パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

30.02平米あったんですね！知らなかった、、。

確かに5100万が1次では最安だったはず。4470万とは地権者の部屋でも解放したのかな？

>>3306 3218さん

天候関連以降の文章、頭の中で普通の日本語に翻訳して理解しました。

>>3305 匿名さん
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXKZO10468590Y6A201C1M10700/
日経よく読むように。

>>3305 匿名さん

よく読むように。報道内容には色々ありましたが、これが元ネタです。
新税制は適用されないことは明らかです。

自民党の税制改正大綱が公表されました。

https://jimin.ncss.nifty.com/pdf/news/policy/133810_1.pdf

43頁をみると、「（注）上記の改正は、平成30年度から新たに課税されることとなる居住用超高層建築物（平成29年4月1日前に売買契約が締結された住戸を含むものを除く。）について適用する。」と明記されてます。

>>3302 匿名さん

大きな間違いでしたね！

4月1日以前に販売された住戸を含むタワマンには適用しないということみたいだから
このマンションなら、4月1日過ぎて契約しても新税制は関係ないってことのようですね。
今売り出しているマンションの高層階は駆け込みが期待できるかもですね。

>>3313 匿名さん
自民党もすることが憎いですね。
都心高級不動産の価値を維持したいのでしょうね。
安くなるかもしれないと思って待ってるより、早く買ったほうが得だというメッセージが含まれているように思います。
奇しくも株価が今年最高値をつけたタイミングで。。。

びびとくに、ゴクレタワーの新築チラシが入ってました。築9年でも頑張ってますね。

ゴクレはいらね！

>>3315 匿名さん

びびとくw

全体的に胡散臭い感じは拭えず。
一次で早々に値下げ、内装オプションが早期締め切り、来年７月以降に起きる何かに向けて焦っているとしか思えない。
抽選となった部屋や抽選会参加者を見ても、実需より投資目的(業者)が大半なのではといった印象。
そのうち、背に腹変えられなくなるだろうね。

転売業社がたくさん買ってると聞きましたよ。

投資目的にできるくらい3年後に価値が上がるか疑問。部屋数も多いし希少価値もうすい。まあ下がることはないけどって感じだと思います。

タワーの割りに部屋数少ないけど…

今より3年後価格がだいぶ上がったら誰か買う？少数だと思うけど。個人投資家ならまだしも転売業者が買いあさるような物件ではないと思うけど。円安だから海外からは狙われてる間もね。

中国は全然いないと言っていたな。
欧米系は多少いるみたい。
実需ばかりという話で、転売業者の話は聞かなかったが。。

>>3317 マンション検討中さん

港区にタワー持ってれば勝手に届くびびとく。

>>3323 マンション検討中さん

芝浦のG何とかも、いない、って話だったのに実際はいたそうですが。

あの時とは市況変わってるでしょ、最近チャイナの不動産購買事情めっきり聞かなくなった。

転売業者の話はおれも聞いたよ。

勝どきの三井タワーは入居直前に再販物件を出してきました。ここの抽選でのキャンセルはどうだったか。

今でも高すぎて2の足踏んでる人が多いというのに、今の値段で買って利ザヤ乗せて売り出して、いったい誰が買うのだろうか。賃料相場に大きな変動はないのに分譲価格だけが上がってすでに利回りもアホみたいに低くて賃貸にも回せない。転売屋もそこまでバカではないと思うけどな。

同感。転売業者が目をつけるなんて、信頼されてるマンションの証拠だね

賃貸でなければ実需で高く買いたい部屋、それは浜離宮の見える部屋。

119Aの3407号室が1期1次で残るとは思わなかったなぁ。
坪888万は確かに高いけど、住むには良い間取りだよねぇ。超ワイドスパンで実際に中に入ったらゴージャスな感じだろうなぁと想像します。隣の108Aとの価格差がちと大きすぎたか、124Aの値下げの影響受けたか。
最上階か36階だったら売れただろうけど、プレミアム住戸が34階のみと言うのもすこし微妙だったですかね。
まぁいずれは売れるだろうけど...独り言感想で申し訳ない。

質問させてください。同じパークコートタワーでも青山、赤坂檜町、浜離宮で坪単価がおおきく異なりますが土地代の差は理解しております。建物の建設費用も安いのでしょうか。見た目しっかりしてますが。

比較対象にならないほど仕様の差は非常に大きいです。
ここが劣っているというよりは檜町と青山だけパークマンションクラスの設定になっているということかと。

>> 3332
もともと1期2次用に残しておく予定だったようですよ。

>> 3333
都心マンションの価格は株価みたいに相場や需給で決まる要素も強いので、
土地代とか建築費、仕様などの影響は相対的に低いですよ。
つまり、人気のあるところは、人気があるというだけで高くなるのです。

でも、青山は筐体が特殊なので建築費が高騰し、実際には三井の利益率は低いらしいですが。

同じブランドでも仕様に差がついていることは明らかだよ。３Ａの同ブランドとそれ以外の同ブランドであったとしても、三井も住不も仕様や構造には明らかに差をつけている。内陸物件では内陸を買う人が満足するように、金をかけている。

湾岸は、もともと安くてなんぼのエリアだから

これまで都内の湾岸・埋立地にパークコートってありましたっけ？ここが初では？

三井が海沿いに建てるマンションをどう考えているのかが良く分かった物件でしたね、ここは。

パークコートも堕ちたもんだ…

最近は、立地は何でもアリになってきたのかな～

サッシ2200mmとかパークシティレベルだね。

>>3336 匿名さん

いや、地所なんかは晴海のタワーが天井高270cmなのに、西新宿60は248cmで建てている。

>>3343
西新宿は残念ながら3Aと同列ではない

浜離宮は免震構造、青山や檜町はそうでないようです

＞3342
販売員に確認するとパークコートとパークシティの差は場所だけでつくりは考慮してないそうです。詳しくはホームページをご覧ください。チープとの書き込みが多いと話すと販売員によると建築技術の進化は著しいとのことで愛宕や六本木、富士見より快適性は技術的にはるかに優れるとのことでした。

＞3346
この中で土地の価値が一番低い（地価がお安い）のは確か愛宕山、次が富士見だったよね。

地価が低くても今や千代田富士見のパークコートの中古価格は低層階で坪650はいくからな。

>>3334 匿名さん
うん、青山はパークマンションの恩恵を受けたタワマンと説明を受けているよ。ドアマンがいるようなタワマンは、青山くらいだね。

>>3318 匿名さん
来年7月に何か起こるん？

>>3318匿名さん
関西の三菱のタワーが手付金を違約金なしでキャンセル返金に応じるという、
国土交通省が発表した免震の件ですか？

>>3345
檜町＝免震＋制震
青山＝制震＋スマートパイルヘッド

>>3346
建築技術の進化によってサッシ高2200mmでも天井高が2500mmでも快適性が
2014年竣工の千代田富士見よりはるかに優れるんですね。
この2,3年で建築技術は随分と進化したもんですね。
販売員の言うこと鵜呑みしてどうするの??
実際には港区なのでパークコート名乗ってるけど
ここだけつくりを考慮してないだけ。

買って満足してるなら敢えて比較しようとしない方がいいと思うよ、ここは。

＞＞3353
なるほど港区だからパークコートなんですね。パークコートにしては圧倒的な安さですものね。仕様も。

仕事か家庭か人生かわからないけど
ストレスをここで発散してる人がいるみたいね
悪いこと言わないからメンタルカウンセリングに行きなさい

今のとこパークコートは港区と千代田区限定にしてるみたいだね。
営業の言葉は話半分くらいが丁度いい。
https://www.sumu-log.com/archives/4865/

