横濱紅葉坂レジデンス Part2

さあ、Part2です。
頑張っていきましょう！！

こちらでは買う人に有益な情報が書き込まれればいいですね。
買わない人と思われる発言はスルーしましょう。それにのってしまうと思うつぼですからね。

ちなみに来週末から要望書の受付が始まるようですが皆さんもう部屋は決まっていますか？

参番館を考えてます。眺望を優先しているわけではないんですが、やはり壱番館は低〜中層は目の前がコンクリートの壁になってしまうし、上層はもちろん高くて買えないし…。
どうせ眺望がないなら、植樹されてたりする参番館がいいかな…と。あとは間取りと予算でいくつかピックアップしてます。

ホームページも一新されて段々とMR以外でも少しずつ情報が入るようになってきましたね。
登録会が７月中旬なので要望書提出から１ヶ月もあるんですよね。
その間に希望が重なったところの整理をするのでしょうね。
できれば抽選になって欲しくないです。

ちなみに私は壱番館の中層階で要望を出そうと思っています。
眺望は提供公園側です。

>4
予算が限られているには無難な選択だね。
いいと思うよ。


>5
ちょっとアサハカ。公園に面して良いと思ったのかもしれないが、プライバシーは確保できな。
もっと良く考えた方が良い。



私のオススメは、
予算に余裕があるなら壱番館の上層階。
余裕がないなら弐番館の低層階。
理由知りたい？

、

５です。

特に・・・。

>6

っていうか

あなた、どなたですか？

＞8さん
5です。こっちの掲示板では6みたいな書き込みはスルーでいきましょう。私もつい反応してしまいました。反省します。

ウザくってしょうがない。

かといって売主さんの掲示板は、都合が悪いことは消されているんじゃないかと疑心暗鬼になっちゃうし、、

>6みたいな書き込みは本当に必要ないですね。
何を評論家気取りでえらそうに・・・
内容へのコメント、反論等は一切しないようにしましょう。

なんですかココ。住民板みたいになっちゃいましたね。

弐番館の販売スケジュールと価格帯が知りたいですね。
当初眼中になかったんでMRでも聞いてなかったんですが、どなたか聞かれた方います？

そういえば営業も弐番館の説明は全くしてませんでした。こちらも聞いてませんでしたが。壱番館、参番館の売れ行きで価格設定をするのでしょうかね。

だから言ったろう。弐番館の低層階がおススメだって。

でも、生意気なヤツには理由を教えてやらない！

>>15
上様、弐番館低層がどうしてお勧めか教えて下さいませ｡

＞16
だから乗っちゃだめだって。シカトシカト。そのうちわかるよ。

＞17さん
自作自演の可能性大です。

参番館の隣に「果実を楽しむ庭」というものがあり、オリーブやビワの木が植えられる予定とのことですが・・
共用スペースのビワ、誰が食べるんだろう？
どうでもいいことですが、気になったので。
果実を見て楽しむのも風流ですけどね。

この辺りの学区の評判ってどうなんですか？？

知ってるけど検討者じゃないから書き込んじゃダメなんでしょ？残念だなあ。

＞18さん
あっ、ほんとだ(笑)ありがとうございます。
ちなみに私は壱番館の低層狙いです。災害時に身動きとれなくなるという噂もあるので。もちろん予算の問題が一番ですが。

>>21
それでよろしい。

あっ、いじっちゃった・・・失敗。

また自作自演

＞22さん
やっぱり壱番館は魅力ありますよね。私も壱番館希望なんです。上層階の広めの部屋は若干予算オーバーなので中層階で広めの部屋で要望書出すつもりです。

自作自演のいいがかりされているから書き込むけどオレは21しか書いてないよ。思い込み激しすぎなんだよね。コワイ人たちだ。
このマンションの幾末が想像できるようだよ。

住民板作れば？

私は参番館のプレミアルームで要望書を出そうと思っています。眺望は共用棟向きです。
不満はごみだしできるところが一箇所しかないことですね。棟ごとにあれば便利なんですけどね。

まだ迷ってます。参番館で要望書を出そうと思っていましたが、少し弐番館の情報を聞いてからにしてみようと思っています。金額があまり変わらないようなら意味がないですが。

あっちのスレにすごいやつが来たなあ。

私も見ました。本当の業界人なんでしょうね。あれだけ詳しく書いてもらえると検討してる人は背中を押されます。

業界人の見立てが全て正しいなら、マンションの在庫が積み上げたり、デベが倒産したりしないよ。今ならむしろ、購入層の認識とズレてる意見の方が多いんでないの？

購入者が一番気になるのは今の値段が妥当か高いか安いかなんですよ。だから業界の方の話は参考になります。それを否定する意見のほうが意味がないと思いますね。購入するほうも馬鹿じゃないですから何が妥当な話かそうではないかは大体わかりますよ。ここもあっちのスレも買えない人が勝手な事言ってるだけだとしか思ってませんよ。何の根拠もないですからね。
だからこそ相場の話や金額の話はおいといて、購入者が有益な情報を聞ける掲示板になってほしいと思います。

本来、消費者が価格を決めるのが理想です
供給側の一方的な戦略で世の中を読めないから倒産するのです

私も見たけど、机上の計算ばかりで明らかに感覚としておかしな
部分もあり、センスは感じられなかった。
たぶん、設計とか、積算関係の仕事の人なんじゃないの。
言い方悪いけど、頭でっかちの供給側の人。

