パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>260 匿名さん

定借はそんなに実績ないですよ
最近できた枠組みです

三井さん、所有権へ切り替えれば坪８００?９００は狙えますよ。
土地買っちゃいましょう。

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>>260 匿名さん
定期借地権という権利が出来てから30年しか経っていない。最古の物件でも築30年だから誰も最後の姿を見ていないし、どうなるかは予想できないんだよね。そういう怖さはあるし人柱になりたければどうぞご自由に。土地がないから銀行の評価も低くローンも付きにくい。買いたい人はそれなりにいるかもしれないが、資金調達出来ず結局買えない。つまり売り手からすると売りにくく値段を下げていくしかない。最後の方は本当に酷い事になるぞ。例えば都心の築30年程度の地上権や普通賃借権のマンションでも相場の6割程度。建物が存在する限り住み続けられる地上権マンションでこんな感じだから、最後にゼロになる定期借地権なら・・・。答えは出てるよね。

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>>262 マンション比較中さん

まあねぇ。リビオ小石川とか、駅遠定借商品力なしだから終わってるよな。

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>>262 マンション比較中さん

そっか。定期借地件の物件購入者、ある意味、モルモットなんですね。
うまくやって出口を見つけられるか。はたから見ると興味深いですが、当事者になると、どうしようか悩みますね。

となると、やはり、所有権があるマンションよりは、割安になるんですよね？
その度合いがどれくらいかってことですね。

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普通借地だと借りての権利が強すぎて、借地にすることに抵抗のある地主も多い。定借は、そういった土地を有効活用するための、地主のための制度だから、借り手にはほとんどメリットはないです。住まいサーフィンがポジショントークで定借の儲かる確率を高くしてるから、騙されてる人も多そう。

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ここは、戸数に対してエレベーター数は少ない気がするが大丈夫だろうか？

朝とかラッシュなんだと思うが、低層フロアは階段使うんだろうな。

画面で見える範囲では１００戸あたりエレベーター1台未満だ。なお、スーパー行きエレベーター1台は除くが。
なお、

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>>266 検討板ユーザーさん

よく見たら、ゴミ回収などの荷物用エレベーターも1台あるが。

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>>266 検討板ユーザーさん

大丈夫、パークタワー勝どきミッドの低層なんて、１５０戸あたり１台だ。

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>>268 通りがかりさん

ラッシュの混雑は我慢しろってことですね。

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>>266 検討板ユーザーさん
エレベーターは緊急時の避難経路でもあるから避難時間を考慮して法令で必要台数は決まっていると思うけど。多いに越した事はないが少なくとも法令基準を満たす台数が確保されている事は間違いない。
それより定期借地権の方が問題だ。仮に台数が少なくても本当に良い立地の人気マンションなら誰も気にせず資産価値もガンガン上がる。取るに足らない事だ。定借マンの30年後は恐ろしい。

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>>270 マンション比較中さん

定期借地権は、確かに、将来的に売れにくくなるリスクはあるが、相殺出来るほど販売価格が安ければ、まあ、文句はない。
要は、いくらで売り出すか。

あと、怖いのは、タワマンバブルもいつかはじける。
このマンション引き渡しは2028年だが、例えば、2025年4月に高い価格で買付して、2027年にバブルはじけて、市場価格が下落しても、当初買付した価格で2028年に引き取るしかない。無論、買付金放棄して解約もあるが。

専門家に問いたい。
タワマンバブルは、いつ頃なのか？

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借地権物件は、やっぱりいろいろリスクはありますよね。
アクセスの良い立地で、まあこの価格で購入できるならと納得できれば別ですが
リセールも視野に入れるなら購入はさけたほうが良いのかも。

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>>270 マンション比較中さん
＞エレベーターは緊急時の避難経路でもあるから
違います
いい加減なこと言わないように

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中村屋は約75年後にこの土地どうするつもりなんでしょうね きっちり2098年に取り壊してまた肉まん工場にするのかな

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>>271 マンコミュファンさん
最近だと所有権と定借であまり値段は変わらないですよね。昔みたいに大幅に安いなら定借も検討の余地ありだけど。所有権の8～9割程度なら何の魅力も無い。誰が買うのだろうとも思う。
マンション価格は短期的には上がったり下がったり変動もあるだろうけど、都心で50年のスパンで見ればインフレで必ず上がる。そうなると別のコメントでもあるように建て替えれば大儲けなので、必ず建て替えの話が出る。定借はそういう事は絶対ないし、時間が経つごとに資産価値の下落圧力が強くなり最後はゼロ。買う方も融資を受けてリスクを取るのに、成長が見込めない資産に投資するのは非常に勿体ない。定借は70年分の家賃を前払いする賃貸と同じ。それなら借入も必要なく引っ越しも自由な一般の賃貸を渡り歩いた方が良いと思うが・・・。

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>>266 検討板ユーザーさん

以下の記事では、50戸あたり1個が目安としている。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_sagashi/elev...

