売主：住友不動産
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス
東京8分・銀座9分、駅徒歩4分。
隅田川近くのシティハウス東京森下について情報交換お願いします。
こちらは過去スレです。
シティハウス東京森下の最新情報をチェック！
[スレ作成日時]2010-04-01 11:58:59
売主：住友不動産
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス
東京8分・銀座9分、駅徒歩4分。
隅田川近くのシティハウス東京森下について情報交換お願いします。
[スレ作成日時]2010-04-01 11:58:59
ライフは歩いてもきつくないし、
自転車だったら本当に楽々に買物できますよね。
ところで間取りなどの詳細は
事前説明会後じゃないと出ないのかな。
かなり待っているので
早く見たいなと思う…。
間取りは資料請求すると見れます。
３ＬＤＫ＋２ＷＩＣ＋納戸の間取りはよさそうでしたよ。
他の収納は少なめでしたけどね。
あ、私もその間取りすごくいいと思いました。
洋室二つともWICがついててさらに納戸もあるのでいいですよね。
バルコニーも広そうですし。
新大橋２丁目、地盤がずぶずぶですよ。
５段階評価（５が最悪）の建物倒壊危険度で５の評価です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/table.htm
地図を見ても一目瞭然。
こんなに川に囲まれた東京東部の物件を、
今回の大震災の後でも、買う気になる人がいるというのが驚きです。
じゃこんな東部のマンコミにわざわざ来て見る必要ないのにね（笑）
一般的にはその理解で良いかと思いますが。
海岸線からは大分離れてますし。
ただ部分的に液状化しやすい箇所はあるみたいですね。
ちなみに液状化マップでは森下駅周辺一帯は液状化が発生しにくいエリアになってます。
新大橋２丁目は、地盤がずぶずぶで、森下駅周辺は液状化は発生しにくいエリアなんですね。
いろいろな情報があるんだ。
２８・２９日の事前案内会は、もう満席。
結構人気あるのねぇ。
この辺りは液状化が発生しにくい地域なのもあっていいかなぁなんて思っています。
買物が微妙なのが難点でしたがライフも出来るという事で前向きに。
かなり人気がこちらはあるんですね。
待っていた方が多かったのですね、、、
私も土日に予約がとれずに平日になってしまいました。
しかも平日も満席のところがあって、なんとか予約とれたって感じです。
モデル見るのが楽しみです。
マンションがいっぱい建っていると、それぞれの杭打ちが地面の揺れの伝わりを抑えて液状化を防ぐらしいよ。
実際今回液状化したのは戸建が建っているところだけだよね。
ここの売りは「都心にすぐ出られます」って位ですか？
ガイガーカウンター持参でＭＲ行っても大丈夫？
間取りに期待してたけどガッカリしました。もう少し工夫されてるかと思ってたけどいわゆる田の字ですね。
SKないのが非常に残念だなぁ。
他県からこの物件を検討中です。
この辺りの方は幼稚園はどこに行っていますか？
いま住んでいる地域は願書を出すために深夜から並んでいるところもあります。
江東区はどんな感じでしょうか？
我が家はもう子どもが大きくなってしまって幼稚園児はおりませんが…
この辺りだと神明幼稚園が一番近いようですね。
http://www.shinmei-asobi.com/
徹夜で並ぶかどうかは本当にその幼稚園によっても違うので（園によっては前の晩から並ぶのは禁止しているところもあります）
直接園に問い合わせるのが一番のような気がします。
部屋が狭すぎる
ちょっと距離あるけど、 月かげ幼稚園は良いです。
私は他のマンションでも70平米くらいで検討してましたが、ここの間取りは収納も多く良いと思いました。
モデル見るのが楽しみです。
建設地見たけど、想像以上に良かったです。
静かで、なんといっても日当たりが良かった。
建物もイメージしてたより規模感があり迫力を感じました。
駅も近いですね。
幼稚園情報ありがとうございました。
神明は近いので良いですね。
そこと比較できる幼稚園はどこかなと思いました。
両国幼稚園あたり？と考えていたのですが、月かげ幼稚園だと清澄白河ですので、
