プラウド新浦安　住人専用Part４

よくよく弁護士と相談することだね。セカンド・サードオピニオンを取らないと弁は当たりはずれがあるから。野村も顧問弁護士と相談した結果の対応だろうし。
そもそも有志で集団訴訟するの？相当な勝算がないと訴訟費用丸損になって泣きっ面に蜂だよ。組合会計から出すような議案が通るとも思えないし。

>398
そんな単純な煽りに乗る人はいないですよ。

これで、野村が負けるような事があれば、
ゼネコンから小さな工務店まで全て駄目になり、
国が立ち行かなくなるでしょう。

そうならない為に契約書があり、双方同意の上で売買が成立しています。

「知り合いの弁護士」などとありきたりな内容ではなく、本当であるならば、弁護士の名を公表してください。

弁護士ならば、本当に勝てると思うのであれば仕事を請けて頂けると思いますので、こちらも相談料を払ってでも話をして見ます。

本件のような事案で、野村不動産に民事上の法的責任を問うのは、全く無理である。リスクは事前に土地の価格、物件価格に反映されているのであり、住民はリスクを引き受ける代わりに、安いコストで物件を入手したのである。責めるべきは野村不動産ではなく、自らのリスク判断の甘さである。

＞401

その弁護士と話がしてみたいです。
嘘や煽りでは無いのであれば、その弁護士の連絡先を教えてください。

弁護士の氏名と電話番号は公開情報ですので、
この場で公開して頂いても問題は無いはずです。

訴訟費用の前に、相談料を払ってでも、話をして見ます。

無理無理！だめだよ真に受けたら。
日の出のＵＲなんか単に売れ行きが悪いからって値下げ販売して住民が訴えたけどあえなく敗訴したんだよ。増して今回は天災。野村の工事が手抜きだと客観的に証明できるか、建物本体以外も含め液状化しないという言質でも取れていれば別だけどね。
一度出るところに出るとそれこそ最低限の対応しかしなくなる。辛抱強く、膝つめ交渉で少しでも譲歩させる方が得策だと思うね。

ぜんぜん簡単じゃなさそうじゃん

我々消費者が抗議する方法はあまりありませんよ。
ましてや購入者には無理です。

値下げ販売で訴えるって本当すげーなｗ

でも、国、市が救ってくれないなら、野村しかないんでは。何とかならないのですか。おかしいです、消費者保護の時代なんですよ。
管理組合まとまってがんばりましょう。

部外者の方は自己責任のことばかり言いますね。
私たちは自分たちの利益のことばかり言ってるのではありません。新浦安は湾岸の代表都市なんですよ。デズニーも再開し復興の代表として国から支援受け、プラウドも立ち直るんです。

弁護士は負けると判ってても、依頼受ければ裁判します。
だって動いただけで、時給換算２万以上だから。
数年前の法改正で食えない弁護士も増えたから余計のその傾向アリ

まあ、元々、坪数万で千葉県が売った土地が転がされて野村が
坪２１０万だっけ？とかで仕入れた高値掴みの‘ババ‘

その‘ババ‘に、さらに付加価値を付けて売った野村も悪でぇ～なぁ

ま、最後に‘ババ‘引いてゲームセットってコトであきらめましょう。

パームコートは引渡し前なんで野村が全負担で敷地内の補修するみたいですね。
瑕疵担保３年超えのココは皆さんの負担で。

プラウドは売り物にならないよ！！
なるはずない！
御愁傷様

>>419
信じる信じないは御自由にっww

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-entry-34.html

液状化の危険性について、実験してみるといいですよ。余震には十分気をつけてください。

液状化実験の手順：
http://www.hrr.mlit.go.jp/bosai/niigatajishin/paneru/method/methodex.h...

某業者が扱う新浦安の中古マンション
http://sumai.homes.co.jp/Searchline/list/bsg=4/ad11c=12/rosen=199/eki=...
ここでプラウドをこだわり条件のフリーワードに指定すると9件ヒット

重要事項説明が正しく行われていて且つ契約書に免責事項があるなら不動産会社には責を問えないよね？

あとは行政訴訟だけど、住民は「行政が地震による液状化を予測し得たのに」デベロッパに適切な指示を出す等の対策を怠った、ということを立証
ができればまだ目はあるのかな・・・？

行政が地震による液状化を予測していたことを証明できる公文書等があれば裁判で勝負できますか？

なんとか浦安の方々が救われればいいなと思うので、詳しい方がいたら教えてください。

>>428

コンクリート基礎杭が折れた実例です。6ページ目の図2.4に写真が出ています。早稲田大学理工学部のレポートです。
40年以上も前の話なので、現在は改良されているでしょうが、長すぎる基礎杭はリスク高いです。

http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf#search='新潟地震コンクリート杭'

>>422

売値4000～6000万円台か。

最上階の19階で6180万円か、売れるかな。今後の動向に注目だな。

このところテレビなどで浦安が取り上げられています。液状化は開発時の問題として国、市も乗り出すようです。野村もプラウドブランド死守で本気モードです。もう少しで大がかりな救済計画が発表になると思います。湾岸ブランドの雄として、悲観なんて必要ないでしょう。