失礼ながら、昔は千三つ屋と呼ばれてましたからね。
個人的には、住戸の平均面積がパークコートと呼ぶのには
？だなと思います。

>>3357 匿名さん
パークコートは二子玉や、広尾、代々木上原にあるから、それは間違い。

>>3359
パークコートのタワーの間違いでした、失礼。
低中層のパークコートはパークマンションの次に位置付けられてますね。

イタリア街隣接っていう立地は価値があると思う。
まあ多少の仕様の違いはあってもパークコートでいいんじゃないかな。

イタリア街なんてすることない。

飲食店とかショッピングモールとか商業施設が欲しかったな。

22戸だけなんだ…

>>3364 匿名さん

登録受付が一日しかないから、一次の落選者対策でしょう。

イタリア街隣接立地に価値は残念ながら場外馬券場の影響でむしろ相当悪いと思います。
毎週土日場外馬券購入のための競馬新聞とワンカップ持った人が新橋方面から多数来場します。
とても立地に価値どころかむしろ価値が損なわれて時としてここは錦糸町か浅草と見間違う状況です。
マナーも決っして良いとわ言えませんので、土日は道筋に警備員の人が常駐しますが、
お子さんがいる家族の方は土日の外出は気を付けたほうがいいかもししれません。

競馬ファンには最高の立地ですね

ここは馬主にも最高な場所です。大井競馬場もすぐです。

土日のイタリア街に何度も行ったけど、いつも閑散としてたけどなぁ。ゆったりとベンチでくつろげました。ここの書き込みと随分違う印象だけど、私が訪れた時はたまたま静だったって事？

大きなレースの時は人がわらわらと集まってくるよ
それこそちょっと小汚い人達が

イタリア街は今のところ対外的なイメージだけですね。何にもないし住んでる人に恩恵はないでしょう。まぁ競馬のない週末は静かなので、天気が良ければ本でも読むには良いでしょうけどね。
新橋方面に行くとしても、線路くぐって反対側に行き、ツインパの前を通っていった方がキレイで歩きやすいしね。汐留シティセンターの地下とか、日曜の夜なんてガラガラでオススメですよ。

>>3351 マンション比較中さん

KA1地域のみの関東では、現在求められている告示波の評価をしている最近の物件は再検証の対象にならないから、それは大丈夫だよ

>>3372 匿名さん

長周期地震動は、地域によって異なるんですよね。

>>3372 匿名さん
そうですか。ありがとうございます。

都心に住む編集長の考える、これからの都心 (再掲載)

虎ノ門から浜松町にかけて再開発が終わる頃には、都心部に浜松町エリアが含まれる事になるだろう。それがイメージ出来る人だけが買えば良い。

さらに「赤坂〜虎ノ門〜竹芝」エリアについても、「表参道から青山、赤坂、麻布、そこから虎ノ門に連担し、さらにニューセンタービルの建て替えが計画されている新橋までをシャンゼリゼ通りでつなぎ、新橋駅の線路を超えると、汐留から世界貿易センタービルの建て替えが予定されている浜松町、竹芝へとつながる。つまり、これから７〜８年の間に、赤坂から再開発が計画されているそれぞれのエリアを通って、竹芝までつながることになります。全く新しい都心軸になるでしょう」と、インフラ面の劇的な発展を期待させた。

　今までは新宿や渋谷といったターミナル駅が都心軸とされてきたわけだが、これからの都心は虎ノ門や竹芝といった今までとは全く違うエリアが、交通インフラの充実などによって都心の顔として浮上してくる可能性が高い。

https://www.recruit-sumai.co.jp/su...

3375のURLが間違いなので訂正します。
正しくは下記。
https://www.recruit-sumai.co.jp/sumai/15.html

浜松町は開発が完成すれば本当に見違える。
それは間違いない。
かといってこの物件が値上がりするのがイメージできないのはなぜだろうか。

>>3377 匿名さん

元が高いからでしょ。
再開発後の値上がりを織り込んだ価格だから今買う旨味はありません。

まぁどこのパークコートも当時は同じこと言われてるけどね。
さすがにそろそろ頭打ちな気はするが…。

パークコートも今や物件のステータスではなく、
建てる土地（港区。千代田区）だけの違いのように思います。
残念ながらこちらのパークコートも、
線路沿い及び場外馬券場隣接の天井高も低い普通の三井の建てる
ごく普通のパークタワーマンションにしか思えません。

>>3380 匿名さん
なんで一人で何度も何度も同じような批判繰り返すの？
買わないと決めたならもう他所に行けばいいと思うけど？

どうせ元々買えないんでしょ？

確かに3380のような発言をされる方は購入検討者ではないですよね。きっと天下のパークマンションにでもお住まいなのでしょう

＞3382
いや3380は心理学的にごく普通のパークタワーに住んでるはず。ここがパークコートタワーだから気に入らないのよ。ねたみからあの書き込みよ。みっともないね（ーー；）

>> 3380
別に購入者はパークコートだからってステータスだなんて思っていないですから。
三井のパークコートだから少しは安心だな、くらいは思っているだろうけど、ステータスだなんてw

>>3384 マンション検討中さん

購入者は、なら検討中ではないね。

そもそも浜松町でステータスになると思ってる人はいないから大丈夫だよ。

だから安いのにパークコートだって一部のマニアの方は興奮してるんですよ。どうでもいい話です。マンションの名前なんて気にせず買っている人も大勢います。

>>3386
あなたに買ってほしいと思ってる人もいないから大丈夫だよ。

芝公園がパークタワーだったのはなぜだろう。
敷地的に細長いのしか無理だからかな？

>>3385
購入者がマンション検討中じゃいけないのですか？意味不明。
あと、ここの場合はまだ誰も購入してないですからね。
（手付け払っただけで契約すらまだですから）

いよいよ2次の抽選ですね。

GFT 売却してここのマンション欲しい。
頭金は10% 払えばいいけど、その後のプランが
イメージできない。
細かいところはともかく高いマンションは
それなりに差別化されてますね。

周囲は再開発だらけでポジ要素が多いのにスレが盛り上がらないのはなぜだろう。
値段が高すぎるから？

>>3394 匿名さん

街としてそんなに浜松町が期待されているならば、ここより割安なゴクレタワーも完売できているはずですから。

パークコート浜離宮購入者です。100点ではないですが、十分満足しています。浜松町以外に新橋や築地市場跡地も再開発があるし、これから周囲は変貌を遂げるのではないでしょうか。

