ブランズ京都河原町通ってどうですか？

京都市のマンションは駐車場附置義務があまり厳しくないので、駐車場台数が限られている物件が多い。
特に、鉄道駅に近い物件は、電車に乗ればいいからクルマは要らないだろうということで駐車場の台数が少なくてもいいことになっている。

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>>231 通りがかりさん
そうなんですね。私が聞いた時は希望者少ないってことでしたが、聞いた時期が早かっただけかも。埋まってくれた方が管理費的にはよいですね。

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駐車場のないマンションは、建設・維持コストが不要な分価格が抑えられ、管理費・修繕積立金も安く済みます。空き区画リスクもなく、敷地を緑地や共用施設に転換できる利点も。駅近など徒歩圏で生活が完結する人にとっては、駐車場は不要コストとなり、むしろ合理的

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そもそも清水五条でこの価格は高すぎる。京都人から見ると御所から遠すぎるし、四条から南は敬遠します。リセール考えたら期待できない。まぁ人それぞれですから買いたい人が買えばええんですけど。鴨川近いのは良いけど、こちらも四条から南に行くとあまり整備されていませんね。御池通から北がベスト

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五条は、地元民からは敬遠されがちでも、他府県民には「京都らしさ＋都市機能」が両立する希少エリアです。

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五条エリア昔はもっと安く買えたもんね
今はここのマンションだけじゃなく全体的に値上がってる

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>>237 検討板ユーザーさん
河原町五条（以南）といえば、昔は遊郭（五条楽園）や会津小鉄会の本部があってヤバイ地区でしたが、いまはすっかり健全な街に変わりました。さみしい場所だけれどそれなりに京都風情もあっていいのでは。

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そうそう京都人からすると遊郭のイメージね。ヤバいエリアの印象しかない。田の字といってもやっぱり御所南、烏丸御池、京都市役所付近がええとこやね。南へは下がりたくないし、やっぱり資産価値は低いですからリセールは期待しない。五条通って交通量が多すぎてうるさいでしょ

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まあ格式から言うと京都は御所が基準となりますからねえ。

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御所南は確かに安定資産。でも五条は再開発とインバウンド需要で、物件次第では御所南以上のリターンも狙える。リセールは“場所”より“構造と出口”で決まる。

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再開発って何ですの？御所南以上のリターンってそりゃないわ（笑）

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五条通りの辺りが祭りの巡行ルートになれば別ですが、御所南のような資産価値は期待薄でしょう。

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資産価値とはつまるところ、購入価格と将来の売却価格の差額の大きさだから、
バカ高い御所南物件は、将来売ったとして、それほど利益は見込めない気がする。
20年くらい前の御所南の物件を買った人は、いま1.5倍くらいに値上がりしてるので
たしかに資産価値が上がったといえるけど。五条通のあたりは、将来そんなに
値が上がるとは思えないので、いま安く買えるなら買いですね。

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>>244 匿名さん
むしろ五条は下がるんでね・・・・。

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京都駅南が値上り益とれそう

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ファインレジデンス 烏丸五条の場所より、こっちのほうが下がりにくい気がする。

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>>247 匿名さん
烏丸線徒歩3分の方が圧倒的に強いですよ。

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資産価値として五条と話がありますが、ここは河原町通沿いなのでその分資産価値は上がるのではないでしょうか

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>>249 通りがかりさん
五条寄りの河原町通に資産価値なんて考えたらダメですよ。鴨川向きのパークハウスとかは資産価値ありですが、この物件の立地で資産価値期待したらダメです。京都で人気の阪急、烏丸線全部遠いですし。

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そんなに遠くないよ

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人件費や資材費のインフレ分、価格が上がるのは確定？　

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五条通は上がりませんよ。四条から南は好まれません

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地元民は御池通から北をおすすめする

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京都の人が少ないマンションのほうが良い。

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>>255 匿名さん
京都の古い地元民はもともと家があるからマンションを買わないし、
若い京都民は年収が多くないので、御池以北のマンションは買いません。
南のほうか滋賀県のマンションをねらいます。

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ここは端からセカンドユース狙いの物件だから地元民の嗜好に合わなくて当然かと

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>>256 匿名さん
実家暮らしじゃないんだから買いますよ。
年収は、下手な40代より今の若い人の方が世帯年収で見ると高いこと多いです。世帯年収1000万あれば中京買えますからね。

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>>258 とおりすがりさん
家が高すぎて、京都を出ている若い世帯が急増しているのは常識↓
https://toyokeizai.net/articles/-/678117

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>>259 匿名さん
ここ最近のマンション高騰前の情報で言われても・・・。最近のトレンドというよりはコロナぐらいからの流れですよね。
買いませんと断言するほど若者世代の年収低くないですよ。おじさん。

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>>260 検討板ユーザーさん
こんなところで依怙地になってもしかたないと思うけれど。それよりこの物件の検討に話を戻しましょう。

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ブランズ京都河原町通りの魅力は、京都の中心地にありながらも「利便性・静けさ・京都らしさ」が絶妙にバランスされている点です。
田の字地区×鴨川近接：祇園・東山の自然と、四条河原町の都市機能が両立。

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この立地でこのスケール感はすばらしい。電鉄系ではトップのブランドだし、この規模なら今後の修繕費も安心。

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>>262 匿名さん
河原町五条が静けさ？だったら堀川五条も静かですね。

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四条はガヤガヤウルさいと感じる人が多いです。特に四条河原町周辺は、京都随一の繁華街として知られ、人通り・交通量・観光客の多さが際立っています。

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車の騒音は四条より五条の方がうるさいです。

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ここは五条通には面してないから大丈夫じゃない。

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>>265 匿名さん
よくわからんけど、ここ静かだと思って買うなら真逆だよ。
渋滞の名所だし、いつも渋滞するぐらいには前道混雑してるし、夜中はブンブンバイク通る道だよ。

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セカンド利用で四条ほど人が多すぎず、鴨川も近くてちょうどいい。

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静けさは絶対的な静寂ではなく、都市の中での相対的な静けさとして定義されてるかと思った

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>>263 マンション検討中さん
京都市内でこの総戸数はトップクラスですね。今はマンションは立地や駅徒歩よりも、規模感で資産価値が変わります。