その辺まで足をのばしている方がいらっしゃるのですね。
ありがとうございます。
>>289さん
小さいながらも商店街があるし、
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/morishita/mall_morishita.html
ギリ徒歩圏内のスーパーも5、6軒あった筈。
自転車がないときついけど歴史のある図書館もあるし、総合スポーツセンターもあるよ。
日当たり良さそうでしたか！
南向きで、駅からも近くよさげだなと思っていたのです。
特別事前案内会も盛況のようで楽しみです。
両国幼稚園はこの辺り園バスきているのでしょうか？
私も神明か両国かと悩んでいるのですが、
雨の日に両国まで自転車はつらいかな・・・と思いまして。
でも両国は田植えは田舎お泊り会など、自然に触れられるのがよいですね。
2LDKはいくら位ですか？
特別事前案内会以降じゃないと価格が出てこないのでは？
すごく気になるところですよね
強気でくるか、それとも妥当な価格？？
結構便利になりますが、高すぎないといいなぁ
事前案内会が好評すぎて、
満席多数につき１９：００の会を追加しました！
ってDM来ました。
平日の案内を増やしただけではまだ足りなかったので19時の部もできたんですね・・・
興味持ってる方すごく多いようですからこれは価格も強気できそう。
予算的に合わなそうなので見に行くのに躊躇してます。
みなさん３ＬＤＫの部屋はおおむね５０００万円以上を想定されてますか？
４０００万円台前半の部屋ってないかなぁ？
＞＞328
私の場合は利便性や交通網に少し不満があるのでまだ本格的に検討はしていないのですが、そういうお話を聞くと「人気あるんだな～」と気になってしまいますね。
ただこちらのスレを見ていると買い物関係は意外と不便を感じることがなさそうかな、あとは駅までの道のりがどんな雰囲気なんだろう。特に夜道は自分で見てこないとなかなか分かりませんからね。
＞＞３２９
マンション建設地から都営新宿線 森下駅まで実際に歩いてみました。
マンション出たら上り下り共に１車線の道で大通り(新大橋通り？)のセブンイレブンまで一直線、あとは新大橋通りを東へ５０ｍちょっとで地下鉄入口でしたよ。
常に明るいセブンイレブンや大通りを目指して歩くので気分的に怖いとは感じませんでした。
僕が気になっているのは価格と南側に立つマンションですね。
結構高いマンションが道路を挟んでガツーンと立っていました。西の２部屋以外はそのマンションに展望支障すると感じました。ただ、その影響を受けて価格が比較的低めに設定されていれば検討の余地ありかなと考えています。ないかなぁ？
事前案内会、とても人気のようですね。
この人気を考慮して、価格も強気で来るんじゃないですか？
３ＬＤＫで５０００万円を切ることはないように思うのですが。
どうでしょうね。
実際に近くに住んでる側の意見としては、買い物にそんなに不便は感じないですけどね。
価格は3LDKで中心価格が5000万円台くらいのようです。
周りでいくつか他も見ましたけど、まぁ相場なりくらいでは？
NM物件だと田の字ネガが執拗に出てくるけど、S物件はなぜか出ないね。
7～8F？あたりのコンクリート打設中に、3.11が起きたけど、コンクリートの強度とか、大丈夫なのかなー？
物件建設中にあの震災、どういう説明してくれるのか、興味深い。
↑
地震は都内全域で起きてます
ご不安があるなら、解約してください他のお客様に売ります
買いたい方は、たくさんいらっしゃいますから。
誰？
確かに南側のマンションは気になるところですよね…
自分は特に眺望は気にしていないのですが、
実際に住んでみると違和感感じる可能性もありますし。
日照に対する影響はどんなもんでしょ？！
私も現地見たときそれが気になったんですが、一番下の階あたりまで燦々と太陽の光を浴びてました。
少なくとも日当たりにはあまり影響ないようです。
まぁどちらにせよ低層はそんなに眺望期待できないですから、日当たりがいい方が私は良いですね。
336は営業か？イタイところを突かれたくない？
この建物のちょうど中層部分のコンクリを流し込んでいるときに大地震が来て
その対応の説明ってみんな知りたくないの？
