アトラスタワー小平小川ってどうですか？

>>1286 名無しさん
元々は古い商店街があったんですよ。
セブンイレブン、飲食店や八百屋、衣料雑貨店などがありました。かなり老朽化していましたが。
本プロジェクトが始まり全てを更地にしている点を考慮してください。

元々何も無かった地に店舗を誘致するのではなく、駅前の活気を戻すべく作り直す感じでしょうか。

近くにできたトヨタモビリティ東京は、津田町にあった小平店と恋ヶ窪にあった国分寺店の合併移転です。
そのようなことからもこの地のマーケティング的な価値が向上している表れではないでしょうか。

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今週の東洋経済は都市部の病院経営が危ういという特集でした。
吉祥寺の具体例も載っていましたが、建築費の高騰で病院経営の採算がとれず老朽化した施設の更新が中止された事例が載っていました。

中野サンプラザ計画見直しもそうですが今まで通りの感覚では建物が建たない時代になってしまったのだと思います。

そう言った意味で小川駅再開発はギリギリ間に合ったと感じます。

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>>1302 匿名さん
どこの場所かすっかり忘れてしまって恐縮ですが、どちらかのマンション？商業ビル？もゼネコンと話の折り合いがつかず、工事に着手できていないようです。建築費が高すぎて

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>>1297 名無しさん
HP更新されました。先着順の11戸はあっという間になくなりましたね。２次も順調に売れていきそうな気がします。

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>>1301 匿名さん
元々も知ってますよ
でも元々活気があったわけじゃないじゃないですか
自転車マナーの悪い印象が強いですね

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あの商店街の店はもう戻ってこないでしょう
元々かなり高齢化してましたからね

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>>1300
MR行かれましたか？下の商業施設の建物は管理組合が違いますよ。
私はそう説明されました。
居住部分と商業施設部分で管理維持費も別です。
でも管理維持費が今後上がることについては間違い無いと思いますけどね。

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2026年5月竣工予定の小川駅再開発物件のこちらと、2028年2月竣工予定の石神井公園駅再開発物件と迷っています。資金計画上、合計の事業費は同額、補助金等もほぼ近い物件です。
皆さんならどう検討されますか？

それぞれの事業計画書を見る限り、
【小川駅の再開発（218戸）の資金計画】
・資金計画合計253億円（252.7億円）
　収入：補助金等108億円＋組合負担金127億円
　支出：工事費187億円＋その他諸々66億円
　販売住戸は185戸のため、
　1戸当たりの組合負担金は0.68億円。


【石神井公園再開発（248戸？）の資金計画】
・資金計画合計253億円（253.0億円）
　収入：補助金等99億円＋保留床処分金154億円
　支出：工事費166億円＋その他諸々87億円
　販売住戸を220戸（1割減）として、
　1戸当たりの保留床処分金は0.7億円。

デベロッパーが仕入れる1戸当たりの原価もほぼ同額とみて良いのでしょうか？？

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>>1307 マンション検討中さん
それ本当ですか？もう一度確認されたほうがいいと思いますよ。他の物件だと、大体同じ管理組合ですよ。同じ建物なのに管理組合自体分かれていたら、修繕とかで困りますから。おそらく、管理組合の下部組織として、商業とかの施設部分と、住宅の部分とで分かれているだけでは？？
全体で共有するスペースの管理費・修繕費とかは住宅側も負担すると思いますよ。

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>>1305 評判気になるさん
そこに商店街のニーズがあったことは、知っている我々は良いのです。
ですが、地縁の無い方が今の現地を見てネガティブになりすぎないよう補足したのが意図です。
元々の商店が戻ってこないことも仕方ないと思います。
そう言った古いものが刷新されて再開発されることに価値を感じています。

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>>1310 匿名さん
住むのはこれからだから昔を知っても意味ないでしょ
それが商店街ならなおさら
しかもあんたがネガティブになりすぎないようにとか謎の配慮してるのも意味わからん

