パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

住環境や立地もいいから登録するよ。
考えてみたら所有権でも60年したら買い手なんていないし。
なら定借も一緒やと思う。
パークタワーの名はやっぱり所有欲あるよ。

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>>281 買い替え検討中さん

確かに60年住むなら、一生住むと言う意味だから、差はありませんよ。
問題は、30歳で買って、65歳で売ってより静かな場所で老後過ごしたい人にとって、35年後の定借がどの程度売りやすいか、また、

75歳とかになって、子供に迷惑掛けたくないから終活で事前に売ろうとしたら、残期間25年となり、多分、かなり、売りにくいのではないかと言うことですね。

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>>282 評判気になるさん

タワーだと、多分、建替で容積率増やせないと思うから、住民負担が多額になって、建替決議は通らないと思う。そのまま朽ちるか、取り壊して土地を売って更地に戻す。それだと定借と変わらないから、解体費用を積み立ててない分、悲惨かも。

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>>283 マンコミュファンさん
売らずに自分が一生住む前提なら、所有権でも定借でも関係ないかもしれませんね。でもそうであっても子供がいるなら、相続も考えて残される子供のために所有権を選んであげるべきじゃないですか？築古でも所有権でこの立地なら少なくともゼロではないし、うまくいけば建て替えの可能性もある。そうなれば子供達にひと財産を渡せますよ。自分達が途中で売って老人ホームなどへ移るなどの選択肢も取りやすいはずです。残存期間が少なくなった時のこの定借マンションの資産価値はやはり気になりますよね。

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>>284 口コミ知りたいさん
＞タワーだと、多分、建替で容積率増やせないと思うから、住民負担が多額になって、建替決議は通らないと思う。

これは違うと思いますよ。必ずしも容積率を増やして大きな建物を建てる必要は無いです。好立地の場合、築古と新築で価格差がかなり出ます。
笹塚あたりだと築古は坪300万、新築は坪800万くらい？建築費は坪130万～150万くらいでしょうから、同規模の再築なら、建築費は多少部屋を狭くすれば再築による資産価値の上昇分から捻出できます。住人負担はありません。建築費を負担した後の再配分率は81％（150万/800万）という事になります。元々20坪の部屋の所有者なら再築で配分される部屋は16坪になり、資産価値は6000万から1.28億に増加（含み益6800万）、住民負担なく新築に移れる事になります。この条件ならほとんどの人が合意すると思いますよ。好立地なら必ずしも大きくする必要はありません。

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>>286 ご近所さん

あの～　いま建築費って坪300～350ぐらいですよ。今後も上がる一方でしょう。
建て替えでそんなに甘い話はありません。

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>>278 匿名さん
スピードやソフトウェアの有無を考慮に入れない台数論議は無意味です。
「50戸に対し1台が目安」というこのサイトの記事は、一般的な30～60m/分の無制御ローコストエレベーターを基準にしたものなので、最低でも100m/分を超える、中には200m/分という、コンピューター制御されたタワーマンション用の高額なエレベーターとは別物であり、単純に比較できるものではありません。

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>>287 マンション検討中さん
＞あの～　いま建築費って坪300～350ぐらいですよ。

さすがに建築費が坪300万以上というのはあり得ませんよ。百歩譲って仮に坪300万でも再築による資産価値の増加分が500万円あるので含み益を坪200万出して、自己負担なく新築に住み替えられます。合意形成の難しさはあるにせよ、好立地ならそれなりに現実的です。儲かるなら合意する人が大半ですから。

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>>287 マンション検討中さん
建築費の一例ですが、国立で富士山の眺望の問題から解体が決まったグランドメゾン国立富士見は総戸数18戸、中心価格帯7000万、延床面積500坪、敷地面積464㎡、路線価32万/㎡との事です。
そうなると総事業費は約12.6億で、この中から土地取得、建築費、各種経費、デベの利益を出さなければなりません。

土地取得　路線価32万/㎡なので、おそらく40/㎡程度で取得したとして、1.9億
デベの利益　一般的に総事業費の2割程度　2.5億
販売経費　一般的に1割程度　1.3億

残りは6.9億、これが建築費となり、延床面積500坪で割ると坪138万という事になります。規模が小さいのでタワーとは異なりますが、大規模の場合にはスケールメリットも働きます。建築費はおおよそ坪130万～坪150万で間違いありません。

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ここは定借なんだから、所有権の精緻な建替議論はいらないのでは。定借は、残存期間の減少に伴う資産価値の毀損がリスク、所有権は建替の合意形成と費用負担がリスクということ。最後まで所有するなら、定借のリスクの方が小さいと思うけど、個人的には途中で手放す可能性が大きいから、所有権の方が安心。

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>>290 ご近所さん

素人計算に意味ないです。安普請の賃貸仕様を立てるわけではないんですよ。建築会社に聞いてくださいね。
分譲マンション向けは最安値で受けてくれるゼネコンで坪@250万です。

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定借は70年分の前払い賃貸なのは変わりないでしょう
利益をだすなら所有権に越したことはないかと思う
「付近の賃貸価格×12か月×70年×新築プレミア」を計算して妥当かどうか判断しよう
住みたかったら600戸もあればすぐに賃貸が出るよ

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>>293 匿名さん
定借は70年分の前払いとは言え、一般の賃貸物件に比べればコストメリットはあると思う。まとめて払うし、大家の利益も乗らない原価だから。
でもいくら返済しても資産化は進まず垂れ流すだけ。購入の意味が無いよね。リスクを取ってローンを組んで購入するメリットがまったく無い。最後まで所有するのが一番損なんじゃないの？買うなら必要な期間だけ住んでなるべく早く売り抜けた方が良いと思う。

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所有権でも70年後の建物価値はゼロな訳で、僅かな土地持分が残るだけ。それならイニシャルが安価な不動産に住んで別の手段で70年蓄財した方が良い気もする。期待値的にはどちらも変わらない。

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>>295 匿名さん
マンションは戸建てと違い、土地の持分や建物の耐用年数を根拠にした積算法で価値が決まりません。貸した場合にいくら家賃が取れるか（収益還元）と類似の部屋が直近でいくらで取引されたか（取引事例）が価格決定の根拠になるので、築年数や土地の持ち分はほとんど影響しません。例えば築60年近いマンションは都心にそれなりにありますが、建物価値ゼロ、僅かな土地持分では説明が付かない程に高額（少なくとも数千万）で取引されています。築70年になっても変わらず、所有権でマンションとして機能しているなら一定の価値が残る事は間違いありません。

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神宮前のヴィンテージマンションは築60年近いものがたくさんあるが、いまだに坪400～600程度で取引されてる
同じ渋谷区の笹塚にはヴィンテージマンション自体がない
幡ヶ谷上原西原大山にはあるけど
わずかな距離だが大きな境界線がある

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>>297 マンコミュファンさん
>>同じ渋谷区の笹塚にはヴィンテージマンション自体がない
笹塚にも甲州街道沿いには築50年くらいのマンションはありますよ。ブランド価値を高めて行くようなな「ヴィンテージ」ではなく、単なる「築古マンション」かもしれませんが、それでも坪300万はしますからね。古いなりには価値は残り、ゼロになる事は無いはずです。

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まあまあ、定期借地のリスクは、あることは間違いないけど、やはり、それも、未発表の価格次第でしょ。

所有権に比べて十分安いと感じるなら、ＯＫです。

問題は、定期借地なのに、随分高いねという価格になるのかどうか。ちゃんと、バランスの取れた価格設定になるのか。期待したいところです。

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定借＝賃貸なんだからうんと安くしてほしいですね。所有権の6割くらいが適正だと思いますが。

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