↑どこがおかしいのかはっきり書けよ！

すいません。あっちのスレって何ですか？

あれだけスルーっていっていたのに、やっぱりムリなんだね。荒れる原因なのにねえ。

買いたい人はまずはそれを知りたいんですけど。買わない人(買えない)には関係ないからね。

妥当かどうかは売れ行きが教えてくれるさ。机上で計算して、高い安いといくら言っても事実の前にはかなわない。

でも、誰がみてもお得な物件は、価格がいくら高くても、高いという声はほとんどあがらずに売れてなくなるものだけどね。

予算的にギリギリな人たちが多いから高いって声がでるんではないかな？余裕でしかも欲しいならなにも高いなんて言わずに買ってしまうよ。みんな背伸びしているんだね。

>36
一例を上げれば、土地価格については「取引事例がないから想定するしかない」と
言っておきながら、そのあと「自分なりの計算根拠では相場の坪単価４２０～４５
０万」などと言い、まさに根拠のない「たられば」の価格を出している点など。
認可の下りるはずもないないオフィス利用を前提とした収益還元という机上の理論で
言ってるのが見え見えです。
どうせ、近隣の取引事例を引きなおして順送りで加点減点で積算してるんだろうけど、
本人が「１０Ｍ違えばぜんぜん評価が違う」と自ら言ってるように、結局は買う側の
評価で決まるんだという最も重要な点を無視して、絶対的な「相場」というものが
存在するかのような「売り手側」理論で固めてます。
全く現実がわかってない。
＞３２さんのおっしゃるとおりです。

また買えない奴らの話ばっかりだな。もう書き込みいらねーよ。

物件と価格がふさわしくないと感じるなら買わなければよい、それだけだよ。

>>32

確かに先を読めてない業者も多いと思いますが、半年～1年先の経済状況を完全に読めるような人材が、他の業界には多数いる・・・と思えません。

マンションの場合、下手うって高い時期に買ってしまった物件の費用を回収するために、高く設定せざるを得ない時があります（誰が悪いって自分達が馬鹿なだけなんですが）。一応営利企業ですから、最低限儲けたいと考えていますので・・
ただし、すけべ心を出した結果、販売が長期化し、無駄な経費をかける事も・・。ＭＲの維持費って結構かかるんですよ。即完がいいに決まってます。

そんなわけで物件の販売が長期化すればする程、業者も痛みが出てきますから、少々の値引き価格はのせてるとしても出来るだけ高めに、そして即完できる価格を狙ってると思います。

申し込み間近の検討者しか書き込まないでほしいみたいですよ、みなさん。情報提供してあげたいお気持ちはわかりますが、やめましょう。限られた人数で有益なスレになるか見守ってあげましょうよ。

あっちもスレ

http://www.smatch.jp/A030990066344704/thread/ALL_1/

そろそろでうね　ワクワク「グランドメゾン伊勢山」

ここ買えない人がグランドメゾン伊勢山はありえないでしょう(笑)

鳩の糞害に注意しましょう

＞46
少なくともお前の書き込みはいらねーよ。

話を戻しましょう。要望書出す予定の方いますか？

53

随分野卑な言葉遣いをされる方ですね。きれいな日本語を使いましょうね。ここはみんなの掲示板なんですから。
やっぱり繁華街近くのマンションは柄の悪い方が混じるのは仕方ないのでしょうか。残念です。このような言葉遣いの方がお隣になった方は災難ですね。

やっぱりスルーできないんですね。(笑) 予想通りすぎて苦笑です。

それだけこの掲示板には購入者がいないってことだよ。

他人にはあれだけスルーっていっておいて、困ったものだ。

このスレどうなってんの？
購入者は居ないのかい？？

こんなとこに書き込んでも買えない奴らにごちゃごちゃ言われるだけだろ(笑)もう本当に買う人が書き込むのは俺が最後じゃない。

フタを開けてみれば、あんまり人気なかったということでしょうか。福富町が徒歩圏ですから。福富町や日ノ出町、野毛などで働いている方は、ココは通勤ラクでいいでしょうね。

今日からMRグランドオープンでしたよね。
メニュープランとかは発表になりましたか？

ご参考まで。

横浜最大級の建て替えマンション「横濱紅葉坂」が本格始動　７月から販売開始

　新日鉄都市開発と三菱地所は12日から、横浜・みなとみらい近接のエリアで進めてきたマンション建て替えプロジェクト「横濱紅葉坂レジデンス」のマンションギャラリーをオープンする。

　従前の花咲団地（1958年築、総戸数88戸）を総戸数368戸のマンションに建て替えるもの。横浜市では過去最大級の建て替え事業で、「市内でも地位（じぐらい）が高く駅近立地での開発。更にスケールの大きさもある。建て替え事業の代表例にしたい」と２社では話している。

　約１万2000平方メートルの敷地に、地上10～12階建ての３棟（88戸、98戸、182戸）を建設する。販売住戸は権利者住戸を除く314戸。広さは51～118平方メートルで、価格は3000万円台～１億1000万円台。住戸タイプの中心は70平方メートル台と80平方メートル台になる。

　ラウンジやライブラリーなど多彩な共用施設を備えるほか、中層物件ながら免震構造を採用。また、紅葉坂沿いには公開空地を設け、イロハモミジやノムラモミジなどを植樹。「紅葉坂の再生を図る」としている。敷地内には「桜が咲き誇る庭」と名付けたスペースも設ける。