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>>1309 評判気になるさん
>おそらく、管理組合の下部組織として、商業とかの施設部分と、住宅の部分とで分かれているだけでは？？
そうかもしれません。これは組合が別れてるとは言わないんですかね？
商業側、住戸側で議決等の決定権の影響が及ばない関係体制という面では別れているものと考えてました。間違っていたらごめんなさい。
商業側の住民以外の誰でも入れるスペースなどは、住戸側の共有スペースでは無いと認識していましたが、違いますかね？

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駅近に学校や病院が多いので、いきなり商業スペースが広がっていくのは難しいと思いますが、コーヒーショップやファーストフードは新しい商業施設内に出来るとありがたいかなぁ。

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>>1312 マンション検討中さん
まず最初のコメントの「下の商業施設の建物は管理組合が違いますよ」ということの認識は違うかと。通常は、同じ管理組合だと思います。
翻って、次のコメントの「組合が別れてる」というワードには諸々含意されてるように見えますので、、、あくまで管理組合は同じで、管理組合の下部組織がそれぞれの部会？委員会？とかで分かれている＋それぞれ管理すべきスペース分の管理費を払っているということを言いたいのであれば、分かれてると言えなくもないと思いますが、、、少なくとも全体共有部分は分かれてないと思いますよ。
議決権の観点から言えば、管理組合は同じだと思いますので、仲良くやっていく必要があるはずです。管理規約とかに書かれてると思いますので、営業の方に聞くのが早いです。たぶんですが、議決権自体の数だけで言えば、単独保有で1番もってるのは小平市っぽいですかね。

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>>1312 マンション検討中さん
「商業側の住民以外の誰でも入れるスペースなどは、住戸側の共有スペースでは無いと認識していましたが、違いますかね？」
営業の方に聞いた方が早いと思いますが、個人的な経験で言えば、以前住んでたタワーマンションでは、施設側が、「地上1階はマンションのみんな使うから、不特定多数が使うけど、マンションみんなで清掃費、管理費とか折半ね。あ、費用は㎡数でちゃんと割ろうね（住宅側の方が多い）」というのがありましたから。。。その後、ハードな交渉をしてなんとかなりましたけど。この物件がどうなのかはちょっと確認しないとって感じですね。

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>>1311 口コミ知りたいさん
あなたの書き込みが偏りすぎていると感じたからです。
それ以上でもそれ以下でも無いです。

今の姿見るだけではわからないことも多々あると個人的に思うので、必要ない情報なら流していただければと。

昔から住んでいる方にお話を伺った際に、昔は商店街でサンバのイベントなども行っていたそうです。
その姿は今の商店街からは感じられません。
個人的にそういった活気を取り戻してほしい、そんな思いもあります。

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>>1307 マンション検討中さん
負担が大きいということには変わりまりません。
そもそもタワーマンションで200戸はかなり少ない上にそこから24時間人を置くとなるとかなりの負担になります。ペンシルマンションなんて言われますが色々調べてもらえればわかるとおもいます。
ただ幸いこのマンションは価格が抑えめなので良かったと思います。別にこのマンションのアンチとか買うなとも思いませんがその辺注意したほうが良いです。修繕積立金もかなり上がると思いますよこの規模だと

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>>1317 マンションさん
200戸でタワマンはかなり少ないですよね。管理しっかりしないと将来危ういと思います。200戸は板マンなら管理費2.5万くらいです。

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>>1308 マンション検討中さん
予算に問題なければ西武線で唯一の高級スーパークイーンズ伊勢丹がある石神井公園のプラウドタワーが一択でしょうね

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1321です。レスありがとうございます。
この物件は管理費が大幅に上がる要素が多くあるということを理解しました。
ニュースで発売時の見栄えを良くするため修繕積立金の費用見積もりを低くして売り出し、数年で大幅な値上げするやり方をするところもあったと聞きます。
この物件は旭化成の販売なのでそのような会社の印象を悪くする売り方はしないとおもいますが、現在タワーマンションに住われてる方で、購入時から修繕積立金が値上がりした方いますか？あくまで参考として購入時からどの程度月額値上がりしたのか情報お持ちでしたら教えていただけると幸いです。

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>>1320 マンション検討中さん
管理費はともかく修繕積立金はどこのマンションでもら上がりますよね？
上がり幅をお知りになりたいのなら営業の方に聞けば長期修繕積立案を教えてくれると思います

