パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>5835 口コミ知りたいさん

初台はそもそも再開発クラッシャーの野村が実現できるのかすら怪しいというか。まあできたら新宿駅徒歩圏内なので利便性は唯一無二となるでしょう。

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沖さんの指摘する
「所有権との価格差」
「周辺の再開発によって連れ高になる」
をどう評価するかですよね。

所有権との価格差については2割なら許容範囲との事なので、まあ合格。駅周辺の再開発と言う点では、初台や幡ヶ谷のタワマン建築が確実なので、良い方に考えて良いのではとは思う。
ただ一方でやはり笹塚は「誰もが欲しがる立地」ではないのは確かです。その意味で地縁があったり堅実路線の人には向いているのではないかと思いました。

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>>5839 評判気になるさん
仰る通りだと思いますよ。
笹塚は地ぐらいや路線がどうしても弱いです。
一方で駅前の商業施設に加えて個人店も豊富な笹塚は暮らしやすいですね。
私は資産性抜きにすれば、沖動画の中ではこの物件が一番好きです。

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沖さんは「定期借地権は地獄or天国の2つしかない」と言ってましたからね。一応は笹塚は天国側に入っているものの、その中では庶民よりの物件てことでしょうね。

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B地区に住友のマンションが建つのを前提にしてる書き込みがいくつかあるけど，ソースあるのかな？
B地区は確か広場＋交通プラザ（バスロータリー的なの）にするってなってたはずなんだけど，変わったのか…？
住友の持ち分なんて全体の1/5くらいだし，21は権利関係が複雑すぎてB地区計画が決まるのに20年はかかるって聞いてたんだけど…。

ていうかこの間まで櫻護謨が温泉掘ってなかったっけ？

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>>5832 評判気になるさん
沖さんが〇をつけた物件は、すべて売るのに苦労していますよね？例えば、一番先頭の青山は先着販売も出ていたり、品川は売れ行きが極めて悪い。それぞれの販売状況見ればわかります。逆に△の物件は、売れ行き好調な物件のはずです。沖さんのデータをベースとしたコメントはいつも頼りにしているものの、今回ばかりはどうかな（なんでこんなコメントをしたのか、裏があるのか？）と思うのが正直なところです。

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沖さんは自分の物件との絡みで都心立地が大事ということだと思うけど、とにかく安く買えるかどうかが大きいのでは？立地がいまいちでも安く買えれば負けない。

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>>5845 匿名さん
営業が、西はタワマンが立つ可能性が高いので、眺望望めない前提で検討してくださいって言ってたよ。

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>>5849 匿名さん
誰もが欲しがる立地って絶対的ではないにせよある程度ランキングで相対化されてくる気はしますね
https://x.com/ceo_dad_k/status/2030507520356458790?s=46

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私はこういう地に足のついたタワマン、ちゃんと地元の温かさというか、人を感じられるような棲家を探してて、ここに行きつきました。というか、かれこれ5年間探して、ここしか無かったです。緑道、商店街、実質駅直結で素敵なお店がたくさん、落ち着いた高級住宅街等々。外に出たら高層ビルばかりというタワマンには、触手が動きませんでした。皆さん資産性云々といいますが、住みたいなと思うところに住む、こういう選び方ではダメなんでしょうか…。ここは、旦那(DINKS)とようやく住みたいと思って行きついたので、そういう住みやすさとか雰囲気の良さとかは、すごく良いと思ってます。

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>>5851 eマンションさん

GPTが適当に答えた表をGeminiが画像にしてそれを間に受ける間抜けがいるからインプ稼ぎマンがまた調子に乗る、地獄のようですね。

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>>5852 匿名さん
それでいいんじゃないでしょうか？結局、住みたいと思えるマンション・場所に住むのが一番です。そういう人が集まるマンションが、結局売れ行きも良く資産性が高いわけで、実際このマンションは売り出した分はほとんど売れているわけですから、あまりコメントとか気にする必要はないと思いますね。匿名さんのような方が住人にいらっしゃるとわかって、ちょっと安心しました。良い人が集まるマンションになると良いですね、ありがとうございます。

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>>5844 評判気になるさん

定借は本当に立地で評価が極端に分かれる印象があります。天国側に入る条件って、結局は都心アクセスやブランド力がある場所かどうかでしょうし、たとえば渋谷や品川のように交通や都市機能が集まるエリアなら成立しやすい。笹付も渋谷区ですがやや庶民寄りのポジションになるという見方は立ち位置としてもわりとしっくり来ますね。　