>>3395 匿名さん
ゴクレタワーを割安って言っちゃう時点でおばかさん丸出し

ここ数年のパークコートはいまいち。
中古売買みても全然売れてない。

>>3398 通りがかりさん
それは価格設定が強気すぎるからでしょう。パークコートほどの安定感のあるブランドはないかと。

>>3396 匿名さん

そりゃ購入済みさんならそうでしょう。新橋や築地市場は別な街です。

>>3400 匿名さん

別な街でも近いので十分使えますね。

築地まで行くとちょっと遠いけどね
新橋虎ノ門なら軽く散歩できる

＞3398
どこのパークコートにおすまいですか？

＞3394
ここが高すぎると思う方には買えませんね。適正だというかたに多数買っていただいています。ご安心ください。

＞3398
もう１点。希望の金額で売れないとのことですが、次はどこのお住まいをきぼうですか？

リセール価格とか、気にしていたら不安で買えないでしょ。
お金に余裕のない人達には難しいと思いますよ。
静かにしててくださいね(笑）

＞＞3398
あなたはパークコートに用事あるか教えてください。あなたクラスでしたら少なくても港区には用事ないでしょ

検討、じゃなくて上から目線で他の投稿者に物言う書き込み多すぎ。

>>3408 匿名さん

最近はどこのスレでもそんな感じですね。。。

提携割引制度が使える人は紹介カードの申請を忘れずにね。
0.5％の割引と言っても、1.5億なら75万ですから。

1期一次、二次共に完売したのかな？

>>3410 匿名さん
ちなみに、国家公務員は1%引きですよ。

ちなみにここはKKRでも0.5%

目黒ブリリアが10600→14000で早速売れてますね！

価値があると売却益も凄いんですね。

>>3414 マンション検討中さん
実際の成約価格わからないでしょ？

ここもそうなると予想します

そういえば目黒もパークタワーだね。
まあ品川区だし当然か。

目黒のころはタワーはみんなパークタワーだったのでは。
品川区でも五山にはパークコート、パークマンションがあるよ。

>>3418
今はパークコートタワーの話です。パークマンションにはタワーはありませんから。単なるパークコートだったらどこでもあります。

>>3419

パークタワー目黒のころは、パークコート○○ザ・タワー　という名称はなかったのでは？という意味。
昔はみんなパークタワーだったんだよ。

何にせよブリリアな時点で興味なし。
それこそ東京建物も万が一3A地域とかにマンション建てる時にはブリリアって名称使わない気がする。

ブリリアタワーズ目黒が坪630くらいで今1.35倍くらいで売れるから、
今だと坪850か…。

かたやこちらは坪630から坪560に値下げだからな。
駅力に差が出ましたね。

前からブリリア目黒の人がブリリア上げ、パークコート下げ、の書き込みずっとしてるけど、誰も興味ないと思うぞ。
それこそ自分はブリリア目黒のモデルルーム行って即却下だったけどこっちは申し込みさせてもらった。
なんていうか、立地的には通ずる部分もあるけど比較する物件じゃないんだよね。
恵比寿とか目黒とか好きな人はいいだろうけど、昔から銀座とか新橋にいる自分には全く合わなかった。

>>3423 匿名さん

興味ある人が多いから三井も比較データ作ってるんじゃん笑。

何にせよ坪単価600万以上になるともはやこういう掲示板にいちいち書き込むような客層じゃないということはよくわかる。

>>3422
売れるわけないじゃん

>>3423 匿名さん

飛行機が目黒駅付近上空を通過することになるから、今の内にって思っているのでは。

>>3423 匿名さん
はい、おめでとう

どこの物件も最初は高過ぎると叩かれ、完成してみれば買っておけばよかったと言われる。
この10年それを延々と繰り返してる。

>>3429 匿名さん
>どこの物件も
浜松町のゴクレタワーも

パークタワー芝公園の19階が坪522万円で成約になってました。一つの目安になりますね。

それはすごいですね。そんな高値で取引されるなんて。ここは新築の売値がそれ以下ですね。こちらのほうが新しくていいと思うけど。完成が待てない人がいたんですね。

あそこの東京タワービューはすごいですからねえ。
売れた部屋がどちら向きかわからないですが。

私がノムコムで見た時は西向きの27階の3LDKが掲載されていました。

パークコートの方が仕様は良さそうなので気になります。

１期３次まで年内に行っちゃうんですね。
２次まででどの位売れたのでしょうか。

スカイツリーができて古くて低い東京タワービューが人気なのが不思議です。確かに綺麗し場所もいいですが東京タワーという響きが昭和です。高齢者にはなぜか人気です。はとバスでも。

やっぱり東京タワーの存在感はいくら新しい建物が出来ても変わらない価値がありますよね。
パークタワーもパークコートも、正直共用部の作りとかはそこまで変わらない気がします。
都心では単純に規模が小さいところがパークタワー、大きいところがパークコートですよね。

>>3437 匿名さん
パークタワーとパークコートの差は規模じゃ無くて立地と仕様。
だからパークタワーは江東区豊洲などの湾岸僻地にも乱立してるが、
パークコートのタワーは港区と千代田区以外は存在してない。

目黒の東建物件の売買がもう、ｽﾀｰﾄしているのですか。
３４１３

ここは住戸の価格に占める土地代と建物代の比がほぼ半々だった。

>>3436 マンション検討中さん

スカイツリーはLED照明なので、夜景を遠くから見ると地味なのですよ。近場から見るなら良いのですが。

建物と土地の金額の割合ってどんな意味合いがあります？すいません、初心者ですのでご教示頂ければ幸いです。

減価償却費は建物価格から計算する。賃貸用なら重要。

度々すみません。建物と土地の価格でどちらが高い方が買い手に有利でしょうか？

>>3442　さん
「意味」については様々な切り口があるので、
「初心者」のニーズが判らないと明確な回答は難しいかと。
ですが．．
マンションは、土地＋建築物が一体で売買さるため、
地代と建築物のコスト比は、あくまで「参考」でしかないかと。

ふ～ん、そうなんだ、という程度のものかと。

>>3445 さん
ありがとうございます。
自分は今回が初めてのマンション購入であり、基本的には自分で住むために買うつもりです。ただ、一生住むつもりもなく、タイミングを見て、貸したり、売ったりする事も考えています。

建物と土地の比率は、あまり気にする必要はないですかね。

そもそも土地の取得費用って公開されるものなの？

ここで言ってるのは「コスト比」ではなく、マンション価格＝土地価格＋建物価格　の比率のことだろう。
契約書に普通は明記されている。明記されてない場合は消費税額で計算できるはず。
都心部のタワマンならさほど違いはないと思うが、3440さんの示す比率がどうなのかはわからない。

自分は3443で書いたように、賃貸用物件の減価償却費の計算に使ったことしかない。自己居住なら関係ないといっていいと思う。

>>3448 匿名さん

地震保険の保険料算出にも影響します

>>3450 3391さん

その内に、新航路騒音エリアからの脱出をする人たちも流れてくるでしょうし。

書き込みなく寂しいですね。
１期1次2次の埋まり具合はどうだったのでしょうか？

12/17 10:00に無事に契約して来ました。
今週は契約会とモデルルーム訪問者で
まあまあ賑わってます。
12/26〜1/11でお休みみたいです。

情報は大変ありがたいけど、
普通、契約した時刻まで書くか？

私も無事契約できました。3時間半かかるとのことで10時か13時半のどちらかでした。実際は2時間で終了。年齢層は若い夫婦が多かった印象です。完成が待ち遠しいです

若い夫婦が多いと、子供が同時期に多くなりそう。

>>3456 匿名さん

共用施設が荒れそう

子供は親が富裕層でも関係ないですからね。1階の保育園の優先権はないことを強く言われました。

そうなんですよね。保育園が併設されても、マンション購入者に優先権が無いのが一般的です。

ここもなんだかんだ、
過去のパークコートザタワーシリーズと遜色なく価値は維持されていくだろう。

ありがとうございます。契約できました。ここのスレ参考になりました。まずはお礼まで。

パークコートザタワーでも青山や赤坂檜町はキャッシュで買う方が多いらしいけど、ここはローンという方も一定数いらっしゃるとのことで現実的な住民層になりそうです。ただし親が買って子夫婦を無家賃で住ませるのも割合的には多いようです。

キャッシュと言っても個人の現金預金で買うとは限らないですよ。
購入者が自分でつきあいのある銀行から金借りて払っても、
自分で運営している法人から貸し付けを受けて払っても、
売る三井側から見ればキャッシュですから。