　希少性の高い開発であることからマンション購入希望者の関心は高く、既に3000件以上の反響を得ているという。販売開始は７月上旬からの予定。物件の所在地は横浜市西区花咲町４、京浜東北線・根岸線桜木町駅徒歩６分。

http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM016782

すみません、共有スペースの「キッチンスタジオ」って何に使うんですか？
ご存知の方いますか？

今まで共有スペースの充実したマンションに住んだことがないので、分かりません。
わざわざ営業さんに聞きに行くのも面倒なので。。

これはちょっとしたパーティーなんかをやるために貸し出すためのものだろうな。
10人も集まれば自宅で飲み食いするにはちょっと狭いし椅子も足りないし。
かと言ってレストランなんかを借り切ってやるのはちょっとオーバーだし高くつく。
子供もいるしレストランじゃ気を使う。
飲食物を持ち込んでこういうところでやれば安上がり、というわけだな。
まあ使う人は使うし使わない人は使わない共用施設だな。

ここを買うことは、地権者に献金するようなもん。

>67
確かに、現在の価格からはそう見えますね。
壱、参で費用回収が見込まれたら、弐番館が本来の価格になる可能性が高いと思います。
弐番館価格発表までは待つのも良いと思います。

売り手も弐番館価格ダウン理由としては、「一棟のみ駐車場がありませんから」とか説明しそうです。

売り手も弐番館価格ダウン理由としては、「一棟のみ駐車場がありませんから」とか説明しそうです。

土地が広い分、固定資産税高そうですね。

確かに。それこそ、路線価高いからね。まあ、300戸以上あるし、今の額を払える人には微々たるものかな。

>>68
なるほど、そのシナリオはありそうですね。
安易に飛びつかないように気をつけたいものですよね。

買う人は自分の気に入った立地、部屋が優先。後は予算と相談。
地権者の問題をいちいち考えて買う人なんているの？
買えない人っていちいちけちつけるよね。
やっぱり買える立場にいる人がうらやましいのかな。

>74
買える買えないではなく、やはり損はしたくありませんからね。
弐番館も良い間取りありますよ。
どんなお金持ちでも、安く提供すると知ったら、良いものを安く手に入れたいのではありませんか？
ここで価格の妥当性を話されている皆さんも、それだけだと思います。賢い買い物をしたいだけだと思います。
それを買えないと言い張るのは？違うのでは？

74みたいな、
「予算に収まれば買える→買う」という発想。
僕の周りにはいません。
平成の時代にもこういう人は残ってたんですねｗ

＞７６
損て？素人に価格の妥当性がわかるなら皆さん不動産の投資家になれますよ。
気に入った場所の気に入った部屋を買う。それに予算を合わせる。
それが私の考えです。
ようは弐番館に相当な値引きを期待している人たちは壱番館、参番館と変わらない値段であれば買えない（買わない）わけでしょう。

７７です。
＞７５の間違えでした。

＞７６
いますよ。ここに。
損するか得するかなんて初めからわかってたら損する人はいないでしょう。
こういう買い物をするときは思い切りも必要でしょう。
高い買い物なので迷ったら買えませんよ。むしろ買わないほうがいいと思います。

素人の購入層の大半が買うのを見送る額=妥当じゃない額。

素人の購入層の大半が先を争って買う額=妥当な額。

購入層にとっての妥当な額ですからね、念のため。購入層が先を争って買う額は売る側にとっては失敗の値付けですから。

＞８０
それだと妥当＝安い。妥当じゃない＝高い。ってことですよね。
それは妥当なんでしょうか？
妥当はこの中間のことでしょう。

買える人(買う人)と思われる発言はほぼないね。本気で買う人はこんなとこでつまらない質問しないし、値段が妥当かどうかなんて自分の価値観で決めるよ。結局ここは買えない人の戯言スレってことだな。

そりゃそうでしょ。基本的に匿名掲示板に自分の得になる情報なんて書き込まないって。

仮にここが坪170万で買う方法があるとしたら書き込むと思う？

確かに書きこまないね。

業界関係者です。この物件はまれに見る希少物件でもあり、これからの桜木町付近の試金石ともなる物件でもあり、二子玉川ライズと共に業界でも一番注目度が高い物件です。私も気になってたまに覗いていますが、多分業界関係者も多く見ているのではないでしょうか？
ただ、新日鉄さんとか三菱さんの営業さんは、この掲示板を（読んでることはあっても）書き込むことはないでしょう。（多分社内倫理規定にひっかかるはずです）　そもそも、担当営業は、このような匿名の掲示板など気にするくらいなら、実際に問い合わせのあった人から確度の高い要望やら情報を入手するでしょう。
ただ、本社で企画をしている人間は、この掲示板に限らずネットワーク上の情報は多少は収集しているとは思いますが。但し、あくまで多少気にする程度でしょう。ネットワーク上の情報は玉石混合といえば聞こえは良いが、玉はほとんどなく、石ばっかりでしょう。そんな情報をもとに企画を行う会社はありえません。
ついでに土地の単価、部屋の平米単価についても簡単に説明します。
路線価をもとに、この土地の坪単価が100万円との書き込みもありますが、まじめに書いているなら、あまりにも勉強不足（高い買い物をするのですから、宅建をとるくらいの意気込みで勉強して欲しいと私は願っています）なのか、単なる愉快犯なのかはわかりませんが、でたらめもいいところです。
誰かも書いていましたが、路線価は（公示地価も基準値価も）税を徴収するために便宜的に設定された価格です。実際に取引された価格（実現価格）のみが土地の本当の価格です。その価格を一般的化したものを業界では相場といいます。たとえば、角を曲がって１０ｍ行っただけで、相場が2倍異なるなんてあたりまえに存在します。分譲開発地では、そうならないよう工夫をするわけですが、既存地であれば環境の変化がはげしいので、2倍どころか数倍の違いがあったりするわけです。同じ場所であったとしても土地の属性が異なれば、これまた数倍の差が生じるわけです。
路線価は実勢価の７０％から８０％と世の中で言われていますが、業界の人間でそんなことを信じて売買している人間は一人もいないでしょう。日本全国の土地の平均をとったらそうなのかもしれませんね。利便性の低い場所では相場は路線価の１０％にならない場所もありますし、利便性の高い場所では路線価の１０倍で取引が成立したりもします。その実際に取引する価格を「想定」したものが相場です。
で、この場所の相場ですが、これは実際には取引が成立していない（花咲団地の建て替え）ですので、「想定」するしかありませんし、想定する人により多少の誤差が生じます。もちろん私の想定する相場はあり根拠もありますが、ここで金額を書くと、根拠無く中傷されますので、あえて書きません。
但し、路線価の数倍であることは誰が想定しても間違いはないでしょう。