不安を解消できる説明があれば、それで納得するし、納得できなければ購入しないわけだし。
いくら立地や間取りがよくても、あんな大地震があった後、状況を何も知らずに、
購入を決断できる人のほうが不思議。
だいたい契約済みの建築中物件なら、どのデベも契約者に震災による建物への影響を説明してるぞ。
おおかた競合さんの営業ってとこじゃないの？
あんな露骨に営業のふりして反感買うようなこと普通わざわざ言わないでしょ。
私も建設地は静かでいいなと思いました。周りで見た清澄白河とか両国のマンションは、大きな道路沿いでちょっと排気ガスと音が気になったので。
低めの階は眺望は期待できないけど、日当たりがいいなら、時節柄高層階はちょっと怖いし、ありだと思いました。
他の物件で聞いた説明ですが、建設中に大きな地震などがあると、
コンクリートと鉄筋の間に隙間が出来てしまうようです。
コンクリートは打設後、１週間かけて設定強度の約７割の性能を出し、
４週間でほぼ設定通りの強度に達します。
ゼネコンはテストピースとして打設したコンクリートを一部抜き取り
４週強度で所定の強度が出たか確認をします。
問題はコンクリート硬化前に外力が加わったケースです。
水分の蒸発と共に硬化していきますが、外力により安定した蒸発と
セメントの密度に歪みが生じ、何らかの強度不足となり得ます。
この強度がどうなったかの検証は、非破壊検査で確認出きれば
いいのですが、事実上無理です。非破壊検査はポイントの点でしか
検査できないからです。
デベは目視でひび割れなどがないかなど、極めてアナログな検査を
行い、大丈夫でしたと言うしかないでしょう。
ここのコンクリート打設時期はわかりませんが、３．１１より１週間前
以内に打設した物件であれば要注意ということになります。
No.343さん、とても分かり易いです。
ありがとうございます。
ちなみに、コンクリート打設は建物の完成まで繰り返し行われるものでないでしょうか。
となると、３／１１に建設中であった物件は殆ど該当することになりますでしょうか。
コンクリート打設中であっても、デベの営業担当が正直に答えるとは思えないですね。
営業も正直にはなかなか言わないかもしれないけど
嘘も言えないから、結局は正直に言うしかないのでは。
震災後対策をとったか否かによっても随分と評価は変わってきますよね。
うーむむ、自分もMRに行く予定なので、そこんところは聞いてきますね。
344さん
343です。仰る通り建物の完成というよりは躯体の完成
まで繰り返し行なわれることになります。
建設中であった＝ほとんどが該当するということではありません。
3.11一週間以内前に打設を行なった物件という意味なので、
繰り返しの作業であっても、それを外れた打設日（3.11より１週間以上前）
であれば、硬化想定強度到達後に外力を受けたことになります。
また、ｾﾞﾈｺﾝや物件によりますが、区画ごとに打設しますので、
この区画打設が3.11前の1週間より短スパンで繰返施工していた物件ならば、
該当すると思われます。
「3.11一週間以内前」でなくとも、3.11以降も震度5クラスのかなり
大きな余震が何度もあったので、例えば、3.10や3.11にちょうど打設して
いた場合、その後1週間以内に起きていた大きな余震でコンクリの
強度（硬化）に影響を与えていた可能性もあるかと思います。
仮定の話ですが、3.11前後にちょうど7Fの打設をしていたとします。
6Fまでは何の問題もなく打設が完了し、7Fを打設中、または打設後に
大地震が起き、7Fのコンクリートは外部からの力（地震）を受けながらも硬化しますが
その後、また8F以降を何の問題もなく打設している場合、実際に建った物件のちょうど
中層階である7F部分の強度（硬化）がちゃんと規定どおりに出ているのか？
本当は歪みとか、隙間とかできていないのか？というのは、とても気になりますね。
まぁ、売主側としてはよっぽどの不具合が生じていない限りは
質問したところで「大丈夫です！」としか言わないようにも感じますが・・・。
347さん
一概に設定強度に達しない＝危険性があるということでは
ありませんが、可能性は否定できません。
デベに尋ねても目視状況の回答しか得られないのが実態です。
それ以上、知りえる術がないからです。
付け加えますと、この仮定の通りの場合、７階全体が弱くなるのではなく