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>>271 マンコミュファンさん
河原町界隈ならどっちも持ってるザ京都レジデンスがあるんで、新築至上主義じゃなければそっちのほうがおすすめ

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新築で鴨川に近い物件がいいよ。

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>>273 匿名さん
新築で鴨川ビューの物件なら良いですけどね。向かいのパークハウスとかとても良かった。

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ザ・パークハウス 京都鴨川御所東とか

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>>273 匿名さん
鴨川に近いのはいいけど、四条より南に下がるのは資産価値としては期待できない。御所に近いのがホントの資産価値

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>>275 匿名さん
15億円が10億円になった

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>>277 匿名さん
あの10億は普通に買いなんだけどねー。流石にそこまで金ない残念

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当初の売り出しは６億でした？

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今は関東に住んでおりセカンドハウスとして京都のマンション購入を検討している者です。
利便性や価値も大事かなと思っているので田の字エリアと言われる京都市内の中心部で検討していますが、同じ田の字エリアでも中京区と下京区では資産価値が違うのでしょうか？
こちらのマンションは大規模で良いと思っていますが、中京区のマンションの話を聞きに行くと「金額的に購入できるのならば中京区の田の字エリアのほうが資産価値は高いので絶対に良い」と言われ迷っております。
京都にお住まいの方に是非教えていただきたく思います。

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>>280 匿名さん
資金的に買えるなら中京区(堀川より東)が絶対ですよ。
実需もセカンドも需要高いですから

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>>281 マンコミュファンさん
教示いただきありがとうございます。
やはり中京区の田の字エリアのマンションのほうが良いのですね。
実需もセカンドとしてのニーズも高ければそちらのほうがリセールの観点でも良さげですね。
ただ中京区のほうがマンション価格自体が高いので悩ましいですね。

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中京区がリセールはベストです。あとはよほど何か売りがないと高値は望めません。
京都は御所と鴨川の近くに限ります

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リセールを気にしている人ばかりではないと思いますよ。それでも自分が好んで選んだ物件ですから多少気になります。将来、価格維持できていれば尚嬉しいことでしょう。そうなるために、自分は立地だけでなく、いつ、いくらで、どういう物件を購入するかを重視します。

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中京区は京都市内でも最も価格が高騰しているエリアの一つで、利便性・ブランド性は抜群ですが、投資リターンという観点では頭打ち感が強いです。対して、下京区は価格水準がやや抑えられており、値幅（キャピタルゲイン）を狙うなら下京区の方が有利では。

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こちらは海外特に中華系の方々がたくさん購入していると聞きました。管理組合は大丈夫か懸念し検討から外そうと思いますが、事実をご存知の方がいたら教えて頂きたいです。

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>>285 匿名さん
んー私はそうは思いませんけどねー
下京区はこれからかなりの数のマンションが発売されますしリセールという観点でいくと中京区よりも厳しいと思いますよ。
市場のニーズを加味すると下京区のほうが割高かと思うのでキャピタルゲインも中京区に軍配が上がるかな。

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このマンションは下京区としては魅力的な物件ですね。
外国人購入者のことはデベに尋ねれば大まかなことは教えてもらえると思います。
1割くらいまでなら管理組合の運営に支障をきたすほどではなさそうです。

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>>287 マンコミュファンさん
この通りだと思う。

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>>287 さん

>>287 マンコミュファンさん
確かに五条通りを通っていてもマンション計画地がかなりありますね。
しかも中京区よりも下京区の方が大規模マンションで戸数が多い？ので、新築の供給数が増えればリセールという観点は厳しくなるかもしれませんね。

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購入者ですが、中京区のマンションと比較すると残念ながら勝ち目は無いと思います。
しかし下京区の中では本マンションが一番良いと考え購入に至りました。
実際に当初の想定以上に順調に売れていると販売員の方が仰っていました。

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同感です。土俵(エリア)や価格帯が違う物件と比較してもあまり意味ないと思います。

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なんだかんだ言ってここは京都の一等地だし、マンション偏差値高いよ。
中京区、といっても烏丸通以東の本当にいい物件は、総戸数が30未満が
多い（土地が狭いので）のが難。これから管理費と修繕積立金がどんどん
急増していくらしいので、小規模はきびしい。その点、このいい立地で、
このスケール感は得難いと思います。管理費や修繕積立金を考えれば
このマンションは心配がいらない。リセールバリューも維持できる立地だし。

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>>293 匿名さん
中京区の烏丸通以西と比べても残念ながら立地では負けますね。
スケール感はこのマンションのメリットだと思いますが、河原町五条の立地&これから下京区のマンションがたくさん出てくる中でリセールバリューが維持できるというのは言い過ぎではないでしょうか？

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ここが一等地ならかなりの立地が一等地になりますね。
ここなら堀川通のパークホームズ二条城の方がましかな。

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>>295 マンション比較中さん
京都市全体として見たらこのマンションも一等地だと思いますが、仰る通り中京区と比べると見劣りする感は否めませんね。

同じ河原町通でもマンションがちょこちょこできている河原町御池や、マンション供給は厳しいかもしれませんが四条河原町はニーズがかなりあると思いますが、河原町五条は少し厳しいかもしれないですね。

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ガチの一等地は、河原町三条のローレルだね。異論は認めない。
次点で四条河原町のザ・レジデンス辺りと、鴨川沿い物件たち
ここは立地で言ったら東京の中野とかそういう感じ

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中京区ではなく下京区とはいえ京都の中心部である田の字エリアなので、東京で例えるにしても中野区ではないと思いますけどね笑

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>>298 マンコミュファンさん
田の字って誰が言い始めたのかしらないけど、四条より北、御所より南が山手線内側で、下京の特に高辻より南は少し外れた地域だよ。東京の感覚なら23区内ってのは間違いないけどね。

偏見だけど
烏丸御池=丸の内
御所南(烏丸より東)=番町
四条烏丸=銀座
四条河原町=渋谷って感じ。

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>>299 名無しさん
東京の話はこの掲示板では不要かと。