参考までですが、路線価も公示地価も公共施設のある場所は低く抑えられているのは業界では常識です。なぜなた、公共施設の税金の発生を最小限にするためです。公共施設とその他の地域を露骨に変えるわけにいかないので、その地域全体が安く抑えられることになります。
部屋の坪単価についてまだ書いていませんでした。
土地の場合は坪単価は土地の価値を表わす価格ですが、建物の坪単価はあまり意味がありません。部屋だけではなく、共有部分や部屋の構造によって大きく変わるからです。異なるマンション間で坪単価を比較することは、意味がありません。意味があるのは、末端営業がマンションを販売する際に説明しやすい、それだけです。まじめにマンションの購入を考えている人は坪単価など頭の中か一切消し去って、この部屋がいくらと考えることをおすすめします。また同じマンションで坪単価の差も意味がありません。仕様が異なる部屋を比較しても意味がありません。ただし、一般的には同じマンション内で坪単価を高く設定しているということは、高い理由があるわけです。坪単価が高い部屋も低い部屋も固定資産税や管理費等は同等にかかってくるわけで、その意味では、一般的にいえば、同じマンション内では坪単価が高いほうがおとくの傾向があります。但し最上階の部屋などフラグシップ的な部屋はマンション全体のブランド価値を高めるため、実体以上の坪単価になっていたりします。

あえてこのマンションの坪単価を聞かれたら、私の考える坪単価はあります。やはり金額を書くのは避けますが、現在予定されている坪単価よりかなり高く私は想定しています。業界関係者だけではなく、第2期以降はかなり坪単価が値上がりすると私は想定しています。
私の考える相場の土地の坪坪単価、部屋の坪単価とのことですが、

その根拠は、時間的にも、また私のノウハウでもありここで書きません。
よって質問も原則として受け付けません。
それを了解していただける人にだけ参考にしていただくとして、書きますと、

現時点（容積率が緩和された時点）でのこの土地の相場の坪単価

→４２０万円から４５０万円／坪

現時点での相場の部屋の坪単価(高い部屋20%、安い部屋20%を除いた60%の坪単価）



→２９０万から３５０万円／坪
部屋については詳細な仕様を承知していないので範囲が広くなります。
（業界の仁義上、当然ですが顧客の振りをしてモデルルームを訪問することは行っていません）

よって、現販売予定価格は私には割安に思えますし、第2期以降は上昇してくると思うところです。


なお、この物件の敷地は３８６０坪ですので、総個数368戸で単純に割りますと、一戸あたり持分は１０．５坪となります。上記坪単価を単純に代入しますと、一戸当り４４００万円から４７００万円の価値が私の試算ではあることになります。

誤解を招かないようにしますと、念のためですが、単純に「だから買い得」とはなりません。
なぜならば、上記土地相場は、「更地」の相場であり、マンションが建設・販売された時点で、土地部分の相場は当然に変わってきます。（各権利はが自分の土地持分だけを自由に売買できるわけではないので）

但し、少なくともマンションの評価額が極端に落ちることは考えにくい物件といえます。


なお、立地は良いが古いマンションでは、土地の資産価値の何分の一かの値段で取引されているマンションも多くあります。そのようなマンションを購入し、自ら理事長に就任し、積極的に立替を目指されているかたは、最近多くいるようです。
個人的には私も興味があります。
ただし、成功の確率は不明ですし、相当なエネルギーも必要なので、誰でもできることではありませんが。

もうそれ前にあっちで見たよ。

自称業界人が、あちこち自慢そうにコピペしているが、
よく読むとデタラメばっかりじゃん。

見た見た。

向こうではあまりにデタラメな書き込みばかりだったからね。この書き込みは逆に信用性がありそうだなと思った。紅葉坂のあの土地が安いとは思えないからね。

土地代だけで4000万円以上の価値があるってのがデタラメの証拠。
そんなに価値があるならマンション建てずに土地を売ればヨシ！

＞91
建て替え事業だから…。何言ってんの(笑)

＞86さん

とても詳しいですね・・
業界の関係者さんとのことですが、自らのメリットにはならないのに、ココまで詳しく書いて下さるなんて、私は親切だと思いました。
ネガティブな意見の多い中、ちょっと安心できました。
しかしマンションという大きな買い物・・
「宅建をとるくらいの意気込み」で勉強しなくてはいけない、確かにそうですね。
後悔しないためにも。

今日こんなの発見。

横浜最大級の建て替え
新日鉄都市　三菱地所
「横濱紅葉坂レジ」販売開始へ
好立地開発、88戸を368戸に

新日鉄都市開発と三菱地所はこのほど、横浜・みなとみらい近接のエリアで進めてきたマンション建て替えプロジェクト「横濱紅葉坂レジデンス」のマンションギャラリーをオープンした。