確かに2億のローンなんてないですものね。ここだったら、高給サラリーマンでも無理すればいける部屋もあります。それでも親の援助は要。うらやましい限りです。

青山だとローンするにしても自己資金1億はあって欲しいとのこと。

２億のローンありますよ。
というか個人で借りる住宅ローンは２億が限度を言われました。

▽「東京プリンスホテル／来春リニューアルオープン」(12/22PH）
*<<ｻｳｽｹﾞｰﾄP18-320&本ｽﾚ630関連UP済
営業休止UP時の予定どうり、標記オープンが決まった。
都心大規模著名ホテルは私的にも日頃出入りが多いだけに、オークラの
建て替え等もあり、本ホテルも休業していて結構不便だっただけに、
来春からの再オープンで楽になる。贔屓の店舗がどうなっているかも楽しみだ。

■概要
再オープン：2017-平成29年4月1日
予約開始：来年1/11から受付
概要①ttp://www.princehotels.co.jp/tokyo/renewal/
概要②ttp://www.princehotels.co.jp/chain/files/top_release_161222_01.pdf

▽「羽田⇔ハワイ・コナ直行便就航」（USA12/21ハワイアン航空）
*<<ｻｳｽｹﾞｰﾄP18-999・992・981関連UP済
本年2月の日米合意に伴う枠拡大による路線就航。
日本からホノルル以外の直行便はJAL撤退後6年振りの復活就航で、
ホノルル線の米GDPは邦貨で約1000億円押し上げ効果がでている。

■概要
運航：週３便
機材：A330-200型
サイトttps://www.hawaiianairlines.co.jp/
フライトttps://img.s-hawaiianairlines.com/~/media/images/news/hanedatokona/ha_a5_sales.pdf?version=0d25&sc_lang=ja-jp
概要ttps://newsroom.hawaiianairlines.com/releases/hawaiian-airlines-celebrates-launch-of-new-haneda-kona-service

>>3467 3450さん

ハワイアン航空に親戚が勤めている。身近過ぎて、大したニュースには思えない。

ここから羽田は近いので朗報ですね。個人的にハワイは何十回と行ってますがハワイ島には縁ないですねぇ

あと4割くらいかな？地権者住戸抜かしたら。なかなか順調やね。

港区での大規模開発は限られるからね。サービスアパートメントやホテルのほうが儲かるからかな。

それ、浜松町は大規模開発があるから、っていつもの主張と矛盾してます。

だいぶ先の話ですからね。商談で浜松町は特区で楽しみなところといわれてもピンとこない。といいながら買ってしまいましたが。銀座まで歩けなくないという理由で。どっちかというと浜松町より銀座のほうが興味ある。ここ買う方の大半がそうだと思います。浜松町なんて単なる駅ですから。

再開発を楽しみに待ちながら、銀座徒歩圏、山手線駅近の生活を楽しみたいと思います。

もちろんなんといっても銀座に期待です。だから名前が浜離宮だと営業マンがいってましたが。JRを使う時くらいかな浜松町に行くのは。

ここ投資用転売目的の購入者はどのくらいいるんでしょうかね？

それに見合うような低層階の部屋が地権者住戸となってるからね

パークコートタワーの今後の計画誰か知ってる？次はどこだろ？？

>>3475 購入者ですさん

なんか、銀座に5分と宣伝に使う豊洲、や、歩いて銀座に行ける勝どきと似てますね。

まあ、結局何と言われようが港区三井パークコートタワーは売れるでしょ。

資産価値は盤石だろうね。

後楽園春日の駅直結と、武蔵小山の駅直結はパークコートタワーになるのかな？
場所柄パークシティタワーかな？
興味深いですね。

値上がりは厳しいけど維持はするだろうね。

ツインパークスの皆さんはここができるとタワービューではなくなりますね

皆さん、この物件の周辺は子育てしやいところだと思いますか。オフィス街のイメージで、再開発されてもオフィス街のイメージです。
小さい子持ちのファミリー層はどう思いますでしょうか。

>>3485 マンション比較中さん
騒音と競馬狂のせいで子育て向きとは到底思えません。
もっと御成門や神谷町方面にいけば環境が良くなりますが物件ないですね。

ツインパークスに住んでるご家庭に聞かれてはいかがでしょうか？

ツインパークスは売り物がいっぱい出ていると聞いたのですが、何故なんでしょう！？

>>3488 匿名さん

ツインパークスのスレ、が古くからあるので読んでみれば。

ツインパークスも築15年1000戸あるから住民だいぶ入れ替わりましたね。子供も大きくなりまし、部屋は狭くなってもここに住み替え検討中です。

詳細お願いします。

>>3491 3467さん

サウスゲートスレに、範囲外の浜松町ネタを持ち込む人か

わずか１カ月弱で６割売れたってすごいね。

これは儲かるな

3494
第１期で６割って、ごくごく普通なんじゃない？

年末年始の競馬の重賞レースの時は、危なげな競馬ファンが付近に

多数たむろっていて、もはや浅草・錦糸町状態本当に残念な場所ですね。

>>3497 匿名さん
いましたね、先週末も歩きタバコの柄の悪い人たち。
ちょうど浜松町駅からの通り道だからね。
いくら警備員が交通整理してもタバコの注意はしないからあーゆー輩は減りません。

田舎者が浅草、錦糸町を馬鹿にするかぁ

三井健太さんがブログで今後の金利上昇に関して語ってますね。引き渡しが三年後というのはやはりリスクがあるのですかねえ。

>>3500
ここ買うような層はあんまり気にしてないか、しっかりヘッジしてるかのどちらかでしょ
いずれにしても手付放棄がリスクの上限だし気にし過ぎる必要はないと思うよ

>>3501 匿名さん

それは部屋をそのまま変更無しで買った場合でしょう。オプションやリフォームを依頼すると損金の額は増大。

金利が上がるというのはインフレになったことです。
インフレ時に金利以上に値上がりするのが不動さん・・・なぜですか解かりすよね？？？
金利の上昇は不動産投資家にとって追い風です。その際はもちろんキャッシュで勝った人の利回りは変動借金者よりは高いです。　でも、その違いは微々たるもの。　金利上昇は投資家（Ｎｏｔ投機家）にとってはプラスとなります。　念のため。

>>3503 ゴーマンかましてよかですか？？？さん

三井健太さんの見解は違いますよ。世の中、投資でマンションを買う人ばかりではないですから。

窓が2重じゃなくても防音は問題ないと言われましたが、夏の暑さや冬の寒さも問題ないのかな？

>>3505 マンション検討中さん

暑さ寒さ、はLow-Eサッシでやるべきですね。パークタワー東雲は外側のサッシが全部Low-Eでした。

中央湊もLOW_Eガラスでしたね。同時期のタワマンなのにどうして違うのかな？

事業協力者住戸を除く販売戸数331戸のうち、第一期合計で199戸完売したそうですね。
全体の60%供給しているとはなかなかの健闘ではないでしょうか。
今物件が少ない中で、年末にかけて市況も復調なのかもしれませんね。

>>3508 匿名さん
そうなんだよね。年末にかけて、他の都内物件でも、数戸残ってたのが捌けて完売表記になったのがチラホラ。トランプ就任以降明らかに動いてる感じはある。ココから上昇が有るかは分からないが、流れは少し変わった感じ。

>>3505 マンション検討中さん

窓が2重じゃないって？
Low-Eの複層ガラスだけど？
そうでない部屋もあるの？

>>3510 匿名さん
多分複層ガラスと二重窓の区別もついてないだけの無知な方だと思われます。

>>3511 匿名さん

ここ最近、三井が分譲した物件でLow-E複層ガラスじゃない物件なんて聞いたことがありません。

第二期以降の売れ行きが極端に悪いのが昨年流れでしたね

>>3512 匿名さん

同じ港区で販売中のパークリュクス白金高輪19階建ては、普通のペアガラスだけど。 しかもT1だってMRで聞いた。

パークリュクスは賃貸仕様。

このマンションは化けると思うけど仕様はあまりよくないよ。。

あのGFTでさえ検討スレでは、開発が色々あるから化ける、と書いてた人がいた。

線路下くぐってツインパへ抜けるところ、キレイに拡張して両通にしてくれないかなぁ。

>>3517 匿名さん
書いてる人がいるくらい別におかしくないでしょ。荒らしたい人ですか？
このマンションが化けることは購入するからには期待してます。

>>3512 匿名さん

確かLow-Eガラスは前提で、T-2かT-3かの違いということかとモデルルームの説明を聞いて理解しているが。

化けるとして坪いくらになるの？元が高すぎてこれ以上は無いと思うんですけど...