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修繕積立金の方針は検討者には表で示されてました
管理費については管理会社を変更するのも手段です
このご時世板マンですら管理費修繕費共に上昇してますよね、タワマンだからではない

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>>1320 マンション検討中さん
修繕積立金が購入時低く設定されている件ですが、国土交通省が修繕計画のガイドラインを定めてます。高層マンションに分類されるため、目安は240～410円/m2月となります。高層マンションは足場が組めない為、低層マンションに比べ約1.4倍のイメージです。また、2024年6月時点の見立てであり、今後の人手不足による人件費の増加、円安、インフレに伴う資材の高騰や当物件の性質を踏まえれば、上限の410円は悠に超えていくでしょう。
ローン完済後の年金生活時で維持費月6～8万位かかる可能性も想定したライフプランが必要です。
https://www.mlit.go.jp/jutakukenti...
勿論このマンションに限った話ではないですか、高層マンションは低層マンションに比べよりその上昇幅が大きいという事です。
長期修繕計画は5年毎に見直されますので、営業の方が示した金額はあくまで現時点の参考値ぐらいに考えておきましょう。（5年後は更なる人手不足、インフレで大幅に上がることを覚悟しましょう）

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>>1323
国土交通省が定めたガイドラインです。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf

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修繕積立金はどこも上がりますが200戸で支えるのはかなり厳しいです。もちろんここが特別厳しいというわけではなくほかの200戸もしくはそれ以下のマンションも厳しいです。建築費高騰がここ数年なのでまだ大規模修繕になっておらず表面化してないだけです。
管理費はすでに高いですし今後少し上がるかもしれませんが修繕積立金ほどは心配してません。
検討してる方には耳障りな投稿ですがその辺と考慮してご検討ください。
ただ通常であれば坪350万とかで売られてもおかしくないですから買ってもいいとは思いますが

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管理費485円/平米、修繕費160/平米。
70平米で凡そ34000円、11000円。
管理費は固定。（上昇未確定）
修繕費は経年に連れて上昇。（計画済）
上昇の考え方は他と大きく変わらないです。
管理費は今のインフレをある程度考慮して設定されているため、極端な上昇は想定していません。
修繕費の上昇計画は失念しましたが、違和感はなかったです。
管理費が修繕費のように上昇していくとインパクトは大きいですが、上述の通り想定していません。
5年、10年前のマンションと比較して管理費の高騰リスクは低いと思います。
管理費の初期設定値が35000円である事実が受け入れられるか否かだと思います。
27階建て前後のマンションはたくさんありますから、こちらのマンションだけ特別な考えが必要とは思いません。
ここで議論するより営業さんにシミュレーションしてもらう方が早いです。

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ここは管理費は検討者の評価より高いですが、物件費は安いというのが見解としては多いと思います。
グロスの費用としてはお買い得だとは思います。
後は周辺環境をどのように判断するかです。
価値観によって印象は変わると思います。
自然が多く治安は悪くない。
商業施設は乏しいものの、商業施設の多い駅に出やすく補完関係が作りやすい。
再開発により大規模スーパーが入るため、日用品の購入は便利。
駅舎の建替が決定済、２つの広場と道路の整備が決定済。
都心ではないので通勤時間は掛かる。
小学校は遠い。

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東久留米の価格を見ると、小川や所沢、昭島がお買い得に見えて来ます。
マンマニさん最新ブログ。
今はどこも高いですね。

https://manmani.net/?p=57827

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>>1326 eマンションさん
うろ覚えですが、修繕費は数年後に25000円位に上がり、管理費と合わせて6万弱になると記憶しています。
冷静に考えると、ローンの支払と別に月6万円の支払って結構大変ですよね。金利1%と仮定した場合、7000万と9000万の物件を買う位の差になるイメージですよね。

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>>1308 マンション検討中さん
石神井公園駅は駅が大きめ、店、バス停もありますね。気になるならどちらにも行ってみれば？会社に価格聞いてみれば？

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>>1328 さん
東久留米も高くなりましたね。

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>>1327 評判気になるさん
列記いただいた以外に地盤が固く、水害も起こりにくい立地環境というのも結構重要だと思います。
あと、小学校は少し遠いですが、学ばせるものが多く給食も提供する幼稚園(丸山幼稚園)や中学校は東側の線路沿いで近いですし。