従前の花咲団地を総戸数３６８戸のマンションに建て替えるもの。横浜市では過去最大級の建て替え事業で、「市内でも地位（じぐらい）が高く駅近立地での開発。更にスケールの大きさもある。建て替え事業の代表例にしたい」と２社は話している。

花咲団地は、５８（昭和３３）年に日本住宅公団（現・都市再生機構＝ＵＲ）が開発した総戸数８８戸のマンション。敷地面積８５２２ｍ２で、住戸タイプは４５ｍ２の同一プラン。５１戸を分譲し、３７戸についてはＵＲが所有し賃貸していた。

新たなマンション「横濱紅葉坂」の敷地は、約１万２０００ｍ２に広がる。隣接する神奈川県の所有地を建替組合が買い取り、一体開発したためだ。敷地が広がったことで開発戸数も増え、建て替え事業も推進しやすくなったという。従前の居住者は、新たな資金負担なしで移り住むことができるようだ。

棟構成は、壱番館（９８戸）、弐番館（８８戸）、参番館（１８２戸）の３棟。権利者住戸を除く３１４戸を販売する。広さは５１～１１８ｍ２で、価格は３０００万円台～１億１０００万円台。住戸タイプの中心は７０ｍ２台と８０ｍ２台になる。

ラウンジやライブラリーなど多彩な共用施設を備えるほか、中層物件ながら免震構造を採用。また、紅葉坂沿いには公開空地を設け、イロハモミジやノムラモミジなどを植樹。「紅葉坂の再生」を図るとしている。敷地内には「桜が咲き誇る庭」と名付けたスペースも設ける。

希少性の高い開発であることから、マンション購入希望者の関心は高く、既に３０００件以上の反響を得ているという。販売開始は７月上旬からの予定。物件の所在地は、横浜市西区花咲町４、京浜東北線・根岸線桜木町駅徒歩６分。

これまでに５件の建て替え事業を成功させ、今回のプロジェクトのほか都内で３件の建て替えに参画している新日鉄都市開発では、「建て替え事業は、ビジネスであると同時に社会的意義のある取り組み。ただ、建て替えに成功しているケースは、容積率に余裕があるなど条件に恵まれているものだ。今後はそのような好条件下にない物件が多く出てくる。民間会社が手掛けられ、従前住民の負担も軽くなるよう公的支援が一体となったプロジェクト推進も必要になる」と話している。

なお、今回の建て替え事業の経緯は次の通り。

０１年１０月＝花咲団地再生に向けた検討開始／０５年７月＝建替え推進決議可決／０６年１１月＝事業協力者選定／０８年２月＝建替え決議可決／０９年１２月＝権利変換計画認可、工事着手

http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news07.php#content01

長文は業者だから(笑)ここは思った以上に進捗してないから焦っていると思う。一部のごくわずかな部屋を除いては抽選倍率付きません。だって高すぎだしね。

＞95
お前に何がわかる(笑)進捗状況知ってるなんて業者か(笑)買えるようになってから発言しようね(笑)

冷やかし見学の数だけは多い。しかし倍率が付くほどの人気はない。これが現実。

96エラそうなことは買ってからいおうね。

＞98
まだ販売してないから(笑)もちろん要望書も出すし、要望通れば買うよ。君にはそれができるのかな？

う〜ん知り合いのデベから聞いたけどここは楽観視はできないみたい。かなり微妙。
武蔵野タワーズの二の舞にならなきゃ良いのだが。

>>94
3000件近くの反響…別に来場数じゃないから…

＞100
何の心配？(笑)

営業にだいたいの固定資産税聞いた人いますか。いたら教えてください。

＞103さん
ここは買えない人の掲示板です。

＞103
なぜ、人気ないのですか？
ゴールデンウイークは1000人以上の来場者という話ですが？
リピーターがいないのかなぁ

＞105さん
ここの掲示板はMRにすら行ってない人が大半なので知らないだけです。

そういう決めつけはよくないです。
私は行きました。
もちろん冷やかしに。

＞107
冷やかしでしか行けないくらいだから固定資産税の事なんてもちろん必要ないから聞かないよね(笑)

近隣住民としては、高く売れて欲しいです。
高く売れる→同物件中古でも高くなりがち→周辺にも波及→ｳﾏｰ

冷やかしなのは、買えないからではありません。
それ以外の理由です。
お前馬鹿だろ。

>>108
冷やかしなのは、買えないからではありません。
それ以外の理由です。
お前馬鹿だろ。

>>109
逆も考えられる。 近隣の中古相場に引っ張られて、ここが低くなる可能性だってある。

逆とは違いますが、そういう可能性もありますね。

近隣の住民って誰？
この付近は公共施設ばかりで住居は殆どない。
桜新川沿いとか公園の裏の方とか西戸部町とか？
そりゃあ、確かに距離的には近いけど別の場所だろ。
例外的には、向かいのちっちゃなマンションの住民だけはウハウハだろうね。
公開緑地が向かいにできて確かに資産価値は相当上がったと思う。
地権者も値段が高い方が資産価値があがってうれしいと思う。