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>>300 評判気になるさん
セカンドで購入層が多いと思うので（私もそうですが）東京に例えてもらえるとわかりやすくて助かりますが・・・・・

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東京にも京都にも住んでいましたが、五条は錦糸町のイメージ。
便利だけど子育てにはむかない。

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>>302 マンション比較中さん
「もし京都が東京だったら」という本をだいぶ前に岸本さんが書いて、バズリましたね↓
https://stroly.com/maps/1586094873/

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>>303 匿名さん
これおもしろいですね！しっくりくるエリア多いです笑

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おもしろいです。なるほど、蔵前ですか。悪くないですね。

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京都の中心部のマンションはセカンドハウスにもってこいですが、新税の空き家税の事を考えると購入を躊躇います。ここで、固定資産税の他に更に毎年１００万円位の税金を払うのは・・・。京都市民に住宅を取り戻す主旨なので仕方ないでしょう。

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>>306 京都は宝さん
令和１１年度からの新課税制度、家屋価値割： 0.7％ですよね。
固定資産税の他に１００万って多くないですか？　

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>>307 匿名さん
土地が持分割合の計算じゃないのでマンションだけバカ高くなるんですよね。
条例作ったの誰だよって感じ

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>>308 口コミ知りたいさん
数年先のことなので、セカンド利用しながら京都の春・秋を満喫し、実際にどれくらいの税負担になるのか見極めたいと思います。その後は住民票を移して住人になるか、貸し出すか、売却するか、その時の状況次第ですね。

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>>309 匿名さん
このマンションに住むんなら住民になることを超お勧めします。365日退屈しません。

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東京の人で購入検討していた人も、たまにしか来ないのに共益費・固定資産税・空き家税等で年間２００万円要るなら、優雅に１０数万円/泊のホテルに滞在しようと考えを変えました。セカンドハウス需要はどうなるのかな？

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大学まで京都生まれ京都育ちで今都内だけど、東京に喩えた地図面白いね
イメージとずれるところで言うと、茗荷谷は同志社周辺かな
紫竹は少し場末感あるし杉並区郊外くらい
大宮はターミナルでごちゃついてるから池袋(百貨店のイメージ強いとズレるかも
北山は良いところだけど代官山や南青山と比較すると閑散としてる
で、この物件蔵前だけど、確かに浅草抜ける道の雰囲気は似てるけど、一等地の高島屋に近いから三越前周辺から裏に入ると神田や神保町とか、その辺のイメージかな
蔵前よりはよほど良いよ

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個人的な感想ですが、セカンドハウスとホテルでは居住満足度に雲泥の差があると思います。ホテルで満足できる方であれば、購入しないという選択肢もあるのでしょう。人それぞれですが、セカンドハウスを利用して長めに滞在、そこを拠点に少し離れた場所にも足を延ばしホテルも使う。これが一番体もラクでたくさん楽しめそうですよ。

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コスパでいえば分譲マンションを買うか、ホテルを使うか難しいところだけれど、
京都に自宅がある、という意識は何にも代えがたいですね。

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>>314 匿名さん
同感ですね。
やはりホテルと持ち家のマンションとでは全く違うと思います。
京都が大好きなのでそこにマンションを持つのは昔からの夢でした。

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東京の喩えは面白いですね。
でも徒歩で銀座・浅草・渋谷・丸の内・品川に出られる立地と考えるとすごくないです？

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>>294 通りがかりさん
地元民ではないので中京区の烏丸通以西の方が立地がよいというのがピンとこないのですが、具体的に何がよいのでしょうか？正直そっちの方には何の魅力も感じないもので。

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>>317 匿名さん
地元民ですが、逆に五条河原町のどの点が良いのでしょうか？
下京区でも四条烏丸や四条河原町ならば住みたいというニーズはあると思いますが、五条河原町に住みたいというニーズは正直聞いた事が無いです。
地元民に中京区と下京区どちらに住みたいかと聞くとほとんどの人が中京区と答えると思いますよ。
マンションの人気もリセールバリューが高いのも中京区なのでそれが答えでは？
でも好みは人それぞれですから気に入った区でマンションを購入すべきかと思います。

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>>317 匿名さん
まあ、基本的な京都の考え方は御所に近いほど格が高くて良い場所ってのが大原則としてあって、その中でも御所南や河原町御池～四条河原町は、商業施設が近かったり、地下鉄が近いことも相まって便利かつ良い場所なので高い。
東京も皇居に近いほど良い場所高い価格でしょ？そういうことです。

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>>317 匿名さん
残念ながら中京区にはあらゆる面で勝てないですね。
京都の中心地は中京区です。

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>>317 匿名さん
たしかに烏丸以西はつまらない。祇園祭の山車は並ぶが、、、
億近く出すなら鴨川徒歩圏内に住みたいっすね。

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>>320 eマンションさん
西院も中京だけど、こっちのが路線価高いんじゃない。
資産性は路線価で決まるし。

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中京もピンキリだね

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>>321 匿名さん
どう考えても五条河原町のほうがつまらないでしょ笑
何も無いし。
鴨川徒歩圏内は億くらいじゃ全く買えないよ。

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円町や西院も中京区だけどこの辺りは微妙だね。
中京区でも堀川通より東側の田の字エリアや御所南が鉄板でしょ。
高級ホテルの代名詞であるHOTEL THE MITSUI KYOTOやザ・リッツ・カールトン京都があるからね。
田の字エリアの北側(中京区)や御所南エリア(中京区)と、田の字エリアの南側(下京区)を比べると、残念ながら勝ち目はないでしょ。

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京都市民です。

京都では上京区・中京区・下京区の中心部を「洛中」と表現する人が多いです。

上京区と中京区にお住まいの方は四条通よりも南側の下京区には住みたくないと仰る方が多いですね。

同じ洛中でも四条通よりも北側なのか南側なのかによって線引きがあるように感じます。

とはいえ下京区も京都の中心部には変わりはないんですけどね。

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317です。
セカンドで実需で住むわけではないので格とかは正直どうでもいいんですよね。
四条もいいなと思いますが、あの人の多さは歩くたびにうんざりしちゃいます。
他県から来るので京都駅に近い方がいいですね。ここと京都駅間も徐々に開発も進んできているので伸び代もあると思っています。鴨川も散歩に丁度良い距離。
そもそも田の字エリア全体が狭いですし、私から見ればここも御所にだって近いじゃんって感覚です。
資産性も別にトップレベルである必要はなく、住んだ分の元が取れたなという価格で売れれば御の字です。それくらいかそれ以上の資産性は十分あると見ています。