第1期で3次までやったのに6割って相当厳しいでしょ。
値引きしないと完売は難しいんじゃないかな。
化けるどころか値崩れの可能性の高い物件ですね。

ゴクレタワーの前例がある浜松町ですから。

坪６００万円出して浜松町？
冷静になった方が賢明では？

少し足せばＰＣ青山が買えたんですよ。

青山は坪1200
ここは500〜だいぶたさないと買えませんが…

なんか1人で必死にここをネガしてる人いますけどそんなに気になる物件なの？売れるとまずいのかな？

青山は坪800〜だよ。浜離宮の高層階住戸のが高いのすらある。
こんなに売れ残ってるのに現実逃避みたいなこと言っちゃダメでしょ。
たくさん売れ残ると将来的な管理費に跳ね返るから購入者が必死な感じ。

先日、森ビルに勤めている友人と話をした際に虎ノ門や浜松町エリアの将来性について話をした。
友人曰くこのエリアが将来化けるのは確実だそうだ。
今のうちに買っておくのは賢いとの事。
私に気を使ってそう言ったのか、本音で思っているかは定かではないが、専門家から見ても将来性が高いエリアに間違いはないだろう。

そんなにおいしい話は掲示板に書かない方が良いよ。

虎ノ門は古くさい安っぽいビルばかりの街だったからね。新橋と同じ。
森ビルの人だから森ビルが開発して街がよくなりつつあると言いたいのでしょう。
再開発で本当によくなるのかどうか、後に時代が決めるだろうけど。

>>3530 匿名さん

虎ノ門から神谷町にかけては、森ビル主体で変貌していくのは間違いないね〜。
浜松町って、日生のことかな？東芝&東急？
街区の連たん性は無いような気が。

このマンションに恩恵がどのくらいあるかは未知数だね

どこがどうのこうの言ってもそんなの何の確証もありません。
マクロで大きなお金が入っているところ・・・が数年後に万人にその価値が解ることになる・・・そして価格に反映される。きわめて簡単な話です。大きなお金とは何千億、何兆、何十兆円と言うものです。誤解のないように。常にお金がお金を呼ぶ。虎の門の価格が化けているのも、六本木や青山が既に化けてしまったのもそれが理由です。何もこんなことをここで皆し教えない方が良いのかも知れませんが、ほとんどの日本人は学習能力ゼロに近いので大した問題ではありません。

神谷町は既に愛宕グリーンヒルズやオランダヒルズを作って開発したが
土日の過疎っぷりが半端なく街に活気がない。
浜松町から遠くはないけど街の繋がりは全くないね。
羽田空港アクセス線ができたら誰も浜松町なんて使わなくなるんじゃない？

森ビルなんて不動産業としては売上2000億ちょっとのオーナー系中小企業ですよ。
虎ノ門ヒルズで失敗すると1兆円を超える有利子負債で
クビが回らなくなる会社の人の意見は差っ引いて聞いておいた方がいいです。

このマンションが悪いわけではないが、
地域的に発展しないリスクは間違いなくある。
イタリア街も汐留も相変わらず閑散としてるしねぇ。

繁華街のど真ん中に住もうとは誰も思わないが…会社に近いのと銀座にも歩いて行けるので選びました。

ネガろうと思えば、何とでも言えるよね。浜松町の予定されている四つの再開発だけでも今より間違いなく良くなるよ。虎ノ門、新橋、築地、山手線新駅等、周囲に再開発がてんこ盛り。山手線駅近、銀座徒歩圏内、空港利用が多い自分の心には響きました。
仮に再開発が不発でもオッケーです。値段も手頃じゃないですかね。

>>3536 購入者さん
逆も又真なり
GFTだって購入者が周囲の再開発を並べて言ってスレでポジってた。

「坪６００万円も出して、わざわざ浜松町（東京三大●●●）に住まなくても」
というご意見もわからなくもないが、今は利便性が最優先。

>>3538 匿名さん

より正確には、坪600万円も出して「買わなくても」かな。
分譲価格は東京都全体でも2010年から3割上がっているけれど、家賃相場は差ほど変わっていない。
PERが悪化しているということは、相対的に分譲賃貸が魅力的になってきているので、敢えて買わずに借りると言う選択肢が以前よりも魅力的になってきている。

含み損、償却損がでると見込むなら、家賃を払っても同じだしね。

老後、家賃を払えない。定年っていう制度がある限り。

>>3540 匿名さん
そうは思うけど、老後、管理費や税金などの維持費もバカになりませんよ？

2016年の東京カンテイの最新情報です。

東京カンテイでは、分譲価格と賃料水準によるマンションPERを4つに分類しています。

浜松町はパターンAでPER上位の駅に分類されます。
パターンAは、高価格(7,000万円以上)かつ高賃料でマンションPERが低い駅です。

2016年情報なのでこの物件と直接関係ありませんが、ご参考まで。
http://toyokeizai.net/articles/-/150780?page=4

>>3537 匿名さん

GFTと一緒にされても困りますが。まあ、別にポジっても良いのでは？なんと言われようが、今後の周囲環境にプラス要素の方が多いですからね。

>>3536 購入者さん
再開発と地価の関係ですが、過去の例から再開発後は地価が高騰するようです。
当たり前と言えざ当たり前の話です。
下記情報によると、再開発完了2~3年後に地価に影響が出ているそうです。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/56454

>>3540

老後に家賃を払えないような人はそもそもここを買うという選択肢は出てこないと思う。

言い換えるなら、
この近隣を10年間賃貸して10年後に築10年～の値下がりした分譲物件を買うのと
今新築のマンションを買うのとでは
支払総額で見たら変わらないか、前者の方がおいしいのでは？という話。

>>3542 匿名さん
浜松町70平米7892万円になってますよ。
ここの価格の2/3で計算されています。

再開発で線路や大通りがなくなったら、住みたいかも。

地価つまり土地を買うのではなくてマンションを買うのだから、再開発まで既に織り込み済みの分譲価格かどうか。

そういう方は都心には住めませんね。湾岸地区へどうぞ。

線路脇に人が住んでいるという事自体、驚き。
貧しい人が仕方なく住んでいるイメージしかない。

築１０年目になっても売れ残ってる浜松町駅徒歩６分
クレストプライムタワー芝の二の舞にならないといいですね。
第1期3回も販売してボーダーと言われる７割も超えられず
１３０戸も売れ残ってるのに好調とか言ってる場合じゃないですよ。
銀座徒歩圏が売りなんて言ってることが勝どきの人と一緒です。

思い込みだけで再開発で化けるだ上がるだと言ってる人が沸いてるから
ネガティブな書き込みが増えているのが現実なんで
実需で買う分には誰も悪いマンションなんて
誰も思っていないと思いますよ。
売れ行き悪いという現実は直視して書き込んで欲しいところです。
売れないのは決してネガの書き込みが多いからじゃありません。

>>3551
買わない理由を探すのは大変ですね。ここはお高いですからねえ。本当はのどから手が出るくらいほしいんでしょ。そうでなければ単なるライバル社のいやがらせでしょうか？