「エレベーターの適切な設置台数は、50戸に対し1台が目安です。設置する位置はエレベータホールから玄関まで、50ｍ以内が望ましいでしょう。」

ここは、エレベーター数は少なめだと言えます。
ただし、荷物用エレベーターを含めると、1つのエレベーターあたりの人数が、100人切るので、あとは、各エレベーターの耐用人数が何人乗りかにもよるでしょう。

それぞれが、9人乗りだと結構辛いが、11人、あるいは、13人以上乗りであることを期待したいところです。

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>>276 マンコミュファンさん

ＰＴＫは１５０戸あたり１台だから、それに比べれば多いですよ

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>>277 通りがかりさん

＞ＰＴＫは１５０戸あたり１台だから、

だとすると、ＰＴＫは、エレベータ１つ１つのサイズが巨大サイズ仕様とかでない限りは、随分と住民の混雑を顧みない仕様だと言えると思います。

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ここってもう案内始まってる？登録したけど音沙汰なくて…
足切りされたかな？

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>>279 マンション検討中さん

いや、同じですよ。
11月中旬に案内会があり、それまでは、きっと必要に応じてお知らせが来るだけみたいです。

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住環境や立地もいいから登録するよ。
考えてみたら所有権でも60年したら買い手なんていないし。
なら定借も一緒やと思う。
パークタワーの名はやっぱり所有欲あるよ。

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>>281 買い替え検討中さん

確かに60年住むなら、一生住むと言う意味だから、差はありませんよ。
問題は、30歳で買って、65歳で売ってより静かな場所で老後過ごしたい人にとって、35年後の定借がどの程度売りやすいか、また、

75歳とかになって、子供に迷惑掛けたくないから終活で事前に売ろうとしたら、残期間25年となり、多分、かなり、売りにくいのではないかと言うことですね。

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>>282 評判気になるさん

タワーだと、多分、建替で容積率増やせないと思うから、住民負担が多額になって、建替決議は通らないと思う。そのまま朽ちるか、取り壊して土地を売って更地に戻す。それだと定借と変わらないから、解体費用を積み立ててない分、悲惨かも。

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>>283 マンコミュファンさん
売らずに自分が一生住む前提なら、所有権でも定借でも関係ないかもしれませんね。でもそうであっても子供がいるなら、相続も考えて残される子供のために所有権を選んであげるべきじゃないですか？築古でも所有権でこの立地なら少なくともゼロではないし、うまくいけば建て替えの可能性もある。そうなれば子供達にひと財産を渡せますよ。自分達が途中で売って老人ホームなどへ移るなどの選択肢も取りやすいはずです。残存期間が少なくなった時のこの定借マンションの資産価値はやはり気になりますよね。

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>>284 口コミ知りたいさん
＞タワーだと、多分、建替で容積率増やせないと思うから、住民負担が多額になって、建替決議は通らないと思う。

これは違うと思いますよ。必ずしも容積率を増やして大きな建物を建てる必要は無いです。好立地の場合、築古と新築で価格差がかなり出ます。
笹塚あたりだと築古は坪300万、新築は坪800万くらい？建築費は坪130万～150万くらいでしょうから、同規模の再築なら、建築費は多少部屋を狭くすれば再築による資産価値の上昇分から捻出できます。住人負担はありません。建築費を負担した後の再配分率は81％（150万/800万）という事になります。元々20坪の部屋の所有者なら再築で配分される部屋は16坪になり、資産価値は6000万から1.28億に増加（含み益6800万）、住民負担なく新築に移れる事になります。この条件ならほとんどの人が合意すると思いますよ。好立地なら必ずしも大きくする必要はありません。

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>>286 ご近所さん

あの～　いま建築費って坪300～350ぐらいですよ。今後も上がる一方でしょう。
建て替えでそんなに甘い話はありません。

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>>278 匿名さん
スピードやソフトウェアの有無を考慮に入れない台数論議は無意味です。
「50戸に対し1台が目安」というこのサイトの記事は、一般的な30～60m/分の無制御ローコストエレベーターを基準にしたものなので、最低でも100m/分を超える、中には200m/分という、コンピューター制御されたタワーマンション用の高額なエレベーターとは別物であり、単純に比較できるものではありません。

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>>287 マンション検討中さん
＞あの～　いま建築費って坪300～350ぐらいですよ。

さすがに建築費が坪300万以上というのはあり得ませんよ。百歩譲って仮に坪300万でも再築による資産価値の増加分が500万円あるので含み益を坪200万出して、自己負担なく新築に住み替えられます。合意形成の難しさはあるにせよ、好立地ならそれなりに現実的です。儲かるなら合意する人が大半ですから。