432> 428と429は側方流動の話をしてるんでしょ。

以前のコメントで、新浦安の地盤はN値が1、2くらいだって
学者が発言している新聞記事のリンクが張られていましたよ。

つまり、杭の長さだけでなく側方流動による倒壊の危険性を忠告してしているのではないのでしょうか。

Ｎ値の話って、清水が「想定外でした」っていうなら問題だけど、把握してて今の構造になったんでしょ。
千葉県のサイトで昔から公開されてたよ。

>>433
428、429は何も知らない素人さんかよっぽど悪意のある方です
杭にはいろいろな種類があるんですよ
429で壊れたのは直径３０ｃｍで中が空洞の既製コンクリート杭
ここは直径１ｍ以上で中までぎっちりコンクリートが詰まった杭ですよ
使ってる鉄筋だって違います
下手すれば前者のコンクリート厚ぐらいの鉄筋がここでは使われてます

≫430
液状化程度の浦安より三陸の被災地救済が優先ですから…

>>441
下の資料は、力学の基本そのままの写真ですね
力は弱い方弱い方へ向かって流れてるのがよくわかります
エプロン部に掛かった圧力は防潮堤により逃げ場が無くなって
上部に押し出されアスファルトがめくりあがってます
防潮堤1個1個は無傷ですが一番弱い継ぎ目の部分で壊れてますね
それと防潮堤の下の地盤も動いたようですね

ここの地盤はＮ値が低いので側方流動が起こった場合は、
イメージ的には川の中の橋脚周りのような現象になるでしょう
もっとも杭が既製杭のようにヤワであれば力の大きさによっては
橋脚ごと持っていかれるようなイメージになるでしょう

是非覚えておいていただきたいことあります。
プラウド新浦安はプラウドでもトップブランドです。
目指したのはマンションというよりもコンドミニアムステージの湾岸ライフスタイルなんです。上質なホテルをイメージした共用棟。住居では、部屋が広すぎまあーすという庶民の方の意見もありました(結局そのような方は高すぎて買えなかったようですが（ ; ; ）)。東京湾岸のランドマークのプラウド新浦安の修復は国、市のためになるものです。

住人でもない人は何がしたいんだろ？

不動産屋で中古が売りだされてるね
中層階4000万代、高層階6000万代

これからもポロポロでるでしょ

出続けるでしょ。
値下がりしながら。

まさに投げ売りとも言うべき状況ですが、私にとってはこういう時こそ安く物件を仕入れるチャンスです。
坪100万まで下がったら賃貸用に検討したいと思います。

>>439
429のレポートの5ページでは、「地震から20年後の建替え工事で杭の破壊が発見された」とあり、今は大丈夫そうにみえても、実は杭が破壊されているということはないのでしょうか。

>468
どんな答えを期待されていますか？
最新の耐震設計でも机上で計算された物で、
実際にテストする事は出来ません。

ですので、誰も「絶対に無い」とは言えないでしょう。

管理組合に、杭の検査依頼を外部機関にお願いする事を提案されてはいかがですか？

>>462
>>464

４８００万の家、売れたんじゃなかったっけ？
それに全然投げ売りじゃないんじゃない？
３年住んで４８００万で売れたら、新築価格からの下がり方としてはむしろ良い方じゃないの？

売れたみたいだけどその値段で成立したかは不明。
買った人、いっぱい出てきたからもっと値引けたかもと後悔してるんじゃない

> 売れたみたいだけどその値段で成立したかは不明。

いや、そんなことくらいは当然分かってるんだけど、
成立価格が分からないんだから、投げ売りとか暴落とか言えないんじゃない？ってこと。

自分も売った経験あるけど、当然購入者との値引きを考慮して売り出し価格を
決めるけど、自分だったら引いたとしても手数料くらいかな。
もちろん売り急ぎたい緊急度によるけどね。


それに９件売りに出てるけど、２件重なってるから、実質７件。

同時期に７件の売りなんて、普通の件数で、売り物出まくりでもなんでもないじゃん。

三井さん管理のマンションは、防塵・防砂のゴーグルと、ペットボトル飲料水４本を各家庭に配布してくれたのですが、野村さん管理のマンションではいかがでした？何か協力ありました？

473
売って出て行きたいが、売れるかわからないし売れても買いたたかれるのはわかってるから、売りに出ている物件の様子見してるだけじゃ…。
住めないわけじゃないから、今は売らない方がいいでしょ。

>>470
建物を撤去しないと調査できません。
そもそも、前出の事例は耐震基準が緩い時代のものですから比較になりません。

>>471
掲載期限が切れた後に値がつかない状態となり、
売却は一旦取り止めになりました。
現状では価値ゼロとの判断になるとのことです。

> 掲載期限が切れた後に値がつかない状態となり、

値がつかない状態って何？
どういう状態？？

単に買い手がいなかったから売るのを止めただけじゃないの？

東電株と同じストップ安

あちこちのマンションでオープンルームやってするし、チラシも入りますね。思うのだけど、不動産屋が出す売値はローン付けが可能な額と解釈できるので、それに近い担保価値はあるという意味に取れるのだけど違う？

http://jp.wsj.com/japanrealtime/2011/04/18/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%8A...