ヴィルヌーブ、紅葉坂交差点の角のマンション、本町小の手前のマンションとかじゃない？

ヴィルヌーブってどこか知らないけど、

＞紅葉坂交差点の角のマンション
＞本町小の手前のマンションとかじゃない？

って、いくらなんでも別ものでしょ。
ここの値段が上がれば、そちらも上げるって、、、、そりゃないな。
場所も、紅葉坂とはいえない。ただ単に駅近の繁華街だし。


ただ向かいの紅葉坂パークハイツは間違いなく上がる。

７０㎡台の部屋は、安いかな、と思うのですが、
このあたりの相場的にはどうなのでしょうか？

都内で探していて、ここを見つけたので、
どうしても安く感じてしまいます・・・

都内で探していて、たまたま見つけたここも検討ですか？
ポリシーのない家探しは後悔すると思うので止めときましょう。

>都内で探していて、ここを見つけたので、

私もそうですが、、、、、

勤務先が新宿ですが、湘南新宿ラインを使うと江戸川区なんかよりむしろ通勤時間が短くなったりするかと思います。
皆さん、勤務先が横浜の人が多いのですか？
東京の人いますか？

固定資産税誰も書けない。真剣な検討者はやっぱりいないのか。買える、買える、買う、買うと騒いでいたヤツ結構いたのだが。

ここは京浜東北線だから品川方面へ勤務の方は横浜で乗り換えが必要。品川までドアドアで40分以上かかるよ。これが現実問題。

品川には京急で行け。

メニュープランはでましたか？

京急だと最寄駅はどこになるんでしょう？
歩いて行けますか？

日ノ出町歩いて10分くらいかな

>>121
算出方法わからないから、こんな馬鹿げた質問何度もできるんだろうけど、
いいかげん固定資産税はもういいだろ・・・
そんな影響の小さいものを購入意思決定で考慮に入れる馬鹿いない。
それでも知りたければ自分で市役所に概算を聞けばいいだろ。
それか、購入価額に税率掛ければおおむね近似値がでる。

それに都市計画税ってのもあるんだぜ。どうせ知らないだろうけど。
はい、この話題終了。

そんなことより、ヴィルヌーブ紅葉坂は十分近所だろ。
30Mしかはなれていないので。というか隣接してるしｗ

>>123
①桜木町利用して、横浜から東海道
②横浜までバス、横浜から東海道（または京急）
③日乃出町利用して、横浜でカイトクか急行に乗り換え

①、②かと思ってたが、③も悪くないね。

マンション購入時に販売価格はもちろん、管理費・積立金などのランニングコストを無視する人はあんまりいないのではないでしょうか。タワマンなどの住民板でもときどき問題になるテーマです。管理費等は管理内容の見直しでコストダウンできる可能性ありますが、税金はそうはいきません。特にここは土地持ち分がかなり大きいので念のため気をつけておいたほうがいいですよ。ちょっとムリしたローン組む予定のかたは特に。土地持ち分が大きいというのはメリットでもありますけど。127のような大金持ち？はもちろんキャッシュだろうから(笑)関係ないんだろうけど。私はここを購入するとしたら頭金は五割程度しかムリなので気になります。(ここは買わないけど)

訂正
気になります→私だったら気にします。

くだらない突っ込みする人いそうだから、そんな人がごかいしないように書き直ししておきますね。

>>128
私も、ＪＲに遅れが出ているとニュースで見たときなどは、良く日の出町を使います。
横浜駅まで行ってしまうと、混雑で乗り換えすらできないからです。
でも、横浜までは、このマンションからは桜木町経由と比べて徒歩分５分、電車分で
やはり５分余計にかかりますから、普段は、京急でそのまま東京方面へ向かう場合のみ
に限られますよね。
それに京急は、普通列車よりも優等列車の数の方がはるかに多いので、時刻表をよく
調べてから行かないと、日の出町の駅でストレスたまります。

>>129
127だけど、
固定資産税・都市計画税が重要でないとは言ってなくて、
想定金額から大きく乖離しないだろうから、掲示板で言及することに重要性がないって言ってるわけです。
5年後以降20－25万（年額）で見とけばそうぶれないよ。

「固定資産税について誰も書けない→買う人いない」って言ってる粘着がいたけど、固定資産税はスルーで行きましょう。

132さん
確かに実際に検討し、勉強されている方や常連さんにとっては重要でない話題かも
しれませんが、住宅購入初心者さんにとっては有益な情報なのでは？
私も初心者ですが、こういった掲示板で様々な住宅に関する知識を得る事ができて
助かっています。

それはおっしゃる通りだと思います。

ただ、「固定資産税について誰も書けない→買う人いない」と、
挑発的な言われ方をされたのでこういう流れになっています。

こういうところで固定資産税って言ったら、普通都市計画税もセットでいってるんだと思うんだが。127はここでなんの話をすれば気が済むんだ？

ざっくり計算して11万ちょい位？五年後には20万を超えてくるだろうから、普通の家庭には影響でかいと思うよ。

横浜品川間は、東海道で20分弱、京浜東北で30分弱。京浜東北なら桜木町始発で座っていけるので、乗り換えの時間と東海道、京急の混みっぷり考えたら、普通、京浜東北乗ったままだと思う。

ちなみに、横浜で固定資産税が20万超えてくるマンションはそう多くないですから。念のため。

この物件で気になるのは、

　・学区の小中学校の評判
　・徒歩圏のいいスーパーがあるか
　・管理費と修繕積立金はどうなるか

など、です。３つめはすぐわかりますが、
残り２つはどうでしょうか。

ふつうなら、これくらいのマンションができれば、
大型スーパーも、後でできたりしますが、
ここの場合は、土地もないので、難しそうですね・・・

あおばでいいんじゃね？
横浜のクイーンズ伊勢丹はどうなっちゃったのかな。
復活したらどこよりも使えるんだが。

徒歩圏にスーパー、ないんですよね。

ただ、この場所って、
みなとみらいの観覧車が
きれいに見えるところではないでしょうか？

確か以前、夕方にこの辺を通って、
ライトアップされた観覧車が
とっても美しかったのを覚えているんですが。

でも、美しい夕景より
確かにスーパーのほうが、大事。

大型スーパーが出来る訳ないよ。 どこの村の話ししてんだい？ せいぜいコンビニだよ。 それからこの辺りで拘るなら中学は私学。 公立はなんだが私立は良いとこがそろってる。 スーパーの調子いいのは無い。 横浜臨海最強スーパーはオーケーだけど本牧か新山下しかないと思う。