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>>287 マンション検討中さん
建築費の一例ですが、国立で富士山の眺望の問題から解体が決まったグランドメゾン国立富士見は総戸数18戸、中心価格帯7000万、延床面積500坪、敷地面積464㎡、路線価32万/㎡との事です。
そうなると総事業費は約12.6億で、この中から土地取得、建築費、各種経費、デベの利益を出さなければなりません。

土地取得　路線価32万/㎡なので、おそらく40/㎡程度で取得したとして、1.9億
デベの利益　一般的に総事業費の2割程度　2.5億
販売経費　一般的に1割程度　1.3億

残りは6.9億、これが建築費となり、延床面積500坪で割ると坪138万という事になります。規模が小さいのでタワーとは異なりますが、大規模の場合にはスケールメリットも働きます。建築費はおおよそ坪130万～坪150万で間違いありません。

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ここは定借なんだから、所有権の精緻な建替議論はいらないのでは。定借は、残存期間の減少に伴う資産価値の毀損がリスク、所有権は建替の合意形成と費用負担がリスクということ。最後まで所有するなら、定借のリスクの方が小さいと思うけど、個人的には途中で手放す可能性が大きいから、所有権の方が安心。

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>>290 ご近所さん

素人計算に意味ないです。安普請の賃貸仕様を立てるわけではないんですよ。建築会社に聞いてくださいね。
分譲マンション向けは最安値で受けてくれるゼネコンで坪@250万です。

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定借は70年分の前払い賃貸なのは変わりないでしょう
利益をだすなら所有権に越したことはないかと思う
「付近の賃貸価格×12か月×70年×新築プレミア」を計算して妥当かどうか判断しよう
住みたかったら600戸もあればすぐに賃貸が出るよ

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>>293 匿名さん
定借は70年分の前払いとは言え、一般の賃貸物件に比べればコストメリットはあると思う。まとめて払うし、大家の利益も乗らない原価だから。
でもいくら返済しても資産化は進まず垂れ流すだけ。購入の意味が無いよね。リスクを取ってローンを組んで購入するメリットがまったく無い。最後まで所有するのが一番損なんじゃないの？買うなら必要な期間だけ住んでなるべく早く売り抜けた方が良いと思う。

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所有権でも70年後の建物価値はゼロな訳で、僅かな土地持分が残るだけ。それならイニシャルが安価な不動産に住んで別の手段で70年蓄財した方が良い気もする。期待値的にはどちらも変わらない。

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>>295 匿名さん
マンションは戸建てと違い、土地の持分や建物の耐用年数を根拠にした積算法で価値が決まりません。貸した場合にいくら家賃が取れるか（収益還元）と類似の部屋が直近でいくらで取引されたか（取引事例）が価格決定の根拠になるので、築年数や土地の持ち分はほとんど影響しません。例えば築60年近いマンションは都心にそれなりにありますが、建物価値ゼロ、僅かな土地持分では説明が付かない程に高額（少なくとも数千万）で取引されています。築70年になっても変わらず、所有権でマンションとして機能しているなら一定の価値が残る事は間違いありません。

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神宮前のヴィンテージマンションは築60年近いものがたくさんあるが、いまだに坪400～600程度で取引されてる
同じ渋谷区の笹塚にはヴィンテージマンション自体がない
幡ヶ谷上原西原大山にはあるけど
わずかな距離だが大きな境界線がある

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>>297 マンコミュファンさん
>>同じ渋谷区の笹塚にはヴィンテージマンション自体がない
笹塚にも甲州街道沿いには築50年くらいのマンションはありますよ。ブランド価値を高めて行くようなな「ヴィンテージ」ではなく、単なる「築古マンション」かもしれませんが、それでも坪300万はしますからね。古いなりには価値は残り、ゼロになる事は無いはずです。

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まあまあ、定期借地のリスクは、あることは間違いないけど、やはり、それも、未発表の価格次第でしょ。

所有権に比べて十分安いと感じるなら、ＯＫです。

問題は、定期借地なのに、随分高いねという価格になるのかどうか。ちゃんと、バランスの取れた価格設定になるのか。期待したいところです。

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定借＝賃貸なんだからうんと安くしてほしいですね。所有権の6割くらいが適正だと思いますが。

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皆さんは笹塚の今後の発展性はどう考えますか？
メルマークが建って、今回のパークタワー渋谷笹塚、この後は？UR住宅なんかも建て替えになるんでしょうか？
いわゆるササ、ハタ、ハツあたりで検討中ですが、どこが一番将来的に上がる可能性があるのかと考えてしまいます。

