三井ホームの企画住宅について

元トップセールスさん

三井ホームは、残金支払い後「後日実費精算」というのがあるかと思いますが、これはどういう意味合いのものなのでしょうか？（いくらかかっても契約金額で施工するのではないのでしょうか？）また、値引き額によって実費も多少増減されるのでしょうか？

バーリオとマイレーヴの件ですが、「予算があるならマイレーヴでかなり大きな値引きをしてもらい建てるほうがいいでしょう。」とはどういう意味なのでしょうか？なぜマイレーブとバーリオでは値引きに大きな違いが出てくるのですか？それだけマイレーブの当初価格設定が高いということでしょうか？それぞれ何パーセント位の値引き（標準で）が妥当なのでしょうか？

実施設計料というのがあるかと思いますが、これは商品によりどのような設定になっているのでしょうか？

以上について、教えてください。

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後日実費精算について

たとえば、不動産登記にかかる費用などについては契約時に預かり金として契約書に記載するのです。
建物ができてから（厳密に言うと建築物の足場が取れてから）不動産登記申請（表示登記、保存登記、抵当権設定登記など）を行います。その期間はすべて入れると２週間程度です。その後土地家屋調査士や司法書士から請求が上がり、支払いを済ませ余れば返金、足らなければ請求するというシステムのはずです。そういう契約工事以外の申請費用などが預かり金として処理され、後日実費精算の対象となるはずです。工事費用について後日実費精算があるとすれば工事中に金額が不明な工事を依頼し、完成まで金額が確定できなかったということになりますが、私の経験上そんなことはなかったです。値引き額によって実費が増減することはありません。

バーリオとマイレーヴの件

私が在職中はバーリオよりマイレーヴのほうが商品の中の基本的な構成（設備、標準仕様部材、基本的な間取り、変更範囲など）が優れていました。また値引き範囲も多かったと記憶しています。値引き額についてはこういう掲示板ではお答えするのは差し控えさせていただきます。ただし、拠点、営業担当によって、また商品によってかなりの差があるのは事実です。ですから、当初から値引き交渉をしないようにと私は以前書きました。当初から値引きを要求する顧客とわかると営業担当が対応策を練って対処するからです。これはどのメーカーでも同じです。優秀な営業担当であればある程そうなのです。

実施設計費用について

商品といいますか。商品と注文住宅、または賃貸住宅とか医院とか店舗とか使用用途によって違ってくるのです。計算は施工床面積ではなく延べ床面積（㎡）×いくらという計算をします。金額はころころ変わるので（営業政策上）現在すでに会社を退職した私は正確にはわかりません。三井ホームの場合、社外の協力設計事務所と契約しています。そこに支払います。契約書に記載されている金額ではまかなえきれません。当然本体工事金額の中にも一定金額は当初から入っています。実はそれはそのほかのメーカーも同じなのです。金額差こそあれ、きちんと見積もりの中には入っています。といいますか原価構成の中に組み込まれています。実際の一般的の（世間の相場）実施設計費用は３０坪あたり８０万円〜１００万円前後（工事中管理費除く）が世間の相場です。ですが三井ホームと契約している設計事務所はそれ以下の金額で契約していると記憶しています。それは年間で一定数の仕事が回ってくるからでしょう。

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984です。元トップセールスさん、お返事ありがとうございました。


＞チューダーにひと目惚れだということであれば外観を気に入ったんですね。これは営業担当にとってかなり難易度の低い顧客にみえます。まず仕切りなおしましょう。時間に余裕があれば。

やはりそうでしたか…。時間はたっぷりあるので、仕切りなおします！

＞今すぐ建てなければいけない事情があるのでないのなら仕切りなおしてください。その場合の注意点、またスケジュールです。

①まず納得のいくまでプランを煮詰める（平面レベル）

契約の前に、「私たちはこの家をたてる！！」くらい（契約後の変更はなしの状態）まで煮詰めた方がいいんでしょうか？

②外観を煮詰める（外部から見える方向は何面なのか？一面であればそれ以外は妥協できるのかできないのか？）

設計士さんに何パターンか書いてもらったりしてもいいんですか？

③仕様（まず自分達が必要なものを自分たちで決める。営業の提案は無視する）
④その上で金額をとる。
⑤高いのならどこが高いのか比較表を作らせる。マイレーヴとの。

988さんと同じで、そんなの申し訳ない気がして、比較表を作ってもらうなんて思いもしませんでした。でも、一生に一度の買い物。後悔したくないですもんね。お願いしてみます。

⑥ここではじめて値引きを交渉します。値引きはまずマイレーヴの値引き前単価に近づけさせるのが焦点です。まずそこまで交渉してください。

ダイレクトに、「いくら値引きできるの?」って聞くもんなんですか?


＞最後に。。営業担当のペースに乗っていませんか？潜在的に高いと思わせられていませんか？

そうかも…。しっかりと交渉して、満足の家が建てられるように頑張ります。
.
最後に、例えば室内の壁紙とか、外壁の仕様によってはお値段が変わってくると思うのですが、お高いものを後々煮詰めていく段階で選んだとすると、契約前に煮詰めていたお値段と当然変わってきて、結局高くついた、なんてこともあるんでしょうか?