固都税は80平米台で、20万弱でした。
ちなみに管理費は壱番館が参番館と比べて、平米あたり数百円くらい(100円だったかな)しか変わらないとのことでした。

どうして徒歩圏にスーパーがないことになってるの？

徒歩圏て２、３分までのことですか？

土地勘もなく、実際モデルルームにも行ってないマニアが、想像めぐらせて遊んでるだけだからですよ。

山手とここと、どちらが高級住宅地ですか？

フジスーパーだな。
紅葉坂を上っていけばすぐ。

近所の住民です。
通勤先品川までは桜木町始発で座って行き新聞雑誌を見て35分位です。平日6:50、7:09,7:21、7:30等あります。
快適です。休日は、みなとみらいを散歩しﾚﾝｶﾞ倉庫周辺迄行き海辺まで、1~2時間位のｺｰｽです。
図書館、県立音楽堂、能楽堂も時に利用します。
今年は桜木町駅前にｺﾚｯﾄﾏｰﾚもでき映画館も徒歩圏となりました。
ｼﾞｬｽﾞが趣味の方はﾗｲﾌﾞの店も徒歩圏です。
とても快適な生活が楽しめると思います。
ぜひ近隣住民に仲間入りし横浜生活を楽しみください。

↑　あんた何の目的でこんなこと書いているの？
自分の住んでいるところの自慢話？
しかし、ダサいねえ書き方が。あんた年寄りでしょ？
「ライブの店」とか「映画館」とかそんな言い方しないよ。
そんなダサいやつが近所にいるマンションなんて買いたくなくなった。

＞146さん
すごくいいところですね。今週末から受け付けが始まる要望書の通りの部屋が買えればご近所さんですね。野毛や関内の繁華街にはよく行くのですが住んだことがないので参考になります。
147みたいな人の書き込みの方が必要ありません。

147は家事で疲れたおばさんです。
無視しましょう。

近所ネタについて質問させてください。

長らく行われているヴィルヌーブの大規模修繕ですが、費用は住民から特別修繕費として徴収したんですか？
徴収したとしたらいくらでしょうか？
それともこれまでの修繕積立金でカバーできたのでしょうか？

なるほど、ここは家政婦さん達が住む地域なのですね。
山手に通うには便利なのでしょうね。

中古物件なら安いからね。家政婦が住んでるかはわからないがたいていの人が買えるんじゃない？紅葉坂レジデンスは難しいかもしれないけど。

荒らしは無視しましょう！

西区民の平均所得は横浜市ＴＯＰですから、それなりに稼いでそれなりに高いマンション住んでます。

＞146さん

その時間帯で、桜木町始発があって、座れるなんて羨ましい・・
通勤の便利さもポイント高いので（これから何十年と通勤続けなくちゃ。。）参考になりました。

146=155

もう少し上手く演じてよ！

155 何十年もダイヤが変わらないと思っているの？

日ノ出町まで10分で歩ける？？

＞159
マンションからは10分じゃ無理でしょう。

不動産表示的には１０分だと思う。実際歩くと１２～３分かかる。

>>157
何十年先も変わらないと思う。
ＪＲ根岸線で折り返し運転可能な駅は、大船、磯子、桜木町の３駅のみ。
新たな設備投資をしてそれ以外の駅で折り返せるようにするのは、
その必要性もないしあり得ない。
乗客需要は今後とも
桜木町以北＞磯子以北＞大船以北
なのは変化しようがないだろう。
桜木町折り返しのダイヤは今後もずっと続くと予想される。

京浜東北線の夜の品川から横浜方面は、２本に１本は蒲田止まり。
おかげで蒲田から先は本数は少ないし、混むし。
蒲田に操車場があるので仕方ないが、せめて乗客が多い鶴見まで運転してほしいよ。
鶴見を過ぎれば空くから我慢できる。

またでたっ！
162=163

＞ＪＲ根岸線で折り返し運転可能な駅は、大船、磯子、桜木町の３駅のみ。

＞京浜東北線の夜の品川から横浜方面は、２本に１本は蒲田止まり。

嘘ばっかり！！

明日から、強気な営業が始まります。

このようなことにならぬことをお祈りします。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1226893917

そうなるのもならぬのもタイミング。
自分で決断した事ですから・・・
人のせいにしないで下さいね。

>>162
「嘘ばかり」とは言わないが不正確と思われる。
鶴見と東神奈川でも折り返ししている。ただ、多くはない。
>>163
蒲田で折り返すのは、最も本数の多い時間帯で３分の１。２分の１は言い過ぎ。
例えば１８時台の下りでは蒲田止まりは４本だけで（あと１本が鶴見止まり）、１５本は桜木町まで行く
からまったく不便はない。１９時台で、１８本中１２本は桜木町まで行く。
桜木町から先に行くものは１８時台では１０本に減ってしまうが、磯子止まりが多くなるのは夜遅くなって
からなので、大船まででもそんなに変わらない。２０時以降だんだん辛くなってくる。
まあ、利用者数に比例した適切なダイヤと思われ、当分変わる可能性はないと思う。