この記事のコメント、どう思われますか？


2011/04/18 16:16
ec4wsj さん:

冷静に考えると「東京一極集中の見直し」「外資の東京撤退（というか日本撤退）」等が起こる可能性があります。そう考えると首都圏の不動産ニーズは低下すると思います。まして浦安のマンションにはバス通勤しなきゃいけないところも少なくありません。元の浦安に戻ってほしいとは思いますが、相当ハードルは高いと思います。

↑
別に何とも・・・
真新しい意見でも無いし、普通のコメントじゃないの。

>484
出し値の1割減に対し自己資金1割でローンが組めなきゃ不動産屋が受けないよ。広告費や人件費が無駄になるから。なんだかんだ言っても性能評価取ってるから、ふらっとは組めるんじゃない？
買い手がどう値踏みするかは別問題だけどね。

建物に被災なし→想定内。
周辺の液状化→想定内
敷地も被害→想定外
周りのマンション被害なし→超想定外

>>483、487

ローン付くかどうかなんて、関係無いです。仲介不動産屋は「売主を捕まえて、専任契約させる」のがゴール、専任契約取れればOK。
その後は、一応アドバイスはするけど、売主の希望価格で広告打つ。そして売れなければ(だいたいが相場から離れた売値なので、売れない)、半月か一ヶ月後くらいに値下げを提案する。それでも売れなければ、また一ヶ月に、更なる値下げを提案する。そして専任期間の三ヶ月以内で、何とか売却に持ち込む。

>>489

なんで専任契約取れればＯＫなの？

確かに、不動産屋は専任でやらせてくれ、って言ってくる。
でも売り手としては、見込み客が多い方が良いから、いろんな不動産屋に一般媒介で
頼みたいんだよね。

専任で御願いしても、他の不動産屋も買い手に紹介できるんだよね？
それで売れたら手数料が半分入るし。

専任と一般でやる違いが、どっちにどうメリットがあるのか良くわからん。

所有者は今までの中古価格の一割減とか期待しているけど、自分が買う身になって
みたらどうだろう。これからマグニチュード８の余震が来る、直下型があるかも
しれないなどと考えると株と同じでどこまで下がるか様子見るしかない。
でも、どこかで必ず底値をつけ、地震がしばらく来ず、街並みが元のようにきれいに
なれば場所は良いし魅力ある街なので値はある程度戻す。

買いたい人は価格の下げと余震を考えながら様子見し、売りたい人は資金的に余裕
があったり、次に来るかどうか分からぬ大きな地震に耐えられる精神力があるなら
じっくりと市場が落ち着くまで待ってから売ったらどうだろう。

今はじたばたするだけ損をする感じがする。

>>490さん、

私は業界の人間では無いので間違っているかも知れませんが、、、

専任ならば、自分の会社で売買成功させれば、売主、買主の双方から3%づつ、合計6%の報酬。他の不動産屋が見つけて来た場合でも、他社と報酬山分けで、3%の報酬が入る。専任になれば、取りっぱぐれが無い。おいしい。

ところで、仲介不動産屋は、売り出し価格なんてあまり気にしていない。3000万円の物件を売買させれば報酬6%で180万円、2500万円ならば報酬150万円と、不動産屋にとって大差ない。売主にとっては500万円もの差なのに。
不動産屋は、何ヶ月も売れない不良在庫に関わっても、全く利益にならない。ならば売主を説得して、値下げさせ、さっさと売り切ったほうがいい。苦労して高い価格で売っても、相場を下回る価格で楽して売っても、利益はせいぜい数十万円の差なので。

>>493 >>494

住民を慰めるつもりもないけど、

> 所有者は今までの中古価格の一割減とか期待しているけど、自分が買う身になって
> みたらどうだろう。

> 今は買う人ゼロだもんな。

ここに限らず、新浦安のマンションを買う人は少ないだろうね。
プラウド新浦安だけ買い手がいないなら可哀想だけど、他のマンションも売れない。

もっと言ったら、今この時期に、都内の物件も新築含めて買う人ほとんどいないんじゃない？
そもそも消費熱下がりまくりな上に、さらなる大地震が来る可能性が高いなんて言われてる。
さらには原発のリスクも消えてない。

そんな中、新浦安どころか、これから関東に家を買うかなぁ？　どこも様子見じゃない？

・・・と考えたら、不動産の買い手がいないんだから、ほとんどの物件が価値ゼロと言えるね。

>>495

あ、なるほど。
専任なら「必ず３％入る」のか。　理解。ありがとう。

> 専任ならば、自分の会社で売買成功させれば、売主、買主の双方から3%づつ、合計6%の報酬。

これは一般でも同じだから、「専任なら必ず３％は確保」だね。

野村に売値で買い取って頂きたい。