設定強度に達しない「部分、区画」がある可能性は否めないという
ことです。
私は小規模な建築に携わっておりますが、3.11直前で打設した
物件の基礎は全部やり替えました。
しかしこの規模になるとそうはいきませんね。
もし仮にそうだった場合、やり直すしか手立てはないのでしょうか？
何か補強を付け足すとかそういうことでは意味がないのでしょうか？
仮に竣工後問題点がわかった場合、
手立てがないとかなり厳しいような気がしますが。
瑕疵担保の保険は適用されるのかね？？
３４６さん、３４７さん
３４４です。ご返答ありがとうございます。
価格次第ですが、検討したいと思っている物件なので、
３/１１とそれ以降の余震の時などの状況は心配です。
延期に延期を重ねてきた物件なので、それ以外の問題もなければいいのですが・・・
不動産の購入は人生を左右するので、どうしても慎重になります。
いよいよモデルルームの公開かと思いますが、
何か情報を得た方がいらっしゃいましたら、是非アップしてください。
よろしくお願いいたします。
とりあえず事前案内会は予約でいっぱいのようです。
色々ケチってかなりコストダウンしてる印象を受けました。
期待してたんだけどな。
私はいままで見たまわりの物件に比べたら一番良かったと思います。
ぜひ次回も行こうと思ってます。
確かに俺もいいマンションだと思ったな。
現地も静かで落ち着いてたし、室内も思った以上に広くて収納も多いし設備的にも必要充分かなと思う。
今まで大通り沿いのマンションしか見たことなかったから、余計良く思いました。
いくら位ですかね？
エレベーター2基が並んでいませんが連動してるんですかね？
自転車置き場を1Fに用意できない理由は何かあるんだろうか。
モデルルームすごい人の数でした。
こんなに人が多くいたモデルルーム初めてでした。
人気あるみたいです。
モデルルームも思っていたよりかなり広く感じましたので前向きに検討してます。
358さん不自然過ぎ…
こっちは、満席満席と煽られた割にあまりに少なくてびっくりしたよ。
不信感と同時に、人気の作り方はこうやるんだと改めて勉強になったけどね
359さんの方が不自然では？
うちも行ったときすごい人がたくさんいましたよ？
皆買うかどうかは別として、とりあえず来場者数は多いようです。
角の部屋と、中側の部屋の金額差が思ったより少なかったから、角の部屋とか人気が集中しそうな感じでした。
駅から近いし現地静かだったのでなかなかいいかなと。
俺もモデル行ったときかなり混んでました。
むしろ前の人が長引いたとかでちょっと待たされたし。
ここは一カ所のMRで色々な物件をやってるからね。
その方が効率的だよね。
詳細が決まる前からこちらの書き込みはわりと賑わっていましたし
待っていた人も多いと思いますよ。
高層じゃないし、南向き、かなり人気が出そうな気がしますが…
買い物も便利そうだし
現地のすぐ近くの新しいマンションに住んでます。
不動産会社でも教えてくれないことを教えます。
周辺環境についても気になることがあればお答えします。
まずは、皆さん気になっている当マンションは「地震に強い」かについて。
現在、地震も含めてリスクと思われることを書いてみます。
■地盤リスク■
現地は隅田川の砂州にあたり、液状化予測図では液状化しにくいと言われていますが、
西は隅田川、北は竪川、東に100m行ったところに六間堀という
埋め立ての運河がありました。ここは東京大空襲の瓦礫で埋められました。
60年前では三方を水部に囲まれた場所であったため、地盤は決して強い場所ではありません。
ちなみに、江戸幕府成立前にはすでに陸地でした。
■建物リスク■
耐震設計は大丈夫だと思いますが、入手している情報として
免震構造がおそらく入ってないので、高層階ほどかなり揺れると思います。
外見上は大丈夫でも、室内は壁紙に隙間ができたりとか小さなひびは出てくると思います。
また、耐震基準外のタイルや植え込み、駐車場などは
震度6弱で補修が必要な状態にはなる可能性はあります。
また、停電のことを考えると高層階に住むのはオススメしません。
仙台では高層階の方は階段でも給水でも苦労されてました。
■周囲建物リスク■
隣接建物や半径100m内は古い鉄筋や木造の建物が非常に多いです。