沸いてる？そこまで言う事かな？
購入者が期待するのは当然だと思うけど。
ここが売れると不都合でもあるの？と逆に勘ぐりたくなる。

>>3553
期待は構いませんが見てて痛々しいのです。
パークコートは三番町ヒルトップなんかを見ても
残り１戸になってからも半年以上も動きがないのが現状。
過度な期待はネガを誘発して逆効果ですよと言っているだけ。
まだまだ竣工まで時間はあると思っていると思いますが
完成在庫はまず間違いないと思っておいた方がいいです。

ツインパークの中古とどちらがいいと思いますか？投資用で。

ツインパークスは20世紀のものですが

残りわずかとのことですが、2期は当初の予定価格に戻る可能性はありますか？

>>3554 匿名さん
全然別な物件ですね。パークコートが売れ残るとは珍しいですね。たった一戸が売れ残ってネガられるとは。

3550は電車もない山村に住んでる方の発想ですね。そんな公共交通がうらやましいですか？

ツインパークスは2002年竣工だから一応21世紀。
浜離宮側は価格次第で今でも投資対象になるんじゃないかな。

＞＞3554
完売してしまうと安く売りすぎたことになってしまうけど。デベとしては完成在庫をのこしてでも高く売りたいのが本音。しかしパークコートというだけで高くても売れてしまうのが現実です。特に三井は港区での大型開発が今後ないので。

>>3561 匿名さん
三井の港区の大型開発はしばらく無いんですか？

今年は新規でパークコートタワーはやらないみたいですよ。もうなかなか場所が無いらしいです。

>>3560 匿名さん

ありがとうございます。浜離宮と比較検討してみます。

>>3550
>>3559 マンコミュファンさん

都心でも、湾岸エリアは街が綺麗で、線路脇なんかに住まない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950/

ツインパークスやラトュールも線路脇ですね。

湾岸はJRが通るはずもありませんからね。それが良いかどうかはそれぞれの価値観かと。

この間建設地前を歩きました。
同時に2本の電車が走ってきて大変煩かったです。
部屋の中ではサッシのおかげで音は聞こえないかもしれませんが、風の気持ちいい日も窓は開けられないし、屋上でも寛げない。
長く住むにはキツいと思う。
住所は港区、駅近ではあるけど、高級マンションの立地とは思えない。

＞3568
せっかく周辺散策までされて熱心に検討されたのに、ご縁がもてず残念です。湾岸をお勧めします。

ここも地盤は弱いし、くくりとしては湾岸マンションと一緒。
新幹線も通る線路脇っていうのはマイナスですね。

このマンションをネガる人は何が目的なのでしょうか？
別に他人がどこに住もうが関係ないと思いますが。

単なる暇つぶしとヤッカミでしょ。注目物件の宿命。これはマンコミュあるあるです。

>>3567 匿名さん

JRのりんかい線買収話はどうなったのでしょうね。

>>3572 匿名さん
検討者からは無理ポジの自画自賛より、営業も言及しないネガティブな情報も知りたいのでどんどん投稿して欲しいです。

>>3574 匿名さん
それはそうなんだけど、単にネガりたいだけだから有益なネガ情報なんてないと思うけど…

なんか皆さん必死ですね。皆さん興味はあると思うのでネガってる方は抽選に落ちたか、三井になにかうらみがある方でしょう。もしくは買いたいが経済的理由。
人間の心理って不思議で住みたいけど無理な人はどんどん住めない理由を探すもんです。
実際買った方は、はっきりいって売れ行きとか騒音とかどうでもいいから買ったんだと思いますよ。

>>3576 匿名さん
まぁ、資産と収入が少なくて、買えない人達が
酸っぱい葡萄ネガを繰り返して居るんでしょうね。

完成時の金利が怖くて躊躇します。

>>3576 匿名さん

買うときは舞い上がってるからね。
騒音は２４時間３６５日つきまとう問題なので、住み始めると、こんなはずではなかった、となりガチです。

窓閉めていても、換気口とかから、音は結構入って来るんですよね。特に子供は大人より耳が良いので、情緒不安定にならないかなど、注意深く見守ってあげて下さい。

>>3579
貴重な意見ありがとうございます。もちろん入居してみないと分かりませんが、それはどこでもあてはまります。
ちなみにここは騒音は建物内に関してはほとんどないと思います。線路から道、オフィスビルを挟んでのタワーであり心配いりません。モデルルームの位置なら1階でも気になりません。私も購入前、線路脇のツインパークス中古部屋を複数視察やガーデンホテルの宿泊（５階、10階、13階）で窓を開放したりしまして入念に調査しました。結果、消防署、列車、国道等の騒音が指摘されていますが全く問題ないレベルだと思います。ましてここはさらに高層です。確かに駅から線路沿いの道は列車の轟音がします。しかし列車の騒音源の鉄橋やポイントは近隣にありません。
なお、契約時、重要事項の説明で騒音のことは詳し過ぎるくらい説明してくれます。納得したうえで皆さん購入されてるとのことです。完成時の金利のほうが確かに心配です。

>>3580 匿名さん

スムログで三井健太さんが書いてますが、騒音は上に抜けます。13階では高層の参考になりません。

>>3581 匿名さん

ある程度分かって住むのだから、別にそれほど気にならないと思いますよ。 ここの線路沿いにはツインパークス、ラトゥール、ホワイトタワー浜松町などたくさん人が住んでますよ。このマンションは全熱交換器も付いてるし、不必要に窓開ける必要性もないかと。モデルルーム内で殆ど音が聞こえないのだから問題ないでしょ。

ツインパークスの中古の仲介会社やもちろんオーナーも、
まさかこのマンションの騒音状況の参考のために来たとは
思わなかったでしょう。　お気の毒に思います。まさか本当の
理由は言えないでしょうから。　　私もかなり前ですが、山手線
線路沿いに立つタワマンの元祖ともいえる西戸山タワーホームズ
のオープンルームを体験しました。　　サッシの性能はわかりませんが、
気にならなかったといえばウソになりますが、まあ大丈夫だなと思いましたよ。
浜松町の再開発には大いに期待しています。

パークコート、ローンで買う人いるんだ。。

>>3584 匿名さん
何が言いたいんでしょうか

ここは青山や赤坂檜町よりローン率は高いはず。手頃な価格なので

高速の騒音は、マンション群と道１つ隔てたくらいではどうにもなりませんよ。
幾つかの似た条件の物件で確認済みです。
騒音は上層に抜けるのは敢えて指摘するまでもなくご存じかと思いますが。

私は極初期にこの点に関して立地条件をみた段階でこの物件は即スルーしました。
資産はおそらくここのどなたよりありますので、丁寧な煽りはご無用です。

>>3587 匿名さん

本当の金持ちはそんなお下品なことはおっしゃいませんね。
騒音がどうとかも言わない。
お里が、ですねw。

騒音、地盤については分かっていること。それでもいい人が買えば良いのです。多少騒がしくても、利便性が高く、快適な生活を送れるはずです。
これまでも幾度と出てきている話題ですし、水掛け論的な書き込みには辟易します。
第2期が始まりますし、前向きな書き込みに期待します。

ここ、安くはないんだし、騒音や地盤の不安要素があるならあえて買わなくても。
同じ予算でもっと環境もよくて利便性もあるマンション、都心3区にもありますよ。。。

第1期は4次までやって残り132戸ですか。
勢いがないのは明白。
前向きな状況ではないですな。
これまでのパークコートの中でも
一番不人気なんじゃないですか??