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東の中住戸は1期→2期での値上げ幅が最大でしたね。1期ではバルコニーの先まで出ないと見えないダイワのビルに怯えた値付け担当が都心方面の抜け感を過小評価して高倍率になってしまいましたから。
西の北側の中住戸も交通プラザが計画通りに進めば住友とのお見合いは回避できて抜け感は保たれそうですが、抜けた先に何もないのは大きな違いでしょうか。

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>>5856 検討板ユーザーさん

富士山がありますよ

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投資家もある程度参戦しているようですが、実需が多く利回りも良いので竣工直後の転売祭りで供給過多で値崩れする展開にはならなそうなのが数年は安心できそうですね。

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>>5852 匿名さん
私も同じです。数年前から近所に住んでいて、この地域を気に入ったので購入しました。
引き続き動向は見守りますが、素敵な物件であるという確信は揺るがないと思います(^^)
入居が楽しみですね！

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>>5845 匿名さん
根拠はないけどタワマン作らないと再開発費用なんか捻出できないのではないかという気がする。中野もそうだったでしょ。

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沖はマクロ分析には定評があるが
ミクロはイマイチだよな

自分でも定借買っちゃってるし。

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ありふれた富士山ビューに価値はないという意味で沖さんは厳しめに西なら買う意味ないと言ったのでしょうね

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第3期2次登録申込の締め切り連絡、ありましたね。買い手はすぐに見つかったということですね。これで、東西南北関係なく、この物件の上層階はほぼ売り切れで、翌期・次は低層のみ。本当にあっという間でした。

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まだ始まってないよw

この度は、パークタワー渋谷笹塚にご関心を賜り、誠にありがとうございます。

パークタワー渋谷笹塚では、第3期2次の登録受付を開始いたします。
ご登録はオンラインにて3月13日(金)12:00より開始いたします。

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>>5846 職人さん
私も沖さんの分析は非常に頼りにしていますが、その反面過去のデータに当てはまらない物件に対する評価は必ずしも正しくないという可能性はあると思います。
城南城西の住宅地の都心寄り私鉄駅至近にタワマンが立つ事例があまりありません。
（代々木公園、中目黒、池尻あたり？他にもあるかもしれませんが）
まして定借というと、強いてあげればパークコート渋谷ザ・タワーくらいかと思います。（山手線駅、かつ駅遠ですが）

レア度高くていいと思いますけどね。

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>>5866 匿名さん
ここも含めてだいたいの物件では、登録受付を開始するということは、その期・次にオープンにしている部屋に概ね申し込み予定者がついている、ということかと思います。確かに、ちょっと締め切り連絡はフライング（笑）ですが、申し込みをする人のめどが立っているということでしょうね。

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沖さんの分析は「値上がりするか」だから、そこを気にしないなら良い物件だと思う。ただ値上がりする物件は巷に溢れているし、その条件も沖理論で明確になっているのだから、そこを取りにいかないのは非常に勿体ないとは言える。同じようリスクを取って住宅ローンを走らせるわけだから、少しでもリスクが低く、住み替えの選択も取れる方が良いに決まっている。

少なくとも10年程度で売るのは絶対に必要だと思う。
沖さんは定借は残存が35年を切ると売りにくくなると言っているが、50年ローンも定着している事を考えると賞味期間は20年しかない。余裕を見れば築15年までに売却すれば定借の一番オイシイ部分を享受できると思う。

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売れない理由が眺望壁ドンな悪条件部屋を、意図的に眺望について触れないようにして定借ネガキャンしてインプ稼ぐくだらないインフルエンサーもXには蔓延っていますが、彼らも「夢見る素人」を量産するのに一躍買っているとも言えますね。

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>>5870 匿名さん
一期から特に値上げされてるのは、西新宿に向けて眺望抜けてる北向2LDK58平米で20%近く上がってるね。北向だから安く出したんだろうけど、蓋を開けてみたら眺望抜けてる部屋が大人気で祭り。値上げ後の住戸も即完売。東と南の高層はもともとそれなりに高かったから、そこまで値上げされてなかったかと。

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>>5850 マンション掲示板さん
なるほど…。三井の営業が言ってたんですね。ありがとうございました！