いわゆる1981年の建築基準法施行前のものです。
道を挟んですぐ北側のビルは今回の地震で壁が崩落しています。
森下駅のセブンイレブンまで行く道の建物は耐震性が低いものが多く、
大きな地震が来たら間違いなく倒壊します。
震災時は通れないと思っていたほうがよいかと思います。
■火災リスク■
マンションの耐火性はありますが、上記のように周辺の耐火性は低いです。
実はここは関東大震災、東京大空襲で火災旋風が起きた場所で、
数多くの方が亡くなっています。
過去の歴史からしてもここは日本の中でも火災には弱い場所です。
戦後、街区整備で道幅は広げられましたが、マンション隣りの道のように
一部狭い場所も存在します。もらい火の可能性はあります。
■騒音リスク■
すぐ北側に高級自動車の修理工場があります。夜10時くらいまでカンカンやっています。
やや注意です。
200mほど離れていますが、首都高の騒音があります。
7階以上の部屋は南側以外の窓を開けると走行音が聞こえたりすると思います。
暴走族もたまに走ります。
やや注意です。
全体的には静かな街です。
■自家用車リスク■
駐車場代高いです。周辺相場で3万円はします。
周辺のGSのレギュラーも高い方です。
周りはカーシェアの駐車場も多く（マンションにも設置予定）、
タクシー利用などが賢明です。
通勤しやすさなどのメリットもありますが、
営業マンでも知らないような情報も集められて、
購入検討されることをオススメします。
364さん、非常に貴重な情報ありがとうございます。
もう一つ教えてください。
現地は染物工場があったと聞きましたが、土壌汚染とかは大丈夫でしょうか？
なるほど・・・
地盤が脆弱な上にいまどき制震構造でもない・・
火災旋風は確かにそうだね。火災の方が災害時はきつそう。
共働きにはいいが、子育てには向かないね。。
364さん、教えて下さい！
駅改札からA2出口を出て現地まで歩いてみたのですが、駅構内から出口階段までの長い距離は人がほとんど通らず、あちこちに痴漢に注意！と張り出されていました。
また、日本語以外の言語での犯罪抑止の張り紙も見受けられたのですが治安は心配いらないでしょうか。
>365さん
染物工場だと、使っていた薬品が染み込んでいる可能性があります？
考えられるものは鉱物系の染料となる砒素・フッ素・シアンくらい？
確か数年前から環境庁が土壌汚染対策を強化して、工場跡地に
マンションが建つ場合、土壌調査義務づけられたと思うけど。
367さん
横レスですが周辺住民です。
あの出口は夜、お家が無い方が徘徊することがあります。なかなか強烈なスメルです。
雨の日はまだ良いのですが夜間は人通りも少なく、駅員の目も届きにくいので、正直怖いです。
ただ、実際に大きな揉め事に出くわしたことはありません。
367さん
私も横レスさせてください。
建設地から50m程離れたマンションに2年前まで住んでいました。
帰りが23時を超える事が多く、森下駅のA2出口までの距離は怖かったです。
その時間帯は、改札出てからA2出口まで人に会う事はほぼ無かったです。
A2出口までの階段とその周辺で、2回変質者に会いました。
夜遅くに周辺を歩かなければ大丈夫だと思います。
いつも建設地の前を通って帰っていましたが、
周辺はローソンの明かりがあるくらいで
暗くて怖かったので小走りで帰っていました。
この辺りをよくご存知の方たちの書き込みがあって
すごく助かります
私は地縁もなく、ただ主人の通勤が楽なので検討していただけなので
こういう営業さんから聞けない話はありがたいです
…夜はあまりに遅くは出歩くのを控えます
ここは夜こわいよ。
変なのがウロウロしてるし、周りは真っ暗だよ。
女性と子供は夜間外出ムリだよ。
…夜はあまりに遅くは出歩くのを控えます
そんなに良くない環境なら、見送ります。
367です。
369さん、370さん、ありがとうございます。
私が歩いたのは日中ですが、それでも怖いと感じてしまいました。
駅員の目も届かないし人はいないし。。
階段しかないのもしんどかったです。
皆さんは違う出口からすぐに地上に上がってるんでしょうか。
367さん
私は新宿線の改札正面のエスカレーターに乗って地上まで出ています。セブンイレブンまでは比較的人が居ますが、曲がると…370さんの仰るとおりです。夜の外出が無理とまでは申しませんが、見慣れないワンボックスカーが止まっていたりすると人通りが無い分、余計に緊張はしますね。裏を返せば夜は静かなのですが…。