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>>1326 eマンションさん
確かにそうですね。
ここで管理費や修繕費の話をしていても仕方がないので、ランニングは営業さんから情報をもらいます。
金利も悪目に見てシミュレーションしてもらいます。

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先着順販売住戸が完売しました。

・販売済:75戸（一般販売住戸の41%）
・販売済+地権者住戸=108戸（総戸数の50%）

【全体】
・総戸数:218戸
・内地権者住戸:33戸
・内一般販売住戸:185戸

【販売経過】
・第1期登録住戸:75戸

【未販売】
・未販売住戸:110戸

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>>1328 通りがかりさん

これは本当にバブル価格ですね。東久留米の五分で面積が少ないマンションが6000万とは信じられないです。
ただ成城石井や駅前は羨ましすぎます、、

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>>1335 口コミ知りたいさん

もはやこの立地で新築マンション買うのがアホらしい値段ですね。

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>>1334 購入検討中さん
要望書の受付は始まったばかりですが、やはり稀少な間取りは人気があるようです。
抽選会は3/1です。
残念ながら2次では狙いの間取りは販売対象ではありませんでした。
販売可能対象の間取りが決まっています。
販売進捗が順調であれば、徐々に価格を上げるそうです。
悩ましいところです。

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東久留米で坪400万は乾いた笑いが出ますね。
売れるんだろうか。

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>>1326 eマンションさん
ここだけ特別考えが必要というわけではないですが戸数が少ないところは築が古くなるにつれて維持費が重たくなりますのでそこは注意が必要です

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東久留米は鉄道網が西武池袋線しかないうえに急行停車駅じゃないのが気になるところ。

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>>1335 口コミ知りたいさん
不動産マーケットがとても騰がっているので、仕方ないでしのうね。

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この物件は駅直結の割に非常にコスパが良く、終の棲家として買うつもりでしたが、残念ながら、私はやめておくことにしたいと思います。

もし50年住むとなった場合、

物件価格＋約4,000万（一時金を除き、入居時点の管理費&修繕費&固定資産税等が年間80万×50年）
＝1.2億～1.3億想定＋更に利息が上乗せされる

として考えたときに、人生において子育て含めて家計的にギリギリになりそうです。
ここを含め、今の時代に不動産を買える方々をリスペクトしたいです。

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>>1342 検討板ユーザーさん
長く住む場合はやめたほうがいいと思います
１０年以内に手放す感じの人があってくると思います。価格は魅力的なので。!

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>>1343 マンションさん
10年後に売れればいいけどね

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>>1344 評判気になるさん
全然売れるとおもいます。ただ15.20.25となって修繕積立金がガッツリ上がるか数百万単位の修繕一時金が発生するのが必須なので年数が経つほど売りづらくなります

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>>1345 マンションさん
だから売れないのよ
売り抜けるなら5年目くらいが勝負
そうじゃないなら、かなり価格落とさないと売れない

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価格落として売れるなら良いじゃない？結局はその時の住宅市場の状況(運)次第です。
基本不動産価格は年数経過により落ちるのが当たり前です。
嫌ならローン返済して賃貸借でもすればいい。

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ここが高いと思うなら、都内の駅前新築は選択肢相当狭いよ。
管理費は想定より9千円ぐらい高いとは思うよ。
1.2haも再開発して、駅まで新築になる。
駅、スーパー、役所、図書館、カフェ、病院、全て直結。
オンリーワンが多く他より優れている要素が多いからここを選択肢に入れてる。
金利と管理費の助言は認識したので、他に有用な情報を交換したい。

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高いーーーー！！！！！　
小川なんてちょっと前まで坪単価150万以下で売られてたイメージだけど、大丈夫ですか？笑
これなら全然プラウド所沢の方がいいと思いますよ。

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>>1348 口コミ知りたいさん
2次は70平米以上が6400万円台からの予定です。
金利を心配される方は借入額の抑制が有効です。
控えめ価格の低層階がお勧めです。
周囲に高い建物がなくデメリットは軽減されます。

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