>>3584 匿名さん

ローン金利が１％より低いんだから、当然、借りるでしょう
手元資金は、普通に１％以上で運用してるはずでしょうし。
特に、ローン減税使える人なら、尚更です。

なんか1名、買いもしないというか検討すらしていないのに騒音がとか売れてないとか騒いでる方がいらっしゃるようです。はっきりいって嫌がらせです。皆が買うのを阻止したいようです。どうして？業者？

>>3593 匿名さん

同意

>3568 >3570 >3574 >3579 >3581 >3584 >3587 >3590 >3591
これらは同一人物の自作自演であることが判明しました。
いやがらせ行為は犯罪です。ご留意ください。

これだけ批判的な声が多いのが現実なんですよ。
不人気な分、希望の住戸を選びやすいから
それはそれでよかったんじゃないですかね。
最終的に大きく売れ残らなければいいのですが
浜松町駅前西地区や竹芝地区の駅直結化の開発なんかがあり
この周辺のマンションが供給過剰にならないかも気になるところです。

>>3596 匿名さん
批判的な声が多い？？
あなた一体何が目的ですか？

1人もしくは2~3人で批判のための批判を繰り返しして、批判的な声が多いとはおかしな話です。
批判的な意見も重要ですが、批判することを目的とした書き込みは有害でしかありません。

ここは検討板ですから批判的な書き込みを押さえ込もうとする
書き込みもどうかと思います。どの物件も批判的な意見はいっぱい出ます。
いちいち反応してたらきりがないですよ。
ポジ意見だけを集めたいなら購入者で住民板を作ってやって下さいな。

>>3596 匿名さん

>この周辺のマンションが供給過剰にならないかも気になるところです。

浜松町駅前は分譲した場合はここより高額になりますし、戸数も限れます。竹芝はサービスアパートメントなのでターゲットが異なります。また何よりも新橋を超えるオフィスの供給があり、需要が飛躍的に増加します。

>>3600
浜松町駅前は分譲となると400戸あるし駅直結となると
高くても相当人気は出ると思いますよ。ただ浜松町は大量のオフィス供給によって
将来的な住宅需要増は間違いなさそうですね。ゴクレ芝もいつかは完売するのかな？

批判的なネガ情報は過去スレを見れば
充分参考に値するので
今更、バカの一つ覚えみたいに
騒がなくてもわかってるから
騒がないで欲しいのです。

三井の営業さんは
一期販売の際に
新規の大きな広告は入れてないと
先日話してましたが
確かに、SUUMOマンション首都圏版に
掲載が無かったので
ある意味、本当なのかなぁと思いました。

でも、ネットの方には常時掲載されてて
その効果かわかりませんが
住まいサーフィンではなかなかの人気ですね。
検討という意味では多くても
金額を見て購入を
躊躇する人が多いのも確かみたいです。汗
https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/201611/

購入者が頑張りすぎる検討スレは荒れるから静かにしてた方がいいよ。

検討を既に終えて契約したなら、もう検討者ではないからね。
それと住まいサーフィンへの直リン、って昔は削除対象だったんだけどね。今では削除する程のサイトではないって事か。

>>3604 匿名さん

で、あなたは何者ですか？
業者？

>>3604 匿名さん

そういうあなたも検討者じゃないでしょ？

ここは狭い部屋が多いですが、やはり、単身やDINKS向けなんですかね。

119Aの部屋も、収納が少ないので、四人家族だと、ちょっと手狭だよね。
http://www.31sumai.com/mfr/X0828/smp/popup_119a.html

>>3605 匿名さん

何いってるのかな？
ここの価格スレッドは、思いっきり、住まいサーフィンのデータなんだけど…

>>3608 匿名さん
何言ってるのかな？
その広さの3LDKで家族で暮らせないって、嫌味以外の何者でもないですね。
本当にそう思うならもっと広くて高い物件を探せば良いだけのこと。

でも、例えば、五畳の部屋なんか、机とベッド置いたら、おしまいでは？備え付けの収納では、服ほとんど入らないよ。子供は一年中同じ着て過ごす感じ？

家族で生活して時間が経つと、ほんと持ち物って増えていくよ。購入当初は子供がまだいなかったり、産まれてすぐだったりで、分からないんことが多いのですが。

確かに5畳は狭い。6月ごろまで間取り変更できます。3LDKを思い切って1LDKにすることもできます。詳しくはモデルルームでお問い合わせください。

全く手が届く価格ではなかったので119Aの部屋なんて見てなかったですが、確かに不思議な間取りですねーリビング広過ぎ！？

モデルルームに行かれました？間取りはかなり自由に変更できます。詳しくはモデルルームでもらったタブレットを見てください。しかしながら夏頃までとの制限があります。

都心マンションの5畳の部屋ってのは、
寝るだけなら5畳で十分。
書斎としてなら5畳で十分。
物置としてなら5畳で十分。
そういうことでしょう？

5畳の部屋に、ベッドとデスクとチェストやクローゼットとPCデスクと...とか考えると、そりゃ狭小ですわな。
子供3人とかいてそれぞれに部屋をなんて、港区新築で考えたら、1億そこそこじゃ無理でしょう。

ここは首都高は気にする必要ないと思いますね。少し距離がありますし
隣接しているわけではありません。心配するとしたら線路でしょう。
山手線、京浜東北線は駅間でスピードが出るところですし、
上野東京ライン開通や常磐線品川延伸のおかげで
ものすごい本数の在来線と東海道新幹線が行き来します。
まあ鉄道好きにはたまらない立地ではあるのですが。

>>3613 マンション検討中さん

キッチンも狭すぎですね。

二期以降の売れ行きが極端に落ちたのが昨年の流れでしたが、ここはどうでしょうね。

ライバル物件がないから、いやでも売れてしまうのよ。これがおもしろくない人この掲示板にいっぱいいるけど。騒音が…地権者が…地盤が…とかで必死に阻止しようとしてますがそれでは弱い。三井×清水建設なら建物は満点近いはずなので。そして価格も誰もつっこまないくらいの相場。

願望通りになるといいね。

昨日もイタリア街を通りましたが、スポーツ新聞片手に歩きたばこのマナー無視の怪しい競馬好きの輩が
大勢歩いてとても不快でした。
JRAの警備員の方もいますが歩きたばこは一切無視のようで、ちゃんと指導してもらいたいです。

この辺にお住まいとのことですが、この辺りの治安とか学区はどうですか？このマンションができる時に反対派の方とかいましたか？歩きタバコの件ですが周辺住民としてこれまでも何かアクションしましたか？

タバコは一切吸わないが、ここに限らず都心エリアは、歩きスマホや
歩道を急スピードで駆け抜ける自転車の輩の方が迷惑に感じる。

確かに先日、港区六本木でマウンテンバイクと歩行者の死亡事故がありましたね。

ウィンズはどこでも確かに目障りですね。
競馬のことは詳しくないけど、5年もしたらみんなネット・スマホ投票に移行しちゃってウィンズなんて閑散としちゃうんでない？どうなんだろう。

＞3626
競馬ファンもここの購入者には多いらしいので万一ウインズがなくなったら致命的ですね。私事ながらここの打合せの予約時間まで楽しんだりしてます。

>>3620 匿名さん
地盤の件って初めて聞きました。
地盤に何かあるんですか？

私もWINS通いのなかでこのマンションをしり購入までいきました。大きい声では言えませんが馬は持ってませんけど競馬は楽しいですよ。購入者には馬主もいるらしいですよ。大井競馬場なんてすぐ近くですからね。

地盤については重要事項の説明で詳しくしてくれます。湾岸よりはるかに硬いので大丈夫です。汐留のビル街と同じです。一部の買えない方は海沿いだからとか適当な事言ってますね。笑