買い物は自転車で清澄白河の赤札堂です。webでチラシが見れますが、安いですよ〜。
こちらの物件で気になるのは前のレスにもありましたが着工がやたらと遅かったことでしょうか。土壌汚染があったと言われても納得できるくらいの期間だったかも。
ただ、晴れた日の隅田川テラスは素晴らしいですし、実は近くにタクシー用のガススタンドがあるので流しのタクシーが簡単に拾えます。でも、火災は…発生したら周りの環境から見て、この辺りはちょっと無理かもなとも思います。
メリット、デメリット、ない交ぜですが、納得できるマンションが見つかると良いですね。
うちも1番近いのはA2出口ですが、エスカレーターもないので、他の出口から出てます。中も外も歩く距離は一緒だし、雨の日に時々使う位かな。
買い物は不便ではないが、便利でもないかな。
みなさんカワマタグンジをしらないのですか？
この辺の夜道について質問なのですが、みなさんの書き込みを拝見して暗い雰囲気なのはわかりました。
その上でガラの悪い人や酔っ払い、若い子がタムロしてるなんてことはあるのでしょうか？
あと、地域で痴漢や引ったくりとか。
たんに夜道が暗いだけだったとしても女性や子供の一人歩きは不安そうですね。
>>379
ひったくり発生マップです。
警視庁作成ですから信用してください。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
実際には大したことなさそうですね。
なんかやたら不安を煽る人がいるので・・・
ネガが多いのは人気マンションの証です。
坪200？
簡易宿泊所多いよね
坪２００？
このあたりだと少し安すぎませんか？
もうちょっとしそうな感じじゃないですか？
坪200以下から？
367さん
以前書き込みました370です。
私は改札出て目の前のA3出口から出ることもありましたが、
基本はA2出口を利用していました。
他の出口は大通りの横断歩道を渡る必要がありますので、
早く帰宅したいと思って結局はA2出口を利用していました。
いつも後ろを確認しながら小走りでした・・・。
379さん
酔っ払いはほとんど見た事ありませんが、
一度寄ったサラリーマンに絡まれた事があります。
森下駅周辺は会社が結構ありますので、その方だったのだと思います。
若い子というよりも、赤ちゃん連れのお母さん、
小中高校生などを見る事はほとんど無かった気がします。
平日の朝A2出口から出てくる、赤い制服を着たナショナルスクールの
子供たちとは良くすれ違っていました。
普段は仕事していましたので、平日の朝、夜、休日の情報です。
森下駅は食材の買い物は不便ですが、交通の便はとても良いです。
休日は両国駅や清住白河駅まで十分歩ける距離で、よく利用していました。
周辺を歩いても、程よい人の多さである所も気に入っていました。
周辺でお相撲さんや人力車のお兄さんに会ったりもしました。
遠くから友人が来た時は、両国駅の水上バスに乗って
レインボーブリッジ方面へ行ったりしていました。
建設地近くにあるガススタンドの目の前のマンションに住んでいましたが、
タクシーのおじさんがたくさん休憩していましたので、タクシーも拾いやすかったです。
私も出来れば森下のマンションを購入したかったのですが、
予算の問題で西大島の方を検討しています。
長々と失礼しました。少しでも参考になりましたらうれしいです。
370さん
あれ？ひょっとして同じマンションの住民さんだったかも！KWだったら一緒です。
379さん
そもそも森下交差点の辺りまで行かないと酔ったオジサマが大量生産されるようなお店がありません。また、余り若い子を見かけないのでヤンキーも居ません。引ったくりは一度見たことがありますが、そこまで危なくは無いです。
369さん
厳密に書きますとガススタンドの目の前の
KWの隣のベルファースに住んでいました。
でも近いですね！
シティハウスと関係ない書き込みをしてすみません。
夜道の感じが怖いだけで治安的にはとりあえず安心してても良さそうですね、全然無頓着なのも問題ありますが（笑）
＞＞387さん