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>>327 さん
ここは御所も京都駅も近くないですけどね(笑)
以前に他の人も言ってましたが下京エリアはこれからかなりの数のマンションが販売されるので、リセールもそこまで楽観視できないと思いますよ～
しかも地元民は高いお金を出してまでは積極的に買いたいと思わないエリアなので余計にリセールは厳しいかと

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別に京都の人に人気なくとも海外やセカンドに人気あればリセールいいんじゃないですか？
それに京都の人だって実需で買うならランニングコストも気になるはず　
御所南とか田の字の中京とかの新築は小規模ばかりだし
327さんが仰るように私も京都駅周辺はこれから栄えて地価もますます上がってくると思います
御所周辺とかさらに上の地域は京都内だけで生活が完結する人にはいいですけど、他府県と行き来する必要がある人は新幹線の京都駅に近いことは重要です
ここは四条河原町と京都駅の間にあるので利便性もいいと思いますよ
四条以南の木屋町通り周辺もおしゃれな飲食店とか増えてきてますし

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330です
他府県ではなく他県に訂正
大阪へは新幹線でなくとも良いので

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>>330 通りがかりさん
海外の人や府外の人もまともな地理感がある人は五条河原町で高いお金を払ってマンション買わへんよ笑
駅近でもないし周りに何もないし。
御所南や田の字のマンションの管理費平米単価調べてみたら？ここと変わらへんよ。

京都駅の地価が上がってもここは遠すぎて関係ない笑
四条木屋町以南の飲食店？笑
オシャレな店が増えてるかもしれんが風俗街だよ？
地理感がある人はまぁ行かないね笑

324さん325さん326さんが言ってるように、京都市民は積極的に買わない場所だと自分も思う。
他府県の人は地理感がないから買ってる。
なのでこのマンションはセカンド購入比率が高い。
以上。

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219です。
確かに御所南や御池あたりは昔から良い場所として人気で、その価値観は一定変わらないと思います。ただ、京都に地縁のない方や海外の方が、そのエリアにそのまま魅力を感じるかと言われると、そうとも言い切れないと思っています。京都人でも最近はあまり気にしない人もいると思います。
個人的にも御所南、御池あたりは静かでいいですが、大きな商業施設には少し距離があり、利便性については、どうなかと感じる部分があります。
未来のことは分かりませんが、この掲示板だけでも色々な意見が出るように、京都の不動産に対する価値観も多種多様になってくるのではないかと感じています。
御所南などは昔ながらの良い土地として、四条以南～京都駅あたりは今後の変化にも期待して、それぞれ価値を構成し京都が盛り上がるといいなと思ってます。

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>>333 評判気になるさん
商業施設に行くという観点でここから四条河原町に行くのと烏丸御池から四条烏丸に行くのはそんなに変わらないのでは？
むしろ後者のほうが地下鉄があるから便利かと。
京都の人は御所南や中京区の田の字エリアを気にしないのではなく、気にしているけど高すぎて買えないなら他のエリアに行っているというのが正しい見解ですね。
買えるのならばみんな買いたいです。
烏丸御池や御所南近辺が利便性に欠けるというのは初めて聞きましたね。
地下鉄で東西南北全方向に行けるので利便性も高く、加えて落ち着いた環境なので人気なのです。
だから中京区の中心部で発売されるマンションのほとんどが売れ残る事はありません。

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実際のところ、将来性は京都駅の南。ここは芸術村みたいになって、
赤いアーチストがどんどん集まってくるかもね。村上隆の工房もできるし。

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１０００年も経てはほんとに変わる。京都御所も南区に移転してるかも。
平安京ががあった千本通界隈もいまはすたれちゃったしね。

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この掲示板のコメント数は他のマンションと比較してとても多いですね。注目度が高いマンションなのだなと思いました。

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リセールが微妙なのは周りの中古マンション見たらすぐわかると思うけど。。。
実需が安くないと人気ないけどセカンドで買ってる人が多いってことはいざ中古になったときセカンドで中古を買う人が選ぶ理由にならなきゃダメだけど眺望良い訳でもアクセス良い訳でもないので、リセールは築浅のうちはいいけど１０年過ぎたら厳しいと思う。

>>334さん
が言ってることが概ね正しいと思うね。
ちなみに中京区は堀川より東以外は微妙なので。下京も西大路のほうまで区割りとしてはあるからまあそういうことです。

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>>338 マンコミュファンさん
334です。
同感ありがとうございます。

リセールの観点で見ても338さんの仰る通りだと思います。
やはり下京区のマンションは中京区と比べると現時点でもリセールは厳しめだと思います。
これからたくさん新築が狂気されるとより一層厳しくなると思います。

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>>339 マンション検討中さん
×狂気
◯供給

打ち間違い失礼しました。

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同じ洛中でも上京区と下京区を比較するならわかるけど、中京区と下京区を比較するのは無理があるよ。

どう考えても中京区のほうがヒエラルキーは上。
特に中京区の田の字エリアや御所南とこの河原町五条を比較した場合は、河原町五条のほうが確実に劣る。

中京区と下京区のマンション平均価格を見た場合には中京区のほうが圧倒的に高いのが事実を物語っている。
他府県の人がどう考えるのかはわかりませんが、これが京都市民の大多数の考えです。
この考えがリセールにも大きく影響してくると思います。

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御所南なんて代々の京都民は使ったことがないな。あれは学区のおかげで
広まった呼称。御所南小界隈も駅遠で、大きなスーパー無いので不便だし。

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>>342 匿名さん
駅遠いか？一番遠いところでここといい勝負だと思うけど。
スーパーもここと大して変わらん。

御所東、御所南、御所西、御所北って割と広域を指すから日常会話じゃ通り名で言うけど言ったら間違いなく京都民なら伝わる言い方だよ。

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>>342 匿名さん
下京区民としては悔しいのはわかるけど、残念ながら戦う土俵にすら上がれないよ。
恥ずかしいからやめときーな