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>>5867 検討板ユーザーさん

戸越公園、武蔵小山、中目黒、池尻大橋、駒沢大学、代々木公園、西新宿、方南町、東中野、中野、要町ですね

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>>5872 eマンションさん

南は元から高くて北と西は1期で無抽選だらけ、唯一東は安くて2-12倍の倍率がついて2期から線路により近くても20%値上げ、3期までには22%値上げされていますね。

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5872さんは2期からの参加者さんでしょうね。
1期からの値動きと倍率を見ていたら以下のような発言にはならないわけですから。

「蓋を開けてみたら眺望抜けてる部屋が大人気で祭り。値上げ後の住戸も即完売。東と南の高層はもともとそれなりに高かったから、そこまで値上げされてなかったかと。」

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>>5876 評判気になるさん
2期は西側も抽選でしたよ。平均3倍くらい

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無条件に高値追求できる南の中層階↑以外は、期ごとに方角に応じて価格の上げ方の緩急をつけてますよね。値上げ率の低い列に相対的割安感を演出をしつつ、強気な値上げで無抽選で買える列も残しつつ、となんだかんだ販売がうまいんでしょうね。今後の低層階をどう売るのかは分かりませんが(幡ヶ谷と併売？)。

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>>5879 評判気になるさん
幡ヶ谷も気になりますね。幡ヶ谷の方がオリンパスや秀和の隣など、大化けする可能性はありそう。幡ヶ谷駅の再開発があれば笹塚と同規模になりそうだし。

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>>5877 評判気になるさん
そのようですね。3期との比較を纏めれば(住戸位置、間取、階数によりますが)、東が値上げ20%前後(対1期)、北が10%前後(対2期)、その他は1期とほぼ変わらなかったかと。倍率は高層階は概ね付いていましたね。

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南向きは高いし、相対的にだいぶ北向きは安かったよね。

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西は安いと思うんですけどね。西側の再開発はだいぶ先なんでしょうから。東京だともっと優先する再開発ありますし。

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どの期にどの方角買っても安かったねって引き渡しの頃には言えるといいですね(楽観)

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第3期2次 正式販売価格表を見てますけど、販売戸数が少な過ぎませんか？

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>>5885 マンション検討中さん
当初50戸ぐらい価格表に出ていましたよね。
売れる見込みがなかったのか、それとも出し惜しみしたのか謎です。

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>>5885 マンション検討中さん
中東戦争の影響で、購入心理が萎んだということでしょうか？あるいは、戦争でインフレになったら、資材高騰でまたマンション高くなるので、売り惜しみで翌期に回して、石油関連資材高騰分を価格に乗せるか…

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>>5886 匿名さん
そうなんですよ。価格表にはそれなりの戸数は出ていたのに。。。

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デベ的には好条件の高層階は戸数が減ってきたら売り惜しみし得ですね。低層階はそれと対比させてある程度価格勝負して捌いていくのでしょう。

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やはり定借だと人気出ないんですかね

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>>5889 検討板ユーザーさん
残っているのは中層から低層ですね。高層階はもうほとんど残ってません

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みんな戦争の景気悪化リスクで買い控えなんですかね。
日銀が景気悪化リスクを見て利上げ路線を変えてくれたらいいのですが。

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>>5894 匿名さん
お前もういいよ。

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>>5891 マンション検討中さん
やはり定借だと引き渡し2年前時点で450戸近くしか売れないらしいですね。

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>>5896 名無しさん

売れすぎな笑笑

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不動産会社マーキュリーが公表した全国の中古マンション「駅別リセール価格上昇率ランキング（https://mcury.jp/pressroom/2380/）」を見ると、品川駅をはじめ、北品川や田町など品川周辺の駅が軒並み上位に入っており、このエリアの強さが改めて客観的なデータとして示されています。しかも首都圏内限定ではなく全国ランキングでトップクラスという点は非常に重要で、局地的な人気ではなく、日本全体の市場の中で評価されていることを意味します。これは偶然ではなく、長年にわたる再開発の積み重ねと、実需に支えられた需要構造の結果だと言えるでしょう。品川エリアは、再開発によってオフィス・商業・住宅・緑地がバランスよく配置され、ビジネス集積と生活利便性が高次元で両立しています。山手線・新幹線・空港アクセスを含む交通利便性の高さは言うまでもなく、近年は街並みの更新によって環境面の評価も着実に向上しています。こうした複数の要素が相乗効果を生み、「買った後に価値が落ちにくい街」「むしろ上がりやすい街」として市場に認識されているのが特徴です。

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