ちなみにこの辺で一番評判の良いスーパーってどのへんになるのでしょうか、どうせ移動距離が長いなら最寄りじゃなくてもいいかなと思いまして。
もしご存知でしたら教えてください。
370さん
失礼致しました(笑)
皆さま、こちらの物件は良い場所にあると思います。東京駅からのアクセスは抜群です。
ネガティブキャンペーンに惑わされず、ご自分の目でご覧になってみて下さいね。
369さん370さん
367です。ありがとうございます！
ワンボックスが停まっていたら確かにそうなりそうですね。
A2出口の雰囲気も感じたままのようでよく理解できました。
曜日や時間を変えて歩いてみて自分なりに判断したいと思います！
どーも、364です。
まだまだ疑問にお答えできればと思います。
■土壌汚染について
30年前まで紅三という企業の本社工場がありました。
http://www.benisan.com/
高度経済成長期を経ていることや公害対策基本法前から存在していたため、
土壌汚染は否定できません。営業マンに数値を開示してもらうのも手かもしれません。
■森下駅からのルートとその治安について
基本はA2出口ですね。
私は行きはA2、帰りは新宿線だとA3、大江戸線だとA5と分けています。
帰りはいずれもエスカレータがある出口です。
夜遅くなると、女性の敵である変質者は確かにいます。
ここ1年間で嫁がセブンイレブンから現地までの間で
自転車に乗ったサラリーマン風の男に2度胸を触られています。
警察に被害を出すのも色々面倒なので、届けていません。
恥ずかしくて被害届出していない人も近所にいるかもしれません。
夜遅い場合は、セブンイレブンまで迎えに行っています。
若い女性や塾通いの女の子などは注意したほうがいいです。
男は大丈夫かと思います。
酔っ払いはほぼ見ません。駅前交差点から外れているので。
■交通の便
7駅との売りですが、使う駅は森下、両国、清澄白河ぐらいです。
浜町使うなら森下ですし、東日本橋は遠すぎます。
水天宮前は気分転換で新大橋からの夜景が見たいときにたまに使います。
アクセスについては詳しくは次で書きたいと思います。
■買い物について
徒歩5分圏内だと、実質エンゼルファミリーしかありません。
野菜・肉・魚は普通の値段です。飲み物はやや高いです。
品揃えはまぁまぁでしょうか。大きなチェーン店ではないので。
あとはA5出口の業務用スーパーがあります。
徒歩10分圏だと、両国小近くのヤオキン、森下駅東のフジマート。
なお、森下駅南のカズンは地震による建物損壊で閉店。
今年、中和小横にライフができます。
私的には車を持っていないため、
イオンネットスーパーを主に使っています。
イオン6：4エンファミ
このスタイルですが、あまり苦にはなりません。
また、生協を使っている家もちょくちょくあるようです。
■その他
現地前のビルはインディアインターナショナルスクールが入っていました。
去年、旧大島第三中学校へ移転しています。
ここの一番の売りだと思うアクセスについて。
『東京7分、銀座9分、大手町7分』と謳っていますが、
ドアtoドアで考えたほうが良いです。
■東京駅
現地→（5分）→A2出口→（3分）→新宿線森下駅ホーム→（3分：普通）→馬喰横山駅ホーム
→（4分）→馬喰町駅ホーム→（4分）→東京駅ホーム→（6分）→地上
合計：25分
まず謳われている急行は普通と1分しか違いません。
総武快速線のホームはかなり地下深いので、地上に出るまで時間がかかります。
他路線乗り換えも10分弱は見といたほうがよいかと思います。
個人的に新幹線に乗る際は、両国→秋葉原→東京で行きます。
料金面も乗り換えも楽だからです。時間も3分ほどの違いなので、ほぼ変わりません。
あと、スーツケースがある場合、森下駅と馬喰横山駅の階段が嫌なので。
新幹線まですべてエスカレータがあるルートを選んでます。
ちなみに帰りはタクシーで帰ってくることが多いです。1500円以内ですので。
■銀座
現地→（5分）→A2出口→（3分）→新宿線森下駅ホーム→（3分：普通）→馬喰横山駅ホーム
→（6分）→東日本橋駅ホーム→（7分：普通）→東銀座駅ホーム→（3分）→A2出口→（3分）→銀座4丁目交差点
合計：30分
こちらも謳っているルートで浅草線日本橋駅で銀座線への乗り換えが書かれていますが、
こんなルート使う人いるの？って感じ。通常は浅草線東銀座駅で降りて、徒歩で行きます。