湾岸マンションですよ、ここは。
湾岸よりはるかに硬いから大丈夫なんて思い込みですね。
地盤気にする人はこんなとこ検討もしません。
東京都の液状化マップを見れば一目瞭然。
同じ港区でも地盤の硬い３Aに比べればお手頃なので
地盤気にしない人向けのマンションです。

地盤とか液状化マップとか鵜呑みにするタイプですね
権威に弱い学歴コンプかしら
権威とは言いたいこと言ってなんぼの人たちですよ
間違っても責任問われませんし
地盤が弱いと言われる地区と強いと言われる地区の震度が変わらないのは何故でしょう
地震予知とか当たった試しありますか

http://view.tokyo/?p=30875

完成はまだ先ですが、街の発展を楽しみにしながら住むのも悪くなさそう。

>>3632 匿名さん

なるほど、>>3630 に書いてあることも鵜呑みにしていけないって事ですね。

浜松町一帯は全て埋立地です。
湾岸よりはるかに硬いから大丈夫
なんていうのは思い込みですね。

http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/miscellaneous/img/que05_01.pdf

＞3635さん

分かりやすい資料ありがとうございます。参考になります。

ただ、地震に対する建物の強度を知るという意味では、埋め立てか否かではなく、十分なN値の出る地層が平均地盤面から何メートル下にあるか、のデータの方が意味があるのではないかと思います。

簡単に言うと、何メートルの基礎杭を打っているかということですね。

>>3636 匿名さん

杭の長さは、幅があって確か5メートルから25メートルぐらいでした。最深でも30メートルはありません。

>>3631
超高層の地盤としてみれば品川芝浦勝どき辺りの「湾岸」と同程度でしょうし、
八重洲・銀座・丸の内・日比谷・銀座あたりと同程度とも言えます。

東雲有明辺りの「湾岸」との比較では支持層まで50m程度で大きく異なりますし、そもそも
「湾岸」という言葉に含まれる地域内で地盤は大きく異なりあまり意味のない比較です。

また超高層では綿密な地質調査から支持地盤を特定し基礎工法を決定しますから、
表層地盤増幅率マップや液状化マップは関係ありません。
表層地盤が支持層となる戸建てであれば非常に重要な指標ですが。

奥多摩など地盤自体の堅牢生が非常に高いところと23区を比較すると
表層ではなく支持地盤自体の揺れの大きさが変わってきますので
前者が有利ですが、23区内かつ高層であれば大差ありません。

ちなみに大崎や武蔵小杉、八重洲のように低地のほうが表層地盤が薄く超高層の
地盤としては台地より有利なケースも多いです。ちょっとした高台程度では
超高層の地盤としては表面脆弱で基礎杭が必要となりますから。

たまに過去事例であげられる関東大震災では台地の被害が少なく低地が被害大でしたが、
当時の建築では表層地盤の性質そのものが被害を決定づけた事が本質で、現代の超高層の
地震影響には全く参考にならない事例です。

>>3632
精度限界のある科学予想を絶対視するのは問題ですが、
必要以上に否定するのはそれはそれで問題ですよね。
最近は科学予測を絶対視する or 必要以上に否定するのどちらか極端に
偏る風潮があり、研究者や公共機関も頭を痛めていると思います。

※ちなみに地震予知と液状化予測は本質的に異なります。
　地震予知とは、例えば鉛筆を曲げたときの折れる瞬間といった特異点を
　相手にする為、本質的に難しいのです。液状化予測ではそういった性質がないため
　かなりの精度で予測が可能ですし十分な液状化対策さえすれば殆ど心配いりません。

勝どきのトウキョウタワーズなどは、戦後の埋め立て地の分類のようですが、確か直基礎、つまり杭を必要としない地盤ではなかったかと思います。

逆に、内陸と思われているところでも江戸時代は沼地等で未だに大雨で冠水する場所もたくさんあります。

いづれにしても、埋立地云々は表面的な議論ということでしょうか。

>>3636
いくら十分なN値のところまで杭を打っても表層が液状化するリスクは
海岸埋立地にはあるのは確かです。
http://dil.bosai.go.jp/workshop/03kouza_yosoku/s09ekijyoka/liquefactio...

ただこのマンションが危険だということではありません。
2011年の震災後の最新の免震マンションですから比較的安心だと思います。
あの震災で各部に亀裂が入ったり、揺れると軋み音が大きくなった
というようなタワマンもたくさんありますから都内全域に。

震災を経験しているツインパークスの中古なんかよりは
断然こちらのパークコートがよいかと。
液状化は内陸でも場所によっては起こりえますが
地盤が硬いから大丈夫と言える場所ではないのは確かです。
発展はしていく地域だと思いますけどね。

地名に浜が付いている以上、ここは湾岸ですよ。
イタリア街にカジノ作って欲しいです。競馬施設作れるなら恐らく可能ですよね。まさにベネチアンな立派なやつを。

>>3638 匿名さん
綺麗に纏めましたね。
お見事です。

地盤と杭は大丈夫とのことで安心しました。ありがとうございます。

>>3643 マンション検討中さん

液状化についても、可能性ゼロにはなりませんが対策はしっかりする様です。

そもそも心配しなくていい場所に住みたい・・

どうしてわざわざ液状化が心配な湾岸を選ぶのか・・・

>>3645 3646匿名さん
まだ張り付いてたんですね。
暇ですね笑笑

>>3645、3646 匿名さん
そもそも検討者でも無いのだから、そろそろこのスレから退出しては如何ですか？
何かこの物件が売れては困る理由でもあるのでしょうか？

色んな意見があっていいんじゃない。全部知ったうえで各人が自己責任で判断することなんだから。

>>3649 匿名さん
もちろん有意義な意見は歓迎します。

ただ、これまでも同様のコメントが繰り返されています。過去のコメントをある程度参照してから書き込んだ方が良いかと。不毛な書き込みや議論はそろそろ・・・という感じですね。

＞＞3649
いろいろな意見ではなく同じ低レベルなことの繰り返しです。はっきりいって検討者からからするとどうでもいいことばかりなのです。全部を知ったうえで検討したいけどできません。まともな議論お願いします。

青山、赤坂ほどではないけどそれでもここの購入者とは多くが年収2000万以上か資産1億以上の方ですよ。お金もない検討もしてないのにお遊びか暇つぶしでネガティブな投稿をされている方、相手をよくみてやめていただきたいと思います。単なる富裕層いじりで何の得にもなりませんよ。情けないだけです。
＊同業者の妨害行為は除く。

>>3652 匿名さん

同意

>>3608 匿名さん
金持ちのDINKS用で5畳はクロゼット

6畳が来客寝室で終わり

間取り変更しないなら納戸にしてもいいけどマンション内に貸倉庫もありますね。私なら来客はゲストルーム、前のガーデンホテルか近くのコンラッドホテル他に宿泊させるけど。

皆さんの意見を総合すると、五畳の部屋は、やはり子供部屋としての利用は想定していないということですね。

http://www.31sumai.com/mfr/X0828/smp/popup_119a.html

そうすると、１１９Aの部屋は３人家族向けということですかね。そう考えると、都心高級住宅街の住人層の価値観にも合致する気がします。

後は、閑静な住宅街の低層が良いか、賑やかな地域のタワマンに住むかは、好みの問題ですからね。

>3652
同業者の妨害行為は除くって、何 それ…

>>3658 匿名さん

また出たね、おっさん

ここは売れ残りが気になってしょうがない
購入者と業者のスレのようになってますね。
一生懸命ネガレス叩いたって売れないものは
売れないんだけどね。

>>3660 匿名さん

異常なまでの執拗さですね。楽しいですか？