね