パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>5319 マンション掲示板さん
そうね、みんなで高く貸して定借とはいえ資産価値高めよう。
そもそも抽選当たるか分からないけど、2倍ならいける？

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>>5304 匿名さん
だからわざわざ来るなって笑
おもろすぎだろ笑

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>>5321 マンション検討中さん
ぜんぜんおもしろいことないんだが？

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65平米の3LDK、45万で貸せるならとりあえず買いな気がしますがどんな人が借りるのかイメージわきにくいんですよねー

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>>5320 匿名さん
倍率12倍の人気都心定借物件

定期借地権付き分譲マンション「パークタワー渋谷笹塚」が大反響！
第1期販売では230戸が即日完売、最高倍率は12倍という人気ぶり。

人気の理由はシンプルです。
? 笹塚駅徒歩4分の好立地
? 平均坪単価700万円と都心では手が届きやすい価格
? 共用施設の充実（ラウンジ・ゲストルーム・スカイテラスなど）
? 子育て世帯にも嬉しい商業施設や支援施設併設

さらに、27・28階はプレミアムフロア仕様で、天井高や設備がグレードアップ。
標準仕様も床暖房や食洗機、ディスポーザーなどが備わり、生活の快適性を追求しています

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明日抽選会参加します！金曜日時点で4倍とのことだったので神社行ってお祈りします！

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>>5330 マンション検討中さん
定借でも稀有な立地、眺望、大手デベなら選ばれる。第二期も即日完売だよ。定借ネガ君は目を闊歩じって抽選会見とけやー

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定借マンション大人気、きょうの朝日新聞朝刊でも大きく取り上げられていますね。テレビで紹介されても、竣工後まだ売れない世田谷の某定借マンションもあるけど、やはり三井ブランド、地の利はすごい。とても買えませんがw

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マンデベで働いてます。自分のお客さんには定借ボロクソに言って比較検討から潰してますが、自分は今回抽選入れてます。

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部屋によっては倍率ついてなさそうですね

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定期借地権マンションが東京で売れているようですが、仮に土地の大家さん（中村屋）が借地期間満了までに経営破綻した場合、マンション購入者はその債権者に対して対抗できるのですか？

ChatGPT:
非常に良い質問です。
「定期借地権付きマンション（＝借地権付き分譲マンション）」は、土地を借りてその上に区分所有建物を建てる形ですが、地主（借地人）が破綻した場合のリスクは、確かに見落とされがちな重要論点です。
以下に、法的根拠と実務の整理を詳しく解説します。
________________________________________
? 前提：定期借地権マンションとは
1 土地の所有権：地主（借地権設定者）が保有
2 土地の利用権：分譲マンション購入者が「定期借地権（一般に50年以上）」として共有で持つ
3 建物の所有権：購入者が単独で保有（区分所有）
借地期間満了後は原則として更地にして返還（建物は取り壊して返す）ことになります。
この「借地権」は、建物とともに登記される「物権」であり、地主が破綻しても一定の保護を受ける仕組みがあります。
________________________________________
＜法的整理：地主が破綻した場合の効力関係＞
地主（借地権設定者）が破綻＝破産・民事再生・会社更生などの場合に、
主に関係する法的構造は以下の通りです。
① 借地権の登記がある場合
民法605条・借地借家法10条等に基づき、
借地権は「物権」なので第三者（＝地主の債権者）に対抗できます。

つまり、地主が破産しても、借地権登記があれば破産管財人や抵当権者に「立ち退け」とは言われません。

破産財団に組み入れられるのは「地主の土地の所有権」であり、
既に設定されている借地権は有効なまま存続します。
________________________________________
② 抵当権設定のタイミングに注意
もし地主が借地権設定より前に土地に抵当権を設定していた場合、
抵当権者はその土地を競売しても「借地権設定に優先」します。
つまり、競落人が土地を取得しても、借地権を無視できる立場にある可能性があります。 したがって、定期借地権マンションでは「借地権設定登記の前に抵当権が付いていないか」を事前に確認することが非常に重要です。
実務上は、マンション事業開始前に「抵当権抹消」「根抵当権解除」を行ってから定期借地契約を結ぶのが普通です。
デベロッパー（例：野村不動産、三井不動産、東急不動産など）は、金融機関と調整して土地のクリーン化を条件に事業化します。
________________________________________
③ 地主が破産後に土地が売却された場合
破産管財人が土地を処分しても、既に借地権設定登記がある以上、
新しい土地所有者（買主）にも借地契約は引き継がれます。

民法605条：地上権または賃借権の登記がある場合には、
その後に土地を取得した第三者に対抗できる。
したがって、地主が倒産しても、借地期間満了までの利用権は守られます。
________________________________________
④ ただし、「地代債務」や「契約更新」の場面での注意
1 地代の支払先が変わる（＝破産管財人や新所有者へ支払う必要あり）
2 地主が破産したからといって「地代を免除」されることはない
3 満了後の建物買取請求・再契約交渉は、破産者本人ではなく新所有者と行うことになる
________________________________________

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>>5339 マンコミュファンさん

マンコミュでは年長者のお爺様が、率先して迷惑行為を毎日続けていることを恥ずかしく思わないんですか？
年下の皆に笑われ呆れられていますよ。
少しは年長者らしく振る舞ってほしいですね。

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>>5339 マンコミュファンさん

あなたの重複長文&重複画像に迷惑です。
ネガを削除依頼し、ポジ投稿だけが残るようにする。
あちこちに同じ書き込みが多数ありますが、なぜそんなことをする必要があるのでしょうか？
もう少し大人に行動をしてほしいと思います。

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>>5337 桃太郎侍さん

笹塚の重説を知らないAIに聞いて何が分かると言いたいのだろう。そんな誤情報の塊を平気で貼り付けるあまりの頭の悪さに眩暈がしますね。

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不動産みたいな個別性と非公開情報の割合が極めて高い案件にAIドヤ顔で使って投稿するやつもそれを間に受けるやつも相当頭空っぽだから、そんな奴らに居住されたら困るからリトマス試験紙として放っとけ

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>>5332 匿名さん

三井不動産「パークタワー渋谷笹塚」は3LDK約1億6000万円、借地70年・月額2000円。近隣より2割安で即日完売。地価高騰と土地不足が「売らずに貸す」新時代を後押し。所有から共創へ。不動産の価値観が変わり始めています。

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定借買ったことある人は2度と定借は買わない法則

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定借なのにクソ転売ヤーが群がってきたな
所有権より３から４割安いから仕方ないが。

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パク塚なんて転売できんのかね

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利回りはどこよりも良いからな。
他の２倍。

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>>5349 匿名さん
味しめておかわりしてもうたわ。当たらない所有権よりも当たる割安定借の方が転がすのに期待値が高いのがいいね。沖レジェの気持ちがわかるわ。

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次の販売は年明け？
今回抽選に外れた人救済に年内に売り出す？
一期より3-5%ぐらい上がったイメージだから少しずつあげる？

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第二期も即日完売。倍率どのくらいなんだろう。
読売新聞の書き方だと「販売価格は３ＬＤＫ（約７０平方メートル）が１億６０００万円程度で、月２０００円程度の借地代が必要となるが、近隣の同水準の分譲マンションより約２割安い。」
笹塚に比べられる同水準のマンションはない。立地も利便性も最高のランドマーク。評価が低すぎると思うけどね。定借のマンションがどんどん増え、定借自体も再評価されつつある。

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>>5361 マンション検討中さん
その記事不動産会社の御用記事やで
定借の評価なんかまったく上がってない
３方良しなんて書かれてるが
地権者も損、購入者も損、得するのはデベだけ

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>>5358 匿名さん
一期より条件悪い部屋(少し狭かったり眺望がより限定されていたり)を南・北・西は5%、東は10%値上げでしたから、今期の倍率結果次第でまた来期の値上げ率は変わるでしょうね。残ってる東は高層階を除いて唯一正面が壁ドンで抜けない住戸位置なので値付け難しそうですが。

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本来定借は避けるべきなのはそうなんだが、
ここは少し事情が違う。
所有権より３割から４割安いし（安すぎる）
利回りの裏付けもあるグロスなので
転売ヤーすら群がってしまっている。

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笹塚駅よりやや南東っていう立地が絶妙に良いよね
あの場所だと幡ヶ谷も行けるし、代々木上原も徒歩圏内。
話題のパークハウス代々木大山ザレジデンスもかなり近い。あそこはおそらくリセールで坪1500万以上になると思われます。
笹塚の西方面だと資産価値は相当変わってたと思う。
三井は値付けミスってると思う。定借だからしょうがないのか。

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みんな頑張ってコメントして価格あげてね！

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>>5366 マンション検討中さん

ここは転売ヤーも参戦してる。不動産のプロはここの割安さがわかってる。第二期即日完売か。定借侮るなかれ。凄いね。

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>>5362 匿名さん

あんた頭硬いね。リセールばかり気にしてるからあなたは所有権も定借も買えない層。ますます新築マンション買えなくなる。

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>>5367 マンション検討中さん
パークハウス大山が坪1500ならここは定借の２割安なら坪1200は見込める。三井さんは値付け安すぎだよ。ここの方が大山より利便性、眺望、大規模、三井、タワマン、大林、徒歩3分と大山より条件は良すぎる。ここの南の70平米なんか2億しても全然驚かない。一期でプレミアム買ったマンマニさんもやはり眼力あるね。

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>>5371 評判気になるさん
落ち着け。マンマニが買ったのはファレアだ。

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iPhoneの自動変換で勝手に文字変えられたけど、フォレアな

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笹塚と大山比べるようなアホがいるとは
金と銀くらい差があるんだが笑

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chatGPTに聞いてみた

笹塚1-50の地価
“地価ベースの適正レンジ”を出してみます。結論から言うと、**笹塚1-50（駅南口東C街区＝パークタワー渋谷笹塚の計画地）**は、駅前の商業地として
**約1,250,000～1,400,000円/㎡（＝約412万～463万円/坪）**が妥当レンジです。
（中心値イメージ：約1,331,000円/㎡ ≒ 約440万円/坪）

大山町1-22
? 標準値：145万円／㎡
? 補正幅：-5% ～ +5% → → 約137.8万円／㎡ ～ 約152.3万円／㎡
? 坪単価換算：約 454万円／坪 ～ 約503万円／坪

つまり、渋谷区大山町1-22という地点においては、 概ね「約140万円／㎡（＝約460万円／坪）」前後 が一つの目安と言えます。

大山の方が明らかに高いのは当たり前だけど
パークタワー渋谷笹塚の利便性考えるとあそこの地価も過小評価されすぎな気がする。
定借だからしょうがないかww

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地図見れば分かると思うけど
パークハウス代々木大山ザレジデンス坪単価1500万以上
パークタワー渋谷笹塚　坪単価680万(1期)

この差はさすがに
定借だろうが大山>>笹塚だろうが
明らかに値付けがおかしい
安すぎ

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>>5374 マンション掲示板さん
大山は戸建エリア。笹塚駅前はマンションエリア。大山にマンション買っても駅遠だし、商業施設も少ない。笹塚の方が断然上だよ。

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>>5376 マンション検討中さん

ここ買った人は含み益が大きい。しかし三井の値付けはよくわからない。第二期二次は10％上げても即日完売だよ。高市トレードで日経60000円ならここはもっと上がるよ。

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>>5375 マンション検討中さん
あなたなら大山所有権1500坪と渋谷笹塚定借650坪ならどちらを買いますか？当然笹塚だよな。ここの定借は安すぎるんだよ。

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定借でなかったら渋谷区に買えなかったから、笹塚が地歴に微妙でも買えてよかった。渋谷区、都心というのは本当に強いってここ5年ぐらいの不動産上昇でよく分かった。

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>>5376 マンション検討中さん

狂ってるくらい安いよな
利回り４%出るとかあり得ないくらい安すぎる

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>>5381 掲示板さん
利回り４％って別によくないだろ
金でも買ってたほうがマシなレベル

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当たりたかった

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>>5382 匿名さん

ゴールドと渋谷区駅直結三井不動産の大規模タワマンじゃ利用価値が違いすぎるだろ、バカがｗ

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投資家増えてポジトーク炸裂しまくってて草。渋谷区駅直結に天井なんてないのは分かるけど。

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ゴールドのほうがいいな

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定借って言うほどキャピタル取れるか？
でインカムも表面利回りで4%程度？
実需マンションだろこれは
定借で笹塚でいいからどうしても渋谷か新築のタワーに住みたい人向けの

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>>5385 マンコミュファンさん

笹塚だぞ？渋谷や原宿恵比寿じゃないし、上原や代官山でもない

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街が再開発できれいになると変わるから。
渋谷の一等地ほどではなくても、ここは竣工したらあがる。定借だから、所有権よりは緩やかだろうけど。

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>>5387 マンション検討中さん

他のタワマンは表面利回り２%
引き渡し時には含み損だから

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利回り4%でも投資ローンならキャッシュフローはマイナスだから、やはりキャピタルを狙う投資。ただ2%に比べたら資金繰りは楽。それとも皆さん、投資ローンでも金利1%未満で借りられる化け物ですか？

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自分が買った物件はもう正常性バイアスかかって公平には見れなくなるからな
買ったやつは上がる説以外は信じないだろう

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>>5384 評判気になるさん
利回り４％で喜んでる方がバカだけどな

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>>5397 坪単価比較中さん

渋谷区で70平米坪750万は定借でも安すぎる。三井の値付けは間違ってる。第二期二次も争奪戦。即日完売。プロは黙って渋谷笹塚買ってますよ。初心者は早く目を覚ませ。

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>>5398 通りがかりさん

渋谷笹塚の南向きは限りなく眺望が開け障害物も何も無い。こんな稀有な眺望を70年間限定で享受できる。大山の坪1500のパークハウスなんか比較にもならない。竣工したら大変な人気になるよ。1LDKは3年後利回り5%は確実。

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情弱を煽って高値で買わせるお仕事♪

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情弱を煽って安値を買わせないお仕事♪

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>>5399 名無しさん
1LDKは北向きでは？今後発売で南向きがあるん？むしろ北向きの方が利回りいくでしょ。

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>>5402 マンション検討中さん

1LDKは北向きでも利回り高い。南は眺望は秀逸。

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>>5403 評判気になるさん

やはり渋谷笹塚は凄すぎる。幡ヶ谷のオリンパス跡地も三井が分譲するが、驚くほどの高値になるよ。ここは駅遠だし。周辺相場が上がれば渋谷笹塚も所有権の2割引でも坪1000は到達する。購入した人はおめでとう。3年後は幡ヶ谷に吊られて、一期二期は安かったなということ間違い無い。

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>>5404 口コミ知りたいさん
定借って所有権の2割引が相場？
まあ所有権の分譲価格と比較するとそんなもの？

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パークシティ高田馬場の販売再開、ドカンと上げてきましたね。高田馬場がサクッと売れたら、パークシティ幡ヶ谷も中々いかつい値段で出てきそう。MRのササハタサロンはその名前からしてもタワーの笹塚、レジデンスの幡ヶ谷、さあどちら？というスタイルで併売していくんでしょうね。

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>>5404 口コミ知りたいさん

次期では再度エントリーします。次期での販売かわからないけど南の76は是が非でも買いたい。

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所有権のタワマン（シティタワー綾瀬、千住大橋、板橋大山）とこちらだと、20-30年住むとしたらどっちが良いでしょうか？

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>>5409 マンション検討中さん
20年以上住むなら所有権の方が良いかなぁ知らんけど

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第2期2次来たね

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>>5409 マンション検討中さん
行ってみて気に入った街に住めばいい。
どこが1番儲かる可能性があるかは、定借のここでも強いと思うぞ。あとは勤務地や生活圏をどこにしたいかでは。
資産価値ばかり気にせず好きな所に住みなよ。

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>>5409 マンション検討中さん
20年後となるとマジで良い勝負になりそう
好きな方で良いかと

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>>5409 マンション検討中さん
西と東と北だと全然エリア違うので気に入ったエリアにするべき。西はタワマンに限らず色々選択肢あるので。

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>>5398 通りがかりさん

渋谷区と言ってもほぼ世田谷区杉並区中野区みたいなエリアだから期待し過ぎない方が良いし、分相応の値段だと思う。周辺の賃貸相場も安いエリアなので。

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>>5417 検討板ユーザーさん

笹塚は関東連合を輩出したエリアなので、地元の公立小中は結構大変、小受・中受すれば関係ないが。

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