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東京でも区によるマウントありますが、京都でもこんなにあるんですね。東京がそうであるように、京都も時代と共にその価値観は変わっていきそうですが。

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>>345 マンション検討中さん
京都は無理でしょうね。差別的な地域が東京の比じゃないぐらいありますし知ってる人が多いので、そういう土地柄ですから。

あくまでも京都住みの雑感ですが。
住環境＝静かさ　教育＝学区　土地柄＝昔ながらの、地元人気　利便性＝駅距離、商業施設
御所東＝住環境◎教育◯土地柄◎利便性△
御所西＝住環境◎教育◯土地柄◎利便性△
御所南＝住環境◎教育◎土地柄◎利便性◯
烏丸御池＝住環境△教育◎土地柄◎利便性◎
田の字南東＝住環境?教育◎土地柄◯利便性◎◎
田の字南西＝住環境◎教育◎土地柄◎利便性◯
四条河原町＝住環境?教育◯土地柄◯利便性◎◎◎
五条河原町＝住環境△教育◯土地柄△（最近は◯寄り）利便性◯
五条烏丸＝住環境△教育◯土地柄◯利便性◯
五条堀川＝住環境◯教育△土地柄◯利便性△

最近三条堀川あたりの物件が人気なのは値段の割に二条城近いこともあってセカンド需要もあり、実需も比較的人気だからですね。価格とのバランスがいい感じ
逆にここは、実需人気低くてセカンド需要が謎に高いエリアって印象。隣のパークハウスみたいに鴨川ビューならわかるんですが・・・って感想
御所南界隈は、町中の割には比較的静かで教育環境もよくて元々の土地柄も良いので実需にとって悪いことが何も無い感じ。値段だけがネックで買える層ならここを買う。建物も基本５階建てなので供給も足りてない感じですね。

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>>345 マンション検討中さん
東京と同じく京都も区によるヒエラルキーは結構あります。
人口全体が減少していく中で各都道府県の中心部に人がより集まってきますので、ヒエラルキーはむしろ拡大していくと思います。
東京の都心3区や京都の中京区が衰退していくことは暫くは無いでしょうね。

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>>326 評判気になるさん
そうですね、同じ洛中に住んでいても四条通以南の下京区には住みたくないという人達が大多数かと思います。
四条通以北の中京区なのか以南の下京区なのかによって見られ方の線引きがあるのは事実です。
これはこの辺りに住んでいない他府県の人にはわからない感覚でしょうね。

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京都の事情に詳しい方が多いですね。
御所南や御池エリアが人気な背景は良く分かりました。北山や下鴨エリアも住宅地として人気と聞いたのですが、その辺りの位置付けはどうでしょうか？ご存知の方がいらっしゃれば教えて頂きたいです。

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>>349 マンション検討中さん
>>303
これが参考になるかと。

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ありがとうございます。
青山、代官山ならかなり資産価値高そうですね！

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351です。
下京区vs中京区だと、中京区に軍配が上がるのは分かりましたが、他はどうなんでしょうか？中京区一強という理解で良いですか？

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>>351 マンション検討中さん
北山や下鴨は世田谷や田園調布のイメージです。
戸建ての高級住宅街ですがかなり高齢化が進んでいるので、マンションの将来的なリセールは厳しいと思いますよ。

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>>352 マンション検討中さん
中京区が頭2つくらい抜けて一強、その次に上京区下京区東山区のようなイメージかと。

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>>353 マンコミュファンさん
悪くはないけど伸びるイメージは沸かないよねー。
京都は割とピンポイントでスペシャルな物件があるので、それを買うのが絶対に失敗しない買い方だね。

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>>342 匿名さん
>御所南なんて代々の京都民は使ったことがないな。

禿同。京都で生まれ育って60年。御所南なんて言ってるの他府県の人かマンション業者だけだと思う。

>御所南小界隈も駅遠で、大きなスーパー無いので不便だし。

御所南に大きなスーパーはないし、御池より南なら日常品高いけど錦や大丸や高島屋の地下街あるし便利だと思う。

このマンションの場所から考えて大きな通りを渡らなくても四条通りに出られるこの物件はまあまあいいのじゃないか？
まあ、そんな事は京都市民ならわかってると思うけど。

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>>348 マンション掲示板さん

>そうですね、同じ洛中に住んでいても四条通以南の下京区には住みたくないという人達が大多数かと思います。

そんなこと言ってるのは自称『老舗の室町の衰退した呉服問屋』だけでしょう。
その『室町の呉服問屋』の経営者でも西京区に住んだりしていますよ。

田の字南なんて言ってる人もいますけど京都では昔から成功すれば『北園町に家が建つ』って言ってましたから御所南なって庶民に毛が生えた人が喜ぶ地域です。

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>>349 マンション検討中さん

>北山や下鴨エリアも住宅地として人気と聞いたのですが、その辺りの位置付けはどうでしょうか？

そりゃ京都に昔から住んでる人は下鴨がダントツでしょう。
特に北園町は南禅寺の別宅街には及びませんが京都の企業家なら購入したい土地でしょう。
北山は下鴨本通に面した地域なら住所に『下鴨』が入りいいですが北山通りには『下鴨』が入らないところもあるのでそこは注意が必要です。

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>>352 マンション検討中さん

>中京区一強という理解で良いですか？

生まれながらの京都人や京都で育った人は中京区『特に御所南』なんてちっこい家が立ち並ぶ地域、っていう感覚です。
京都人が住みたいと思うのは地下鉄から徒歩（５分）圏内の北山や松ヶ崎、岩倉の住宅地でしょう。

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うわー　下京区ってあかんのかーい

買っちゃったやんか！

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このマンションの場所を見に行ったらアジアの中華系の団体に不動産購入ツアーのように沢山出会しました。相当な数の外国人、50部屋近くが購入していると聞きましたが、ご存知な方いたら教えて頂けますか。