教えてください。よろしくお願いします。

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普通の人は、住宅や建築についても、高額な買い物に関しても素人なので、
そんな素人の相手を仕事にしている住宅販売営業に対するには勉強と情報収集が重要ですね。
このスレはとても参考になります。

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984さんへ

お昼から私のビジネス（現在、建築不動産に全く関係ないビジネスを自分で行っています）で出かけますので夕方には書き込みます。では。。

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ざっと読み返してみて、日本には木がいっぱいあるのに、なんでわざわざカナダの工場から
送られてくる材料で家を建てるんだろう、って素朴な疑問が湧いてきました。

自分の時間と労力の負担を軽くするのが目的でハウスメーカーに依頼するのに、依頼先検討
の段階で疑心暗鬼になり神経を使わなくてはならず、そのうちにめんどうになって月末値引き
です！　に背中を押されてまあいっか．．．
と自分の先が見えてしまいました。このスレ読んでよかった。

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884さん

①について
そうです。契約後,間取りを変更しないでよいぐらいまでに詰めることです。それを営業が嫌がったら、契約後,間取りの変更が発生した場合は差額を請求しない旨の同意を書面で取り付けて契約するべきです。
②について
たとえば道路からみた場合、住宅は一面しか見えないですか？二面見えますか？見えるところ優先して、外観は作りましょう。四面すべて見えるときはすべて書いてもらいましょう。
③について
もちろん標準仕様といわれるものがあらかじめ設定してあります。それが好みのものか？必ずしも必要なものか？またそれを付けなければイメージが維持できないものかを詳細に検討するのです。お金は余裕があるのでお任せするのでなければです。
④について
まず自分の理想のものが三井ホームでいくらになるかを確認します。
⑤について
予想金額とのかい離が一番売れ筋の住宅とどこがどう違うのかを確認します。この時点ではじめて真に検討できる材料がそろいます。これを怠ると後悔します。数百円、数千円、数万円のものを買うときでも納得いくまで検討すると思います。数千万円ですよ。。。また営業サイドからすれば数千万円のものを買ってもらうんですよ。それくらいさせて何も悪いことはありません。
⑥について
たとえば３０００万円の見積もりなら、２４００万円なら今すぐ契約すると言います。不可能な返答が返ってきたら、そこから歩み寄る交渉を行います。自分から値引きを要求するとまず上限の半分を言うでしょう。その後上司に相談する。それから本部に掛け合う。本社に。。。。そして顧客が疲れ果てたところを見計らってサービスします。キャンペーンがあります。そして契約に持ち込みます。その戦法を取らさないようにしなければなりません。また事あるごとに家に訪問し人間関係を築く作戦に出る可能性もあります。これは優秀な営業担当の基本戦略パターンの一つです。そして何気ない話から潜在的に金額に対するインプリンティング（心理学上の刷り込み）をおこなっていきます。ですからもし金額をはじめから明示する場合、必ず総額の８０パーセントを崩さない。また親からの資金援助はもらえないと言います。さらにローンを組む場合「銀行に上限融資総額を聞きますから年収を教えてください」の言葉に軽々しく乗らない。自分で確認してください。収入証明があればすぐに銀行の融資相談窓口は教えてくれます。また大手住宅メーカーで建てることを告げれば店頭金利から軽く１パーセント以上割り引いた金利を適用してくれます。

室内クロス（壁紙）の件
あります。ですから私の場合、顧客に明示した上で、あえて総面積の３分の一はランクを上げて見積もりを提出していました。そうすることによってできるだけ追加金額が出るのを抑えていました。契約の段階でいかに精度を上げた見積もりで契約するかで、後々の顧客のランニング（追加契約金額が出た場合、資金計画が狂うことが多いのです。ローンを多く組まなければならなくなったりとかすると支払いも増えます。家具や電化製品の購入も諦めないといけないかもしれません）も楽になります。室内のクロスは数百円（㎡単価）〜数千円の差額が出ます。一歩間違うとクロスの差額だけで十数万円です。照明器具がいくつ買えますか？ですから契約前にあらかじめ水周り、居間、主寝室などはランクを上げておくことが必要です。

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元トップセールスさんは、建てた家の気密測定というのを実施したことありますか？
積水だとコンセントまで気密にこだわったものを使っているとのこと。
三井の２ｘ４の気密断熱性能は積水シャーウッドとくらべて優れているでしょうか。

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機密測定は私が在職中に私の顧客で行ったことはありません。

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追加

大手メーカーの次世代省エネ基準を満足した住宅に関して言えば、数字の違いはあれどそれは住むうえで決定的な違いには感じません。もし、気候に合った住宅を望むなら木造住宅がいいと思います。それは在来でもツーバイでもです。ですがプレハブ鉄骨が悪いのではありません。現在の住宅メーカーの造る家はスペック競争の末にかなり高い所に到達しています。大手メーカーのものであれば不満が出ることはないと思います。性能が。。。という営業担当は勉強不足（自社も他社も）が露呈しています。さらにその勉強をさせない上司もどうかと思います。各メーカーの現状と問題点を書くのは簡単ですが、ここは三井ホームに関する話題の掲示板なので書きません。（比較の意味で必要ならば書きます）

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