メトロ連絡でお金もかかるし、銀座線の電車待たないといけないから時間も余計にかかるし。
あと西銀座の場合は、両国→秋葉原→有楽町、森下→小川町/淡路町→銀座も使います。
■大手町駅
7分にしたいがためにありえない乗り方を謳っているルートです。
急行利用で馬喰横山で下車、そこから普通に乗り換えて小川町。
それなら森下から普通で小川町へ行くでしょう。
7分と書いてありますが、普通でも乗車時間は7分、8分で行けます。
なぜ、こんな記載をしたのか…。
大手町駅も路線で駅間があるので、新宿線神保町駅で三田線乗換えもあります。都営一本で行けます。
大手町は清澄白河経由や門前仲町経由もあるので、勤務地が大手町なら振り替え時は便利です。
ここからは需要が多そうな場所をピックアップ。
■新宿
新宿線森下駅→新宿三丁目駅→新宿駅（普通：18分）
大江戸線森下駅→新宿西口駅→都庁前
両国駅→新宿駅
合計3路線使えます。新宿勤務地な方はオススメです。
買い物も新宿三丁目駅が地下で伊勢丹、高島屋、マルイと直結しているので、雨の日も非常に便利。
私は買い物は銀座よりも新宿が多いです。
■秋葉原
新宿線森下駅→岩本町駅
両国駅→秋葉原駅
■上野
両国駅→秋葉原駅→上野駅
森下駅→上野御徒町駅
■渋谷
森下駅→九段下駅→渋谷駅
■池袋
森下駅→小川町駅/淡路町→池袋駅
森下駅→市ヶ谷駅→池袋駅
■羽田空港
森下駅→馬喰横山駅/東日本橋駅→羽田空港
森下駅→大門駅→羽田空港
森下駅→大門駅/浜松町駅→羽田空港
両国駅→秋葉原駅→浜松町駅→羽田空港（キャリーバックの時使うルート）
家→東京シティエアターミナル（T-cat）→羽田空港
出張や旅行をすることが多いため、
個人的には最後のリムジンバスルートを利用することが多いです。
電車はドアtoドアで1時間以上かかりますが、
リムジンバスは20分で空港へ着くので、
予めタクシーを手配し、T-CATまでタクシーで行けば、35分で空港着です。
荷物を持っての通勤ラッシュはきついので、森下の利便性は好きです。
■成田空港
家→東京シティエアターミナル（T-cat）→成田空港
森下駅→馬喰横山駅/東日本橋駅→成田空港駅
両国駅→錦糸町駅→成田空港駅
森下駅→上野御徒町駅→京成上野駅→成田空港駅
東日本橋経由だと1時間で着きます。
特急料金なし、1280円なので、ここも森下の利便性はあります。
色々とリスクはありますが、森下のアクセス性は抜群なことは確かです。
近所に住んでいたので、設備が良ければ私も購入を考えていましたが、
このマンションは免震がないのが致命的でした。
嫁と話す中で、東日本大震災前から来たる大地震に備えて、免震は必須でした。
まず、修繕積立金は老朽化に伴い、大規模な修繕に備えるものですが、
年が経つほど毎年支払う額が増えることが多いと思います。
ここにもし大地震が来て、耐震構造だけだと、倒壊はなくとも、
修繕は必要な状態になる可能性があります。
ここに修繕費が使われ、通常の大規模修繕のためにまた、
新たに積み立てなければなりません。
管理組合で地震保険には入るんだろうけど、被災状況ではここからも出るのかな。
免震構造があると価格はやや高いですが、
地震後も資産価値が下がりにくい（周囲からの影響がないことは前提）、
そして何よりも気持ち的な安心感を買うことがあります。
特に、今回の震災では仙台では免震マンションが大きな効果を発揮したようで、
築年数もあまり変わらない隣接の耐震マンションは大きな被害が出たとのこと。
免震を買ってよかったとの声が数多くあります。
資産価値が下がるリスクを考慮したうえで、
一生に一度の大きな買い物をしたいと考えています。
震災を考慮したマンションだと災害時の防災井戸があるところもあるからね。
あと、ここは低地のため洪水の心配はありますが、上に住めば問題ないですし、
車があっても避難させれば問題ないですし。
車といえば駐車場がすべて自走式じゃないのもやや難ですかね。
機械式は好きじゃないな。
タワーマンションではなく、かつ免震のマンションってなかなか無くない？
MRいかれたかた、大体の金額を教えていただけないでしょうか？
坪200ちょいってところ？
3LDKが5000万円台前半から後半、
2LDKが4000万円台前半から後半、
て感じです。