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>>356～359
見苦しいから古い考えの高齢者は黙っときな。
下京区や左京区が中京区に勝っているならなんでマンションの販売価格にこんなに差があるんだよ？
中京区のほうが高いのにどんどん売れてるのはなんでだよ？
リセールでニーズが圧倒的に高いのはどっちだよ？
全ては数字が物語っているし、京都のマンション事情をある程度知っている人間からしたら中京区一強は周知の事情。

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>>360 名無しさん
京都の中心部なのは事実だからあかんことはないですよ。
中京区と比べると劣るだけであって、下京区自体はいいと思いますよ。

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>>363 マンコミュファンさん
もともと京都の中心（洛中）は上京と下京だったんだしね。
中京は昭和になって、上京と下京の間にできた新参者です。

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>>364 匿名さん
流石にオモシロイ。
続けてどうぞ(笑)

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>>364 匿名さん
ちゃんと2番手には位置してるよって誉めてくれてるんやから素直に認めればいいのに(笑)
ホンマ中京区に張り合おうとする下京区民は滑稽やな(笑)
中京区からすると下京区なんか眼中にないよ(笑)

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みんなポジショントークなので気にしないことです。
中京区で売りたいデベロッパーさん、既に所有しているオーナーさんや昔からの地元民さん等、そういう方々とこれから購入する人では感覚が違って当たり前。格とか昔はどうとか言いたい人には言わせておけばいい。自分を含め気にしない人にとっては、そこそこ便利でいい物件なのですから。

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好きな場所でマンションを買えばいいと思うけど中京区のマンションが人気なのは事実だと思うよ。
でも中京区が合う人もいれば合わない人もいる。
マンション価格が高いので手が届く人もいれば届かない人もいる。
不動産購入に正解なんてないから自分の好きなようにするのが一番だよ

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西側の覆いが取れて外観をまじまじ観察しました。
吹付の範囲がめちゃくちゃ多いですね。タイルはコーナーと側面全面のみ　南向き住戸の後ろ側は全くタイル無しでオール吹付
正直コストダウン感を感じてしまいました。
アルミの柵も　うーん　個人的にCGのイメージと違う　タイルに高級感感じないです。
買った人の感想を聞きたいものです。

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>>369 マンション掲示板さん
現地見ましたが確かに吹付部分が多かったですね。
建物自体は大きいので迫力はありそうな感じでしたが、やはり吹付は安っぽく見えるので残念ですね。
マンション選定の感性は人それぞれだけど、立地もデザインも中途半端だなと個人的には当初から思っていました。

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そうですよね　個人的には立地は面白いと思ったんですがね。戸数欲張らずにパークホームズ二条城みたいに10階で収めて間取りをもっと良くできたはずです。土地も安い時に仕入れてるんで。個人的に南側のガラス手摺りもなんか賃貸マンションみたいに安っぽいなと思いました。東側のメインは頑張るのか期待してますが、端と基壇部だけタイルでほとんどコンクリ打ちっぱなしなんですよね。コンクリ打ちっぱなしって表面塗装されてないので五年もしたら薄黒いむらができてみずぼらしくなるのは誰でも知ってるのにね、耐久性の上でもあそこはタイルにすべきでしたね、コストダウンでしょうかね。
見えてる部分の質感が期待以下ですね、現状

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コストカット感は否めないですよね
近年の脱タイルマンションについて↓を見つけましたが…
専門家じゃないからわからない
コストカットと将来の維持費のバランスなんでしょうか？

https://note.com/2023sionshadow/n/n5e16c1243981

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>>372 通りがかりさん
オール吹付ならば将来の維持費の事を考えてかもしれないけど、このブランズは目に付きやすいところはタイルにしてその他は吹付なんだからコストカットがメインでしょ。
中途半端な感が拭えないから残念。

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タイルの最大の役割は鉄筋の保護
殻があった方がいいに決まっておろう
ここは溶接閉鎖型帯筋でもない　結んでるだけ
コストカットだな

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高市さんが総理になったんで良かったね
どんなマンションだろうが中心部のマンションは鰻登り確定だから
投資が増え資産価値は上がる
オーバーツーリズムは抑制する政策とるんで
京都も少しは落ち着くといいな

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>>376 マンション掲示板さん
高市さんとこのマンション関係ないでしょ。いずれにしても資産性は維持できる

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京都中心部がこんだけ値上がりしてるのは旅行客と海外投資とホテルとの競争の要素の方が大きいでしょ
素直に考えたら逆なのでは

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>>378 マンション検討中さん
先のことはわからんが、高市政権になって１ドル158円になるなんて予想する投資家もいる。円安になれば、ますます日本のマンションは海外投資家に買い叩かれる。中心部の土地の高騰、建築資材の高騰、海外労働者の賃上げで、マンション価格は益々押し上げられるかも。やはり一日でも早く買っておくことです。

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金利が上がる可能性もあるし、諸々何とも言えないところが…
ただ京都はここまでまだ高いということは
投資対象としては魅力的であるということなんでしょうね。
住みたい、と思っているものとしては、こうなってしまうのは残念なのですが。
もう少し、現実的に手が届きやすい価格帯だと嬉しい。

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>>380 匿名さん

維新が与党連立入りで副首都推進決定した
京都さんには大変残念ですがセカンドハウスや投資は京都より大阪にします。IRもあるしね

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>>381 評判気になるさん
別に副首都構想なんかなくても、大阪が東京に次ぐ都市なのは常識。
いまごろ「大変残念ですが」というのは認識が幼稚っぽい。
京都が地方都市に過ぎないのは京都人がいちばん知ってるでしょ。

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>>382 匿名さん
大阪が副首都になり、東京一極集中の状態が緩和されれば、大阪に隣接している京都や兵庫の需要は高まると想定されるので、損はしないと思います。
どうせ資産価値や値上がり目的で保有するなら大阪の中心部だよね、という状況にはなると思いますが、それは今でも一緒なので京都人としては副首都実現して関西が盛り上がってくれたら嬉しいなという感覚です。

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南海トラフ地震だと大阪も危ないので、副首都計画の以前に、
防災都市としての充実を図ってほしい。京都も同じだが。
https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000011949.html

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大阪が副首都になると不動産価格も向上するでしょう。
京都も多少は恩恵を受けるとは思います。
でもあまり期待しても意味がないので、大阪だけでなく京都も恩恵を受けることができればラッキーくらいの感覚で良いかと思います。