>154

確かに横浜の町別の平均所得を調べてみると、
4位宮崎町
8位花咲町
9位桜木町
とこの付近が上位にはいっている。
ちなみに、1位はやはりというか山手町。

所帯当たり金融資産でみると、
2位宮崎町
6位桜木町
9位老松町
10位花咲町
とこの付近が上記にかなりはいっているね。
ちなみに、こちらもダントツの1位は山手町。

ついでに横浜の沿線別別所得ランキングでは、
1位東横線
2位田園都市線
3位根岸線
4位京浜東北線
5位横須賀線

沿線別所帯当たりの金融資産ランキングでは、
1位東横線
2位根岸線
3位田園都市線
4位京浜東北線
5位京急線

まあ、順当かとおもうが、金融資産の5位京急がちょっと意外。

金持ちは株や土地で資産を持つからこんな比較は無意味だよ。

明日から要望書の受け付けが始まりますね。私は来週末行く予定なので先に今週末MRいく方がいたら状況教えて下さい。

>172
このようなことにならぬことをお祈りします。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1226893917

黄金町、桜木町の風俗でお父さんはスッキリ、妹はヘルスでアルバイト。みなとみらいのタワーを購入したら家庭が崩壊しました。

風俗は桜木町のシンボルです。

根岸線をはさんであっち側（海側）とこっち側（内陸側）の違いが面白い。

繁華街には風俗はつきものだろ。まぁ紅葉坂にないから関係ないけど。

＞174、175
女に相手にされない風俗通いしてる奴がこのマンション掲示板に何か用？(笑)あっ！ﾋｷｺﾓﾘだから部屋でセ○ズリか(笑)早く部屋から出てこいよ(笑)お前みたいな女に相手にされない奴が性犯罪をおこさないように風俗はあるんだよ。ママにお小遣いもらって早く行ってこい(笑)

＞１７３
そうなるのも運ですからね。値引きをしてもらうに越したことはありませんが、自分の欲しい間取りを買うにはしょうがないですね。価格発表会が７月入ってからなので同じようになるかどうかもわかりませんし。
安くても残り物で妥協はできません。

みなとみらいの中古とこちら、さて、どちらにすべきか

みなさんのご意見を！

＞180
ここは横浜紅葉坂レジデンスの掲示板。ほか行け。

名前だけ聞くとだまされそうだな。
何も知らない東京都民相手にうろうということですか。

＞182
なにをだまされる？

今日MR行った人要望書の状況わかりました？

＞180さん

みなとみらいの中古と同じ価格なら、新築のこちらが良いですね。
みなとみらいは駅から遠いし、紅葉坂の方が買い物その他、暮らしやすいです。
前にみなとみらいで、亀梨君と綾瀬はるか主演のドラマを撮影したマンションに住んでいる友人が、愚痴こぼしていましたね。

>>185
あれはヨコハマタワーズのイーストですよ。
ポートサイドのはずれですから、そごうまでの間にはスーパー栄光があるだけで、確かに不便極まりないです。
でも、それをみなとみらいとして例えるのはミスリードです。
みなとみらいは「駅から近い」し「買い物」も便利です。

みなとみらいをしらないくせに語るヤツ(笑)→185。 恥かいちゃうよ。

超高層ビルシンドロームが怖くない人、
大規模修繕のお金が怖くない人、
なら、みなとみらいは魅力的だと思う。
超高層の問題は別にみなとみらいに限らないけどね。
少なくとも俺はそんなリスクはおかさない。

荒れるからみなとみらいの話はもういい。180の思惑通りになってるだろ。

昨日、今日MR行った方いますか？要望書の状況わかったら教えて下さい。

ここから横浜球場まで電車で一駅みたいですが、
歩いて行けますかね？

＞191さん

桜木町から横浜スタジアムまでは、歩いて行けますよ。
調べたら、約1.3キロでした。
ちょっとした運動になりますね。

>>168
鶴見、東神奈川は京浜東北線の駅であって根岸線の駅ではない。
>>162は完全に正確。

物件の地図を見ました。
位置的に悪くない感じがします。
日の出町や伊勢崎町の空気が苦手な人が多いようですが、このあたりの雰囲気はぜんぜん違いますね。
みなとみらいの雑踏というか観光気分も無いし。
住人が増えたら小型のスーパーが出店する可能性などないでしょうか。

その昔、うちの父親は「おうだい線」って呼んでいた。
桜大線＝桜木町～大船ってことだったらしい。

>>194
小型のスーパーなら既に周辺にいくつかあるし、もっと近くにということだと、出店する場所がないのでは？
西区はオフィス街や埋め立て地の面積が広い割に人口密度は市内２位です。居住地の人口密度は市内トップかと。
それだけの人口密集地ですから、それなりに便利施設もありますし、土地もない。
とにかく景気悪いときでも区内に空き地というものができない。みなとみらい地区を除いて。

＞＞169
どこかのサイトでみれるんですか？
地域別所得。

>>171
株は金融資産に含まれますけど、なにか？

>>196
人口密度2位なんですか!!
ダントツ1位かと思ってました。
11階建てのマンションがひしめき合い、戸建てエリアも100平米が建ち並んでいるから。

ちなみに1位はどこですか？

MR行ってきました。
価格についてさんざん叩かれてきたこの物件ですが、参番館では70平米台で4千万台〜の物件もあり、メリハリがついてやや買い易い価格帯に落ち着いた感じがします。
ただ、人気がある部屋はほとんど下がっていません。

事前登録状況でも、殺到している感じはないものの、部屋によっては抽選必至なところもありそうで、間取り•階にこだわらないなら焦らなくてもいいでしょうが、やはり買う人は黙って買いに入ってる感じですね。