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分譲時 価格一覧表（新築）
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変動金利は怖くない！！その２４
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1
匿名さん
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2
匿名さん
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。固定派は安定した支払額にする事により金利上昇
リスクが無くなるという考え。その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。支払い初期に金利上昇
リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。何が起こるか分からないと言われてしまえば
それまでですが、確率としてはかなり低いのではないでしょうか？月々の返済額が減っていれば不意な収入減や
出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で
借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは
不公平との意見もあるでしょうが、12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで将来のリスクを軽くする返済方法
なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。変動の借入は繰上がリスクヘッジになって
いるだけです。特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。（これはこれで楽しい
のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな仕組みも存在しますので常に気にるす
必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間
は繰上せずに貯蓄しておくのも良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、特にフラットSは
とても魅力的な選択肢だと思います。ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
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3
匿名さん
返済額軽減と期間短縮について
>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。
あがりませんよ。
分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も
同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす
事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743
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4
匿名さん
元金均等と元利均等について
元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は
ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。
元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424
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5
匿名さん
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6
物件比較中さん
フラットＳの方に
「フラット選択者は上がると読んで選んだのだから、上がれ～。
変動は上がらないことを予測して選んだのだから、そのまま～、もしくはもっと下がれ～ 」
こんな書き込みしてた人がいたけど、まったくその通りだと思ったよ・笑
家のローンって長期だからすぐにどちらに軍配とかは出ないと思うけど
１０年後、いや５年後はどうなってるのかね？？？
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7
匿名さん
検討者です。
>>2
フラット35sとの比較・シュミレーションができていないと思います。今の時代に銀行の固定金利で借りる人はほとんどいないと聞きました。なのでフラット35sとの比較が欲しいです。
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8
匿名さん
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9
匿名さん
>>8
ありがとうございます。やってみました。
でも、想像してたより差がないもんだなぁ。変動がずっとこの低金利で計算しても。
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10
匿名さん
>>2 のように語って欲しいんだけどな、フラットと比較して… できないよね、やっぱり。フラットsのほうが優れてるもん
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11
匿名さん
>>9
団信手数料分も計算しましたか？それで自分にフラットＳが有利なら迷わずフラットＳにするべきです。
釣り、煽りの類のレスならもう止めにしましょう。新スレですし。
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12
匿名さん
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13
匿名
いま3000万の25年ローンを検討中で、三井住友の変動優遇0.975とフラット1.8で迷ってます。
年収850万
いま夫50歳で63歳まで働いて、それまでに繰り上げ返済しながら少しでも元金減らしたいと思ってます。