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>>301 匿名さん
URと21，住友ビルのあるあたりも一体開発されるとのこと（いわゆるB地区）．
ただ京王重機ビル→メルクマールや中村屋→ここは権利が明快だったけど，B地区は複数の権利者がいるのでそんなにスムースにことが進むわけにはいかなそう．

値上がりだけを狙うなら初台じゃないですかね．あそこも再開発が動いているし．ただ住みやすさを加味すると笹塚かな．幡ヶ谷はすごくいい街だけど不動産価値的には一人負けだと思います．

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>>301 匿名さん
ササハタハツと一くくりにされますが、随分印象が違うと思います。

笹塚
最も早くから開発が行われ、良くも悪くも計画がほぼ確定し将来を予想しやすい。値段も既に上がりきっており割安感はない。。パークタワー渋谷笹塚も定借にもかかわらず全然安くないだろう。スーパーなど生活利便性は最も高い。一方で都心からは最も距離がある一方、新線の始発駅なので、あまり気にはならない。手堅く行くなら笹塚一択。

初台
大規模開発（日本一のタワマン）が確定しているが、街としてはこちらも地味。駅の南側はゴチャゴチャした密集地でおそらく手がつけられないはず。笹塚、幡ヶ谷のスーパーに買い物に行くくらいだから生活利便性も劣る。例のタワマンが建つだけ、これで終わる可能性もある。持続的な街の拡大やイメージアップにつながるかどうか・・・。

幡ヶ谷
現時点では最も地味だが、駅前の秀和幡ヶ谷レジデンスは建て替えの噂がある。隣地の都営住宅跡は不動産会社が取得し解体待ちのようだ。かなり広い土地が既に確保されている。幡ヶ谷駅（ゴールデンマンション）も老朽化しており、公共性のある駅を考えれば放置されるとは思えない。駅から秀和幡ヶ谷レジデンスあたりまで一帯が再開発される可能性も無くは無い。そうなれば笹塚以上の規模になる。未知数な部分は多いが、一番成長の余地があり激変の可能性があるのが幡ヶ谷だと思う。10年～20年の長い目で見られるなら幡ヶ谷は大穴。値段が上がっていない今のうちに仕込むのは悪くない。

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>>303 購入経験者さん

？オペラシティとパークタワーと都庁と明治神宮と新宿中央公園が近くにある初台が地味？

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>>303 購入経験者さん
笹塚の価格が上がりきっている？？まだB地区開発残ってるのに？

初台の南側が「ごちゃごちゃ」なら幡ヶ谷はもっとだろ笑

幡ヶ谷の地図見た方がいいですよ．秀和を含めた駅の一体開発は無理．直下に地下鉄通ってるし．

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>>303 購入経験者さん
新宿、渋谷への物理的距離を考えれれば圧倒的に初台優位。ただ時間距離を考えると笹塚も負けてない。オフィスの初台、生活者の笹塚のイメージかな。初台はタワマンが出来るのは良いけど実は新宿区の開発だし、それ以外の計画は今のところ何もないんだよね。タワマン完成で街としてイメージがどこまで変わるかだね。

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>>304 検討板ユーザーさん
住むには、ってことでしょう。
店と街は笹塚のほうが明るいし暮らしやすい

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>>301 匿名さん
ササハタハツいずれも甲乙付け難い魅力があると思います。はっきり言ってしまえば大差はなくどこを選んでも街選びとして失敗するような事は無い。それより個人レベルでは個別物件の影響の方が大きいと思います。いくら街として笹塚の魅力が上がっても、定期借地権であれば「大儲け」の可能性は低い。初台にしても今度のタワマンに住めれば良いがかなりの値段でしょうし、将来的にそれ以上に上がるかは疑問。また完成により初台の街のイメージが上がり、周辺地価が上昇し、というフローまでは考えにくい。幡ヶ谷も再開発の噂はあるにせよ具体的な発表は無いし、実現するかも不透明です。
どこも似たり寄ったりならあまり街にはこだわらず、物件を精査すべきだと思います。まあ幡ヶ谷については何も無いだけに一発逆転の可能性は無くは無いかもしれませんが。

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「ササハタハツ」は渋谷区とか京王電鉄が言ってるだけで、そもそも比較対象じゃない気がする
初台は新宿五丁目とか参宮橋と比較するべきで、笹塚は北沢とか中野と比較したほうが正しく価値を評価しやすそう

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ササハタハツ、どれも大した事ない、昔からある典型的な住宅街。地価の上昇で注目されるようになったが、大騒ぎするような街ではない。汚い安アパートや下宿に貧乏学生や労働者が住んでた（住んでる）街。最近は再開発でイメージが変わってきているが、甲州街道北側にはまだ沢山残っている。過剰な期待は禁物。

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