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>>382 匿名さん
ただの地方都市と考えてる馬鹿が一匹湧いてる
レインズでの取引価格や成約坪単価を見れば　あ　ど素人は見れないね

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>>386 通りがかりさん
横からですが、レインズを見れるかどうかで不動産の良し悪しを判断出来るかどうか決めつけるのは良くないのでは？レインズなら不動産業界に入った新入社員でも見れますから。
京都は東京カンテイが出している中古マンション相場でも平均価格が東京に次いで2位なので地方都市と言われて怒る気持ちも分かりますが、馬鹿が沸いているみたいな表現を使うと、相手に自分の意見を聞いてもらえなくなりますし、周りの理解も得にくくなりますよ。

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>>386 通りがかりさん
京都はただの地方都市だからしかたない。地元民貧しいのにマンション高すぎ

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>>387 通りがかりさん
全国2位なわけって思ったらほんとに2位やん。地方部分がマンション全然ないからこうなるんだろうな。市単位で見たら10位以下だろうけども

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>>388 匿名さん
不動産の価格に対して、地元民全体の貧富がどうとか些末な問題なのですよ。価格はある程度受給バランスで形成されていて、不当に高い価格を設定していても、最終的には収束していきます。
ちなみに388さんにとって、京都が地方都市にも関わらず、貧しい地域にも関わらず、不動産価格が高いと何か不都合なことがあるんですか？
そんな不当に高い価格のマンションを誤って購入する人が出ないようにしたいという正義感に駆られていらっしゃるのであれば、多分京都の新築マンションに興味がある方にとっては需要がないと思うので、こういった掲示板ではそのような取り組みは自重して頂ければ幸いです。

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>>390 口コミ知りたいさん
ある程度人気のあるマンション掲示板には変な人が涌いてくることもあるので気にしなくていいと思います。
放っておきましょう。

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地元民の貧富と住宅は一段大事な課題。これ常識

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>>392 匿名さん
ちゃんとした日本語すら記載できないのなら消えてください。
これ常識

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ここ10年で不動産価格が顕著に上がったから、分譲マンションを買っていた人と買わなかった人とで貧富の差が広がった、ということを言いたかったのでは？

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この辺りも結構上がりましたね

どこまでいくのでしょう…

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もうほとんどの部屋が売れてしまってるみたいですが、ここを買えた人は羨ましいですね～。
京都市内でこの規模のマンションはめったに分譲されないですから、リセールもかなり良いと思います。
手放さない人が多いと思いますが。

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>>396 マンション検討中さん
先着25戸4期15戸残っているみたいですが、４期が最終期なんでしょうか？

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>>397 検討板ユーザーさん
沖縄とかを中心にセカンドハウスを探していたのですが、急に京都と思い探し出しました。週末、中古をいろいろ見せてもらったのですが、京都のマンションは隣の壁が迫っているのがほとんどで眺望どころか抜けてない。ちょっと抜けているだけで、価格が全然違うのでしょうか？あるいは京都の人は気にしない。詳しい人教えて下さい。
こちらのマンションも見せてもらったのですが、堀川通から鴨川までの中心部で大規模開発はほとんどないって言われました。本当なんでしょうか？

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>>398 デベにお勤めさん
100戸あるマンションは稀ですね。数えたことはないですが10戸とかそういうレベルでしかないと思います。
眺望に関しては、唯一まともに抜けるのが御池通沿いなので御池通向きの部屋は人気で値段も高いです。
他だとこのマンションの向かいのパークハウスみたいに高さ制限の境界の物件です。
東側が5階建てまでしか建たないので眺望が抜けます。

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ありがとうございます。
そう考えると、特に東側が京都の中でこの物件は希少価値があるということですね。高いですが．．．一般に大規模開発の方が同じマンションの比較では価値があると思いますから、通りに面している方も十分価値ありますね。
後は通りの騒音をどう考えるべきか？？？モデルルームでは、ベランダの人の声も大声出さないと聞こえませんでしたが、車の音だとどうなんでしょう。ロケーションも建物全体も魅力的なだけに悩ましい。

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このサイト初めて投稿したのですが、388、400の名前が「デベにお勤めさん」になってました。訂正します。真剣に検討しています。

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>>398 デベにお勤めさん
南北は五条通・御池通、東西は河原町通・堀川通に囲まれた「田の字エリア」が京都で一番資産価値が高いと言われております。
ブランズ京都河原町通は田の字エリアでの大規模物件なので希少価値は高いと思います。

ただし田の字エリアの中でも四条通より南側の下京区と、北側の中京区では後者のほうが資産価値は高いとされています。
また、田の字エリアからは外れていますが京都御苑南側の御所南エリアも資産価値が高いです。

100戸以上の大規模にこだわるのならばブランズ、規模は100戸未満になりますがより高い資産価値にこだわるのならば中京区の田の字エリアや御所南エリアがオススメです。

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画像をお借りしていますがこれが田の字エリアになります。
丸太町通と御池通の間に位置するのが御所南エリアになります。
参考にしていただければと思います。

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>>401 マンション検討中さん
https://stroly.com/viewer/1586094873?landmark=74910
ここでも紹介されていた気がしますが、京都が東京ならこんな感じというMAPです。

１００戸以上の田の字、御所南エリアだと
（中京区）
・グランレジェイド京都河原町
・プレミスト京都烏丸御池
・グランドメゾン京都御池通（97）
・ネバーランド御幸町御池ギャルデ

（下京区）
・ザ・京都レジデンス 四条河原町
・ 四条烏丸クロスマーク
とココ
ぐらいしか無いという意味では希少ですが、他の方も言うように資産価値重視であれば四条より北（個人的には高倉通より北で良い）、堀川より東をおすすめします。

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個人的には京都市役所前駅から徒歩５分くらいのマンションに暮らすのが一番楽しい気がします。めちゃ高いし、大規模はあまりありませんが。大体30戸前後が多い感じです。

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セカンドハウスとしての購入をお考えでしたら、祭（祇園・時代・葵）の巡行ルート沿いの物件がおススメかもしれません。
もちろん、人気があって高いですが…