退職の時に退職金をいれこんで、なるべくその後を無理なく返していけたらと思ってるんですけど、無理があるでしょうか？
どなたかシュミレーションしていただけませんか？
ご意見お願いします。
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14
匿名さん
>>13
繰上を前提との事なので、3%差額繰上を行った場合で比較してみましょう。
念のため35年で借りいてた事にします。
※可能かどうかは別として変動の場合は長く借りて繰上で短く返すのがリスクヘッジの
基本ですので他の方の参考にもなりますのであえて35年でやってみます。もちろん、
テンプレ3を見ていただければ分かるように35年で借りても25年で借りた時の月々の返済額と
同じならば25年で完済出来ます。
まず、25年3%で借り入れた場合、月々142000円（内元本67000円利息75000円）となるので、月々142000円の返済が可能
という前提とします。
固定1.8%35年ローンの場合。
月々96000円（元金51000円利息45000円）
5年後の元本の残2680万
142000-96000=46000円×60=2760000
5年後の残高2680万-276万=2404万円
※実際は繰上は100万からです
次に変動0.975%35年ローンの場合
月々84000円（元本60000利息24000円）
5年後の元本の残2630万
142000-84000=58000円×60=3480000
5年後の残高2630万-348万=2282万円
返済額軽減で5年後金利見直しが適用されると
月々73000円（元本55000円利息18000円）
5年後に変動金利が6.5を超えると月々の返済額の現状を維持出来なくなります。
後は変動金利（政策金利）が5年間でどの程度上昇するかを想定するか？ですね。
それと、フラットSは確実に10年後に1%上昇する事も頭に入れておく必要があります。
個人的には年齢的にも所得の減少する確率が少ないので有ればフラットSのほうが無難かなと
思います。ただ、多少のリスクは有りますが変動金利が1.8%を超えるには日銀による利上げが最低
4回は必要であり、5年以内にそこまで上昇する可能性はかなり低いのかなとも思えますので
まあー、変動でもいいかなとは思いますが、フラットSを選べるのならば悪く無い選択かもしれません。
あと、注意しなければならないのは借入時期によってフラットはもっと上がる（下がる）可能性も
あります。変動金利は過去10年以上ほぼ底に張り付いており、日銀発表を見る限り2011年度の利上げは
ほぼ無い事が予想出来ますが、長期金利は国内だけでなく、海外の影響もかなりうけ、かなり波が有りますので
実行月が高いか低いかは全て運です。
あとはご自身の判断で決めましょう。
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15
匿名
>>14
横槍ですが、大変参考になりました。
金利上昇がない場合、5年後におよそ120万の差ですか。。10年だとおよそ200万位の差ですね。
なかなか微妙な数字ですね。
金利差は約1%で、仮に緩やかに金利上昇して10年後に追い付いたら約100万位の差。
そこからフラットは1%上がる事が決まっていて、、変動がその後どう上がる（下がる）か。。
私は、変動は景気に中立という点でリスクが少ないと考え変動ですが、
>>14のシミュレーション結果を見る限り、損得という点ではフラット35S悪くないですね。
これから借入でフラットを視野にいれてる人は、いろんな金利の上昇パターンでシミュレーション
した方が良さそうですね。
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16
匿名さん
>>10
前スレよりコピペ＆追記
4000万を30年
フラット･･･1.7（団信0.3込み）10年＋2.7 20年≒5440万
（1.6＋2.6だと≒5370万、1.5＋2.5だと≒5300万）
変動金利が平均1.0％だとすると･･･≒4630万
変動金利が平均1.5％だとすると･･･≒5000万
変動金利が平均2.0％だとすると･･･≒5300万（10年1.5＋20年2.5とほぼ同じ金額になるのが興味深い）←初期金利が重要
変動の場合は、以下が想定されるので平均金利は参考程度だけど。
①金利の低いうちに差額を繰り上げ返済する
②残債の多い初期金利が低い方が、早くローンが減る
ある程度（特に初期に近いところで）繰り上げ返済できる人なら絶対変動の方が良い。
（余裕を持ったローンの人や定期昇給が見込める人など）
ほとんど繰り上げできない人は、支払額が少なく済む可能性のある変動か、
支払額が確定しているフラットかを選ばないといけない。
全く繰上げできない人はフラットにするしかない。
･･･フラットってそんなに優れてる？そう思うのはギリギリの人だけなんじゃないの？
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17
匿名さん
>>13
申し上げにくいですが、購入自体を止めたほうが良いと思います。
理由は年齢の割りにローン負担が過重なためです。
もっとローン金額が少なく済む物件を検討するか、頭金相当額は貯金して住まいは賃貸にするのが
現実的と思います。
夫婦で働いて、実質10年程度で返済することができるなら、変動でローンを組めば良いでしょう。
（家の維持管理や今後の人生にお金は必要なので、退職金を貰う前にローンが終わるのが理想）
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18
匿名さん
私は2月実行ですが、団信があるから自分は良くても、家族や両親の万一に備えて常に一定以上の蓄えは残しておきたいと思い、フラットSにしようかと思い始めています。
基本的に変動の皆様のおっしゃっていることはその通りだと思うのですが、やはり自分には安心が一番だと思いますし、そのための余分の金利負担は止むなしかと思います。
以上、小心者の独り言でした。
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19
匿名さん
何をもって安心とするかの違いですね。（まさにテンプレの通り）
その選択はそれで十分良いのではないでしょうか。
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20
匿名
13です。
ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝすごく参考になります。有り難うございます。まだ契約もしてないので主人とじっくり検討したいと思います。
うちは再婚で、子供が一歳になったばかりで私は38歳なので落ちついたら、働こうと考えていまして少しでも先の為に蓄えとこうと思ってます。
家を買うタイミングも減税ローンがある時期とゆうのと低金利なのと重なったりで買うなら今かなって思ってたんですが、退職金をいれるとその後がですよね。すごく私も考えたりします。よく考えて決断したいと思います。
色々意見して頂き、ほんとうに有り難うございました。
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21
匿名さん
現状だとフラットＳ35より変動契約が確実に有利になるのは当初10年間で固定3％くらいのペースで繰上げできる人。
それ以外では、ゼロ金利解除が5年目以上かかり、ゼロ金利解除後5年くらいは金利上昇が今より1％程度、10年目～15年目以降に2％の上昇に留まれば後は5％とか極端な金利上昇にならなければフラットＳより有利になる。
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22
匿名さん
13さん
変動金利は今や0.775ですよ。
一度交渉してみては？
在籍の企業規模や自己資金にもよりますが。
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23
匿名
１3です。ご意見有り難うございます。会社はトヨタ関連の仕事で規模は大きいほうです。預貯金としても残しておきたいのもあって、頭金が２００万か３００万を予定で考えてます。
あと皆さんの意見を参考に、１３年返済計画が実行かどうか(退職金をいれて) 退職金が６０歳に入るので一部いれて、６３歳まで働いてもらって、繰り上げしながら預貯金もためていこうかと考えてみました。
あと、私も最悪パートで少しでも収入確保をしていこうかと思います。
このような計画、周りの方の方がシビアに判断してくださるので、よろしければまたご意見お聞かせください、宜しくお願いします。
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24
匿名
変動のみなさんがよく言ってる余裕のある返済額とは、何％以下の返済比率ですか？
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25
匿名さん
そんなもん、家族構成、貯蓄の有無で人それぞれだろ。まずはお前の家族構成と貯蓄がいくらあるか答えろ。
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26
匿名
↑口が悪いですね…
頭も悪そうだから貴方の意見は参考にならいだろうな…
お聞きしたいのは一般的に言われてる余裕のある返済比率です。
家族構成＆ローンは気にしないで下さいね。
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27
匿名
↑口が悪いですね…
頭も悪そうだから貴方の意見は参考にならいだろうな…
お聞きしたいのは一般的に言われてる余裕のある返済比率です。
家族構成＆貯蓄は気にしないで下さいね。
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28
匿名さん
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29
匿名さん
子供がいるいない、年齢や住んでる地域でもかなり違うでしょうから一般的と言われても難しいのでわ？
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30
匿名さん
>>24
確かに言い方はよくないけど、>>25の言ってることは正しい。
加えて、返済比率は「比率」だから、分子や分母（特に分母）が変動する人には
あまり当てはまらない。あくまで目安だし、結局ケースバイケース。
例えば返済比率が35％でも、翌年（それ以降も）昇給が確定していれば問題ないし、
奥さんが産休、育休から復帰間近の人もいるだろう。
個別性が強いから、そもそも一般論を質問してもしょうがないと思う。
昔みたいに「男は外で働き、女は家で専業主婦」パターンに当てはまらないから。
社会全体が多様化して、少品種大量生産から多品種少量生産になってる。そういうこと。
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31
匿名
質問の仕方が悪くてすみません。
3000万円を変動0.85％で借りて30年ローンです。
４人家族で妻は専業主婦。
子供2人は幼稚園です。
ちなみに返済比率は18％です。
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32
匿名さん
手取り月収-生活費-養育費-遊興費-貯金=余剰金
余剰金≒月々の返済額
を基準に考えてはいかがでしょうか？
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33
匿名さん
>>31
シミュレーションサイトで計算したら、月の支払いは94,438円だった。
×12して、18％で割ると年収は≒630万
別に余裕だと思うけど？
車を持っていなければ、年に100万繰上げ返済できる水準。
返済額軽減で繰り上げし続ければ良いだけ。
今後、ある程度昇給が見込めるとか、下の子が小学生になったら
奥さんがパート始めるとかがあればなお余裕。
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34
匿名さん
みなさん 常に繰り上げ返済をする前提で変動金利を組んでいるようですね。 でもあなた達が死んだら団信適用で繰り上げ返済の意味がまったくなくなってしまいますよ。おれは貯金を優先して必要だと思えば繰り上げ返済します。
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35
匿名さん
>>34
生命保険も別に入ってるけど？
団信で払い戻される金額（ローンの残り）と保険から払い戻される金額の合算値が一定なら問題ない。
そもそも家族の成長に応じて必要となる保険金額だって変わるんだから、
繰り上げ返済云々に関わらず、保険の定期的な見直しは必要。それと一緒にやれば良い。
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36
匿名さん
>>34
そもそも繰り上げ返済するのは、ハイパーインフレ対策の方だと思うけど。
変動に限らず固定でもそうなったら金利急上昇するのだから
何か起きた時になるべく残債が減ってる状態にしておいた方がいいのは共通。
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37
匿名さん
>>36
それは違うでしょ。
ハイパーインフレになればお金の価値が急落するんだから借金が多い方が良い。
インフレ対策（金利上昇対策）なら、同意。
また、預け入れ金利（あるいは運用利回り）＜ローン金利 だからでもある。
ある程度の余裕をもって変動を選んでいる人は、毎月お金が余るからそれを繰り上げ返済してる。
貯金してもほとんど金利つかないんだもの。
住宅ローン減税の上限よりも税金の方が高いし。
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38
匿名さん
私も繰上げせずに投資にまわす。
こんな安い金利で貸してくれてるのにもったいない。
日経が1万8千円になった時でさえ政策金利1％程度だったのに。
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39
匿名さん
>>37
普通のインフレ対策は必要ない
通常考えられる景気回復の範囲なら、固定を上回るほどの金利になることは無いから
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40
匿名
ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。
住宅ローンを組んだ銀行は、期間短縮は出来るんですけど返済額軽減は出来ない銀行なので、3％で借りたつもりで貯金して金利が上がりそうになった時に、繰り上げ返済しようと思います。
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41
匿名さん
教えて下さい。
変更で考えていますが、銀行選びで迷っています。
勿論人により何を重要視するかによると思いますが、自分の求めるものは折角変動にするなら①金利をまず重視、後は②繰り上げ返済が簡単且つ無料で出来れば③保証料や④手数料も無料という所です。
その場合、住信SBIやソニー、楽天モーゲージ等ですと殆どクリアーになりますが、変動金利でいうと例えばソニーは最安ではないように思うのと、どれも審査に2ケ月位かかると聞きます。
そこで通常の銀行でと思い、金利は1％ですが、②～④が無料の新生銀行に目をつけました。
ただ②～④は無料と言ってもやはり金利が最安でない事が気になり他行を見ると、例えば三菱東京UFJ等ですと②～④がかかるばかりか金利も1.075、それを考えると何故メガバンクを選ぶ人がいるのか疑問です。
会社やデベの提携等の理由以外で変動でメガバンクを選ぶメリットは何でしょうか？
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42
匿名さん
↑間違えました。
×変更で考えている
〇変動で考えている
です。
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43
匿名さん
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44
匿名さん
>>41
住友信託なら0.875%で審査も1～2週間かな？
料は仕方ないけど、繰上返済すれば少しは戻ってくる
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44
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46
匿名さん
>>41
こんな感じかな。
①実際は1.6-1.7％優遇が得られるから（複数の銀行に聞くこと）
②実際はオンラインバンクで1万円から繰り上げ返済できるから（紙でやると収入印紙みたいなものも必要）
③実際は継続的な繰り上げ返済により実質的な保証料は大きくないから（繰上げのたびに戻ってくる）
④手数料が無料のところはありません（ソニーも安いけど何万か必要）
当然だけど銀行によって審査条件が異なるので、借りられる金額の上限も違う。
提携ローンがないなら、色々な銀行に仮審査を申し込んで、比較、検討するのが普通だと思う。
それでも1.075でしか借りられないなら、属性が悪い、返済比率が高い等の理由があるはず。
なお、新生銀行はちょっと危なくなってきてるからお勧めはしない。
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47
匿名さん
新生は収入基準がけっこう厳しくて他の銀行より借入額が少なくなるから年収4倍以上の借入ならお勧めしない。
審査もネットバンク並みに時間かかるよ。
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48
匿名さん
皆様有り難うございます。41です。
ネットで見ているだけだと実際自分に適用される金利はわからないって事ですね。
自分の属性や資金計画で優遇率がどうなるかは別として、例えば三菱東京UFJでも0.875があるという事ですね。
住友信託、中央三井も調べてみます。
新生は危なくなってきたというのは、間もなく金利が上がるという意味でしょうか？それとも銀行自体危ないという意味でしょうか？
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49
匿名さん
>>48
>新生は危なくなってきたというのは、間もなく金利が上がるという意味でしょうか？
>それとも銀行自体危ないという意味でしょうか？
後者。財務がよくないので、ちょっと将来が不安。
いずれにしても、色々な銀行に聞いてみるのが良いと思う。
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50
匿名さん
>>48
銀行自体が危ないのもあるし、危ない銀行は金利上昇局面で真っ先に金利を上げる傾向があるので前者もある意味正解。
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