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皆さま　ありがとうございます。
田の字地区は便利なので将来性があると思いますが、今は京都駅から便利なところより、御所のあたりとか二条城のあたりとかの方が高いんですね。将来もその順番は変わらない。
両方兼ね備える京都市役所あたりが最高峰。
河原町通から堀川通までとその外では全然価値が違う。
こういう理解でよいでしょうか？

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>>405 周辺住民さん
東京になぞらえるの面白いですね。
結構わかるわかるという感じですが、このマンションのエリアが蔵前っていうのだけ違和感あります。再開発エリアでもなさそうですし。
京都の雰囲気理解しやすくなりました。

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>>407 マンション検討中さん
明確にワンランク価格が落ちる感じですね。東は河原町通りというより鴨川ですね。西は堀川の東側まで。渡っただけで値段ガクッと落ちます。
他にもピンポイントで価値が高い物件はありますが、エリアで見ると田の字北+御所南、御所東です。

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田の字地区の北側エリア(四条通り以北の中京区アドレス)or御所南エリアのマンションを買うのが資産価値的には鉄板ですね。
その中でも小規模マンションは敬遠する人も多いので、50戸以上のマンションならば尚良しという感じですかね。

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田の字北側だと極端に高くなるのですね。
それにしても大規模開発少ないですね。大きな土地を買いたいデベロッパーはホテルに競合負けしてしまうと聞きました。
今後の上昇率はブランズ河原町通より上なのだと思いますが、こちらのマンションも十分上がるだと思いました。

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田の字エリアの物件として考えるのであれば
価格はそこまで高いという感じはないのかなと思います。
低層階などであれば、手が届きにくい価格ではないですよね。
ただ、阪急や地下鉄利用を主としている方よりは、京阪利用者向きの立地かなと感じました。
元々の京都市民よりも他府県の方のほうが検討されている方が多そう。

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>>412 匿名さん
京都市民は所得が低い世帯が多いのでここに関わらず田の字エリアの不動産市場にほとんど参戦できてないのが今の実情ですね。むしろここは土地と価格のバランスが良く、まだ比較的手が届きやすいので好評のようです。

同じような規模のある近隣中古物件もリセールは良いですが、少し築年数が経ってきてますし、ここを買えている方は凄く良い買い物をされていると思います。

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>>413 通りがかりさん
東京のように外銀や外コンで年収数千万円を稼いでいる会社員は京都にはほとんどいませんが、経営者や自営業で稼いでいる方はそれなりにいますよ。
コロナが終息しインバウンドが戻ってきたので商売上手な法人はかなり儲けている。

地価も高いので不動産の相続売却で数億円を手にする方も田の字エリアにはそこそこいますし、
逆に相続対策を兼ねてキャッシュで田の字エリアのマンションを買う年配層も少なくないです。

ほとんど参戦できていないは流石に言い過ぎかと思います。

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（他府県在住者です）
京都市で今後値上がりそうなエリアは（既に御所南、四条あたりまでという京都の人が好むエリアは高止まりとして）、どこでしょうか。このエリアとかはどうですか？　

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>>415 マンション比較中さん
このエリアが上がるならおっしゃっているエリアはもっと上がるので、高止まりって考え方が違うんじゃないでしょうか

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>>415 マンション比較中さん
御所南や田の字エリア(中京区)は高いですがどのマンションも順調に売れているので、今の感じだと高止まりしなさそうです。
どこまで上がるかはわかりませんが資産価値を気にするなら上記を買うほうが良いと思います。
その次にこのブランズがある田の字エリア(下京区)が良いかと思います。

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>>416 マンション検討中さん
私も同感です。

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>>418 マンション検討中さん

みなさま、ありがとうございます。
東京ですと、港区は港区で値上がり率がやっぱり1番高い、みたいなことですね。
でも港区がもはや買えないように、そのエリアは予算的に難しいので、こちらを検討しようと思います。
資産価値は気になるのですが、そうはいっても中央区とか品川区あたりの価値はあるということかとは思えました。
ここはうるささはどうでしょうね？

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建物はだいぶできてきましたね。あと11戸ですね。

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>>420 マンコミュファンさん

現在こちらのマンションを購入を考えています。もう残り11戸で完売してしまうとのことですか？引き渡しまでに完売する勢いなのですか？知っていたら教えていただきたいです。

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中国人観光客の激減で京都のホテル宿泊料が暴落してますね
ホテル用地の奪い合いで上がったという前提が崩れます。　バブル崩壊やサブプライムローンの時も真っ先に価格が下がったのが京都です。観光や投資需要がメインだとやはりリスクがありますね

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>>422 マンション掲示板さん
田の字エリアはここ数年ホテルとの用地競合は少ないよ。
既存ホテルを改装してリブランドオープンはあるけど、土地を一から仕入れて新規オープンは数年前よりだいぶ減っている。
ホテル用地取得は京都駅付近や東山辺りに移ってる。
マンション価格上昇の要因は用地競合よりも人件費や建築費高騰が主かと。

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>>421 検討してますさん

はい、残り11戸で完売です。どのくらいの勢いかは認識しておりませんが、年内は23日までモデルルームの予約ができるので一度早めにご覧になられたらいいかなと思います。また、現地に足を運べるのであれば建物が1階部分以外はできているので雰囲気は見られると思います。

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>>421 検討してますさん

購入者ですが、サッシの性能がよいので救急車両のサイレンとかで無ければ大丈夫と聞いています。
ただ河原町通の交通量は多いので窓を開けての生活は難しいでしょうね。

残すところあと9戸ですね。

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>>425 検討板ユーザーさん
すみません。音に関しては419さんへの回答です。

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>>425 検討板ユーザーさん
ちなみにサッシ性能はT2でしょうか？T3でしょうか？
教えていただけましたら幸いです。

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>>427 口コミ知りたいさん

T2だったと思いますが、不確実ですのでモデルルームの方でご確認頂けたらと思います

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>>428 マンション検討中さん
わかりました。
教えていただきありがとうございます。

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>>425 検討板ユーザーさん
教えていただきありがとうございます！

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部屋が増えてますね

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